Elbtower Baustopp - Diskussionsthread

Ich habe mir mal Gedanken über die Wirtschaftlichkeit Projekts gemacht und eine stark vereinfachte Kalkulation durchgeführt:

Die letzte Kostenschätzung für den Bau des Elbtowers lag ja 2022 bei 950 Millionen Euro (ohne Grundstück, bereits revidiert von ursprünglich 700 Mio). Jetzt, unter Berücksichtigung der aktuellen Marktsituation, Baukostensteigerungen und Kosten durch Baustopp und Verzögerung, nehmen wir mal eine Erhöhung um 20% an. Das bringt uns auf eine stolze Summe von etwa 1,14 Milliarden Euro Gesamtkosten. Wenn der bisherige Baufortschritt bereits 250 Mio der Baukosten ausmacht, dann bleiben für einen potentiellen Investor noch Fertigstellungskosten von ca 900 Mio. Hier ist kein Cent für das Grundstück inkludiert.

Was die Einnahmenseite angeht, so waren die ursprünglichen Erwartungen von Signa ja ziemlich optimistisch mit geschätzten 48 Millionen Euro jährlichen Bruttomieterlösen. Aber angesichts der aktuellen Marktsituation, der Substanzlosigkeit der Vorvermietung und allgemeinen Zweifeln an der Vermietbarkeit zu den geplanten Konditionen, denke ich, dass es realistischer wäre, diese Zahl nach unten zu korrigieren.

Die Summer der oberirdischen Flächen beträgt gem Bebauungskonzept 104.139 m2. Im Hochhaus rechne ich mit einer Nettonutzfläche von ca. 75% davon, also – großzügig aufgerundet – 80.000 m2. Wenn man im Durchschnitt 25 Euro Miete pro m2 pro Monat generieren kann, erhält man Bruttomieterlöse von 24 Mio Euro.

Dazu kommen noch Bruttoflächen von 36.000 m2 unterirdisch sowie 36.000 m2 für Water Education, Mobility Experience, House of Pop etc. Keine Ahnung, was die Mieterlöse hier sein werden, aber rechnen wir mal großzügig 10 Mio Euro dazu.

Dann kommt die Frage der Rendite ins Spiel. Bei einem Projekt dieser Größe und mit diesem Risikoprofil würde ein vernünftiger Investor mE eine Bruttomietrendite von über 10% anstreben. Bei solchen Renditeansprüchen liegen wir aber so weit entfernt von den wirtschaftlichen Parametern des Projekts, dass ich die Zahl hier jetzt nicht ausdrücklich nenne, die ein solcher Investor bereit wäre zu zahlen (bzw wie viel Mitgift man einem solchen Investor anbieten müsste). Unrealistisch ist es mE aber nicht, da etwa auch die Vonovia mit wesentlich risikoärmeren Wohnen ihren neuen JV-Partnern bereits eine Rendite von >8% anbieten musste.

https://www.ndr.de/nachrichten/ha…lbtower242.html

In diesem Artikel werden auch nochmal die Optionen bzw Möglichkeiten genannt, wie die Stadt sie sieht.

Laut Vertrag kann Hamburg nun das Grundstück zurückkaufen - und macht noch fünf Millionen Euro Gewinn. Doch die Senatorin möchte, dass die Alt-Investoren selbst die restlichen 145 Meter des Wolkenkratzers bauen, 100 Meter sind schon fertig. Gelingt ihnen das nicht, bekommt die Stadt den Turm-Stumpf geschenkt - und kann dann andere Investoren suchen.

Das liest sich deutlich positiver, als man beim Durchlesen der Posts hier vermuten mag. Ob die alt-Investoren sich dafür wohl gewinnen lassen? Kühne, Signal Iduna und Commerz Real wurden ja nun schon mehrfach "verdächtigt" das Projekt zu übernehmen.

Zitat von Der Kritiker

Ich halte es für durchaus denkbar, dass das Projekt deutlich abgespeckt wird. Wenn man bei 100-120 m Schluss macht und sich die Superlative spart, hat man noch eher die Chance auf eine sinnvolle Verwertung.

Die Baugenehmigung ist auf 250 m ausgelegt. Daran wird kein Kritiker etwas ändern können. Alles andere bedarf eines Verwaltungsaktes, den es der Stadt nicht wert sein wird

Der Kritiker: Von was für Superlativen sprichst du genau? Der Elbtower wird nicht nichtmal das höchste Gebäude Deutschlands werden, europaweit nur bedingt Aufmerksamkeit erregen und weltweit werden erstmal nur Architekten und Hochhausfans davon Notiz nehmen.

