Elbtower Baustopp - Diskussionsthread

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    Zitat von Elbphilharmonie

    Ich finde eher, dass du versuchst eine böse Medienverschwörung in Hinblick auf valide Berichterstattung zu konstruieren.

    Das ist allesdings nur eine haltlose Unterstellung von Dir. Ich gehe davon aus, dass den (Hamburger) Medien heute einfach die Kenntnis und oft schlicht die Ressouecen fehlen um komplexe Dinge halbwegs sachlich zu berichten. Ausserdem leben die verbliebenden Medien hauptsaechlich von Online-Anzeigen und somit Clicks. Daraus ergibt sich der Drang (bzw die Notwendigkeit) moeglichst alles zu ueberspitzen, zu skandalisieren und schamlos die Befindlichkeiten der eingenen Leser-Demografie zu bedienen. Schliesslich wird man ja von den sozialen Medien vor sich her getrieben.

    All das ist seit mehr als einem Jahrzent der Trend und ziemlich offensichtlich (und auch umfangreich belegt und untersucht).

    Schlechte Berichterstattung ist einfach schlechte Berichterstattung - mehr nicht. Ich sehe da keine 'Medienverschwoerung' und ich konstruiere schon gar keine.

    Bezueglich: 'Die Stadt bekommt Bauvorleistungen im Wert von EUR 300 Mio geschenkt'

    Ja, na klar. Das ist doch ganz bewusst das andere Extrem. Das waere sozusagen das Idealfall-Szenario. Ich will nur aufzeigen, dass es keine Gruende gibt (ausser den oben beschriebenen) immer nur im Negativ-Szenario zu denken. Ich bin sehr sicher, dass man hier am Ende zu einer guten Loesung kommen wird. Allerdings gehe ich davon aus, wie bereits erwaehnt, dass man (sprich: Die Landesregierung, etc,) hier einfach mal eine Weile Stillstand 'aushalten' muss, denn sehr schnell wird es wohl nicht gehen.

    Das Risiko das ich sehe ist, dass man sich zu Schnellschuessen treiben leasst um das Problem schnell vom Tisch zu haben - einfach um das Thema loszuwerden. Der Ball liegt allerdings derzeit nicht im Feld der Stadt.

    5 Mal editiert, zuletzt von Midas (29. Dezember 2023 um 18:59)

    Hier ein Artikel im NDR wo sich der Bürgermeister zu Wort meldet.

    https://www.ndr.de/nachrichten/ha…rF8y4-DBc2poTzo

    Er sagt es seie nicht die wahrscheinlichste Variante, dass nun fünf Jahre nichts passiere.

    Man wartet weiter ab ob die privaten Investoren eine Lösung finden und weiterbauen, wenn nicht hat man genügend Zeit die Lage zu prüfen.

    In seinen Augen ist das Projekt kein Desaster, weil ein Weiterbau jederzeit möglich wäre und wirtschaftlich sinnvoll.

    Der Erste Bürgermeister scheint ein Komiker zu sein. Wenn das Weiterbauen jederzeit möglich und "wirtschaftlich sinnvoll" ist – worauf warten potenzielle Investoren und auch die Stadt? Ganz so simpel liegen die Dinge halt nicht.

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    Die entsprechende Drucksache Drucksache 21/13500

    Doofe Frage: Haben sich bei dem Projekt zwischen 2021 und 2022 schon mal die Nutzungen verschoben - oder ist der Turm gewachsen ?

    In der o.g. Drucksache ist für Büro von einer BGF für Büro von 70.255 qm die Rede - Kap. 5.3 Das Nutzungskonzept.

    Nun gibt es aber einen Artikel der FAZ via MSN verfügbar : Faz via MSN: Die fragwürdigen Geschäfte des Signa-Immobilienchefs, der den Hintergrund des inzwischen fristlos gekündigten CEO der Signa Prime beleuchtet. In diesem Artikel wird eine Drucksache 22/9675 ( Link: Mitteilung des Senats an die Bürgerschaft 22/9675 ) von Ende 2022 zitiert .

    Da steht dann unter Punkt 4 Vermietungsstand:

    Von 70.255 qm auf 90.500 qm ist ja schon ein Sprung.

    Edit: Natürlich darf man sich fragen, wieso ein (wohl nicht mal großer) Immobilienverwalter aus Solingen oben im Turm einmietet - bestimmt wegen der Aussicht . ;)

    Das Wiederkaufsrecht nach § 19 des Kaufvertrags kann aber mE derzeit nicht ausgelöst werden, da für die Insolvenz während der Bauphase keine Vorkehrungen getroffen wurden. In der Bauphase führt nur das Verfehlen der Meilensteine zur Erfüllung der Wiederkaufsbedingungen. Die Bedingung der "wirtschaftlichen Verschlechterung des Käufers" wird erst nach Fertigstellung schlagend.

