Planungspolitik und Wohnungsbau

Wenn markbasierte Machanismen das irgendwie regeln würden – was ja schön wäre – dann gäbe es keinen Grund gesetzlich einzugreifen.
Ich habe zum Beispiel einen relativ promineten Fall direkt um die Ecke, die Berger Straße 6 + 8. Eigentlich zwei schöne Altbauten in bester Wohnlage (klick zur Ansicht auf GoogelMaps), gegenüber des Chinesischen Gartens/Bethmannparks – nahezu komplett entmietet seit mindestens mal 10 Jahren. Der Nummer 4 droht gerade das gleiche Schicksal und dies sind nicht die einzigen Fälle auf der Berger Straße.

Kannst du nachweisen, dass es bei diesen Objekten um Immobilienspekulation geht? Oder gehören die Objekte einfach nur einer zerstrittenen Erbengemeinschaft, weshalb nichts vorangeht?

Bei der Eigentümerin der Liegenschaften handelt es sich laut Angaben des Hessischen Landesamt für Bodenmanagement in einem FR-Artikel vom 2024 (Klick führt zur Quelle) um die private Anlage- und Verwaltungsgesellschaft Fischer-Bumiller mit Sitz in Tübingen. Zu einer aktuellen Stellungname stand die Gesellschaft laut FR leider nicht zur Verfügung.

Schon in 2012 und 2019 war der lange Leerstand der Gebäude an der Berger Straße 6-8 ein Thema und damals sprach Geschäftsführer Kilian Bumiller ausführlich mit der FR (Klick führt zur Quelle). Geplant sei die Sanierung bis Ende 2013. Man wolle „keine verrückte Luxussanierung“, sondern „pietätvoll mit dem Gebäude umgehen“. Allerdings machte der Geschäftsfüherer auch kein Hehl daraus, dass es sich um „wertvolle Flächen“ handele und entsprechend auch die Miete ausfallen werde. Die Wohnungen sollten im Altbau-Stil saniert werden, der Stuck restauriert und nur die Technik erneuert werden. Es sollten drei neue Gewerbeflächen und zehn Mietwohnungen entsthehen. Bummiller äußerte unter anderem die Idee die beiden Grundstücke zu vereinigen und Anbauten im Hinterhof anstelle der Garagen zu errichten. Außerdem wünschte er sich mehr Balkone zum Park hin. Als Grund für den damals schon seit Jahren andauernden Leerstand nannte er den Denkmalschutz.

Anmerkung zu den beiden Artikeln von mir: Dass der Denkmalschutz nicht gerade begeistert war, dass die spätklassizistischen Bauten aus dem Zeitrum um 1860, Balkone zum Park hin erhalten sollten, sowie den Abrissen und Anbauten erst mal eher kritisch gegenüberstand, kann ich ausnahmsweise sogar nachvollziehen. Zudem war unter verbleibenden und bereits ausgezogenen Mietern auch noch die Rede von großflächigen Unterkellerungen mit Tiefgaragen (anstelle der Garagen zum Innenhof, die dem neuen Anbau hätten weichen müssen). Und es wurde über eine Verbindung der beiden Gebäude in Form eines Überbaus der Hofeinfahrt spekuliert. Klingt alles in allem nicht ausschliesslich nach pietätvollem Umgang mit der denkmalgeschützten Bausubstanz. Ich kann mir allerdings beim besten Willen nicht vorstellen, dass man in den fast 20 Jahren Leerstand keine gangbare Lösung hätte finden können – wenn man denn wirklich gewollt hätte!?

Sieht also eher nicht nach dem Streit einer Erbengemeinschaft aus sipaq – mit mehr Nachweisen / Indizien, kann ich aktuell leider nicht dienen.

Danke für die Zusatzinfos sweet_meat.

Hier sieht man doch schon wunderbar, was in Zukunft in der Realität passieren wird.

