Elbtower Baustopp - Diskussionsthread

Hervorheben kann man noch, dass der Satz mit dem geschwärzten Text sich unmittelbar auf den Zeitpunkt bzw Zeitraum des Eintritts der wirtschaftlichen Verschlechterung bezieht und nur mittelbar auf die Einschlägigkeit des Wiederkaufsrechts wirkt. Daher ist auch der vermutete Bogen, der vom einleitenden Satz ("Nach dem Übergang des Eigentums [...]") zum geschwärzten Teil gespannt würde – im Sinne einer von-bis-Beziehung – nicht logisch. Eine nach-innerhalb-Beziehung ist schon grammatikalisch unlogisch.

Dennoch ist die Stadt Hamburg überzeugt vom derzeitigen Bestehen des Wiederkaufsrechts des 19.1.3 lt a. In Drs. 22/13696 wird in der Sache etwas genauer argumentiert. Zudem werden zahlreiche Fristen genannt.

Darüber hinaus ist im Grundstückskaufvertrag die Rechtsposition der FHH zudem durch ein Wiederkaufsrecht für den Fall der Wirtschaftlichen Verschlechterung (§ 10.7 des Grundstückskaufvertrags) gesichert. Eine Wirtschaftliche Verschlechterung meint im Wesentlichen den Insolvenzfall. Ein solcher Insolvenzfall kann aber gerade jederzeit und unabhängig von Fristen auftreten. Dementsprechend kann ein Wiederkaufsrecht,

welches im Fall der Wirtschaftlichen Verschlechterung einschlägig ist, auch gerade nicht an Fristen gebunden werden. Nach § 19.1.3 des Grundstückskaufvertrages kann der Wiederkauf im Falle der Wirtschaftlichen Verschlechterung der Käufergesellschaft auch bereits während der Bauphase geltend gemacht werden.

Der Grundstückskaufvertrag wird in der Öffentlichkeit derzeit durch das Herauslösen von Satzbestandteilen teilweise falsch ausgelegt. Insbesondere führt die Herauslösung von § 19.1.3 des Grundstückskaufvertrags aus dem Zusammenhang zu einer Fehlinterpretation. Die Inhalte des Grundstückskaufvertrages erschließen sich korrekt aber nur aus dem Gesamtzusammenhang. So regelt § 19.1.3 lediglich die maximale Geltungsdauer des Wiederkaufsrechts bei Wirtschaftlicher Verschlechterung. Dieses endet ein Jahr nach Fertigstellung des Gesamtvorhabens. Der Grundstückskaufvertrag setzt allerdings beispielsweise mit „§ 9.4 Eintrittsrechte in Planer- und Bauverträge“ eine Wiederkaufsmöglichkeit auch vor Fertigstellung voraus.

Die Verbindung des 19.1.3. mit 9.4. stärkt die Auslegung, dass hier entgegen dem Wortlaut und der Systematik des 19. ein Zeitraum ab Übergang des Eigentums bis ein Jahr nach Fertigstellung gemeint ist. Diese beiden Regelungen stehen aber in Konkurrenz zueinander. Im Streitfall könnte mE im Rahmen einer allfälligen geltungserhaltenden Reduktion lediglich der 9.4. reduziert werden. Darüber hinaus ist 19. als dingliches Recht ausgestaltet (also im Grundbuch abgesichert).

Aus praktischer Sicht gehe ich aber nicht davon aus, dass der Streitfall eintreten würde, und dass wir die Antwort erfahren werden, da die FHH zu den Wiederkaufskonditionen mE ohnehin der Bestbieter wäre – mit Abstand – und sich Signa wohl nicht dagegen wehren würde.

Ergänzen kann man noch, dass in dieser Drucksache eine Fassung des 1. Nachtrags erwähnt wird – jedoch nicht unmittelbar im Zusammenhang mit dem Punkt 19.

Hier noch der GKV inkl der 3 Nachträge.

Zitat von opazitaet

Die Verbindung des 19.1.3. mit 9.4. stärkt die Auslegung, dass hier entgegen dem Wortlaut und der Systematik des 19. ein Zeitraum ab Übergang des Eigentums bis ein Jahr nach Fertigstellung gemeint ist.