    Auch ein Rücktritt ist nun nicht mehr möglich, da der Vertrag erfüllt wurde.

    Vermutlich hat man sich hier auf die "Durchfinanzierung" verlassen, die ja an sich auch vorliegen müsste. Nur weil ein Projekt durchfinanziert ist, heisst das aber nicht, dass immer fertiggebaut wird. Wenn sich die Marktbedingungen derart verändern, kann schon während der Bauphase klar werden, dass das Projekt nach Fertigstellung nicht tragfähig ist – die Vorvermietungen haben ja anscheinend auch nicht viel Substanz und die damals angenommenen Bewertungen sind ob der stark gestiegenen Zinsen (und folglich der Diskontierungssätze) wohl nicht haltbar.

    Sollte ein Wiederkauf trotzdem aus irgendwelchen Gründen stattfinden, dann muss man in die Diskussion des Kaufpreises einbringen, dass die Grundschulden mit dem Grundstück verbunden sind und somit auf den Wiederkäufer – also Hamburg – übergehen. Da helfen auch die Verbücherung des Wiederkaufsrechts nicht und die Rangordnung nicht, vor allem wenn es sich um bestimmungsgemäß "Taugliche Finanzierer" handelt, denn hier wurde auf den Vormerkungsschutz verzichtet.

    Quelle/Kaufvertrag

    Einmal editiert, zuletzt von opazitaet (31. Dezember 2023 um 15:36) aus folgendem Grund: Tippfehler

    Die FAZ hatte am Freitag einen Artikel zum Thema Insolvenzen im Baubereich in der Print-Ausgabe in dem es auch ausführlich um den Elbtower ging. Die wesentlichen Aussagen zum Elbtower hier zusammengefasst:

    • Anders als vertraglich vereinbart, wurde wurde für die Elbtower Gesellschaft kein Kreditkonsortium gefunden
    • Das Konsortium sollte unter Führung der Helaba 650 Millionen € zur Verfügung stellen
    • Tatsache ist, dass außer einem grundpfandrechtlich gesicherten Darlehn aus der Signal-Iduna-Gruppe kein Fremdkapital zur Verfügung stand
    • Bezahlt wurde der Bau von den Gesellschaftern der Hamburg Elbtower Immobilien GmbH
    • Von dieser GmbH hält die Signa Prime Selection 75%, die restlichen 25% die Commerzbank Real
    • Die Commerzbank Tochter hat über den Fonds Hausinvest 50 Millionen € Eigenkapital in die Elbtower Projektgesellschaft eingezahlt

    Zunächst konnte eine Zahlungsunfähigkeit der Hamburg Elbtower Immobilien GmbH noch vermieden werden. Alleine 37 Millionen € offener Rechnungen der Fa. Lupp wurden durch den Eintrag einer Handwerker-Hypothek im Grundbuch abgesichert. Weitere Handwerker-Firmen sollen laut FAZ ihre Rechnungen gestundet haben in der Hoffnung, dass der Bau weitergehen werde. Mit der Insolvenz der Sigma Prime Selection AG könnte diese Hoffnung Realität werden, da die Insolvenz von oben herab klare Verhältnisse schafft, was wiederum Investoren schätzen.

    Voraussetzung dafür wäre aber, dass dies schnell passiert, wird ein Insolvenzexperte zitiert. Sollte der Baufortschritt deutlich in Verzug geraten, könnten daraus Kündigungsrechte für Mietverträge entstehen, welche wiederum die Wirtschaftlichkeit des Projekts gefährden in das schon mehr als 200 Millionen € geflossen sind. Selbst 50 Millionen € Invest wären noch kein Schnäppchen für einen Investor, da die Kalkulation des Geschäftsmodells auf Mieten beruht, die heutzutage nicht mehr erreichbar sind.

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    Zitat von opazitaet

    Das Wiederkaufsrecht nach § 19 des Kaufvertrags kann aber mE derzeit nicht ausgelöst werden, da für die Insolvenz während der Bauphase keine Vorkehrungen getroffen wurden. In der Bauphase führt nur das Verfehlen der Meilensteine zur Erfüllung der Wiederkaufsbedingungen. Die Bedingung der "wirtschaftlichen Verschlechterung des Käufers" wird erst nach Fertigstellung schlagend.

