Beiträge von opazitaet

    Die Idee, dass Kritik nur im Voraus und nicht nachträglich geäußert werden sollte, ist lächerlich. Man muss Projekte im Nachhinein bewerten und aus Fehlern lernen. Wissenschaft lebt von der Analyse vergangener Ereignisse. Nur durch Rückblick und Auswertung können wir klüger werden und es beim nächsten Mal besser machen.


    Deine Argumentation ist widersprüchlich und unsachlich, Midas. Es scheint, als würdest du das zu persönlich nehmen und kannst daher sachlich nicht mithalten. Es wirkt, als wäre dir die sachliche Ebene überhaupt nicht zugänglich. Du scheinst nur in gut oder böse einordnen zu können und bist offenbar nicht in der Lage, die Dinge locker zu sehen und daraus zu lernen.


    PS: Der Elbtower ist noch nicht fertig – wegen „im Nachhinein“

    Sachliche Kritik ist keine “kollektive Depression”. Ignoriert man sie, landet man im Reich der Blinden. Es ist besser, im Reich der Sehenden zu sein.


    Ein indikatives Angebot? Das ist noch weit entfernt von einem Abschluss. Aber die Beifallklatscher hier feiern schon nach dem Anstoß des ersten Spiels den EM-Titel. Es ist, was es ist. Abwarten und Teetrinken.

    Laut Chipperfield handelt es sich bei den 104.000 qm um die oberirdische Bruttogeschossfläche. Aber ja, eine gewisse Differenz bleibt und die Rechnung von Lohmer hat gewisse Schwächen.

    Also wenn es sich bei der Angabe um die Bruttogeschossfläche (BGF) handelt, dann ist die Differenz einfach erklärt.


    100.000 m2 BGF = ca. 70.000 m2 Nettonutzfläche.


    Die Bruttofläche beinhaltet Schächte, Gänge, Mauerwerk, etc.. Im Hochhaus nehmen diese nicht vermietbaren Flächen ungefähr 30% der Fläche ein.

    Es ist mir nicht erklärlich, warum man glauben kann, dass es in Hamburg auf Jahrzehnte keinen Bedarf an Büros geben soll. Weniger sicher, aber doch nicht Null.

    Nur weil man ein Bürogebäude – vielleicht sogar voll – vermieten könnte, heißt das doch noch lange nicht, dass es ein gutes Investment wäre, dieses Bürogebäude zu errichten oder zu erwerben. Das ist va eine Frage der zur erwartenden Rendite und der Kapitalkosten und hat nichts mit Politik zu tun.


    Beim Elbtower kommt aber hinzu, dass bereits die Vorvermietung überwiegend Substanz los war, was durchaus eine Indikation ist, dass die Vermietung hier nicht ganz so einfach sein wird.


    Andere Büroprojekte hingegen haben durchaus beachtliche Vorvermietungsquoten über 30%.

    Das stimmt, allerdings läuft der Verkauf ja nun bereits, wenn man vorigen Meldungen glauben darf. Warum sollte dieser auch dadurch abbremsen?

    Den Verkaufsprozess an sich wird man nicht abbremsen. Jedoch wird man Angebote nicht akzeptieren, die aus Sicht der Signa zu niedrig sind und auf das Einlangen besserer Angebote hoffen bzw warten. Somit kann der Abschluss des Prozesses mehr Zeit in Anspruch nehmen.

    Ob das Auswirkungen auf den Elbtower haben wird?


    Für den Elbtower bedeutet das, dass man nun wohl weniger Eile und Druck beim Verkauf hat.


    Der Kredit ist sicherlich zweckgebunden und wohl mit umfangreichen Covenants versehen – ich bin mir sicher, dass die Verwendung für den Weiterbau des Elbtowers ausgeschlossen ist.

    Mehr als 500 Mio € (Erwerb plus Fertigstellung) könnten wirtschaftlich nicht (mehr) investiert werden.