Das Argument mit dem Rückschluss aus § 9.4 halte ich für nicht überzeugend. Ein dort vorausgesetztes Wiederkaufsrecht vor Fertigstellung ergibt sich wohl eher aus § 19.1.1., einrn spezifischen Bezug zu § 19.1.3 sehe ich jedenfalls nicht. Und der Eintritt in die Bauverträge kann auch nach Fertigstellung noch sinnvoll sein, etwa zur Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen.

Zitat von opazitaet

Aus praktischer Sicht gehe ich aber nicht davon aus, dass der Streitfall eintreten würde, und dass wir die Antwort erfahren werden, da die FHH zu den Wiederkaufskonditionen mE ohnehin der Bestbieter wäre – mit Abstand – und sich Signa wohl nicht dagegen wehren würde.

Danke! Genau das ist der Punkt. Die Ausübung des Wiederkaufsrecht wäre für SIGNA äußerst günstig, weil sich der Wiederkaufpreis an dem ursprünglichen Kaufpreis + der so viel besprochenen Pauschalentschädigung orientiert. Insbesondere der Kaufpreis für das Grundstück könnte aber unter heutigen Marktbedingungen und den erheblichen stillstandsbedingten Mehrkosten für den Weiterbau nicht mehr erzielt werden. Dass die Pauschalentschädigung erst nach der Verwertung der baulichen Anlagen fällig wird, ist nicht wirklich entscheidend, wenn dieser Betrag so oder so an SIGNA abgegeben werden muss.

Die Stadt ist daher durch den Insolvenzfall nicht in einer positiven, sondern eher in einer misslichen Lage:

Will sie das Wiederkaufsrecht nicht verlieren, muss sie dieses innerhalb von 9 Monaten ausüben, hat aber eigentlich wenig Interesse daran, sich eine teure Bauruine ans Bein zu binden und selbst zu einem geringeren Preis weiterverkaufen zu müssen.

Da schließt sich der Kreis und wir wären am Ende bei einem negativen Ergebnis für den Steuerzahler, das ursprünglich so dringend vermieden werden sollte.

Für Signa (genauer: die Elbtower Immobilien GmbH bzw. deren Insolvenzverwalter) dürfte das eher bedeutungslos sein, da sie wegen der hohen Grundschulden und anderen Abzügen kaum Zahlungen aus einem Wiederverkauf erwarten kann. Die Frage ist letztlich wieviel Druck Banken bzw. Investoren auf die Stadt ausüben können, damit ein städtebaulicher Missstand in Form einer Bauruine vermieden wird. Der Senat scheint noch nicht verstanden zu haben, dass er hier in der Defensive ist.

Zitat von Der Kritiker

Das Argument mit dem Rückschluss aus § 9.4 halte ich für nicht überzeugend.

Das sehe ich auch so. Der 19.1.3. wird aber ausdrücklich in 9.4. erwähnt. Die äußerst schwache Argumentation der FHH wird zwar dadurch etwas gestärkt, bleibt aber im Resultat dennoch ziemlich schwach.

Die FHH ist mE wesentlich besser dran auf die Insolvenzverwertung zu warten und ggf mitzubieten als den Wiederkauf zu verfolgen, der derzeit ohnehin keine Grundlage hat.

Ergänzend kann man noch sagen, dass der GKV dennoch weit über übliche Verträge hinausgehende Regelungen zu Gunsten der FHH enthält. Leider sind die entsprechenden Rechte im eingetretenen Insolvenzfall überwiegend faktisch wertlos.

Zitat von opazitaet

Die FHH ist mE wesentlich besser dran auf die Insolvenzverwertung zu warten und ggf mitzubieten als den Wiederkauf zu verfolgen, der derzeit ohnehin keine Grundlage hat.

Das deckt sich mit dem was ich weiter oben in diesem Thread geschrieben habe:

Möglicherweise ist 'Nichtstun' für die FHH aktuell tatsächlich die beste Option. Allerdings müsste man dann den Nerv haben die politische Schlammschlacht, den Gegenwind aus der Opposition, und die weithin sichtbare Bauruine eine ganze Weile schulterzuckend auszuhalten.

