Elbtower Baustopp - Diskussionsthread

Zitat von MrMakabar

Der Elbtower is momentan bei Kosten von 950Millionen€ und 104.000m² Nutzfläche bei ungefähr 9150€/m².

Dieser Kalkulation liegt schon die fehlerhafte Grundannahme zugrunde, dass sich die ursprünglich kalkulierten Baukosten bei einem dermaßen gestörten Bauablauf noch halten ließen und dass man den Elbtower irgendwie "geschenkt" bekäme.

Wir können uns natürlich mit dem strukturellen Scheitern der Verwaltung zufrieden geben und den Elefanten im Raum ignorieren, dessen Betonskelet langsam verrottet. Passiert halt mal, dass man einem vorbestraften Investor ohne wirkliche Finanzkraft auf dem Leim geht. Die Liquiditätsturbulenzen kleinerer Bauunternehmen, deren Rechnungen jetzt nicht bezahlt werden, sind doch egal.

Das ändert aber nichts daran, dass der Elbtower - jedenfalls nach der aktuellen Ausgangslage - überhaupt nicht und nicht etwa nur zu einem späteren, aber absehbaren Zeitraum weitergebaut wird. Die Bauruine über Jahre einfach stehen zu lassen und so zu tun, als gäbe es an den Elbbrücken nichts zu sehen, wäre wirklich eine städtebauliche Bankrotterklärung der Stadt. Am Ende bedeutet das, dass massenhaft CO2-intensiver Beton, Flächen und Kapital (natürlich auch das Kapital der Stadt, die ja zumindest die Transaktionskosten im Rahmen des Verkaufs zum Teil selbst getragen haben wird) für nichts verbraucht wurden.

Dieser Kalkulation liegt schon die fehlerhafte Grundannahme zugrunde, dass sich die ursprünglich kalkulierten Baukosten bei einem dermaßen gestörten Bauablauf noch halten ließen und dass man den Elbtower irgendwie "geschenkt" bekäme.

Die 950Millionen€ sind die Baukosten, welche Signa im August 2022 für das ganze Projekt Elbtower genannt hat. Natürlich gab es Inlfation, allerdings dürfte man den Elbtower im jetigen Zustand auch für weniger als das bereits investierte Geld bekommen. Ist natürlich nur eine grobe Schätzung, allerdings reicht soetwas aus um zu sehen ob das Projekt verkauft werden kann oder nicht. Grundsätzlich hatte auch andere Firmen Intresse an dem Bau eines Wolkenkratzers auf dem Elbtowergrundstück. Ganz verückt ist es also nicht.

Natürlich werden die potentiellen Investoren das viel genauer durchrechnen, Angebote von Baufirmen einholen und so weiter, was alles Zeit braucht. Der Elbtower ist noch nicht einmal auf dem Markt. Selbst wenn nicht ist es ein Rohbau der in in einem Gebiet steht, wo in den nächsten Jahren sowieso noch gebaut werden wird. Einige der Grundstücke sind noch nicht einmal ausgeschrieben worden. Also wird um den Elbtower herum sowieso bis 2030 viel Baustellle sein. Ob dort nun der Elbtower als Bauruine für ein paar Jahre drinsteht ist relativ egal und wirklich schlecht wird der jetzige Baustand auch nicht. Man kann also gut warten ob sich jetzt ein Käufer findet oder man kann auch etwas warten und den wirtschaftlichen Aufschwung und Zinswende abwarten. Wenn sich dann keiner findet, muss man eine Lösung finden.

Jetzt erstmal sollte man warten bis der Elbtower überhaupt zum Kauf angeboten wird und ob sich dort einer findet. Das geht nicht über Nacht, sondern jeder ernsthafte Investor wird sich das Projekt einmal durchrechnen. Man braucht Mieter und man muss natürlich schauen was mit den unbezahlten Rechnungen geschieht. Beim Elbtower steckt auch nicht nur die Signa drin, sondern auch andere Investoren und auch da muss man schauen. Momentan wird seit einem halben Jahr nicht mehr gebaut und seit drei Monaten ist Signa Pleite. Soetwas dauert Jahre um das aufzulösen.

https://www.mopo.de/hamburg/jetzt-…tower-abgebaut/

Hier ein MOPO Artikel bezüglich dem Abbau der Kräne mit ein paar Bildern vor Ort. Wie es scheint wurden alle Kräne abgebaut, bis auf den großen Wipper im Süden und den ganz kleinen Kran ganz vorne an der Baustellenzufahrt. Ich denke mal die beiden werden auch erstmal bleiben, um dort Sachen bewegen zu können.

