Eine recht aktuelle Studie im Rahmen der Bachelorarbeit des HM-Architektur Absolventen Daniel Seyfang kommt zu dem Ergebnis, dass sich allein durch Nachverdichtung im bereits fertig erschlossenen Stadtgebiet (lichtsensible Bebauung von Innenhöfen + geringfügige Aufstockung von Bestand) der gesamte derzeitig errechnete Wohnraumbedarf in München decken liesse (etwa 30.000 Einheiten).
http://www.abendzeitung-muenchen.de/inhalt.bogenha…adfe96a8a6.html
Zum Thema Nachverdichtung und wie man es nicht macht, anbei ein paar Zahlen und Fakten zu den Wohnverhältnissen in Riem:
Messestadt: Droht eine "Ghettoisierung"?
Die Grünen sehen mal wieder keine Probleme 
Ich komm wieder mal mit Fragen:
Der Büroflächenumsatz beträgt doch jährlich ca. 500.000 m² im Raum München.
Dann müsste doch der Neubauflächenanteil auch recht hoch sein.
Es werden aber momentan nur niedrige Bürohäuser erstellt.
Daraus folgt doch, dass die relativ niedrige Bauflächeneffizienz bei Bürobauten
viel notwendige Flächen für den Wohnungsbau wegnimmt.
Das lief doch auch schon in der Vergangenheit nicht sehr effizient.
Irgendwo müssen diese enormen Flächen doch untergebracht sein.
Kann mich jemand aufklären? - Danke!
Der Büroflächenumsatz beträgt doch jährlich ca. 500.000 m² im Raum München.
Dann müsste doch der Neubauflächenanteil auch recht hoch sein.
Aus dem einem kannst du nicht das andere schließen. 2011 gab es ein Fertigstellungsvolumen von 211.000 m².
Im Durchschnitt finde ich die Büroneubauten nicht so niedrig. Das sind Wohnneubauten im Durchschnitt wesentlich niedriger.
Danke, Lugpaj!
Trotzdem: Es gibt doch einen recht hohen Büroflächenbestand, so um die 10 km² herum, und das bei extrem wenig Hochhäusern.
Für mich sieht es so aus, dass es sehr viele "Wohnhäuser" gibt , die nur so
aussehen, als ob sie Wohnhäuser wären.
Also in der Gesamtheit fide ich persönlich die Flächeneffizienz weiterhin nicht
recht hoch.
Der Büroflächenumsatz beträgt doch jährlich ca. 500.000 m² im Raum München.
Dann müsste doch der Neubauflächenanteil auch recht hoch sein.
Es werden aber momentan nur niedrige Bürohäuser erstellt.
Daraus folgt doch, dass die relativ niedrige Bauflächeneffizienz bei Bürobauten viel notwendige Flächen für den Wohnungsbau wegnimmt.
Soll das die Vorbereitung einer Argumentation pro Bürohochhäuser und pro mehr Wohnbauflächen werden?
Ob jetzt Bürobauten den Wohnhäusern Raum wegnehmen oder Wohnbauten den Bürogebäuden ist eine müßige Diskussion, da diese Schuldfrage irrellevant ist. Beide haben ihre Berechtigung.
Als Büroflächenumsatz wird die Fläche bezeichnet, über die neue Mietverträge abgeschlossen wurde.
Neue Mietverträge kann ich in neuen aber auch in Bestandsflächen abschließen. Also ist der Büroflächenumsatz nicht per se an den Neubauflächenbestand gekoppelt. Projektentwicklungen in diesem Bereich ist im übrigen aktuell niedrig, weil Banken den Entwicklern nur eingeschränkt Finanzierungen geben. Dies lockert sich allerdings gerade auch ein wenig.
Meiner Ansicht sollte man sich der Frage, wie mehr eher von folgender Seite nähern. Wer den Wohnbaubestand vergrößern möchte, hat u.A. folgende Mittel:
1. Höhere Dichte ermöglichen
2. Bauflächereserven zur Bebauung freigeben
3. Beschleunigungsmaßnahmen z.B. in der Genehmigung vornehmen
4. Umwidmungen ermöglichen
5. Ggfls. die Profitabilität von UN(!)profitablen Entwicklungen erhöhen durch gezielte Unterstützung
6. Selber entwickeln
Es wird viel über Punkt 1 geredet (und scheinbar auch in Bacherlorarbeiten an der HM untersucht), aber dies ist wegen der Eigentumsverhältnisse in einem Rechtsstaat wie der BRD kein sehr schnelles Mittel für die Umsetzung. Der Staat hat keinen direkten Zugriff auf die Flächen.