Auf der einen Seite hast Du da eine Investor der Kohle machen möchte. Auf der einen Seite ist das sein gutes Recht. Auf der anderen Seite hat die Sache unzweifelhaft ein Geschmäckle. Der Investor wird im Zweifel hier die Schuld auf die Bauaufsicht und/oder den Denkmalschutz schieben. Das Gegenteil müsste in Zukunft die Stadt dem Eigentümer erst einmal mit anwaltlicher Unterstützung und im Zweifel über mehrere Instanzen hinweg nachweisen (mit ungewissem Ausgang). Und selbst im Erfolgsfall gibts eine Ordnungswidrigkeitszahlung von max. 500 T€, im Zweifel weniger. Ob sich das jetzt wirklich lohnt?

Und wenn Du 10-20 solcher Häuser in Frankfurt hast, ist die eine Planstelle, die dafür zusätzlich ggf. geschaffen wird, schon mehr als ausgelastet. Der Effekt für den Wohnungsmarkt ist somit nahe null, nur Verwaltungsbeamte und Juristen.

Nun ja, aber immerhin versucht man nun irgendwie Druck aufzubauen und Bewegung in explizit solche Fälle bekommen. Was wäre denn sonst eine Alternative? Einfach alles so weiter laufen zu lassen wie es ist und auf eine wundersame Lösung durch Markmechanismen zu hoffen?

Es ist natürlich das gute Recht der Investoren mit einem Bauvorhaben Geld zu verdienen, dass steht ja auch außer Frage – sonst würde das ganze Invenstment ja keinerlei Sinn machen. Zwei unter Denkmalschutz stehende Altbauten zu erwerben, selbigen dann versuchen komplett zu umgehen um das Maximum an Gewinn raus zu pressen, gehört aber nun mal nicht dazu. Genauso wenig wie die Gebäude nach diesem erfolglosen Versuch dann so lange entmietet vor sich hingammeln zu lassen, bis die desolate Qualität der Baustuktur den Denkmalschutz teilweise aushebelt oder ganz obsolet macht.

Die Berger 8 steht seit dem Ende der 1990er komplett leer, in der Berger Straße 6 sind seit über 10 oder gar 15 Jahren nur noch ein oder zwei Wohnungen bewohnt. Seit Ewigkeiten pocht der Ortsbeirat Nordend immer wieder darauf, hier von städtischer Seite irgendwie aktiv zu werden und zumindest zu versuchen Einfluss zu nehmen. Ich glaube für die ist das neue Gesetz ein Grund zur Freude, jetzt hätten sie immerhin ein Ansatzpunkt bzw. Hebel.

Die Berger Straße 4, ebenfalls Teil des unter Denkmalschutz stehenden Straßenzugs, wurde übrigens erst kürzlich veräußert (die neuen Besitzverhältnisse sind mir leider nicht bekannt) und dort wird nun gerade auch nach und nach entmietet – sprich ältere Verträge werden gekündigt und befristete Verträge nicht verlängert. Die Anwohner befürchten natürlich, dass dieses Gebäude nun ein ähnliches Schicksal heimsucht.

Ich bin mehr als offen für alle Vorschläge, die zu einer Lösung solcher Fälle beitragen, gerne auch ohne Regulierung vom Gesetzgeber. Allerdings hat das (zumindest an dieser Stelle) in den letzten 20+ Jahren leider nun mal so gar nicht geklappt.

Die hessische Regierung korrigiert mit dem Leerstandsgesetz den Alleingang aus 2004 als Hessen mit der Abschaffung der Zweckentfremdung völlig aus der Reihe tanzte. Zum selben Zeitpunkt waren andere Städte längst dabei in die andere Richtung zu gehen. Roland Koch hatte damals am 3.5.2004 mit der Abschaffung des Zweckentfremdungs-Verbots in Hessen

bzw. der Abschaffung der wohnungswirtschaftlichen Beschränkungen vor allem folgende Effekte für Hessen und besonders Frankfurt durchgesetzt:

• Es bestand für Immobilienbesitzer keine Meldepflicht für leerstehende Wohnungen – somit fehlte bspw. Frankfurt die wohnungswirtschafltiche Rechts- und Handlungsgrundlage den Wohnungsleerstand näher zu erheben und dagegen vorzugehen
• Keine Pflicht zur Vermietung von Wohnungen – somit standen Gebäude völlig legal leer und die Kommunen hatten so gut wie keine Handhabe