Welch trauriger Anblick. Ob der Turm (vom Kran) wohl stehen bleibt? Kran 3 und 4 und der westlichste (Nr 5?) stehen aber auch noch.

Es ist in diesen Tagen ein Buch über die Signa-Pleite erschienen, wo es Auszüge bei BILD und dem Abendblatt gab.

Danach traten die Probleme schon Ende 2022 auf und wie hier oft vermutet, stand der Elbtower bei SIgna an erster Stelle und sollte unbedingt

fertiggebaut werden, was ja leider nicht klappte.

Diese Priorität sollte eigentlich auch jetzt zuversichtlich stimmen.

Hier ein Artikel wie es so steht und was für Optionen es gibt.

NDR Hamburg Link

Die Meinung des Immobilien Experten teile ich aber nicht, der Standort ist erste Sahne.

Hier ein interessanter Bericht des NDR über die Fehler, die unter anderem in dem Kaufvertrag zwischen SIGNA und der Stadt gemacht wurden.

Elbtower: Baubeginn ohne ausreichendes Kapital | NDR.de - Fernsehen - Sendungen A-Z - Panorama 3 - meldungen

Offenbar war das Projekt zu keinem Zeitpunkt "durchfinanziert", weil die Helaba als "tauglicher Finanzierer" den Darlehensvertrag mit der SIGNA kurz nach dem Baubeginn gekündigt hatte und kein Fremdkapital bereitgestellt hat.

By Me !

HALB TOWER - Das Gelände ist a) planungsrechtlich (aus nachvollziehbaren Gründen) nicht für Wohnungsbau vorgesehen, und b) wäre die Kappung wenig sinnvoll, da der enorm aufändige und teure Tiefbau erfolgt ist, die "unattraktiven" Untergeschosse vollendet sind und nur noch fehlt, was den eigentlichen Wert des Bauwerks ausmacht - die Obergeschosse.

Ergänzung: Die Betriebskosten bei Kappung würden vermutlich ebenfalls jeden Rahmen sprengen. Alle technischen Komponenten sind auf 245 Meter ausgelegt. Lüftung, Heizung, Leitungen etc. diese Komponenten sind in der Instandhaltung und Wartung sehr teuer und würden die Nebenkosten für den einzelnen Mieter explodieren lassen.

Ich verlinke euch mal eine sehr spannende Info/News aus einem anderen Forum:

https://www.skyscrapercity.com/posts/188478695/

Wenn ich das also richtig verstehe hat die Stadt Hamburg ihr Widerkaufsrecht "scharf geschaltet", was anscheinend bedeutet, dass man nun neun Monate Zeit hätte, dieses auszuüben.

Edit: Hier haben wir es. Geht bei 3:06 Min los.

https://www.ndr.de/fernsehen/send…ung1440160.html

Kleine Zusammenfassung:

- seit dem 03.04. läuft der Verkauf durch den Insolvenzverwalter von Grundstück und Rohbau, wobei die Stadt keinerlei Mitspracherecht hat oder weiß, wer da bietet. Es gäbe wohl Bieter, die auch insolvent wären (ich denke das war ein Versprecher und soll solvent heißen :D)

- da die Stadt dies nicht weiß hat sie das Widerkaufsrecht "scharf geschaltet", das heißt sie kann dann, wenn der Stadt der Käufer aus irgend einem Grund nicht gefällt, von diesem Gebrauch machen

- dieses Widerkaufsrecht hat eine Frist von neun Monaten, dann läuft es ab, das war bisher so auch nicht bekannt.

- folglich läuft die Frist am 31.01.2025 aus, wenn es bis dorthin keinen Käufer gibt MUSS die Stadt zurückkaufen, das ist dann kurz vor der Bürgerschaftswahl übrigens

Immerhin gibt es nun mal einen fixen Zeitpunkt und damit eine Art Lichtblick, wo spätestens etwas passieren wird.

Die Stadt sagt zwar, dass sie da nichts mit zutun haben will, dass das Projekt aber nicht ein weiterer Benko übernimmt scheint ihr jedoch auch wichtig zu sein.

