Elbtower Baustopp - Diskussionsthread

"Ich möchte, dass der Elbtower vollendet wird", sagte der deutsche Investor Klaus-Michael Kühne zum "Hamburger Abendblatt". An einem Konsortium wird unter Hochdruck geschmiedet.

Signa-Investor Kühne will Hamburger Elbtower vollenden - Unternehmen - derStandard.at › Wirtschaft

Es kommt weitere Bewegung in den Prozess: Kühne lamentiert keineswegs und fordert nicht mal wieder die Politik auf, in den Lead zu gehen. Er klingt konstruktiv. Gemeinsam mit anderen Investoren würde er sich wohl beteiligen. Und diese scheint es u.a. mit Dieter Becken zu geben. Nun hoffe ich, dass sich die Herren zusammensetzen und eine tragfähige Lösung umsetzen.

Zitat von Elbtower_1971

Kühne lamentiert keineswegs und fordert nicht mal wieder die Politik auf, in den Lead zu gehen.

Zitat Klaus-Michael Kühne:

Die Stadt zeigt sich leider störrisch, ihr fehlt der Mut, die Entscheidungsfreude. Das ist ein deutliches Handicap. Eigentlich müsste sie die Initiative für eine Lösung übernehmen. Ich habe Verständnis dafür, dass die Politik keinen direkten finanziellen Beitrag leisten will. Aber sie könnte mit der Anmietung von Flächen einen wichtigen Beitrag leisten.

Zitatende

Quelle: Hambruger Abendblatt vom 19. August 2024.

Angesichts des Mietniveaus, auf das Herr Kühne zur Refinanzierung seiner Investitionen abzielen wird, dürfte der Wunsch nach großflächiger Anmietung durch die Stadt mit dem gesetzlichen Gebot der Wirtschaftlichkeit und Sparsamkeit (§ 7 LHO) kaum zu vereinbaren sein.

^^ Das sehe ich auch so. Eine Anmietung von Flächen im Elbtower zu Mondpreisen wäre gerade in einem baldigen Wahljahr kaum politisch zu rechtfertigen.

Er hält es in seiner Wortwahl anscheinend für ziemlich sicher, dass es einen Weiterbau geben wird - für "am wahrscheinlichsten" hält er aber den Bau seines Opernhauses.

Ich denke schon, dass der Senat rechtzeitig vor der heißen Wahlkampfphase vieles dransetzen wird, dass sich die Kräne wieder drehen und obendrein den Bau der Oper präsentieren möchte - wo der Senat dann nochmal beweisen möchte, Großprojekte mit solventen Bauherren zu finden, die etwas problemlos durchziehen können ( bevor Herr Kühne das Zeitliche segnet ).

Warum fragt ihn bloß niemand ganz direkt, warum er ( Vermögen zwischen 2019 und 2024 von 11 auf ca. 30 Milliarden gewachsen ) den Turm nicht einfach selbst bezahlt und anordnet das es sofort weitergeht ?

Genau wie die Frage, warum er sich nicht den angeblichen Herzenswunsch erfüllt und den HSV nicht nur in die Bundesliga, sondern auch in die Champions-League führt - was er ja ganz leicht könnte.

Zitat von Elbtower_1971

Gemeinsam mit anderen Investoren würde er sich wohl beteiligen. Und diese scheint es u.a. mit Dieter Becken zu geben.

Das scheint mir eine begriffliche Verwirrung zu sein. Becken hat nach eigener Aussage einen Ankermieter und sucht weitere Eigenkapitalgeber ("Investoren"). Der im Zeitungsartikel genannte "Investitionsbedarf" bezieht sich aber auf die projektierten Fertigstellungskosten, die zu einem erheblichen Teil fremd finanziert werden dürften. Becken hat sich nie öffentlich dazu geäußert, ob er "nur" entwickeln oder auch selbst Eigenkapital investieren möchte. Kühne aber kündigt genau das an. Ob es sich bei den beiden genannten Personen um "Mitstreiter" mit gleichlaufenden Interessen handelt, bleibt unklar und entsprechende Formulierungen erscheinen mir etwas verzerrt bzw. spekulativ.

Falls hier tatsächlich eine Neuansiedlung mit 10.000 Arbeitsplätzen im Raum stehen sollte, dürfte der Senat wohl doch noch mal kräftig in die Tasche greifen. Aber wie so oft in der Immobilienbranche: Alle warten auf den weißen Ritter.