Dir Stadt sollte sich sehr gut überlegen, ob sie hier einsteigen will. Eigentlich macht das nur Sinn, wenn sie selbst das Projekt fertig stellen möchte. Anderenfalls wäre es aus städtebaulicher Sicht das Beste, wenn ein neuer Investor möglichst günstig erwirbt, damit genug Reserven für die Fertigstellung bleiben. Dagegen stehen aber die Interessen der Altgläubiger und - investoren.

Die Stadt kann weiterhin über das Planungs- und ggf. auch Ordnungsrecht entsprechend einwirken. Das Projekt lässt sich meines Erachtens wirtschaftlich nur mit erheblichen Anpassungen fortsetzen. Das ergibt sich nicht nur aus dem geändertem Umfeld bei den Zinsen und dem Markt für Büroflächen, sondern auch aus dem Größenwahn, den man jetzt zurückschrauben muss.

Im Vertrag ist in §16 geregelt, dass die Stadt einem Verkauf zustimmen muss. Sprich wenn man richtig schlau ist, kann man einfach warten bis es verkauft werden muss und man kriegt es praktisch kostenlos. Natürlich dauert das, aber wenn sich vorher wer findet, der das Projekt so oder so ähnlich übernimmt ist es auch gut für die Stadt. Wahrscheinlich muss man aber Wohnraum im Elbtower erlauben. Im Marco Polo Tower sind die Kaufpreise pro Quadratmeter bei fast 20.000€.

Die Verfügungsbeschränkung in § 16 ist wertlos, wenn die Grundschuldgläubiger die Zwangsversteigerung betreiben. Erworben wird dann durch Zuschlag ohne irgendwelche Zustimmungserfordernisse. Und die Gläubiger werden sich auch nicht die Butter vom Brot nehmen lassen. Politisch wird man die Ruine nicht lange im Stadtbild dulden wollen und auch technisch kann man den aktuellen Stand nicht ewig konservieren.

Ich möchte jetzt doch dazu auch mal etwas sagen, ist ja zur Zeit der best genutzte Thread. Warum versucht man nicht mal etas völlig Neues, kaputt machen kann man da nicht viel.

Die beteiligten Vertreter und paar Anwälte, Investoren sowie der Senat mit Bürgermeister sowie einige Parlamentsvertreter handeln einen Kompromiss aus, alles kommt auf den Tisch.

Die Stadt tritt in Vorkasse und betreut das Projekt bis zur Vollendung.

Danach, wenn alles ganz fertig ist, gibt es drei Optionen.

1. Signa, wenn es sie danach noch gibt übernimmt wenn sie gesund sind das Gesamte und bezahlt plus Gebühren den festgesetzten Wert, plus aller weiteren Kosten.

2. Die Stadt übernimmt, behält, vermietet und betreibt das ganze, mit allem!! über eine Eigene Gesellschaft.

Verlust machen wird sie damit sicher nicht.

3. Mein Favorit und wohl die beste Lösung, es wird ein Investor gesucht. Davon gibt es genügend auf der Kugel.

Versicherungen, große Imos, oder Fonds, oder Chinesen und Araber. Dabei macht die Stadt dann sicher gut Gewinn.

In Ulm wurde vor 2 Jahren ein Quartier erstellt, von der Hamburger DC Development unter h.

Schubert. Kosten um die 250 mille.

Das Gesamte wurde schon vor Beginn der Arbeiten 2 Jahre vor Vollendung Gewinnbringend an einen anderen verkauft, also nur Mut es geht. Auch in der jetzigen Zeit.

In gut 3 Jahren könnte dann das gesamte vollkommen fertig sein.

Das wäre auf alle Fälle eine Alternative und besser, billiger, sowie vernünftiger als alles andere.

Bis Ostern könnte so etwas in Gang gehen, in trockenen Tüchern.

Über eine Jahre lange Brache, Ruine, Gerichtsverhandlungen und mehr lasse ich mich nicht aus, das sollen andere.