Hast du eigentlich die Entwicklungen bezüglich Hochhäusern und Wolkenkratzern in Städten wie Manchester, Rotterdam, Mailand, Wien oder auch nur Basel in den letzten Jahren verschlafen?

In vielen Großstädten dieser Welt wäre der Elbtower nur ein Gebäude unter Vielen.

Von Anfang an waren ein bis drei Hochhäuser/Wolkenkratzer in einer Höhe von 150 bis 300 Metern als Abschluss der östlichen Hafencity geplant und es muss doch einmal in Deutschland möglich sein, ein (vermeintliches) Großprojekt zu Ende zu stellen.

Auch wenn der Elbtower international betrachtet nur halb so spektakulär ist wie die Mopo schreibt, würde er das Stadtbild an dieser Stelle perfekt ergänzen und attraktiver machen. Einen zu breit geratenen 100 Meter Stummel braucht wirklich niemand in der Lage.

Zitat von Hanse82

Die Baugenehmigung ist auf 250 m ausgelegt. Daran wird kein Kritiker etwas ändern können. Alles andere bedarf eines Verwaltungsaktes, den es der Stadt nicht wert sein wird

Unabhängig von dem konkreten Szenario: Ich bin sicher, dass die Stadt im Hinblick auf Planungs- und Genehmigungsänderungen größtmögliche Flexibilität zeigen wird, um eine Bauruine zu verhindern. Wie schon dargelegt, ist der Senat entgegen anderslautender öffentlicher Äußerungen sehr stark in der Defensive.

zumal das sehr unwahrscheinlich sein wird, dass der Senat sich weiter damit befassen will, hat dieser bereits mehrfach betont, dass dies ein Privatprojekt ist.

Du kannst nicht die Stadt zu dem Schuldigen in dem Szenario machen.

Es liegt einzig und allein in der Verantwortung der Investoren damit umzugehen.

Die Stadt hat ihren Job durch die Baugenehmigung bereits erfüllt.

Jede andere Einmischung ist für die Wählerschaft noch fataler als es ohnehin schon ist.

Zitat von LevHAM

Ob die alt-Investoren sich dafür wohl gewinnen lassen? Kühne, Signal Iduna und Commerz Real wurden ja nun schon mehrfach "verdächtigt" das Projekt zu übernehmen.

Mir ist nicht ganz klar, wen die Senatorin mit Alt-Investoren meint. Auf der Gesellschafterseite fällt der wesentliche Alt-Investor Signa ja aus. Commerz Real wird sich bei einer Beteiligung von 50 Mio nicht das ganze Projekt ans Bein binden wollen zumal man als offener Immobilienfonds relativ starken Regulierungen unterliegt. Bei den Kreditgebern ist der Druck vermutlich noch geringer, da man zu einem erheblichen Teil über die Grundschulden abgesichert sein dürfte. Vor diesem Hintergrund verstehe ich auch die bisherigen Dementis der Signal Iduna.

Zitat von Der Kritiker

Mich erinnert einiges an den Steglitzer Kreisel in Berlin, der ja seit seinem Baubeginn 1968 nie wirklich auf einen grünen Zweig gekommen ist.

Der hatte übrigens seine besten Jahre, als er vom Bezirksamt Steglitz genutzt wurde. Für den Elbtower wohl eher keine Option...

Kokolores. Schaut mal nach Frankfurt am Main.

Dass ein etwas ambitionierteres Gebäude in Berlin nicht funktioniert haben mag lag daran, dass in Berlin nichts wirklich funktioniert hat und es eine absolut dysfunktionale, nur durch Subventionen am Leben erhaltene Stadt war, ohne jegliche Eigendynamik, was sich seit der Wiedervereinigung auch nur langsam geändert hat. Würdet ihr so ein Urteil etwa über Hamburg fällen?

Meine Erwartung ist, dass viele Büronutzer nur auf die Gelegenheit warten in sowas umziehen, ihre bisherigen braunschwarzen 70er/80er Kästen dafür zu verlassen und ja im Zuge dessen auch Flächen zu reduzieren, mobiles Arbeiten usw. Dieser Trend wird insgesamt den Bedarf nach Büroflächen reduzieren, umso erfolgreicher dürften hochwertige Büroflächen dann aber sein. Nach dem Motto wer Leute noch in ein Büro bekommen will muss mehr bieten.