Superreiche geben in den seltensten Fällen ihr eigenes Geld für Investitionen aus. Stattdessen nutzen sie ihre Kreditwürdigkeit um günstig Geld von Banken für ihre Investitionen zu bekommen. Auch haben die wenigsten Milliardäre ein paar Milliarden ungenutzt rumliegen. Elon Musk ist zum Beispiel "cash-poor" und hat das Geld für Twitter kaum zusammenbekommen, weil die Investition sehr unsicher war. Ähnlich auch hier. Und der Gedanke, dass sich jemand heutzutage ein Denkmal setzen will (dann würde ich übrigens auch darauf bestehen, dass das Teil am Ende auch Kühne-Tower heißt) und eigenes Geld in der Größenordnung ausgibt ist eher unwahrscheinlich. Die Zeiten der Rockefellers und Chryslers ist lange rum.

Zitat von Der Kritiker

Falls hier tatsächlich eine Neuansiedlung mit 10.000 Arbeitsplätzen im Raum stehen sollte, dürfte der Senat wohl doch noch mal kräftig in die Tasche gregreifen.

Ich möchte hier, nur um Missverständnissen vorzubeugen, noch einmal festhalten, das beide 'Bausteine' der obigen Aussage...

1) eine mögliche Neuansiedlung mit 10,000 Arbeitsplätzen

Und

2) dass der Senat für eine solche 'wohl doch' noch einmal 'kräftig in die Tasche greifen würde'

...lediglich der Fantasie eines einzelnen DAF-Mitglieds einspringen und es diesbezüglich für 1) keinerlei Quellen und für 2) offizielle Quellen die das Gegenteil aussagen gibt. Sollte ich mich irren, lasse ich mich gern vom Gegenteil überzeugen. Danke.

Ansonsten fröhliches Weiterspekulieren.

Zum Thema 10.000 Arbeitsplätze. Der Commerzbank Tower hat eine Hauptnutzfäche von 52.700m² und damit 2700 Arbeitsplätze. Der Elbtower hat eine Nutzfläche von 104.000m². Wobei nur 77.000m² für Büros gedacht sind. Sprich bei ähnlicher Nutzung reden wir hier von 4000 Arbeitsplätze für das ganze Gebäude. Becken hat einen Mieter für 50% der Bürofläche, sprich ca. 2000 Arbeitsplätze. Wobei die Hotel, Gym, Spa und Einkaufsfläche natürlich auch noch vermietet werden muss.

Den Commerzbank Tower aus den 90er Jahren würde ich nicht als Referenz hernehmen.

EY bringt im One Manhattan West (Fertigstellung 2019) lt eigenen Angaben auf 17+ Etagen bzw ~ 62.000 m2 12.000 Mitarbeiter unter. Wobei natürlich wesentlich weniger Arbeitsplätze als Mitarbeiter vorhanden sind und der Turm ein größere Grundfläche hat, was zu einem höheren BGF/NNF Verhältnis führt.

"More than 3.5 years after committing to a lease, Ernst & Young LLP began employee occupancy at One Manhattan West today, on Monday July 19, 2021. The initial lease commitment was made in October 2017 for ~600k RSF across 17 floors, but was then increased by ~71k RSF in December 2017, for a total nearing 675k RSF.

According to EY, the space will accommodate over 12,000 employees - making the density ratio theoretically ~56 RSF per employee. Of course, the "as built" density ratio (desks - not employees - per SF) is certainly much more generous, with a very high hoteling ratio. "

https://www.alzetteadvisors.com/post/ey-opens-…-manhattan-west

Eine Idee habe ich noch: Der Mieter bzw Mietinteressent könnte ein Co-Working Anbieter sein.

Der Senat kapriziert sich bei seiner jedenfalls öffentlich sehr starren Haltung jetzt stark auf die Person von Herrn Kühne. Als Reizfigur mag er sich eignen, in der Sache wird aber nur die Tatsache verdeckt, dass der entstandene städtebauliche Missstand nicht ohne ein Engagement des Senates - in welcher Form auch immer - beseitigt werden kann. Egal, ob mit oder ohne Kühne.

Zitat von MrMakabar

Becken hat einen Mieter für 50% der Bürofläche, sprich ca. 2000 Arbeitsplätze.

