Berliner Baupolitik

Neubesetzung des Baukollegiums

Das Baunetz berichtet, dass Petra Kahlfeld das Baukollegium neu besetzt hat. Zu den neuen Mitglieder gehören:

• Maren Brakebusch, Architektur und Freiraumplanung, Zürich / Potsdam
• Roger Boltshauser, Architektur und Baukonstruktion, Zürich / München
• Jasper Cepl, Baugeschichte und Architekturtheorie, Köln / Weimar
• Anne Femmer, Architektur und Wohnungsbau, Leipzig
• Birgit Rapp, Architektur und Städtebau, Amsterdam
• Jörg Springer, Architektur und Gebäudelehre, Berlin / Weimar

Sie sollen Berlin die kommenden 5 Jahre beraten.

Die erste Sitzung des Kollegiums findet im Juni 2022 statt.

Quelle:

https://www.baunetz.de/meldung…_neu_besetzt_7905227.html

Im BAUNETZ gab es diese Woche ein Interview mit Senatsbaudirektorin Petra Kahlfeld. Ich kenne sie zwar nicht persönlich, aber ihre ruhige, zurückhaltende Art gefällt mir. Sie will erst einmal einiges durchdringen und scheint keine radikalen Änderungen anzustreben. Auch keine Kritik an ihrer Vorgängerin ist zu vernehmen. Vorsichtiger, ökologischer Stadtumbau scheint ihre Agenda zu sein. Sie lobt ausdrücklich gleichzeitig den Beteiligungsprozess um das Haus der Statistik und den von SIgna für den Kaufhausumbau am Hermannplatz.

Der Senat zieht eine positive Zwischenbilanz, denn die Berliner Wohnungskommission unter Vorsitz von Herta Däubler-Gmelin (SPD) hat nach Angaben des Tagesspiegels Hürden für 5500 Wohnungen beseitigt. Bei acht von 192 blockierten Bauvorhaben in Lichtenberg, Pankow, Reinickendorf, Steglitz-Zehlendorf und zwei in Treptow-Köpenick gibt es anscheinend Fortschritte. Bausenator Geisel spricht von einer „Kultur des Möglichmachens“.

Jeden Monat soll sich die Kommission treffen und weitere Projekte voranbringen.

Auch die Berliner Zeitung berichtet, allerdings deutlich kritischer.

Die Berliner SPD hat sich auf ihrem letzten Parteitag auch mit dem Volksentscheid "Deutsche Wohnen & Co. enteignen" beschäftigt. in dem Beschluss wird gefordert, dass die Expertenkommission transparent arbeitet, dass neben rechtlichen auch soziale, wirtschafts- und mietenpolitische Gesichtspunkte einbezogen werden sollen. Die Kommission soll bis Frühjahr 2023 einen Vorschlag vorlegen. Im Falle eines positiven Votums zur Vergesellschaftung soll "schnellstmöglich" ein Gesetz zur Umsetzung erarbeitet werden.

https://parteitag.spd.berlin/a…Ernsthaftigkeit__De-1.pdf

Mein Eindruck ist, dass sich die Koalitionspartner immer mehr aufeinander zu bewegen und dass der Umgang mit dem Volksentscheid, der lange Zeit als eine Art "Sollbruchstelle" der Koalition galt, jetzt kein großer Streitpunkt mehr ist,

Ich hoffe, das hier ist der richtige Strang für diese Meldung:

„Landeseigene Wohnungsgesellschaften in der Krise“

Jörg Franzen, Chef der landeseigenen Gesobau und Sprecher der landeseigenen Wohnungsunternehmen schilderte in einer Anhörung im Abgeordnetenhaus die missliche Lage und forderte, dass dringend Prioritäten gesetzt werden müssen: Neubau, Ankauf, Modernisierung und niedrige Mieten – das alles sei nicht zusammen machbar. Ins gleiche Horn stößt auch Stadtentwicklungssenator Andreas Geisel (SPD): Es sei problematisch, die vereinbarten Neubauziele zu halten, wenn die landeseigenen Gesellschaften gleichzeitig wirtschaftlich bleiben sollen.