Und dann könnte auch manches alte Büro zur Neuentwicklung und Umwandlung in Wohnraum zur Verfügung stehen, egal ob durch Umbau oder Rückbau. In den USA laufen viele Dinge ja ein paar Jahre vorher ab, bevor sie sich bei uns in Bewegung setzen und was ich gerade beschrieben habe passiert dort gerade in riesigem Ausmaß. 0815 Bürobunker verschwinden und Standorte werden umgebaut oder weichen, neuer Wohnraum entsteht wo immer das zoning es erlaubt und spektakuläre neue Büroflächen, mit kleinerem Footprint, ersetzen diese. Signa ist ja auch massiv in den USA aktiv gewesen und dürfte das Potential gesehen haben, deswegen haben sie sich dann plötzlich für Hochhäuser in Berlin und Hamburg interessiert.

In Frankfurt besteht reichlich Erfahrung mit Hochhausprojekten, man würde dort z.B. nicht ohne vollständige Finanzierung mit dem Bau beginnen. Sigma hat bezeichnenderweise auch kein laufendes Projekt dort. Die Genehmigung für das Hochhaus am Opernplatz wurde ja bekanntlich versagt.

Auch glaube ich, dass der Premium-Markt bei Büroflächen sehr begrenzt ist. Die werden nur noch von relativ wenigen Branchen bzw. Funktionen nachgefragt. In der Masse sieht man doch stärker auf die Kosten.

Aber natürlich wäre eine denkbare Variante, dass die Stadt im Elbtower die öffentliche Verwaltung zusammenzieht und an anderer Stelle damit Flächen frei macht, die zu Wohnungen umgebaut werden können. Nur dürfte der Preis dafür sehr hoch sein.

Zitat von Der Kritiker

Sigma hat bezeichnenderweise auch kein laufendes Projekt dort. Die Genehmigung für das Hochhaus am Opernplatz wurde ja bekanntlich versagt.

Das ist so nicht richtig. Aktuell im Bau befindet sich das Objekt Hauptwache 1. Für den Opernplatz gibt es eine Planung innerhalb des bestehenden Baurechts und der Bau hätte kurzfristig beginnen sollen. Man hatte nur abwarten wollen, ob ggf. auch ein Hochhaus im hinteren Teil des Grundstücks genehmigungsfähig wäre.

Zitat von Der Kritiker

wäre eine denkbare Variante, dass die Stadt im Elbtower die öffentliche Verwaltung zusammenzieht und an anderer Stelle damit Flächen frei macht, die zu Wohnungen umgebaut werden können.

Damit bringst Du genau das als angeblich 'denkbare Variante' ins Spiel was alle Beteiligten seitens Politik und Stadt seit Jahren mehrmals, deutlich, fraktionsuebergreifend, laut, klar, absolut, einstimmig, definitiv, endgueltig, und kategorisch ausgeschlossen haben.

Du darfst natuerlich denken was Du willst, aber fuer besonders zielfuehrend halte ich das nicht.

[Off topic]: Ffm hatte auch schon Hochhausleichen, siehe z.B. diese hier: klick. Das bleibt dem Elbtower hoffentlich erspart und man kann das natürlich nicht vergleichen, aber so kann's auch gehen... off topic Ende]

Zitat von Der Kritiker

Aber natürlich wäre eine denkbare Variante, dass die Stadt im Elbtower die öffentliche Verwaltung zusammenzieht und an anderer Stelle damit Flächen frei macht, die zu Wohnungen umgebaut werden können. Nur dürfte der Preis dafür sehr hoch sein.

Das halte ich auch für unrealistisch und würde allerhand vergaberechtliche Probleme mit sich bringen. Das gilt ebenfalls für den Fall, dass die Stadt sich entscheidet, den Tower selbstständig weiterzubauen und in die bestehenden Bauverträge einzutreten. Schließlich wurden die Bauleistungen nicht ausgeschrieben, weil SIGNA nicht an das Vergaberecht gebunden war.

Wohnungen sind an dem Standort nicht vorgesehen und das ist gut so. Eine nachträgliche Planänderung zugunsten vermutlich teurer Eigentumswohnungen würde meiner Ansicht auch ein noch schlechteres Bild abgeben.