Die Aussagen von Becken (z.b. in dem NDR-Interview) sind nicht ganz eindeutig. Es bleibt unklar, ob sich die 50% auf die Büro-oder die Gesamtfläche beziehen. Aber die oben von opazitaet gennanten 40.000 qm scheinen mir nicht ganz fernliegend und damit kommen wir bei einem Richtwert von 8-10 qm auf die genannten 4.000-5.000 Bürorbeitsplätze, was bei einer desk sharing ratio von 0,5 eben knapp 10.000 Mitarbeitern entspricht. Anders wird bei der hier immer noch im Raum stehenden Miete (Becken nennt durchschnittlich 35 €/qm) kaum ein Unternehmen kalkulieren. Aber selbst bei 4.000 Büroarbeitsplätzen und einer desk sharing ratio von 0,6 bleiben immer noch über 6.500 Mitarbeiter. Wie die weiter oben geführte Diskussion gezeigt hat, konnte im Raum Hamburg kein Unternehmen ausgemacht werden, dem man einen derartigen Bedarf zuordnen würde.

Zitat von opazitaet

Eine Idee habe ich noch: Der Mieter bzw Mietinteressent könnte ein Co-Working Anbieter sein.

Das halte ich für sehr unwahrscheinlich, denn bei dieser Größe und der relativ hohen Miete ist das Risiko eines kurzfristigen Leerstands nicht beherrschbar. Becken betont wiederholt die Nachhaltigkeit des Investments.

Zitat von Midas

der Fantasie eines einzelnen DAF-Mitglieds einspringen

Phantasie ist das eine, das andere sind die Fakten:

1. Es ist im Raum Hamburg aktuell kein Unternehmen mit einem Bedarf erkennbar, das dem von Beckens Schlüsselmieter auch nur annähernd entspricht und

2. bei einer Neuansiedlung in der hier diskutierten Größenordnung ist es üblich, dass Unternehmen ein Entgegenkommen von der öffentlichen Hand erwarten und dieses wird ihnen in der einen oder anderen Weise auch regelmäßig gewährt. Wenn es vernünftig gemacht wird, ist das auch nicht zu beanstanden.

Bei 8-10m² pro Arbeitplatz reden wir von einem Zellenbüro. Bei Großraumbüros sind es eher 12-15m² pro Arbeitsplatz. Allerdings wird ein Mieter, der die Hälfte des Elbtower mietet höchst wahrscheinlich seinen Zentral in den Elbtower verlegen. Sprich dort kommen höchst wahrscheinlich mehrere sehr großzügige Büros für Topmanager hineinkommen. Zusätzlich zu den Büroräumen braucht es natürlich auch Konferenzräume und ähnliches. Auch bei den anderen Mietern wird es eher die Topkanzlei, Privatbank oder ähnliches sein, als ein Callcenter. Es ist halt kein Betonklotz in der City Nord, sondern der Elbtower wäre mit die beste Büroadresse in Hamburg. Sprich eher mehr Platz pro Arbeistplatz.

Desk sharing ratio ist natürlich zu bedenken, allerdings wird ein Manager nicht sein Büro teilen wollen und es gibt auch Fälle wie bei Anwälten wo es unpraktisch sein kann. Also die Idee welche kritiker anstrebt, mit Callcenter mässigem Büroplan, welchen man verdoppln kann, da die Hälft der Mitarbeiter zu Hause arbeitet sehe ich eher kritisch. Die hohen Mieten zahlt man wegen des Prestiges in einer der besten Adressen Hamburgs arbeiten zu dürfen. Mit toller Aussicht und guter Verkehrsanbindung mit grandioser Architektur. Die Durchschnittsmiete in der HafenCity is übrigens bei 28,30€/m². Also so verrückt scheint mir dort 35€/m² in vier Jahren nicht zu sein, da einige Büros ja eine wirklich einmalige Aussicht haben.

Zitat von Der Kritiker

Die Aussagen von Becken (z.b. in dem NDR-Interview) sind nicht ganz eindeutig. Es bleibt unklar, ob sich die 50% auf die Büro-oder die Gesamtfläche beziehen.

Bei 16:30 im Interview sagt Becken sehr klar Bürofläche.

Zitat von Der Kritiker

1. Es ist im Raum Hamburg aktuell kein Unternehmen mit einem Bedarf erkennbar, das dem von Beckens Schlüsselmieter auch nur annähernd entspricht und

2. bei einer Neuansiedlung in der hier diskutierten Größenordnung ist es üblich, dass Unternehmen ein Entgegenkommen von der öffentlichen Hand erwarten und dieses wird ihnen in der einen oder anderen Weise auch regelmäßig gewährt. Wenn es vernünftig gemacht wird, ist das auch nicht zu beanstanden.

^^

Ich uebersetze das fuer Normalsterbliche mal in Klartext:

'Also 1 habe ich mir komplett aus den Fingern gesaugt und 2 leite ich schluessig aus 1 ab'

Herzlichen Glueckwunsch!