Dabei steigt deren Schuldenlast ständig, allein im zurückliegenden Geschäftsjahr 2021 um fast 20 Prozent.

Um die sechs Unternehmen finanziell zu stützen, hat die rot-grün-rote Koalition in ihrem Nachtragshaushalt zusätzlich 33 Millionen Euro bereitgestellt

Ein längerer Artikel dazu ist auf der Seite des RBB zu lesen.

Die Berliner Baupolitik macht es sich selbst sehr schwer. Einerseits fehlen Wohnungen an allen Ecken und Enden, auf der anderen Seite bremst der rot-grün-rote Senat, wo es geht:

Der Tagesspiegel titelt dazu: Grün-linke Stadtentwicklung – ein Scherbenhaufen. Damit sind auch die gescheiterten Gesetzesinitiativen zur Stabilisierung der Mietpreise gemeint.

Außerdem kommt die Koalition immer wieder in den Konflikt: Ökologie versus Neubau. Drei Beispiele:

1. Im neues Stadtquartier Am Sandhaus in Buch sollen 2.700 Wohnungen entstehen, z.T. auch in 6 - 10 geschossigen Häusern. Natürlich gibt es auch schon eine Bürgerinitiative dagegen und auch die Politik will - laut Tagesspiegel - jetzt mehr Naturschutz statt Wohnungsbau.

2. Elisabeth Aue und Festplatz: Hier titelt der Tagesspiegel (Bezahlschranke): "Baustopp für den Klimaschutz: Grüne und Linke wollen bis zu 8000 neue Wohnungen in Berlin verhindern". In Elisabeth Aue will die Bürgerinitiative genau 0 Wohnungen.

3. Natürlich sind Kleingärten eine schöne Sache, aber z. T. auch wertvolles und wichtiges Bauland. Ob das Kleingartenschutzgesetz wirklich wiederbelebt werden soll, wie sich einige Vertreterinnen und Vertreter der Regierungskoalition wünschen, bleibt mehr als fraglich. Dazu ein kleiner Bericht im Tagesspiegel (Bezahlschranke).

Und dazu kommt, dass es beim Thema Nachverdichtung auch immer mehr Widerstand gibt. Nicht nur von den obligatorischen Bürgerinitiativen, sondern z.T. auch von der Politik. z.B. im Schlosspark Pankow oder in Lichtenberg. Auch bei diesem Thema bremst die Linke in vorderster Front.

Widerspruch.

Es fehlen nicht Wohnungen an allen Ecken und Enden, es fehlen günstige/bezahlbare Wohnungen. Für Leute mit (viel) Geld gibt es mehr als genügend Wohnungen. Hier hatte ich mich dazu schon einmal dazu geäußert.

Selbstverständlich gibt es absolut berechtigte Gründe gegen immer mehr Versiegelung, Flächenbebauung und die Vernichtung von Grünland - auch von KGA, die mehr als eine schöne Sache sind: Nämlich wichtige meist öffentlich zugängliche Grün- und Erholungsflächen und für Bewohner mit eher weniger Geld und von meist kleinen Wohnungen die einzige Möglichkeit, ein kleines Stück Garten zu haben. Natur- und Klimaschutz usw. sind mindestens genauso wichtig wie die Bereitstellung von bezahlbarem Wohnraum.

Natürlich benötigt man trotz allem auch Flächen für den Wohnungsbau (dieser sollte aber möglichst platzsparend erfolgen).

Beides ist wichtig, und dass darum gestritten und diskutiert wird, ist doch völlig normal. Ökologie versus Neubau stimmt auch nur bedingt, eigentlich ist der Konflikt Ökologie versus Flächenversiegelung.

Dass in manchen Medien jeder Erhalt von Grünflächen und jede Verhinderung von Bebauung verteufelt wird (meist mit reißerischen polemischen Schlagzeilen), ist traurig und hilft in der Sache nicht weiter.