Immer wieder sprachen sich Städte wie Frankfurt, Kassel und Wiesbaden für eine Wiedereinführung eines Zweckentfremdungsverbots aus oben genannten Gründen aus. Der Landesverband Hessen des Deutschen Mieterbunds war ebenfalls d’accord, auch da es in München, Berlin, Düsseldorf, Leipzig oder Hamburg solche Gesetze gegen spekulativen Leerstand gab und teilweise zuletzt sogar verschärft wurden. Hier eine kurze Übersicht der Gesetze, die in anderen deutschen Großstädten gelten (Quelle: https://www.mietrecht.com/zweckentfremdungsverbot/). Es gibt somit ausreichend Erfahrungswerte und Anschauungsunterricht wie man vorgehen sollte.

Diese Gesetze sind sicherlich kein Allheilmittel, aber der Wohnraum ist als Sitz der EZB einfach zu knapp / zu teuer um teilweise jahrzehntelange spekulative Dauerleerstände nur achselzuckend zur Kenntnis zu nehmen.

Zitat von sweet_meat

Wenn markbasierte Machanismen das irgendwie regeln würden – was ja schön wäre – dann gäbe es keinen Grund gesetzlich einzugreifen.

Markt funtioniert immer - wenn man ihn lässt. Das Problem ist halt dass wir in deutschen Großstädten da überhaupt keinen richtigen Markt mehr haben. Milieuschutzsatzungen, Baulandbeschluss, Sozialwohnungsquoten, Mietpreisbremsen, etc, und dazu irrwitzig übertriebene Vorgaben für Barrierefreiheit, Brandschutz etc. Jede Menge Marktverzerrungen, die nur zu einem führen: dem Ruf nach noch mehr Eingriffen, weil der Markt das angeblich ja nicht regeln könnte.

Und dass der Denkmalschutz mit seinem geschmacksverirrten Substanzfetischismus auch nur noch ein einziger Witz ist den niemand mehr ernstnehmen kann, spielt da nur am Rande eine Rolle.

Der Markt funktioniert natürlich immer – die Frage ist nur für wen!?
Wenn Du all diese Machanismen einfach abschaffst, wohnen in wenigen Jahren nur noch Gutverdiener in der Stadt. Krankenhauspersonal, Busfahrer, Kellener oder Kassierer im Supermarkt, dürfen dann für ihre Schichten jeden Tag stundenlang in die City einpendeln. Mal abgesehen davon, dass das mittel-und langfristig mit Sicherheit keine nachhaltige Stadtentwicklung zur Folge hat, würden meines Erachtens auch die Lebensqaulität, die kulturelle Vielfalt und das gesamte soziale Miteinader darunter leiden.

Aber ja, im Sinne der Investoren würde der Markt dann zumindest sehr gut funktionieren und florieren – die Gewinne würden sicher sprudeln.

Als ob die dringend benötigten neuen Busfahrer, Krankenhausmitarbeiter usw. von den Milieuschutzsatzungen und all den anderen Strangulationsmechanismen profitieren würden. Im Leben net.

Im Gegenteil, sie leiden darunter.

Weil die anderen, die u.a. von der Mietpreisbremse und der Milieuschutzsatzung profitieren, es sich in ihren Wohnungen im Nordend usw. bequem gemacht haben und Leute wählen, die konsequent privates Engagement aus dem Wohnungsmarkt drängen und ihre ersessenen Wohnungen runtersubventionieren.

Das ist alles, nur nicht sozial.

Um halt mal eine Gegenposition zu formulieren, an der mehr dran ist als den meisten lieb ist.

Von daher ist u.a. die Politik gefordert, das Pendel wieder ausgewogener auszutarieren, die mehr als überreizte Münchner SoBoN ist ein Paradebeispiel dafür.

