Beiträge von opazitaet

Das wäre natürlich denkbar. Für möglich halte ich auch, dass vom Becken-Konsortium als Gegenleistung für die vereinbarte Exklusivität die Erhaltungskosten übernommen werden. Denn andernfalls würde ich keinen Vorteil aus der eingeräumten Exklusivität für die Projektgesellschaft sehen, und ein Insolvenzverwalter muss da schon genau darauf achten, dass Leistung und Gegenleistung zumindest in einem angemessenen Verhältnis stehen...

Woher nimmt die insolvente Projektgesellschaft eigentlich das Geld für den Unterhalt der Bauruine?

Wie kann der Insolvenzverwalter noch die Liquidation hinauszögern, wenn ein Verkauf immer unrealistischer wird?

Was Becken sagt, hat für mich mittlerweile nur noch begrenzte Aussagekraft. Bei allem Respekt, aber seine öffentlichen Einschätzungen wirken inzwischen weniger wie eine nüchterne Bewertung der Lage, sondern eher wie interessengeleitete Begleitmusik zur eigenen Sache.

Der entscheidende Punkt ist doch: Wenn die Stadt als Ankermieterin einsteigt, dann ist das Projekt grundsätzlich wieder darstellbar. Dann braucht es aber auch keinen besonderen Glauben von Becken, Kühne & Co. mehr – dann schafft die Stadt selbst den entscheidenden Werttreiber.

Wenn die Stadt dagegen nicht mietet, scheint ja selbst Herr Becken dem Projekt nicht ausreichend zuzutrauen. Sonst müsste man den Elbtower auch ohne städtischen Mietvertrag finanzieren können.

Aus meiner Sicht müsste die Stadt diesen Hebel konsequent nutzen: Sie könnte dem Insolvenzverwalter signalisieren, dass ohne Erwerb durch die Stadt auch kein Mietvertrag unterfertigt wird. Damit wäre klar, dass der zentrale Werthebel nicht beim Projektentwickler, sondern bei der Stadt liegt. Der Kaufpreis müsste entsprechend niedrig sein, weil Insolvenzverwalter und Gläubiger ohne diese Perspektive kaum einen Anreiz hätten, weiter auf bessere Lösungen zu warten.

Steht das Projekt dann im Eigentum der Stadt, kann sie selbst als Ankermieterin auftreten, einen tragfähigen Mietvertrag abschließen und das Projekt anschließend in einem offenen Bieterverfahren wieder veräußern. Ob dann Becken kauft, Kühne, ein Pensions- oder Immobilienfonds, eine Versicherung oder jemand ganz anderer, ist zweitrangig. Entscheidend ist, dass der durch die Stadt geschaffene wirtschaftliche Vorteil nicht exklusiv einem privaten Entwickler zufällt.

Die im Raum stehende Anmietung durch die FHH zur Nutzung als Naturkundemuseum ist mE rechtlich sowie faktisch ziemlich klar. Die Ausnahme nach § 107 Abs. 1 Nr. 2 GWB greift nur, wenn es um die Anmietung vorhandener Gebäude ohne wesentliche Mitgestaltungspflichten geht. Hier aber sollen die Flächen für ein Museum aufwendig (um-)gebaut werden – mit individuellen Anforderungen an Technik, Sicherheit, Raumstruktur und Nutzungskonzept. Daher ist auch die für Mietverhältnisse typische Drittverwendungsfähigkeit faktisch nicht gegeben. Das spricht klar für einen vergabepflichtigen Bauauftrag nach § 103 Abs. 3 Nr. 2 GWB.

Und noch ein wesentlicher Punkt: Wenn die FHH durch ihre Mietentscheidung de facto das gesamte Projekt steuert – wirtschaftlich wie baulich –, dann ist das keine klassische Mietersituation, sondern eine faktische beherrschende Stellung. Im Vergaberecht gilt funktionale Betrachtung: Wer ein Projekt prägt, bestimmt, formt – der beauftragt auch.