    Für den Erwerb des Projekts bleibt auch nach dieser Rechnung nichts über. Ganz im Gegenteil – es bräuchte zusätzlich zum derzeitigen Baustand und dem Grundstück eine finanzielle Mitgift.


    Und 4% Kapitalisierungssatz kann ich mir beim besten Willen für dieses Projekt nicht vorstellen. Aber meine Vorstellungskraft soll hier nicht Thema sein.

    Rechne mal nach, zum Beispiel bei einer Dreizimmerwohnung in Hamburg.

    Da muss man schon differenzieren. Wohnimmobilien und Gewerbeimmobilien werden ganz anders bewertet. Gewerbeimmobilien haben ein völlig anderes Risikoprofil. Bürotürme bzw -wolkenkratzer sind da dann aber nochmal ne eigene Kategorie. Die laufende Instandhaltung und Modernisierung (nach 10-15 Jahren) kostet hier ein vielfaches ggü "normalhohen" Gebäuden, ist aber gerade bei den hohen Mieten besonders wichtig.

    Aufgrund der Limitierungen der DCF-Methode (hier fließen oberflächlich gesehen nur wenige Faktoren ein) – die bei der "professionellen" Bewertung angewandt wird – müssen alle Risiken und Chancen im sog Kapitalisierungssatz abgebildet werden. Der Großteil des Werts kommt vom Terminal Value (perpetual Cash Flow / Kaptitalisierungssatz). Nachdem ich eine stark vereinfachte Kalkulation vorgenommen habe, ist die genannte Rendite eine Approximation für den Kapitalisierungssatz. Und, man darf nicht vergessen, diese Rendite bildet eine Bruttomietrendite ab – also Mieterträge vor Kosten und Steuern. Da geht noch einiges weg, das nicht auf die Mieter umlegbar ist. Also wenn jemand 10% "Rendite" annimmt, dann heisst das erstens nicht, dass das am Ende netto in den Tresor wandert, und zweitens wird dadurch auch das Risiko abgebildet.


    Edit: Wenn hier jemand mit einem Kapitalisierungssatz von 3,33% kalkuliert (30-fache Bewertung), geht sich das – ohne Spekulationsgewinne – hinten und vorne nicht aus.


    Andererseits geht es natürlich auch um Nettoanfangsrenditen, also die Rendite zum Zeitpunkt des Erwerbs, die im Zeitverlauf – etwa durch Indexanpassung – wächst, die Erwerbskosten bleiben aber konstant (und die Zinsen auch, wenn sie fixiert wurden). Aber das sich dadurch die Probleme des zu teuren Kaufs mit der Zeit lösen würden ist eine Illusion, denn um einen hohen Vermietungsgrad und hohe Mieten beizubehalten, sind regelmäßig hohe Investitionen ins Gebäude erforderlich – und das wiegt im Wolkenkratzer umso schwerer. Nach 10-15 Jahren gehen die ersten Mieter, weil es am Markt modernere Räumlichkeiten gibt. Bleiben tun die Mieter nur, wenn ihnen entsprechende Anreize geboten werden. Gebunden an ein Gebäude ist heutzutage kaum mehr jemand, außer freilich Luxuswarenhäuser, bei denen die Immobilie zur Identität gehört. Diese können sich ihre Standorte aber bekanntlich oft nicht mehr leisten.


    Das Argument, dass hier von der derzeitigen Situation unzulässig oder verfälschend extrapoliert wird, gilt nicht, denn in der Immobilienbewertung sieht man ohnehin immer sehr weit in die Zukunft – da spielt die momentane Lage keine so große Rolle. Man sieht sich etwa für den "risikolosen Zinssatz" eher langfristige Wertpapiere an – etwa 30-jährige Staatsanleihen – statt den Leitzins oä. Opportunitätskosten spiele auch eine wichtige Rolle, so bringen derzeit 30-jährige US-Staatsanleihen 4,5% p.a.