Noch etwas, eine Doku über Benko, bereits ab Minute 2 geht's sehr detailliert um den Elbtower, nach etwas Background zu Benko weiter das Thema Elbtower. zB höre ich erstmals die Zahl 13 Millionen ... Euro. Bis zu so viel mehr haben nämlich die anderen beiden Bieter für den Kauf des Elbtower Grundstücks geboten. Warum trotzdem Signa ausgewählt wurde kann man relativ leicht spekulieren ... Schaut selbst.

Zitat von LevHAM

- dieses Widerkaufsrecht hat eine Frist von neun Monaten, dann läuft es ab, das war bisher so auch nicht bekannt.

- folglich läuft die Frist am 31.01.2025 aus, wenn es bis dorthin keinen Käufer gibt MUSS die Stadt zurückkaufen, das ist dann kurz vor der Bürgerschaftswahl übrigens

Nach dem Vertrag hat die Stadt ein Wiederkaufsrecht (zutreffend im ersten Spiegelstrich), aber keine Wiederkaufspflicht (unzutreffend im zweiten Spiegelstrich). Die Stadt MUSS daher nur zurückkaufen, wenn sie das Wiederkaufsrecht innerhalb der 9-Monatsfrist auch ausübt.

Das "Scharfschalten" (Setzen einer 1-Monatsfrist zur Abhilfe eines Umstands, der das vertragliche Wiederkaufsrecht begründet) ist nicht gleichbedeutend mit der Ausübung des Wiederkaufsrechts.

Tatsächlich hat die Stadt aktuell kein Wiederkaufsrecht. Wir hatten das hier ja auch schon mehrfach ausführlich diskutiert. Die Aussagen der Stadt basieren auf einer gewagten Vertragsinterpretation, die vor Gericht nicht standhalten dürfte.

Zitat von Der Kritiker

Dieser Artikel von Thomas Steinmann in Capital befasst sich genauer mit dem Wiederkaufsrecht und zitiert einen Rechtsanwalt, der sich sehr skeptisch äußert:

https://www.capital.de/wirtschaft-pol…s-34389042.html

Ich deute die jüngsten Äußerungen so, dass (a) die Stadt jetzt zumindest verstanden hat, dass die bisher zur Schau gestellte, extrem passive Haltung nicht hilfreich ist, aber (b) auch weiterhin keine Lösung anbieten kann oder möchte.

Zitat von Der Kritiker

Tatsächlich hat die Stadt aktuell kein Wiederkaufsrecht. Wir hatten das hier ja auch schon mehrfach ausführlich diskutiert.

Ja und wir hatten in der Diskussion festgestellt, dass die Verwirrung aus einer Schwärzung im Verkaufsvertrag beruht, wie in dem von dir angeführten Artikel angeführt. Nur haben wir auch ein kleine Anfrage der Linken im Senat gefunden, welche sich auf den Kaufvertrag bezieht und in dem steht, dass die Frist "bis ein Jahr nach Fertigstellung" besteht.

Wie gesagt war diese Primärquelle Teil der Diskussion und man sollte meinen, dass jeder in der Lage wäre Beweise anzuerkennen und Artikel auch zu lesen und zu verstehen.

Ich hatte dazu ja auch schon mal etwas geschrieben. Die Schwärzung hat mit der hier interessierenden Frage nichts zu tun und die Auslegung des Senats halte ich nach wie vor für nicht haltbar.

Zitat von Der Kritiker

2. Die Antwort zu Fragen 6. und 7. enthält eine meines Erachtens fehlerhafte Auslegung von § 19.1.3. Das ergibt sich nicht nur aus dem Wortlaut ("innerhalb xxx nach Fertigstellung"), sondern auch aus dem systematischen Zusammenspiel mit § 19.1.1 (wie oben beschrieben). Der Übergang des Eigentums ist in allen Fällen Voraussetzung des Wiederkaufs (vermutlich um diesen vom gesetzlichen Rücktrittsrecht abzugrenzen. Es mag sein, dass die Stadt im Vertrag etwas anderes gewollt hat, aber auf Basis des bestehenden Vertrages erscheint die Argumentation eher dürftig.

Zitat von Der Kritiker

Die Schwärzung hat mit der hier interessierenden Frage nichts zu tun

Das hat sie sehr wohl. Denn der entscheidende Teil des Vertragstextes kann so eben nicht eingesehen und abschließend interpretiert werden.