Was dabei oft übersehen wird: Auch aus Sicht der Investoren ist ein rechtlich unsauber konstruierter Vertrag ein Risiko. Ein vermeintlich vergabefreier Mietvertrag, der auf unsicherer Grundlage steht, ist angreifbar – und genau das könnte am Ende dazu führen, dass der Ankermieter doch wieder abspringt. Nicht wegen mangelnder Marktnachfrage, sondern wegen vergaberechtlicher Fehler. Die Ironie läge auf der Hand: Ausgerechnet der Rettungsversuch würde das Projekt wieder ins Wanken bringen. Wer den Elbtower wirklich stabilisieren will, sollte ihn nicht auf einem juristisch brüchigen Fundament errichten.

Im oben verlinkten Bild Artikel wird davon gesprochen, dass das EG und ein weiteres Geschoss angemietet werden könnten – nicht aber 50% der Fläche des Elbtowers..

Sollte die Stadt tatsächlich 50% der Flächen für das Museum zu Marktpreisen verbindlich anmieten – was ich für unwahrscheinlich halte – dann gäbe es eine Vielzahl von potenten Interessenten, die den Elbtower fertigbauen könnten, und dann selbst im Portfolio hielten oder an Versicherungen oder Pensionsfonds weiterverkauften. Mit langfristigen und hochqualitativen Mietern wie der FHH, sind solche Projekte auch mit geringen Renditen attraktiv – da gibt es viele, denen das ins Portfolio passt. Und der Bewerter kommt dann auch mit einer sehr niedrigen Cap Rate daher, so dass der Kauf in den Büchern gut dastehe... Mittlerweile sind auch die langfristigen Zinsen wieder um die 3%..

In der derzeitigen Situation finde ich es schwierig, wie die FHH das machen könnte... Eigentlich müsste sie selbst einsteigen, fertigbauen, anmieten und dann verkaufen. Ansonsten wirtschaftet man ja in fremde Taschen... Wenn nicht, dann sollte man sich vom Elbtower fernhalten – wie es ja kommuniziert wurde –, außer man bekommt Konditionen, die man nicht ablehnen kann, was aber wieder dazu führte, dass das Projekt unwirtschaftlich würde, da Hochhaus in Errichtung und Erhalt nunmal teuer ist.

Aus meiner Sicht hat Becken aber stark an Glaubwürdigkeit eingebüßt, denn die Aussage, er habe einen Mieter für 50% der Flächen, war nicht mehr als eine Nebelkerze... Da war ja Kühne noch ehrlicher...

Der Kritiker sehr schön aufgedröselt, wie gewohnt!

Das verstehe ich nicht ganz. Auf welcher Grundlage erteilte die Stadt hier Auflagen, die nun gelockert werden sollen?

Zitat von Elbphilharmonie

Die Entwicklung mit dem Hotel war angesichts zahlreicher Absprünge von Mietern sicherlich vorherzusehen.

Naja, der Zeitpunkt so kurz vor Verkündung der großen Lösung zur Fertigstellung ist schon verblüffend.. Die Nobu Projektgesellschaft war sicherlich in Gespräche mit Investoren eingebunden… Hätte man den Eindruck gewonnen, dass in 4-8 Wochen Klarheit herrscht und weitergebaut würde, hätte Nobu wohl locker nochmal die Kaffeekassa der Projektgesellschaft zur Überbrückung füllen können..

Die HCOB hätte 11.000 m2 gemietet, wobei das aktuell genutzte Gebäude 30.000 m2 hat, was vermuten lässt, dass eine deutlich höhere Flächenproduktivität geplant war.

Ausgehend von MrMakabars Angaben, ergibt das hochgerechnet auf 77.000 m2 6.300 Mitarbeiter im Büroteil des Elbtowers.