    Auch ein Rücktritt ist nun nicht mehr möglich, da der Vertrag erfüllt wurde.

    Vermutlich hat man sich hier auf die "Durchfinanzierung" verlassen, die ja an sich auch vorliegen müsste. Nur weil ein Projekt durchfinanziert ist, heisst das aber nicht, dass immer fertiggebaut wird. Wenn sich die Marktbedingungen derart verändern, kann schon während der Bauphase klar werden, dass das Projekt nach Fertigstellung nicht tragfähig ist – die Vorvermietungen haben ja anscheinend auch nicht viel Substanz und die damals angenommenen Bewertungen sind ob der stark gestiegenen Zinsen (und folglich der Diskontierungssätze) wohl nicht haltbar.

    Sollte ein Wiederkauf trotzdem aus irgendwelchen Gründen stattfinden, dann muss man in die Diskussion des Kaufpreises einbringen, dass die Grundschulden mit dem Grundstück verbunden sind und somit auf den Wiederkäufer – also Hamburg – übergehen. Da helfen auch die Verbücherung des Wiederkaufsrechts nicht und die Rangordnung nicht, vor allem wenn es sich um bestimmungsgemäß "Taugliche Finanzierer" handelt, denn hier wurde auf den Vormerkungsschutz verzichtet.

    Quelle/Kaufvertrag

    Zur "Durchfinanzierung" muss man noch ergänzen, dass diese anscheinend gar nicht vorliegt. Obwohl entsprechende Nachweise Voraussetzung für den Kauf waren, hat sich die Stadt auf eine Bestätigung der Helaba verlassen, die sich das mit dem 650 Mio Euro Kredit (bzw ihrer Rolle als "lead arranger" dafür) am Ende dann aber doch anders überlegt hat und sich zurückgezogen hat. Die Helaba hat davor aber anscheinend auch die Vorvermietungsquote bestätigt und die Verkäufern, Hamburg, damit zufriedengestellt. Im Resultat steht derzeit für die Projektgesellschaft wohl gar kein Fremdkapital zur verfügung.

    Eigenkapital gibt es wohl momentan auch nicht ^^ Beim Eigenkapital sieht man mE aber auch, wie naiv da agiert wurde, denn das Eigenkapital hatte die Projektgesellschaft "Hamburg Elbtower Immobilien GmbH & Co KG" zu 3/4 natürlich von der Mutter Signa Prime, deren Kapital auch damals schon hauptsächlich aus Fremdkapital bestand (und heute ob der Überschuldung idR negatives Eigenkapital vorliegt). Vereinfacht gesagt, nimm einen Kredit auf und gründe ein Tochterunternehmen, gib ihr das Geld und die Tochter weist in der Bilanz 100% Eigenkapital aus. Deshalb muss man ja immer "Durchblicken" in einem Konzern, sonst sind die Bilanzen nicht mehr wert als das Papier auf dem sie gedruckt sind.

    Zusätzlich muss man zu meinem letzten Post noch ergänzen, dass die Hamburg Elbtower Immobilien GmbH & Co KG, die ja Vertragspartei ist, momentan nicht insolvent ist, da die Handwerkerunternehmen ihre Forderungen in der Hoffnung, dass weitergebaut wird, anscheinend gestundet haben. Ratsam wäre es aber, nicht auf die Helaba zu zählen ^^

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    Scheint dafür Liebhaber zu geben - derzeit sind 1200 EUR geboten. Der Rufpreis lag bei 20 EUR. Und die Auktion läuft noch 21 Tage.

    Nachdem ich über Wochen keine Bewegung gesehen habe konnte ich gestern und heute beobachten, wie Kran Nr 1 sich mehrfach gedreht und "gewippt" hat. Welchen Hintergrund das hat: keine Ahnung.

    Der Kran steht "windfrei", d.h. er kann sich frei im Wind bewegen.

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    Als Windfrei oder auch Windfreistellung bzw. Feierabendstellung bezeichnet man die Außerbetriebnahme eines Krans. Dabei wird die Schwenkwerkbremse des Krans mechanisch dauerhaft geöffnet.

    Sinn des Windfrei ist es, den Kran im Wind frei drehbar zu halten. So kann sich der Kranausleger ohne technischen Antrieb – also selbstständig – allein durch die Windkraft aus dem Wind drehen. Wenn der Wind ausreichend stark und richtungsbeständig wehte und weht, zeigt der Ausleger letztlich sehr genau ins Lee. In dieser Position wirkt die mit der Windstärke steigende Windkraft als den Mast ins Lee kippend wollend, das konstante Kippmoment der Gegengewichte wirkt jedoch in die Gegenrichtung.