Zitat von Backstein

Es fehlen nicht Wohnungen an allen Ecken und Enden, es fehlen günstige/bezahlbare Wohnungen. Für Leute mit (viel) Geld gibt es mehr als genügend Wohnungen.

Und genau darin liegt das Grundproblem (nicht nur) der Berliner Politik, die zur aktuellen Misere führte. "Wohnungen ja, aber..." ist mittlerweile ein von fast allen übernommener Gedanke, der aber leider nur in Ideologie fußt und keine Antwort auf die Wirklichkeit hat.

Die Wirklichkeit am Berliner Wohnungsmarkt dramatisiert sich von Tag zu Tag, das neu aufgekommene Phänomen der Wohnungslosigkeit (nicht direkt zu verwechseln mit Obdachlosigkeit), ist keine Randerscheinung mehr, sondern zwingt Menschen zur Stadtnomadität. Das kann man doch nur noch ausblenden, wenn man die Rollos runterlässt und nur noch in der eigenen Internetrealität oder auf der geblendeten Sonnenseite der Stadt lebt. Spätestens wenn bei einer gemieteten ET-Wohnung die Eigenbedarfskündigung im Briefkasten ist findet man sich in dieser Wirklichkeit wieder. Ich kenne dutzende Beispiele von Eigentümern, die sich (eine) ihre(r) Wohnung(en) mit einer Eigenbedarfskündigung freigeklagt haben, da sie selber aus einer gemieteten Wohnung gekündigt wurden.

Es benötigt Wohnungen für jeden (!) Geldbeutel und das in der Masse. Das was hier seit Jahren zwar geleistet wird ist nett, aber entspricht nicht der Berliner Wirklichkeit. Bitte zeige mir diese "genügend Wohnungen" für "Leute mit (viel) Geld", wobei die erste Frage ist, ab wann geht "Geld" los? Ich kenne diesen angeblichen Leerstand nicht!

Auch hier zeigt sich die Verwirrung durch die immer gleichen (und gleich inhaltsleeren) Verlautbarungen der Politik:

"Nur günstiger Wohnraum fehlt...", "keine Wohnungen für Reiche..." etc. etc. (ich vereinfache etwas um es verständlich zu machen). Wir sind angeblich ein Einwanderungsland, nehmen unbegrenzt Flüchtlinge und auch Wirtschaftsmigration in Kauf - stellen aber den Wohnraum nicht zur Verfügung! Mal liegt es an der Umwelt, mal an der freien Sicht, mal sind Verkehrsabstandsflächen schöner, mal kann man wegen dem Klima nix oder nur sehr teuer oder nicht zu hoch bauen, und, nein die Bauvorschriften sind auch nicht schuld an den teuren Wohnungen, etc. etc. etc. Beispiel hierzu: "Mollstraße 19" oder der Protest zur "Holzmarktstraße 66.

Es findet sich jeden Tag ein neuer Grund warum dies oder das nicht geht. Nur hilft das niemanden. Was viele gar nicht sehen, es findet auch Einwanderung von Menschen mit entsprechend Geld statt, die beanspruchen hochwertige Wohnungen. Auf der anderen Seite wird eine Verkäuferin in einem Discounter oder gar ein Bürgergeldaufstocker die Mietpreise bei den öffentlichen WBGs nicht gerade "billig" finden. Beides und die vielen Graustufen nimmt die Berliner Politik nicht wahr, die nur noch schwarz oder weiß kennt. Hinzu kommen neue Verwerfungen bei den städt. WBGs durch das Losverfahren, da die Dringlichkeit ausgehebelt wurde.

Wer das eine will muss das andere in Kauf nehmen. Vielleicht muss sich Berlin oder gar Deutschland als Ganzes mal im Klaren darüber werden was es eigentlich will. Und wenn ich Zuzug wie aktuell gewährleisten möchte (und ja, ich zweifle an den offiziellen Einwohnerzahlen nicht nur Berlins), dann muss ich Wohnraum in der Masse (!) gewährleisten. In dem Fall ist dann "das Hemd näher als die Hose", und an anderer Stelle (Umwelt, Vorschriften, Klima, etc.) müssen Abstriche her. Aber es wäre schon eine geistige Errungenschaft dieser Stadt, nicht ständig zu behaupten, dies lasse sich alles unter einen Hut bringen und am Ende bleibt das Ergebnis sogar hinter den eigenen (sehr bescheidenen) Erwartungen zurück (siehe Zahlen Wohnungsbau).