Auf hamburg.de wird die Anzahl an Arbeitsplätzen (nicht Mitarbeiter) auf ca 3.000 geschätzt. Um mit obiger Hochrechnung konsistent zu sein, bräuchte man eine Desk-to-Employee Ratio von ca 1:2.

Wie man sieht, gibt es unterschiedliche Flächenproduktivitäten, je nachdem, wer der Nutzer ist.

Den Commerzbank Tower aus den 90er Jahren würde ich nicht als Referenz hernehmen.

EY bringt im One Manhattan West (Fertigstellung 2019) lt eigenen Angaben auf 17+ Etagen bzw ~ 62.000 m2 12.000 Mitarbeiter unter. Wobei natürlich wesentlich weniger Arbeitsplätze als Mitarbeiter vorhanden sind und der Turm ein größere Grundfläche hat, was zu einem höheren BGF/NNF Verhältnis führt.

"More than 3.5 years after committing to a lease, Ernst & Young LLP began employee occupancy at One Manhattan West today, on Monday July 19, 2021. The initial lease commitment was made in October 2017 for ~600k RSF across 17 floors, but was then increased by ~71k RSF in December 2017, for a total nearing 675k RSF.

According to EY, the space will accommodate over 12,000 employees - making the density ratio theoretically ~56 RSF per employee. Of course, the "as built" density ratio (desks - not employees - per SF) is certainly much more generous, with a very high hoteling ratio. "

https://www.alzetteadvisors.com/post/ey-opens-…-manhattan-west

Eine Idee habe ich noch: Der Mieter bzw Mietinteressent könnte ein Co-Working Anbieter sein.

Deine Wortwahl trifft es eigentlich auf den Punkt. Bei der Neuansiedlung eines großen Konzerns und der damit verbundenen Schaffung von tausenden vermutlich gut bezahlten Büroarbeitsplätzen und den ganzen Rattenschwanz an Wirtschaft den sowas nach sich zieht, wären früher oder später die FHH und viele andere Akteure involviert – jedenfalls vor Unterzeichnung eines Mietvertrages. Beispiel Amazon HQ2 in Long Island (gut das war schon nochmal ne ganz andere Nummer) oder Tesla in Berlin. So eine Ansiedlung wäre sicherlich keine Sache, die Becken alleine in der Schublade hätte, auch wenn das Projekt noch in den Kinderschuhen stecken würde. Also die vorgebliche Größe des Mieters in Verbindung damit, dass noch keiner was davon gehört hat, stimmt mich doch etwas kritisch. Aber das bedeutet nicht, dass ich die Aussagen Beckens für unglaubwürdig halte, sondern nur, dass eine große Neuansiedlung tatsächlich – wie hier schon vermutet – eher unwahrscheinlich ist. Bei einem Umzug dieser Größe kann man die Kandidaten aber tatsächlich an einer Hand abzählen. Lassen wir uns überraschen, was Becken im September oder Oktober auftischt.

Man darf gespannt sein und ich hoffe, dass das Hand und Fuß hat.

Ein Mieter mit derartigem Flächenbedarf (ca 40.000 m2) bei diesen Preisen muss aber schon ein großer Fisch sein, á la Amazon, Microsoft etc. Es wird sich aber auch kein derartiger Mieter ausschließlich für "Beckens Elbtower" interessieren, zumal der ja nach Fertigstellung üblicherweise ohnehin an eine Versicherung oder einen Immobilien-/Pensionsfonds verkauft wird. Wer den Turm fertigbaut, wird dem Mieter relativ egal sein, sofern die Fertigstellung glaubhaft ist.

Für Becken ist der Fernsehauftritt natürlich eine Werbegelegenheit für sein Projekt... Wie er ja selbst immer wieder betont, befindet er sich gerade in einem Wettbewerb... Seine Aussagen sind daher durchaus kritisch zu betrachten. Insb verspricht er solide, nachhaltige Renditen bei geringeren Mieten (als Signa kalkuliert hat) und voraussichtlich höheren Baukosten. Aber das muss er den potentiellen Investoren erklären und nicht der Öffentllichkeit.