Okay, Das musst Du mir nun allerdings noch etwas ausführlicher erklären Immobilienmogul .
Ich verstehe gerade leider nicht so ganz, inwiefern die angeführeten Gruppen aka Geringverdiener, von einem Wegfall der Markbeschränkungen wie z. B. Mietpreisbremse und/oder der Milieuschutzsatzung profitieren würden!?

Ist eigentlich ganz einfach - so wie sich die Betriebsräte und die Gewerkschaften fast ausschließlich nur für die Besitzstände sorgen, die schon einen Job haben, und sich wenig um die kümmern, die versuchen im Arbeitsmarkt Fuß zu fassen, schonen die entscheidenden Akteure in der Wohnungspolitik eigentlich nur die, die schon mit Wohnraum versorgt sind.

Klassische Klientelpolitik halt, die den Markt einfriert und zu weiteren Engpässen führt.

Das wäre dann Deine Sichtweise auf die aktuelle Situation – das habe ich soweit verstanden.
Allerdings ist mir immer noch nicht klar warum und auf welche Weise Geringverdiener, von einem Wegfall der Regulierungen (wie z. B. Mietpreisbremse und/oder der Milieuschutzsatzung) profitieren würden!?

Und nur weil einige der Regulierungen sich vorranging um die Belange der Menschen kümmern, die bereits Wohnraum haben (und ihn natürlich auch nicht verlieren möchten), heißt dass ja nicht automatisch, dass man nicht auch andere Maßnahmen zur Unterstützung von Wohnungsuchenden treffen könnte. Ein komplett deregulierter Markt führt meines Erachtens eher zu steigenden Preisen. Man hätte dann zwar schon mehr Bewegung im Markt, aber von dieser Veränderung würden dann ja wieder nur die profitieren, die auch mehr zahlen können, oder?

Worauf die "Gegenredner" hinaus wollen (unterstelle ich jetzt mal): weniger Regulierung bedeutet mehr Angebot. Da die Nachfrage unzweifelhaft da und gleichbleibend hoch ist oder sogar weiter zunimmt, führten weniger "strangulierende" Auflagen für Investoren auch zu mehr Aktivität auf der Angebotsseite, sodass Angebot und Nachfrage wieder besser zueinander fänden. Im Ergebnis würde es günstiger für alle - Alteingesessene und Neubürger.

Aber: gleichzeitig bin ich persönlich nicht bereit, große Abstriche bei der Bauqualität hinzunehmen, indem man bspw. Vorgaben zur Energieeffizienz komplett abschafft, oder Lärmschutz, Gestaltungssatzungen, Denkmalschutz, Brandschutz, Gesundheitsauflagen usw. schleift, nur um den Markt wieder anzukurbeln.

Wir brauchen also meiner Meinung nach hier wie so oft in der Politik nicht "entweder-oder", sondern "sowohl-als-auch"! Wir brauchen sowohl...

• ...eine Ausweitung der Investorentätigkeiten, indem wir a) mehr Bauland ausweisen (wodurch der Druck vom bestehenden Bauland entweicht) und b) klügere und pragmatischere Regulierung betreiben als bisher, um es Investoren wieder einfacher zu machen. Was meine ich damit? Z. B. das Thema Energieeffizienz: warum regeln wir haarklein, welche Dämmung und welche Heizung es sein sollen (ich übertreibe jetzt), statt einfach die Emission von Schadstoffen sehr viel stärker zu verteuern? Der Emissionshandel - egal, ob schädliche Emissionen aus Autos oder Häusern oder sonst woher kommen - wäre das mächtigste und unbürokratischste Werkzeug von allen. Das in Verbindung mit einem Betriebsverbot fossiler Anlagen bis zum Jahr X, und wir können uns einen sehr großen Haufen sonstiger Regulierung mitsamt Bürokratie und Förderprogrammen etc. sparen
• ...als auch mehr städtisches Engagement an den Stellen und in der Form, wie die Politik es sich wünscht. Wenn alle Welt jammert, dass es zu wenig "bezahlbaren" Wohnraum gibt, diesen die Investoren aufgrund zahlreicher Auflagen aber eben nicht freiwillig der Nachfrage entsprechend bauen wollen oder können, warum macht das dann nicht die städtische Wohnungsbaugesellschaft einfach selbst? Sozusagen als Gegengewicht zu den (sinnvollen) Auflagen, die den privaten Investoren den Spaß verderben. In unserem Fall die ABG darf dann aber eben nicht der Gewinnerzielung verpflichtet sein, sondern muss sich um genau diese Belange bzw. Bauvorhaben kümmern, die aufgrund der Regulierung nicht von selbst durch den Markt entstehen (und um sonst nichts!)