Bin gespannt auf Meinungen, aber ob sowas überhaupt in Deutschland möglich ist und mehr, oder ob wir nur noch Kaos, Gezeter und derlei mehr können, wer weiß das schon.

Zitat von Der Kritiker

...sondern auch aus dem Größenwahn, den man jetzt zurückschrauben muss.

Ich halte es für reichlich übertrieben wenn man bei einem einzelnen Bürohochhaus, direkt an einer U- und S-Bahn-Station, am Endpunkt eines der größten Stadtentwicklungs-Projekte Europas, in einer Zwei-Millionen-Einwohner-Stadt von 'Größenwahn' spricht.

Aber klar: Wenn man sich im DAF schon explizit als 'Der Kritiker' anmeldet, sagt das natürlich einiges über die Selbstwahrnehmung...

Zitat von MrMakabar

Wahrscheinlich muss man aber Wohnraum im Elbtower erlauben. Im Marco Polo Tower sind die Kaufpreise pro Quadratmeter bei fast 20.000€.

Das war nie geplant und wird auch nie geplant werden. Die Lage ist allein schon allein emissionsrechtlich nicht für ein Wohngebiet geeignet.

Zitat von Midas

Aber klar: Wenn man sich im DAF schon explizit als 'Der Kritiker' anmeldet, sagt das natürlich einiges über die Selbstwahrnehmung..

Ich würde hier auch nicht von "Größenwahn" sprechen, aber persönliche Angriffe wegen einer Namenswahl in diesem Forum sind natürlich unanständig und unsachlich.

Die kritische Auseinandersetzung mit dem Kaufvertrag in diesem Forum halte ich angesichts der Intransparenz der Stadt in dieser Elbtower-Angelegenheit für sehr erhellend.

https://kurier.at/wirtschaft/sig…obox=1705662853

Die österreichische Presse schreibt zum einen dass ca. 500 Millionen nötig sind zum fertigbauen, was bedeutet, dass 450 Millionen verbaut sind. Wobei, der Grundstückspreis ist da wahrscheinlich noch abzuziehen? Dann sind 328 Millionen verbaut, wobei die Schulden, die jetzt aufgelaufen sind, auch schon verbaut sind, also doch eher 350+.

Auch steht da übrigens dass die Zahlungsschwierigkeiten beim Elbtower wohl der Anstoß waren für den gesamten Zusammenbruch des Signa Imperiums.

Auch wenn es nicht vorgesehen/möglich ist, wäre es halt trotzdem cool wenn 2, 3 oder 4 Stockwerke (Luxus) Wohnungen bilden würden.

Die Diskussion hier ist ja noch ruhig im Vergleich zur medialen Hysterie. Mein Gott, ist halt eine Baustelle in einer Metropole und Pleiten gibt's im Baubereich schon immer, da war die Nullzinsphase eher eine Aberration.

Die öffentliche Hand hat sehr gut verhandelt und in Hamburg gibt es sicherlich genug Nachfrage für diese attraktive Lage, sobald das Gebäude fertiggestellt ist.

Und in der Zwischenzeit muss man halt die Ruhe bewahren und die diversen Verhandlungen abwarten.

Ich halte das hier für ein komplettes non-issue.

Bautechnisch haben wir mit dem Wohnraummangel ganz andere Probleme, Symbolthemen wie das hier verstopfen da nur die Bandbreite der öffentlichen Wahrnehmung.

Ich bin mir der Ironie bewusst das hier in einem Post ohne Neuigkeiten vorzuschlagen, aber wäre das mein Forum würde ich hier einfach ein Schloss dran machen bis es mal wirklich eine neue Entwicklung gibt.

ErSieEs - Ich teile deinen Optimismus leider nicht ganz, aber ich finde es steckt schon ein Kern Wahrheit in dem was Du sagst. Einfach mal durchatmen und nicht immer nur in Wochenzyklen denken.

Ich gebe Dir auch recht, dass die wahren Probleme ganz woanders liegen im Baubereich.