Er war zu erwarten, dass sich die hohen Zinsen und die Inflation auf die Bautätigkeit auswirken. Das nimmt jetzt konkrete Formen an: Vonovia, Deutschlands grösster Vermieter stellt jede Neubautätigkeit für 2023 ein. Berlin sei davon besonders betroffen:

https://www.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/immobilien-vonovia-stoppt-alle-neubau-projekte-fuer-2023/28953850.html

Was aus meiner Sicht kommen wird: Die Zahl der Bewohner und wird durch Migration weiter steigen - das Wohnungsangebot kaum. Der Druck auf die Mieten wird leider noch stärker werden. Meines Erachtens wird sich jetzt bitter rächen, dass Berlin in den guten Zeiten (die letzten 10 Jahre) aus vielen Gründen zu wenig gebaut hat. Niemand kann es wissen, aber ich würde sagen: Die Zinsen werden viele auf Jahre hinaus nicht sinken. Den Berlinern ist nicht bewusst, was da wahrscheinlich auf sie zukommt.

Auch aus meinem persönlichen Umfeld höre ich von kleineren und mittleren Immobilienentwicklern - polemisch ausgedrückt: Solange man mit 20% Rendite rechnen konnte, konnte man über Berlin (Investorenfeindlichkeit, Regulierungswut, Inkompetenz in Politik und Behörden) hinwegsehen. Jetzt wo die Rendite eher 5% ist, ist Berlin zu riskant geworden.

EDIT: Hier noch ein Link ohne Paywall: https://www.tagesschau.de/wirt…bauprojekt-stopp-101.html

PS: Es ist also zu befürchten, dass auch wir im DAF in Zukunft weniger Material zum Streiten haben

Im Mietwohnungsbau gibt es nur Rendite wenn das Monopoly mit Immobilien in Gang bleibt. Also permanent Kaufen und Verkaufen der Bestände. Mal einen geförderten Neubau hinzufügen, damit der erworbene noch unbebaute Baugrund auch was abwirft.

Bei Gestehungskosten (Grundstück+ Baukosten + Baunebenkosten) von € 5.000,00 pro qm Wohnfläche und 3,6 % Zins +1% Tilgung (Wunsch) ist man dann schon fast bei den von Vonovia verlautbarten 20€/qm Kaltmiete!

Willkommen in der Realität!

Das Problem dürfte gegenwärtig sein, das die GuV der Immobilienunternehmen durch die massiv steigenden Betriebskosten und dem fast auf Null gesunkenen "Weiterverkauf" Probleme machen wird.

Fazit: Die Insolvenzen werden folgen. Bin auf 2024 und 2025 gespannt.

Das gilt ausdrücklich nicht für Firmen, die mit großen Asset Managern gut vernetzt sind - Black Rock und Co lassen grüßen, da fließen die Gelder für die Altersvorsorge pünktlich jeden Monat - wohin nur damit?

Hier noch ein weiterer Artikel, der die Situation am Mietwohnungsmarkt beschreibt:

(Cicero "Deckeln - Enteignen - Zuweisen")

https://www.cicero.de/innenpol…eckeln-enteignen-zuweisen

Man kann die Situation so zusammenfassen:

1.) Bauen extrem teuer machen (kein Bauland ausweisen, Verdichtung behindern, Wärmeschutzaufwand erhöhen, jahrelange Verfahren)

2.) Mieten & Mieterhöhungen extrem regulieren

3.) 50% Sozialbindung fordern

4.) = Selbst dafür sorgen, dass Bauen unwirtschaftlich ist

5.) Beschweren, dass der Markt nicht mehr baut und deshalb ja "der Markt versagt"

Ein unfassbares Ausmaß an Gaga - zulasten der Normalverdiener (den Reichen ist es egal, den Hartz4-Emfängern ebenso)

Stichwort mehr Wohnraum schaffen, vor allem Flachbauten vermeiden und in die Höhe bauen. Mal ein paar Beispiele für den Berliner Bauwahnsinn, allesamt liegen recht nahe beieinander.