Zitat von Elbphilharmonie

Eine nachträgliche Planänderung zugunsten vermutlich teurer Eigentumswohnungen...

...wäre wie bereits gesagt auch emissionsrechtlich on dieser Lage praktisch unmöglich.

Zitat von Der Kritiker

Die Genehmigung für das Hochhaus am Opernplatz wurde ja bekanntlich versagt.

Das ist richtig. Dass diese versagt wurde lag jedoch nicht an der mangelnden Finanzierbarkeit. Ob und wie tief dies in den Gesprächen zw. Signa und der Stadt thematisiert wurde entzieht sich meiner Kenntnis. Das es zumindest am Rand thematisiert wurde ist an zunehmen.

Fakt ist, dass der aktuelle Bebauungsplan für das Grundstück Opernplatz 2 kein Hochhaus erlaubt. In den Gesprächen zw. Signa und Stadt dürfte es also zuerst und hauptsächlich um die Genehmigungsfähigkeit eines 80 bis 100 m hohen Hochhauses gegangen sein und was muss Signa dafür an Zugeständnisse zu machen. Die Gespräche liefen zu einer Zeit als Kaufhof zum zweiten Mal auf eine Insolvenz mit Standortschließungen (zweimal auf der Zeil) und Entlassungen zusteuerte. Möglicherweise hat Signa eine wie auch immer geartete 'Standortgarantie' in die Waagschale geworfen um die Genehmigung zu erhalten. Jedenfalls wollte die Stadt unter diesen Umständen so keine Genehmigung in Aussicht stellen um nicht als 'käuflich' zu wirken.

Da ich nicht dabei war kann ich nur spekulieren! Sicherlich lief das Ganze aber anders und ist seit der Insolvenz von Signa nicht mehr relevant.

Jedenfalls war die Motivation von Signa eindeutig: Wäre dieses schon beim Kauf sehr teure, manche sagen überteuerte, Grundstück nun mit einem Hochhaus bebaubar, wäre der Grundstückswert in den Büchern von Signa gestiegen und die Banken hätten wegen der höheren Wertigkeit (= Sicherheit) die Kreditlinie erhöht.

ChrisFra  Midas  tunnelklick  Elbphilharmonie  main1a

Besten Dank für eure Kommentare. Die Situation in Frankfurt ist natürlich im Detail komplexer als hier dargestellt. Richtig ist, dass die Hauptwache 1 gebaut wird, aber in einer solchen Lage und bei kleinerem Volumen sehe ich kein Problem. Über architektonische Qualität mag man streiten. Und ja, Hochhausleichen hat es in Frankfurt auch schon gegeben, aber man hat eben daraus gelernt. Kollektiv, also Behörden, Investoren, Banken usw.

Ein wesentlicher Punkt ist dabei die Erkenntnis, dass der Markt für Büroimmobilien sich sehr stark zyklisch entwickelt und die Bautätigkeit zeitlich etwas hinterher hinkt. Mit anderen Worten: In dem Moment, wo der Zyklus seinen Höhepunkt überschreitet, haben die noch nicht fertig gestellten Projekte ein Problem. Ich vermute stark, dass gegen eine Änderung des B-Planes am Opernplatz auch und vor allem der fehlende Bedarf an zusätzlichen Büroflächen sprach. Neben der Situation bei Galeria.

Zitat von Midas

Du darfst natuerlich denken was Du willst, aber fuer besonders zielfuehrend halte ich das nicht.

Politisch wird sich niemand aus der Deckung wagen wollen. Andererseits glaube ich, dass es ohne einen substanziellen Beitrag der Stadt nicht gehen wird, wenn man eine Bauruine verhindern möchte. Die öffentlichen Äußerungen des Senats legen aber nahe, dass diese Erkenntnis entweder noch nicht durchgesickert ist oder noch nicht kommuniziert werden soll.

Wir rutschen ein wenig vom Thema ab. Könnten wir beim namensgebenden Thema bleiben und Frankfurter Diskussionen bitte in deren Foren austragen?

https://www.mopo.de/hamburg/berlin…lbtower-werden/

„Meint der das ernst? Berliner Investor hat kuriose Elbtower-Pläne“

Kein Kommentar dazu 😅

Aber immerhin wied Interesse aus der Privatwirtschaft gezeigt.

Originalmeldung:

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