    Nicht umsonst halten die meisten Unternehmen ihre Zentralen nicht mehr selbst, sondern mieten sie. Das machen die nicht weil sie dumm sind, sondern weil es günstiger ist – Spekulationsgewinne mal außen vor. Klar, da kommen Pensionsfonds, Immobilienfonds und Versicherungen mit enorm niedrigen Kapitalkosten, die sowas generell halten wollen – aber der Elbtower ist da mE zu riskant. Aber jetzt muss man erstmal jemanden finden der fertigbaut und glaubt, dass er den richtigen Pensionsfonds findet, der das um die erforderlichen Preise kauft.

    Lt diesem Artikel des österreichischen Magazins "Profil" (Paywall), soll das gesamte Vermögen der Signa Prime treuhänderisch an die Gläubiger übergeben und in Folge verwertet werden. Das ist schon eine recht drastische Maßnahme, vor allem im Verhältnis zur bisherigen Entwicklung (Sanierung). Es ist zwar noch immer kein Konkursverfahren, aber bei erfolgreicher Sanierung bleibt am Ende auch nichts mehr übrig. Wenns gut läuft, vielleicht etwas Geld. Das können die dann in den Elbtower stecken, falls den keiner will (ist mE wohl am schwersten zu verwerten vom ganzen Portfolio)

    Pressezitat gelöscht. Bitte kein copy & paste aus Presse-Publikationen.

    Quelle: Profil


    Die Elbtower Projektgesellschaft gehört ja zu 75% der Signa Prime. Ich nehme mal an, dass sein Verkauf von der treuhänderischen Abwicklung ausgenommen ist. Der Verkauf wird ja gem dem oben zitierten FAZ Artikel anscheinend vom Involvenzverwalter (der Projektgesellschaft?) selbst betrieben. Die Herrschaften Gerrit und Martini klingen ja mal sehr positiv – aber was sollen die schon sonst sagen... Immaterielle Vermögenswerte gibt es sogar auch ^^

    Aber ich bezweifel stark, dass das Geschäftsmodell hier soweit zerstört ist, dass die Lage aussichtslos ist.


    Was ist der Unterschied zwischen einem Deutschen und einem Österreicher?


    Der Deutsche sagt: Die Lage ist ernst, aber nicht aussichtslos.

    Der Österreicher sagt: Die Lage ist aussichtslos, aber nicht ernst.


    Was der Elbtower braucht: einen neuen Österreicher ^^

    Der Name HCOB ist und bleibt noch etliche Jahre befleckt und man fand es schon damals fragwürdig, wenn ein bestehender Signa-Mieter in den Elbtower wechselt - und dann ausgerechnet dieser.

    Die HCOB war zu diesem Zeitpunkt kein bestehender Signa Mieter, vielmehr befand sich ihre Zentrale im eigenen Besitz. Zeitgleich mit dem Mietvertrag für den Elbtower hat die Signa die HCOB Zentrale gekauft, angeblich um einen völlig aufgeblähten Wert, der einer Vorauszahlung der Miete gleichkam.

    Hier ein langer WSJ Artikel über den „Schulabbrecher und verurteilten Kriminellen“ Benko. Manches Material eignet sich ja fast für einen Film:


    Im Artikel steht zB, dass Benko zunehmend Stresssymptome zeigte. Um sich über den Tag hinweg zu motivieren, habe er mehr als ein halbes Dutzend Espressos getrunken und eine kubanische Zigarre nach der anderen Kette geraucht, was dazu geführt habe, dass die Kabine seines Jets sich regelmäßig mit Rauch füllte, wie ehemalige Mitarbeiter berichtet hätten. Sie hätten sein Temperament als schwierig beschrieben. In einem Meeting habe er seinen Finanzvorstand als „fette Sau“ bezeichnet, wie eine anwesende Person berichtet habe.