Konkret könnte hier die ABG dem untätigen Eigentümer der denkmalgeschützten Häuser in der Berger Straße ein Kaufangebot unterbreiten, das dieser nicht ablehnen kann. Gerne auch "mit Nachdruck", dass man sonst die Leerstandsjäger auf sie hetzt. Anschließend führt die ABG die denkmalgerechte Sanierung selbst durch und verkauft dann die einzelnen Wohnungen oder vermietet dauerhaft selbst. Probleme gelöst: mehr Wohnraum geschaffen, Straße belebt, Denkmalschutz gesichert. Und ja, auch Steuergeld eingesetzt - wäre mir aber immer noch lieber als weiterhin dem Verfall dort zusehen zu müssen.

Die AfD-Fraktion hat eine entscheidende Frage vergessen: "Wie viele Bebauungsplanverfahren für Wohnungsbau wurden seit Inkrafttreten des Baulandbeschlusses im Durchschnitt pro Jahr begonnen und wie vergleicht sich dies mit den Jahren vor Baulandbeschluss?". Diese Antwort hätte das Stadtplanungsamt und wäre wahrscheinlich der Beweis für die negativen Auswirkungen auf den Wohnungsbau in FFM.

Sehr schöner Kommentar in der FAZ zum Thema Wohnungspolitik, der auf die inhärenten Wiedersprüche vieler Parteien hinweist. Es wird ganz viel reguliert, aber zu wenig getan, um das Angebot an Wohnungen zu erhöhen. Mein Favorit ist folgender Witz aus dem Artikel:

"Es gibt 100 Wohnungen, aber 120 Bewerber. Wie stark muss die Mietpreisbremse sein, damit alle zum Zug kommen?"

Vielen Dank für die Übersicht zum neuen Mietspiegel.

Es ist sicherlich sinnvoll, eine weitere Granularität und präzisere Abgrenzung bei den Wohnlagen zu schaffen.

Während die allgemeine Einteilung der Wohnlagen durchaus passend ist, zeigt die Analyse einige Unterschiede in der Bewertung dessen, was eine „gute Lage“ ausmacht.

Beispielsweise sind einige der schönsten Straßen im Nordend (Schwarzburgstraße) und in Sachsenhausen (Oppenheimer Landstraße) mit Bewertungen von „7“ oder „8“ eingestuft. Im Gegensatz dazu wird Oberlindau, ein Gebiet im Westend, das durch zahlreiche Nachkriegsbauten, begrenzte Parkmöglichkeiten und erheblichen Verkehr gekennzeichnet ist, mit einer „10“ aufgeführt. Wenn man bedenkt, dass eine bevorzugte, ruhige Lage wie die Eysseneckstraße im Holzhausenviertel mit „9“ aufgeführt wird, deutet die Einstufung Oberlindaus als „10“ auf einen bemerkenswerten Unterschied in der Expertenbewertung hin.

Die Kategorisierung der viel zu kalten Europaallee mit einer Wohnlagenbewertung von „3 bis 5“ ist schon ein kleines Ausrufezeichen. Mit einer besseren ÖPNV-Anbindung und den kommenden Veränderungen an der Parkanlage dürfte es dort aber auch hoffentlich wieder etwas aufwärts gehen.

Die Bewertung der Lage hat ja direkten Einfluß auf den Wert einer Immobilie, in den Dokumenten konnte ich keine Kriterien zur Einstufung finden, ist das irgendwo festgelegt.