Davon abgesehen - das beachtet leider der von dir zitierte Artikel von Thomas Steinmann in Capital überhaupt nicht - ist der Wortlaut des Vertragstextes irrelevant, wenn sich eben aus der Verhandlungshistorie und dem Sinn und Zweck des Vertrages ergibt, dass die Vertragsparteien etwas anderes vereinbaren wollten. Eine falsche Bezeichnung schadet nicht.

Hier gibt es aber mittlerweile deutliche Hinweise darauf, dass die Vertragsparteien ein Wiederkaufsrecht im Falle der Insolvenz auch vor der Fertigstellung vereinbaren wollten.

Entscheidend ist die Erkenntnis, dass die Stadt nun ihr Wiederkaufsrecht ausüben kann, aber nicht muss. Allerdings wird sie nach wie vor kein Interesse daran haben, den Elbtower eigenständig weiterzubauen. So wie ich die Aussagen von Frau Pein verstanden habe, will sich die Stadt nur mögliche Einflussmöglichkeiten im Rahmen eines möglichen Verkaufs bewahren. Nach wie vor will die Stadt kein Geld in das Projekt investieren und behauptet, dass durch das Projekt auch kein Geld verloren hat, was stark zu bezweifeln ist.

Die Frage der Schwärzung ist doch längst geklärt. oben in #315 ist nachgewiesen worden, dass an der geschwärzten Stelle "73 Monate" steht:

Das Wiederkaufsrecht kann geltend gemacht werden, wenn der Rohbau nicht spätes-

tens innerhalb von 73 Monaten nach Übergabe des Kaufgrundstücks (also bis Januar

2029) fertiggestellt ist (§ 19.1.1 (e) GKV)

So ist es. Die Schwärzung bezog sich auf das 19.1.1. Insoweit haben inzwischen wohl alle verstanden, dass ein Wiederkaufsrecht wegen verspäteter Fertigstellung des Rohbaus aktuell noch nicht besteht.

Was der Senat behauptet, ist ein Wiederkaufsrecht nach 19.1.3 wegen wirtschaftlicher Verschlechterung. Nur wird das weder durch den Wortlaut noch die Systematik des Vertrages gestützt.

Dazu wird hier vertreten, dass der Vertragstext unerheblich sei, weil "die Vertragsparteien" seinerzeit etwas anderes gewollt hätten. Diese Behauptung halte ich für aus der Luft gegriffen, denn es gibt keinerlei tatsächliche Anhaltspunkte hierfür. Was wir wissen ist lediglich, dass eine (!) Vertragspartei (die Stadt) heute (!) eine andere Auffassung vertritt. Zudem gilt die Vermutung der Vollständigkeit der notariellen Urkunde.

Zitat von Der Kritiker

Was der Senat behauptet, ist ein Wiederkaufsrecht nach 19.1.3 wegen wirtschaftlicher Verschlechterung. Nur wird das weder durch den Wortlaut noch die Systematik des Vertrages gestützt.

Auch 19.1.3 hat eine Schwärzung im Vertrag. Aus dem Capital Artikel, den du hier schon eingbracht hast:

Bei dem genauen Wortlaut der Klausel in Paragraf 19.1.3 wird man jedoch stutzig. Denn in der notariell beglaubigten Fassung des Kaufvertrags wird – sprachlich etwas rumpelig – als eine Voraussetzung für die Berechtigung zum Rückkauf festgelegt:

„Eintritt einer Wirtschaftliche Verschlechterung des Käufers (…) innerhalb“ einer bestimmten Frist „nach Fertigstellung“. Um welche Frist es sich dabei genau handelt, ist in der Fassung des Dokuments, die Capital vorliegt, von den Hamburger Behörden geschwärzt worden

Da ist sogar ein Bild von der entsprechenden Stelle im Artikel.

Wir wissen halt auch was in 19.1.3 in der Schwärzung steht, durch die kleine Anfrage, welche ich hier auch schon vorher verlinkt habe. Dort steht:

Gemäß § 19.1.3 ist der Wiederkauf aufgrund einer wirtschaftlichen Verschlechterung

(wie in § 10.7 des Grundstückskaufvertrags definiert) ab dem Übergang des Eigentums

des Grundstücks auf die Käuferin bis ein Jahr nach Fertigstellung möglich.

Es gibt halt mehrere geschwärzte Stellen in dem Vertrag der veröffentlicht wurde. Hätte man als Leser dieses Threads durchaus auch wissen können. Nur flach zu behaupten, dass der Senat lügt, ist nicht hilfreich.