    Von Falschaussagen hat hier keiner gesprochen, ErSieEs. Auch wer die Wahrheit sagt, wird sich die Argumentation gut überlegen, um möglichst überzeugend zu wirken. Recht haben und Recht bekommen sind bekanntlich unterschiedliche Dinge.

    Spekulation fußt auf Spekulation und am Anfang steht nicht die Fragestellung, sondern die bereits fertige Ansicht, zu der Argumente gesucht werden (übliche dialektische Diskussion Vs. Syllogismus). Basierend auf fragmentarischen Informationen aus zweiter oder dritter Hand.

    Auf die hier gegenständliche Diskussion trifft das überwiegend nicht zu. Der 19.1.3. des GKV wurde hier anhand des notariell beglaubigten Vertrages, der Senatsanfragen und der öffentlichen Aussagen einer Vertragspartei untersucht und es wurden unterschiedliche Auslegungsmethoden angewandt. Dass hier mangels vollständigem Einblick ein gewisser Grad an Unsicherheit besteht, sollte jedem Leser klar sein.


    Dein zitierter Fall ist hier einfach nicht besonders relevant und die Auslegungsregel des § 133 BGB ist so geheim wie das Rezept von der Tütensuppe. Ob jetzt in einem Artikel eine missverständliche Aussage über die juristische Auslegungsmethodik getätigt wird, ist für die Diskussion hier ebenso irrelevant und daran sollte sich keiner aufhängen. Wenn du dich hier konstruktiv beteiligen und versuchen würdest, die Diskussion in Bahnen zu lenken, die deinen "höheren Ansprüchen" genügten, fände ich das aber gut – aber das ist freilich dir überlassen.

    Im Streitfall hätte ein Gericht dann zB Zeugen der Vertragsverhandlungen zu hören, was denn genau besprochen wurde, um zu ergründen wie der Wortlaut auszulegen sei.

    Im hypothetischen Streitfall, der – wie hier schon dargelegt – eher unwahrscheinlich ist, wären sich die Parteien aber typischerweise über den tatsächlichen Vertragsinhalt nicht einig. Signa würde dann wohl eine Argumentation wählen, die sich am Wortlaut orientierte, in Abrede stellen, dass das Wiederkaufsrecht des 19.1.3 vor Fertigstellung einschlägig ist, und hätte damit mE gute Chancen das Gericht zu überzeugen. Im zitierten Lehrfall waren sich die Parteien hingegen über die Bedeutung des Wortlauts einig – gemeint war eben etwas anderes. Auch wenn das zeigt, dass der Wortlaut nicht allein maßgeblich ist, spielt er aber freilich eine gewichtige Rolle bei der Auslegung, insb im Streitfall. Die diskutierte Aussage aus dem Capital Artikel würde ich in diese Richtung deuten – es wurde aber wohl etwas unglücklich formuliert. Die Kunst der juristischen Auslegung liegt in der ausgewogenen Berücksichtigung von Wortlaut, Sinn und Zweck, historischem Kontext und systematischer Einordnung.

    Ich habe mir mal Gedanken über die Wirtschaftlichkeit Projekts gemacht und eine stark vereinfachte Kalkulation durchgeführt:


    Die letzte Kostenschätzung für den Bau des Elbtowers lag ja 2022 bei 950 Millionen Euro (ohne Grundstück, bereits revidiert von ursprünglich 700 Mio). Jetzt, unter Berücksichtigung der aktuellen Marktsituation, Baukostensteigerungen und Kosten durch Baustopp und Verzögerung, nehmen wir mal eine Erhöhung um 20% an. Das bringt uns auf eine stolze Summe von etwa 1,14 Milliarden Euro Gesamtkosten. Wenn der bisherige Baufortschritt bereits 250 Mio der Baukosten ausmacht, dann bleiben für einen potentiellen Investor noch Fertigstellungskosten von ca 900 Mio. Hier ist kein Cent für das Grundstück inkludiert.