    Durch diese Maßnahme wird der Kran ständig so ausgerichtet, dass der Luftwiderstand am geringsten ist. Damit erhöht sich die Standsicherheit der Konstruktion erheblich.

    Quelle: Wikipedia

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    Das ist mir klar, er dreht sich im Wind, aber er "kippt" nicht nach unten, und sie drehen nicht in verschiedene Richtungen 😉. Also das war tatsächlich aktive Bewegung.

    Ich verstehe es so dass es bisher "irgendwie" doch weitergeht, man auf eine Finanzspritze hofft und gleichzeitig Projekte veräußert um Liquidität rein zu bekommen. Für den Elbtower ist das glaube ich eher schlecht, denn es verzögert die Übernahme durch einen anderen Investor ggf weiter und alles liegt weiter in der Schwebe.

    Kurzfristig gibt es, wie ich es sehe, zwei Optionen:

    1. Der Elbtower gehört zu einem DER Prestigeobjekte von Signa, die sie auf jeden Fall halten wollen. Dann wird die jetzige Hängepartie wohl noch lange so weiter gehen, denn wer weiß wann die eine Geldspritze bekommen, das geht nun seit Monaten und bisher ist nicht viel passiert.

    2. Signa sagt der Elbtower ist verzichtbar und es wäre sinnvoll das Projekt zu verkaufen. Dann kann es sein dass, auf jeden Fall schneller als bei einem Weiterbau in Option 1, jemand das Projekt übernimmt. Vielleicht ja auch Investoren aus dem mittleren Osten o.ä.?

    Festzustellen ist auf jeden Fall: die Zeit rennt, wir haben schon Mitte Januar, bald kommt der Frühling und es ist noch nichts passiert. Ich muss zugeben dass ich damit nie gerechnet hätte.

    Man musste ja abwarten um festzustellen, ob der Patient denn wirklich realistisch mit einer Finanzspritze zu retten sei. Ansonsten würde natürlich Niemand auf die Idee kommen, da noch Geld reinzustecken. Wenn die Überlebensfähigkeit nun gewährleistet sein sollte, könnte es eben wieder Banken und Investoren interessant werden. Wer nicht alles verlieren will, hofft auf eine Rettung.

    Wenn man an einem Weiterbau des Elbtowers interessiert ist ( und davon gehe ich aus ) wird man keinen Tag verschenken um wieder zu starten.

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    Zitat von LevHAM

    Dann wird die jetzige Hängepartie wohl noch lange so weiter gehen, denn wer weiß wann die eine Geldspritze bekommen, das geht nun seit Monaten und bisher ist nicht viel passiert.

    Eine Finanzspritze von Investoren halte ich persönlich für unwahrscheinlich. Alle Informationen, die seit Wochen über die Finanzlage von SIGNA nach aus außen dringen sind furchtbar. Niemand möchte weiter mit diesem Unternehmen sein Geld verbrennen.

    Ein Verkauf des Elbtowers durch die SIGNA wäre sicherlich die günstigste Variante für die Stadt, weil man sich nicht mit etwaigen Wiederkaufsproblemen rumschlagen müsste.

    Allerdings sind solche großen Transaktionen nicht mal eben so zu bewältigen. Das Projekt als solches wird angesichts gestiegener Baukosten und einem unabsehbaren Fertigstellungstermin zudem massiv an Attraktivität verloren haben, zumal auch die bereits abgeschlossen Mietverträge unter den bisherigen Konditionen vermutlich kaum gehalten werden können.

    Es sieht wirklich nicht gut aus. Ich schätze, dass wir uns hier auf einen langen Stillstand werden einstellen müssen.

    Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen:

    Die Käuferin des Elbtower-Grundstücks, die Hamburg, Elbtower Immobilien GmbH & Co. KG, hat uns heute (Anm: 19 Januar 2024) darüber informiert, dass sie einen Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens gestellt hat.

    Die Käuferin war zu dieser Mitteilung nach dem Grundstückskaufvertrag verpflichtet. Mit der Einreichung des Insolvenzantrags ist ein Fall der „Wirtschaftlichen Verschlechterung“ nach § 10.7 des Grundstückskaufvertrags eingetreten.