Vor allem der Wohnungsbau wird einschlafen, bedingt durch Baupreise und Zinsen. Freunde aus der Branche sagen mir, dass sie bei innerstädtischen Projekten am freien Markt (keine Subventionen) schon grob EUR 20 pro M2 pro Monat an Miete benötigen um eine 'Schwarze Null' zu schreiben.

Dringend benötige öffentliche Infrastruktur (U-Bahn, Schulen, etc.) wird ausserdem bald nahezu unerschwinglich.

Der Elbtower an sich ist kein großes Problem, abet er ist ein Symptom eines riesigen Problems.

Zitat von ErSieEs

... einfach ein Schloss dran machen bis es mal wirklich eine neue Entwicklung gibt.

I feel you.... aber: Wir haben ja hier die Diskussion extra vom eigentlichen Bauthread abgetrennt und in einen eigenen Bereich in der Lounge verlegt. Von daher finde ich es schon okay wenn hier auch mal wild spekuliert wird. Man muss es ja nicht alles von vorne bis hinten lesen...

Größenwahn hin oder her - das Projekt ist in jeder Beziehung deutlich überdimensioniert. Nur mit diesem Wow-Effekt konnte Benko das Ding durchsetzen und mit dem Bau beginnen ohne es ausfinanziert zu haben. Mich erinnert einiges an den Steglitzer Kreisel in Berlin, der ja seit seinem Baubeginn 1968 nie wirklich auf einen grünen Zweig gekommen ist.

Selbstverständlich sollte man erst einmal die Ruhe bewahren, aber die Ruine wird nicht besser, wenn sie in der Landschaft steht. Jeder Investor wird versuchen, sowohl vom Senat als auch von Altgläubigern maximale Zugeständnisse zu erhalten. Schwer zu sagen, wie das Spiel sich entwickelt.

Ich halte es für durchaus denkbar, dass das Projekt deutlich abgespeckt wird. Wenn man bei 100-120 m Schluss macht und sich die Superlative spart, hat man noch eher die Chance auf eine sinnvolle Verwertung.

Midas

okay, fair enough

Der Kritiker

Das Gebäude wurde für eine bestimmte Höhe ausgelegt, hierfür wurde die Statik so ausgelegt, dass gewisse Bereiche als Aufzugsschacht usw. dienen, diese können nicht nachträglich umgenutzt werden, es wäre also ein Gebäude mit einer realen Nutzfläche in den unteren Etagen als wäre das Haus zu Ende gebaut worden, ohne auf der selben Grundfläche die Einnahmen aus diesen höheren Etagen zu haben.

Umgekehrt bekommt jeder Investor den bisherigen Baufortschritt und die Planung, durch Entschuldung, zum Schnäppchenpreis. Interessenten mit genug Geduld können abwarten bis sie alles zum symbolischen Preis von meinetwegen 1€ bekommen, ist immer noch besser als es gar nicht loszuwerden und teuer abreißen zu müssen, was auch notwendig werden könnte wenn man nicht mittelfristig zum Abschluss kommt, weil das offene Skelett ja massiv der Witterung ausgesetzt ist und nicht unbegrenzt standhalten wird. Ein entsprechender Preispoker wird jetzt einsetzen und daher mag es dann für die Öffentlichkeit erscheinen als ob nichts passiert.

Zur Floskel Größenwahn könnte man genauso den Begriff Zwergenwahn gesellen, zu dem es in der Bundesrepublik durchaus eine lange Tradition gibt, alles möglichst klein und bescheiden und vorsichtig. Entsprechend sieht die Nachkriegsarchitektur in der Breite ja auch aus. Das führt teilweise zu absurden Ergebnissen, wenn zB in die Breite gebaut wird, mit zahlreichen, extrem teuren, Untergeschossen, um nur ja kein Hochhaus zu errichten, durch massiven Grunderwerb und teure Untergeschosse für das Bauen in die Breite wäre ein Hochhaus am Ende aber sogar billiger gewesen. Auch der Flächenverbrauch wird in diesen Diskussionen gerne komplett ignoriert, so als hätten wir drei Erden zur Bebauung.