    Was die Einnahmenseite angeht, so waren die ursprünglichen Erwartungen von Signa ja ziemlich optimistisch mit geschätzten 48 Millionen Euro jährlichen Bruttomieterlösen. Aber angesichts der aktuellen Marktsituation, der Substanzlosigkeit der Vorvermietung und allgemeinen Zweifeln an der Vermietbarkeit zu den geplanten Konditionen, denke ich, dass es realistischer wäre, diese Zahl nach unten zu korrigieren.


    Die Summer der oberirdischen Flächen beträgt gem Bebauungskonzept 104.139 m2. Im Hochhaus rechne ich mit einer Nettonutzfläche von ca. 75% davon, also – großzügig aufgerundet – 80.000 m2. Wenn man im Durchschnitt 25 Euro Miete pro m2 pro Monat generieren kann, erhält man Bruttomieterlöse von 24 Mio Euro.


    Dazu kommen noch Bruttoflächen von 36.000 m2 unterirdisch sowie 36.000 m2 für Water Education, Mobility Experience, House of Pop etc. Keine Ahnung, was die Mieterlöse hier sein werden, aber rechnen wir mal großzügig 10 Mio Euro dazu.


    Dann kommt die Frage der Rendite ins Spiel. Bei einem Projekt dieser Größe und mit diesem Risikoprofil würde ein vernünftiger Investor mE eine Bruttomietrendite von über 10% anstreben. Bei solchen Renditeansprüchen liegen wir aber so weit entfernt von den wirtschaftlichen Parametern des Projekts, dass ich die Zahl hier jetzt nicht ausdrücklich nenne, die ein solcher Investor bereit wäre zu zahlen (bzw wie viel Mitgift man einem solchen Investor anbieten müsste). Unrealistisch ist es mE aber nicht, da etwa auch die Vonovia mit wesentlich risikoärmeren Wohnen ihren neuen JV-Partnern bereits eine Rendite von >8% anbieten musste.

    Das Argument mit dem Rückschluss aus § 9.4 halte ich für nicht überzeugend.

    Das sehe ich auch so. Der 19.1.3. wird aber ausdrücklich in 9.4. erwähnt. Die äußerst schwache Argumentation der FHH wird zwar dadurch etwas gestärkt, bleibt aber im Resultat dennoch ziemlich schwach.


    Die FHH ist mE wesentlich besser dran auf die Insolvenzverwertung zu warten und ggf mitzubieten als den Wiederkauf zu verfolgen, der derzeit ohnehin keine Grundlage hat.


    Ergänzend kann man noch sagen, dass der GKV dennoch weit über übliche Verträge hinausgehende Regelungen zu Gunsten der FHH enthält. Leider sind die entsprechenden Rechte im eingetretenen Insolvenzfall überwiegend faktisch wertlos.

    Hervorheben kann man noch, dass der Satz mit dem geschwärzten Text sich unmittelbar auf den Zeitpunkt bzw Zeitraum des Eintritts der wirtschaftlichen Verschlechterung bezieht und nur mittelbar auf die Einschlägigkeit des Wiederkaufsrechts wirkt. Daher ist auch der vermutete Bogen, der vom einleitenden Satz ("Nach dem Übergang des Eigentums [...]") zum geschwärzten Teil gespannt würde – im Sinne einer von-bis-Beziehung – nicht logisch. Eine nach-innerhalb-Beziehung ist schon grammatikalisch unlogisch.


    Dennoch ist die Stadt Hamburg überzeugt vom derzeitigen Bestehen des Wiederkaufsrechts des 19.1.3 lt a. In Drs. 22/13696 wird in der Sache etwas genauer argumentiert. Zudem werden zahlreiche Fristen genannt.