Die Idee, dass Kritik nur im Voraus und nicht nachträglich geäußert werden sollte, ist lächerlich. Man muss Projekte im Nachhinein bewerten und aus Fehlern lernen. Wissenschaft lebt von der Analyse vergangener Ereignisse. Nur durch Rückblick und Auswertung können wir klüger werden und es beim nächsten Mal besser machen.

Deine Argumentation ist widersprüchlich und unsachlich, Midas. Es scheint, als würdest du das zu persönlich nehmen und kannst daher sachlich nicht mithalten. Es wirkt, als wäre dir die sachliche Ebene überhaupt nicht zugänglich. Du scheinst nur in gut oder böse einordnen zu können und bist offenbar nicht in der Lage, die Dinge locker zu sehen und daraus zu lernen.

PS: Der Elbtower ist noch nicht fertig – wegen „im Nachhinein“

Sachliche Kritik ist keine “kollektive Depression”. Ignoriert man sie, landet man im Reich der Blinden. Es ist besser, im Reich der Sehenden zu sein.

Ein indikatives Angebot? Das ist noch weit entfernt von einem Abschluss. Aber die Beifallklatscher hier feiern schon nach dem Anstoß des ersten Spiels den EM-Titel. Es ist, was es ist. Abwarten und Teetrinken.

Zitat von Der Kritiker

Laut Chipperfield handelt es sich bei den 104.000 qm um die oberirdische Bruttogeschossfläche. Aber ja, eine gewisse Differenz bleibt und die Rechnung von Lohmer hat gewisse Schwächen.

Also wenn es sich bei der Angabe um die Bruttogeschossfläche (BGF) handelt, dann ist die Differenz einfach erklärt.

100.000 m2 BGF = ca. 70.000 m2 Nettonutzfläche.

Die Bruttofläche beinhaltet Schächte, Gänge, Mauerwerk, etc.. Im Hochhaus nehmen diese nicht vermietbaren Flächen ungefähr 30% der Fläche ein.

Zitat von hansefix

Es ist mir nicht erklärlich, warum man glauben kann, dass es in Hamburg auf Jahrzehnte keinen Bedarf an Büros geben soll. Weniger sicher, aber doch nicht Null.

Nur weil man ein Bürogebäude – vielleicht sogar voll – vermieten könnte, heißt das doch noch lange nicht, dass es ein gutes Investment wäre, dieses Bürogebäude zu errichten oder zu erwerben. Das ist va eine Frage der zur erwartenden Rendite und der Kapitalkosten und hat nichts mit Politik zu tun.

Beim Elbtower kommt aber hinzu, dass bereits die Vorvermietung überwiegend Substanz los war, was durchaus eine Indikation ist, dass die Vermietung hier nicht ganz so einfach sein wird.

Andere Büroprojekte hingegen haben durchaus beachtliche Vorvermietungsquoten über 30%.

Zitat von LevHAM

Das stimmt, allerdings läuft der Verkauf ja nun bereits, wenn man vorigen Meldungen glauben darf. Warum sollte dieser auch dadurch abbremsen?

Den Verkaufsprozess an sich wird man nicht abbremsen. Jedoch wird man Angebote nicht akzeptieren, die aus Sicht der Signa zu niedrig sind und auf das Einlangen besserer Angebote hoffen bzw warten. Somit kann der Abschluss des Prozesses mehr Zeit in Anspruch nehmen.

Zitat von Hanse82

Ob das Auswirkungen auf den Elbtower haben wird?

Für den Elbtower bedeutet das, dass man nun wohl weniger Eile und Druck beim Verkauf hat.

Der Kredit ist sicherlich zweckgebunden und wohl mit umfangreichen Covenants versehen – ich bin mir sicher, dass die Verwendung für den Weiterbau des Elbtowers ausgeschlossen ist.