Man sollte nicht aufgrund einer bestimmten Gebäudehöhe automatisch in Jubel ausbrechen - aber auch nicht automatisch in Kritik. In diesem Geist hätte es Bauprojekte wie das historische Rathaus Hamburg vermutlich nie gegeben.

Die Hafencity mit Philharmonie am einen und dem Turm am anderen Ende ist durchaus ein ambitioniertes Konzept, das dann aber auch konsequent durchgezogen werden muss. Ist ja nicht so als wäre darüber im Vorfeld nicht erschöpfend diskutiert und demokratisch entschieden worden.

Natürlich ist eine Umplanung kein einfacher Dreisatz, vielleicht landet man am Ende auch bei 150 m. Mein Punkt ist, dass ein Investor den existierenden Teil relativ günstig erwerben und den mit hohen Kosten und Risiken verbundenen Restteil reduzieren würde. Dann könnte die Gesamtrechnung irgendwann aufgehen.

Mit Überdimensionierung meinte ich nicht nur die absolute Höhe, sondern auch das entstehende Volumen, insbesondere an Bürofläche, und den Finanzierungsbedarf. Für letzteren gab es ja von Anfang an kein vollständiges Konzept.

^^ Naja, was du sagst in allen Ehren, aber es stimmt halt rein faktisch schlicht nicht was du schreibst.

edit: Das ^^ bezieht sich auf Aussagen in #340

Rene Benko zum Beispiel hat - entgegen deiner Behauptung - rein gar nichts durchgesetzt. Er hat sich im Wettbewerb um das Projekt gegen die Mitbewerber durchgesetzt, aber er hat nicht das Projekt an sich durchgesetzt.

Im Gegenteil: An dieser Stelle einen hohen Turm zu haben war seit ueber 20 Jahren (in diversen Varianten) der Wunsch der Stadt Hamburg. Die drei 'Ecken' der Hafencity sollten immer schon staedtebaulich besonders definiert werden. Naemlich mit Elbphilharmonie (ursprueglich Media City Port) im Westen, dem Spiegel-Bau am Ericus im Norden, und einem Hochpunkt an den Elbbruecken als Stadteingang im Osten.

Als diese Planungen - Hochhaus inklusive - 1997 begannen war der Benko Rene grade mal zarte 19 Jahre alt und kam grade aus der Mittelschule.

Schon vor rund 20 Jahren gab es Planungen fuer das Ost-Ende der Hafencity unter dem Stichwort 'Chicago Square' hier eine ganze Reihe von 300+ m Hochhaeusern zu bauen:

Bild: Murphy/Jahn Architects

> Mehr Bilder hier

Diese Plaene haette man wohlmoeglich zurecht als 'Groessenwahnsinn' beschreiben koennen. Es waere ein kompletter Bruch des Hamburger Massstabs gewesen.

Der geplante bzw (grade nicht mehr) im Bau befindliche Elbtower hingegen leitet sich ziemlich schluessig aus dem Ort, dem planrechtlich Moeglichen, und dem Buero-Flaechenbedarf in Hamburg ab.

Der Elbtower hat aktuell keine Probleme weil er 'zu gross' ist oder nicht gebraucht wird, sondern einzig und allein weil der gesamte Immobiliensektor grade leidet und die Signa ganz speziell.

Das Projekt 'abzuspecken' macht auch ueberhaupt keinen Sinn, weil man damit die Ausgabenseite nicht wesentlich verbessert, aber die Einnahmeseite killt. Alles was an einem 245m Turm in dieser Lage besonders teuer ist aber kein Erloespotential hat, ist schon gebaut: Eine extrem aufwendige Gruendung und die teuren Sondergeschosse (Parken, Eingangshallen, Rampen, Technikgeschosse) sind schon (roh) gebaut. Alles was noch fehlt ist relativ guestig zu bauen und hat ein hohes Erloespotential: Vermietbare Regelgeschosse 'von der Stange'.

Kurz: Ein Kappen auf 120 m - was uebrigens nirgendwo zur Bedatte steht - waere das Gegenteil von 'sinnvoller Verwertung' - es waere 'sinnlose Entwertung' des bereits Gebauten.