Zum Standplatz von Schreibtisch &co müssen noch die Flächen von Besprechungsräumen, Teeküchen, Toiletten, Archivräumen, Serverräumen u.ä. addiert werden, so dass wir eher über 50m2 und mehr pro AN sprechen..

Man kann ja als hypothetisches Nutzungs-Beispiel einmal eine grosse internationale Linienreederei nehmen. Sowohl Herr Kuehne als auch die Stadt Hamburg haben ja praktischerweise erhebliche Anteile an einer davon.

Zum Vergleich: Der 'Tour CMA CGM', welcher von der drittgroessten Reederei der Welt in Marseille (eben CMA CGM) komplett als Hauptsitz genutzt wird, hat 94,000 QM Nutzflaeche fuer (laut Wikipedia) rund 2,700 Angestellte (also ca. 35 QM pro Arbeitsplatz).

https://fr.wikipedia.org/wiki/Tour_CMA_CGM

In dem Schnitt enthalten sind auch Meeting-Raeume, Ausstellungsflaechen, Sozialraeume, ein Auditorium, Schiffs-Betriebszentralen (a la Nasa Mission Control in Houston) und die hauseigene 'Akademie'.

Um 40,000 QM (die von Herrn Becken genannte Zahl) nach dem selben Schnitt zu fuellen braeuchte man in Hamburg also ca. 1,150 Angestellte - oder knapp 2,000, wenn man es etwas weniger opulent ausfallen laesst. Vielleicht auch 2,500 wenn sich die 'Sachbearbeiter-Ebene' mit 30% Home-Office und einem entsprechenden Schluessel die Schreibtische flexibel teilen.

Fuer Mathematiker: 2,500 sind uebrigens ein Viertel von 10,000.

Wie man sieht, gibt es unterschiedliche Flächenproduktivitäten, je nachdem, wer der Nutzer ist.

Nur um es in den Raum zu werfen. Signa hatte als Mieter the Hamburg Commercial Bank mit ca. 900 Mitarbeiter, wobei dort wohl etwas getrickst wurde, und die Aon plc einem Versicherungsmakler der eine Hamburger Tocheter namens Aon Deutschland mit Sitz in Hamburg und 1700Mitarbeiter. Aon selber ist noch einmal eine Nummer größer.

Die HCOB hätte 11.000 m2 gemietet, wobei das aktuell genutzte Gebäude 30.000 m2 hat, was vermuten lässt, dass eine deutlich höhere Flächenproduktivität geplant war.

Ausgehend von MrMakabars Angaben, ergibt das hochgerechnet auf 77.000 m2 6.300 Mitarbeiter im Büroteil des Elbtowers.

Auf hamburg.de wird die Anzahl an Arbeitsplätzen (nicht Mitarbeiter) auf ca 3.000 geschätzt. Um mit obiger Hochrechnung konsistent zu sein, bräuchte man eine Desk-to-Employee Ratio von ca 1:2.

Ich finde, das eskaliert hier inhaltlich etwas… Spekulation über Spekulation.

Kernaussage eines Mitglieds war (weiter oben), es sei in Hamburg kein Unternehmen auszumachen, welches in Beckens Konzept passen würde.

Diese Aussage ist, wie fast jede Aussage dieses Mitglieds, subjektive Wahrnehmung ohne Fakten.

Ich wiederhole meine frühere Aussage, dass ich den Background von “der Kritiker” natürlich nicht kenne, dieser jedoch ziemlich oft sehr absolutistisch mit seinen “Fakten” um sich wirft.

Am Ende wird hier auch nur ins blaue geraten.

Leider lassen wir uns (da nehme ich mich nicht aus) jedesmal wieder provozieren und auf diese Diskussion ein.

Am Ende ist es schei*egal, wie viele Teeküchen und qm Herr Beckens Mieter benötigt, solange das Konzept aufgeht.

Wir sollten die Diskussion hier mehr an objektiven Fakten orientieren, als an subjektiven Wahrheiten…

Dies hier ist zwar ein Architekturforum, aber auch die Freunde der zeitgenössischen Baukultur sollten sich der Tatsache bewusst sein, dass in bestimmten Segmenten der Immobilienbranche heiße Luft einer der am meisten verwendeten Baustoffe ist. Das Objekt Elbtower zeigt dies geradezu exemplarisch. Ich werde mir daher auch zukünftig die Freiheit nehmen, bestimmte Dinge zu hinterfragen und auf Widersprüche hinzuweisen.

Ich verfolge dabei auch weder eine eigene noch eine fremde Agenda. Es ist mir aber ein Anliegen, dass die Öffentlichkeit bestimmte Projekte in stärkerem Maße kritisch begleitet.