    Darüber hinaus ist im Grundstückskaufvertrag die Rechtsposition der FHH zudem durch ein Wiederkaufsrecht für den Fall der Wirtschaftlichen Verschlechterung (§ 10.7 des Grundstückskaufvertrags) gesichert. Eine Wirtschaftliche Verschlechterung meint im Wesentlichen den Insolvenzfall. Ein solcher Insolvenzfall kann aber gerade jederzeit und unabhängig von Fristen auftreten. Dementsprechend kann ein Wiederkaufsrecht,

    welches im Fall der Wirtschaftlichen Verschlechterung einschlägig ist, auch gerade nicht an Fristen gebunden werden. Nach § 19.1.3 des Grundstückskaufvertrages kann der Wiederkauf im Falle der Wirtschaftlichen Verschlechterung der Käufergesellschaft auch bereits während der Bauphase geltend gemacht werden.


    Der Grundstückskaufvertrag wird in der Öffentlichkeit derzeit durch das Herauslösen von Satzbestandteilen teilweise falsch ausgelegt. Insbesondere führt die Herauslösung von § 19.1.3 des Grundstückskaufvertrags aus dem Zusammenhang zu einer Fehlinterpretation. Die Inhalte des Grundstückskaufvertrages erschließen sich korrekt aber nur aus dem Gesamtzusammenhang. So regelt § 19.1.3 lediglich die maximale Geltungsdauer des Wiederkaufsrechts bei Wirtschaftlicher Verschlechterung. Dieses endet ein Jahr nach Fertigstellung des Gesamtvorhabens. Der Grundstückskaufvertrag setzt allerdings beispielsweise mit „§ 9.4 Eintrittsrechte in Planer- und Bauverträge“ eine Wiederkaufsmöglichkeit auch vor Fertigstellung voraus.


    Die Verbindung des 19.1.3. mit 9.4. stärkt die Auslegung, dass hier entgegen dem Wortlaut und der Systematik des 19. ein Zeitraum ab Übergang des Eigentums bis ein Jahr nach Fertigstellung gemeint ist. Diese beiden Regelungen stehen aber in Konkurrenz zueinander. Im Streitfall könnte mE im Rahmen einer allfälligen geltungserhaltenden Reduktion lediglich der 9.4. reduziert werden. Darüber hinaus ist 19. als dingliches Recht ausgestaltet (also im Grundbuch abgesichert).


    Aus praktischer Sicht gehe ich aber nicht davon aus, dass der Streitfall eintreten würde, und dass wir die Antwort erfahren werden, da die FHH zu den Wiederkaufskonditionen mE ohnehin der Bestbieter wäre – mit Abstand – und sich Signa wohl nicht dagegen wehren würde.


    Ergänzen kann man noch, dass in dieser Drucksache eine Fassung des 1. Nachtrags erwähnt wird – jedoch nicht unmittelbar im Zusammenhang mit dem Punkt 19.


    Hier noch der GKV inkl der 3 Nachträge.

    2. Ein Wiederkaufsrecht nach § 19.1.3 des Vertrages besteht nicht, da das Objekt nicht fertiggestellt wurde. Insoweit ist die Äußerung von Frau Pein nicht nachvollziehbar. Denkbar ist aber ein Wiederkaufsrecht wegen verzögerter Fertigstellung nach § 19.1.2 c. oder d. Der Insolvenzverwalter wird das Bauvorhaben kaum fortführen. Leider sind in dem öffentlich bekannten Vertrag die maßgeblichen Fertigstellungstermine für Rohbau bzw. Bauvorhaben insgesamt geschwärzt.

    Zu den Fristen iZm den Meilensteinen gab es in einem Zeit-Artikel folgende Info, die auf einer Senatsanfrage fußt, also schon belastbar ist:


    "Tatsächlich greift das Wiederkaufsrecht erst in fünf Jahren - also im Januar 2029 -, wie der Hamburger Senat jetzt auf eine Senatsanfrage der Linkenabgeordneten Heike Sudmann einräumen musste."