    Pressemeldung

    Karen Pein, Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen der Freien und Hansestadt Hamburg:

    „Damit kann die Stadt Hamburg nun ihr kaufvertraglich gesichertes Wiederkaufsrecht sowie die Übernahme aller Planungs- und Bauverträge geltend machen. Die Stadt wird ihre Rechte auch im Insolvenzverfahren sichern und nach Bestellung des vorläufigen Insolvenzverwalters umgehend mit diesem in Kontakt treten.“

    Unabhängig davon steht weiterhin im Vordergrund, dass die Errichtung des Elbtowers ein privatwirtschaftliches Projekt ist und erwartet wird, dass im Rahmen des Insolvenzverfahrens eine privatwirtschaftliche Lösung für die zeitnahe Wiederaufnahme der Bautätigkeit gefunden wird. Wesentliche Veränderungen des Gesamtprojektes können nur im Einvernehmen mit der FHH erfolgen. Das stellt der Grundstückskaufvertrag sicher.

    Das Wiederkaufsrecht zugunsten der Stadt ermöglicht jedoch, dass die Stadt die Kontrolle über das Projekt übernehmen kann, wenn keine tragfähige Lösung gefunden wird.

    https://www.mopo.de/hamburg/jetzt-…r5KTAEqI24sGVaY

    Nun ist es geschehen, die Elbtower GmbH hat Insolvenz angemeldet.

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    „Damit kann die Stadt Hamburg nun ihr kaufvertraglich gesichertes Widerkaufsrecht sowie die Übernahme aller Planungs- und Bauverträge geltend machen“, sagte Bausenatorin Karen Pein (SPD) jetzt.

    Nach Bestellung des vorläufigen Insolvenzverwalters werde man umgehend mit diesem in Kontakt treten.

    Auch wurde nochmal klar gestellt dass es am Ende ein privatwirtschaftliches Projekt bleiben soll.

    Nun haben wir doch den Fall dass die Stadt den Rohbau für lau bekommt und einem anderen Investor sehr, sehr günstig verkaufen kann. Gut möglich dass es genau das ist, worauf Kühne o.ä. gewartet haben.

    Ich finde das ist ein gutes Zeichen.

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    Zitat von Midas

    Karen Pein, Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen der Freien und Hansestadt Hamburg:


    „Damit kann die Stadt Hamburg nun ihr kaufvertraglich gesichertes Wiederkaufsrecht sowie die Übernahme aller Planungs- und Bauverträge geltend machen. Die Stadt wird ihre Rechte auch im Insolvenzverfahren sichern und nach Bestellung des vorläufigen Insolvenzverwalters umgehend mit diesem in Kontakt treten.“

    Ich verstehe nicht ganz, wie Frau Pein darauf kommt, dass Wiederkaufsrecht nun ausüben zu können. Sofern sie sich auf die Regelung in 19.1.3 des Kaufvertrags bezieht, ist anzumerken, dass der Wortlaut der Regelung ein Wiederkaufsrecht im Insolvenzfall erst nach der Fertigstellung vorsieht. Wie sonst soll man die folgende Passage verstehen:

    "Eintritt einer Wirtschaftliche Verschlechterung des Käufers gemäß § 10.7 innerhalb (geschwärzt) nach Fertigstellung."

    Weitere Wiederkaufsrechte, die der Vertrag vorsieht, kommen meiner Auffassung nach nicht in Betracht, zumal der 19.1.5. des Vertrags sie auch als abschließend bezeichnet.

    Selbst wenn die Wiederkaufsvoraussetzungen jetzt vorliegen, lässt sich dieses Recht nach § 19.2.1 des Vertrags nur innerhalb von 9 Monaten ausüben. Das mag erstmal nach einem langen Zeitraum klingen, aber wenn man bedenkt, dass mittlerweile fast seit einem Vierteljahr nichts im Hinblick auf dieses Projekt passiert ist, wirken 9 Monate nicht großzügig.

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    Zitat von LevHAM

    Nun haben wir doch den Fall dass die Stadt den Rohbau für lau bekommt und einem anderen Investor sehr, sehr günstig verkaufen kann. Gut möglich dass es genau das ist, worauf Kühne o.ä. gewartet haben.

    Ich finde das ist ein gutes Zeichen.

    Den Rohbau gibt's nicht für lau, auch das regelt der Kaufvertrag. Der Wiederkaufspreis bemisst sich nach dem ursprünglichen Kaufpreis und einer Pauschalentschädigung für die baulichen Anlagen, abzüglich potentieller Vertragsstrafen und Aufwendungspauschalen.

    Der Wiederkaufspreis dürfte also deutlich höher liegen, als der Weiterverkaufspreis, den die Stadt bei einer Veräußerung erzielen könnte, weil man diesen Wiederkaufspreis nicht 1 zu 1 wird weitergeben können. Darauf hat "MathiasM" in einem Beitrag #288 zutreffend hingewiesen.