Beispiel 1: der jüngst fertig gestellte Aldi Neubau in der Röblingstraße. Wohnungen: Fehlanzeige. Ganz abgesehen davon das er städtebaulich gegenüber dem Vorgängerbau völlig abschmiert, vorher Klinkerbau mit Giebeldach, jetzt Flachbau mit Wellblechcharme.

Beispiel 2: der vor etwa zwei Jahren fertig gestellte Aldi-Neubau in der Steglitzer Bergstraße. Wohnungen: Fehlanzeige, trotz Blockrandbebauung drumherum, städtbebaulich insofern auch mindestens fragwürdig.

Beispiel 3: nur einige Meter weiter östlich setzt sich der Wahnsinn fort, ungefähr zur selben Zeit wie der Aldi Markt aus Beispiel 2 erbaut. Wohnungen: Fehlanzeige. Über die "Architektur" möchte ich eigentlich gar kein Wort mehr verlieren. Wer genehmigt so etwas in dieser Gegend??

Beispiel 4: direkt gegenüber das gleiche Bild, natürlich Flachbau und Wohnungen Fehlanzeige. In gewisser Weise konsequent..arme Bergstraße.

Mir fällt dazu echt nix mehr ein, ich glaube so ein uninspiriertes und verschwenderisches Bauen leistet sich keine andere Großstadt in der Größenordnung Berlins.

Das ist eine interessante Meldung, über die die Webseite "Entwicklungsstadt" berichtet:

Landesdenkmalamt: Künftig bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung statt bei Kulturverwaltung?

Demnach planen CDU und SPD das Berliner Landesdenkmalamt aus der Kulturverwaltung auszugliedern und dafür der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung zuzuschlagen.

Damit soll erreicht werden, dass der Denkmalschutz die Bauvorhaben des Landes Berlin sowie privater Bauherren nicht ohne die Zustimmung der Senatsverwaltung torpedieren kann. Ein Vorhaben, das beim Landesdenkmalamt für wenig Begeisterung sorgen dürfte.

^ Das wäre das erste der baupolitischen Vorhaben von Schwarz-Rot, das ich skeptisch sehe. Bei aller berechtigten Kritik am Landesdenkmalamt – dessen Zweck ist kulturpolitisch und deshalb beim Kultursenat gut aufgehoben. Es kann dort ein Korrektiv sein gegen einen allzu sorglosen Umgang mit Baudenkmälern, der sich aus aktuellen städtebaulichen Bedürfnissen schnell ergeben kann. Als weisungsgebundene Behörde unter der Bauverwaltung könnte es diese Funktion einbüßen – mit fatalen Konsequenzen für wichtige, vielleicht aber nicht sonderlich populäre Baudenkmäler in Berlin.

(Diese Sorge ist übrigens unabhängig davon, welche Partei welchen Senatsposten besetzt. Mein Problem gilt dem Prinzip. Und nein, ich denke nicht an DDR-Durchschnittsplatten.)

Ich habe gerade nachgeschaut. In den anderen Stadtstaaten Hamburg und Bremen ist das Denkmalschutzamt der Behörde für Kultur und Medien (Hamburg) und das Landesamt für Denkmalpflege (Bremen) dem Kultursenator direkt unterstellt. Also anscheinend so üblich.

^ Ja, eben. Auch in den großen Flächenstaaten ist der Denkmalschutz in der Regel den Kulturministerium angegliedert (siehe Niedersachsen oder Bayern). Ihn der Bauverwaltung zu unterstellen, fördert vielleicht die Effizienz, aber nicht den Denkmalschutz.