Mal angenommen ich besitze eine Doppelhaushälfte in Trudering oder Fürstenried. Ich will mir nicht vom Staat vorschreiben lassen, dass ich mein Grundstück nachverdichten soll. Ist ja ganz nett, mein 300qm-Garten.
Als Staat würde mich auf 2, 3 und 4 konzentrieren und wenn Kohle da ist, auch 5 und 6 unternehmen. Das geht schneller, als nur die Nachverdichtung von Flächen zu hoffen, die ausserhalb meines Zugriffs liegen.
Zitat von BRPat:
"Soll das eine Argumentation pro Bürohochhäuser und pro mehr Wohnbauflächen werden?".
Wieso eigentlich nicht?
Die Rubrik heisst doch mehr Dichte, mehr Urbanität.
Bitte um Entschuldigung!
Nun, die Punkte 2,3,4 funktionieren aber in der Regel nicht weil 2) Bauflächenreserven schon längst bebaut sind oder so unattraktiv liegen, dass dort aus gutem Grund keiner bauen wollte, 3) Beschleunigungsmassnahmen kene Baugrundstücke herbeizaubern und 4) Umwindmungen auch voraussetzen dass jemand umwidmen will.
Punkt 1) ist zugegeben langsam, kann aber auf grosse Flächen angewendet werden, wo es dann wieder die Masse macht. Man schafft dann heute Reserven für 30 Jahre, von denen dann jedes Jahr ein bischen an den MAkrt kommt. Dafür kann man sehr sehr viele Reserven schaffen.
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Dem kann ich nur widersprechen.
Bauflächenreserven schon längst bebaut sind oder so unattraktiv liegen, dass dort aus gutem Grund keiner bauen wollte
2) Es gibt jetzt noch viele Kasernengelände, mehr als 15% der Fläche Münchens sind landwirtschaftlich genutzt,...
Und wo findest du so unattraktive Baugrundstücke in München, wo keiner bauen will?
3) Beschleunigungsmassnahmen kene Baugrundstücke herbeizaubern
Doch, können sie. Warum stehen die Kasernengelände oft nun schon seit mehreren Jahrzehnten leer?
4) Umwindmungen auch voraussetzen dass jemand umwidmen will.
Was in den letzten Jahren aber doch der große Trend war. Wie kam es dazu, dass in Sendling große Teile des Siemensareals nun bebaut werden, oder siehe Gewerbegbiet Moosach oder siehe Brauerei Paulaner ...
Ich gebe dir recht, dass in Punkt 1) aber ein sehr großes Potential liegt. Dieses wird zwar dann eher zufällig verstreut abgerufen werden, aber wenn man alleine in Trudering die Bebbaungsdichte nur um 1000 / km² anheben könnte...
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Ich gebe dir recht, dass in Punkt 1) aber ein sehr großes Potential liegt. Dieses wird zwar dann eher zufällig verstreut abgerufen werden, aber wenn man alleine in Trudering die Bebbaungsdichte nur um 1000 / km² anheben könnte...
Was gibt es denn für Planugsinstrumente in den Bauämtern/Stadtplanungsämtern um dies zu begünstigen? Vor allem doch die Bauleitplanung. Hier wird die Art und das Maß der baulichen Nutzung definiert.
Kann man eigentlich Mindestdichten festschreiben? Ließe sich für Trudering eine Mindestdichte bei Änderungen festlegen? Oder eine Befreiung der Geschossigkeit bis vielleicht 4 oder 5 Geschossen, ohne sich an der Umgebung orientieren zu müssen? Eigentlich sollten Grundstückseigentümer wirtscahftlich gesehen wenig dagegen haben, denn die Grundstückspreise würden doch steigen...
Ich wollte gerade sagen, eigentlich muss doch über die Bauleitplanung dafür gesorgt werden, dass höhere Dichten überhaupt erst möglich sind. Ob dann ein Eigentümer diese Möglichkeit ausschöpft oder nicht, spielt da ja erstmal keine Rolle.
Kann man eigentlich Mindestdichten festschreiben?
Bei entsprechendem Wohnungsmarkt wird die Mindestdichte über GRZ und GFZ definiert. Dann baut nämlich jeder grundsätzlich am Limit.
Ansonsten kann man über §22 (4) BauNVO im Bebauungsplan recht genau festlegen wie in einem Gebiet gebaut werden muss.
Hat jemand hierzu eine Meinung? Läßt sich das auch auf München übertragen?
Aus Thomas Daily:
"Quelle: Pressemitteilung vom 19.03.2013
Wohnungsbau: Empirica fordert günstigeres Bauland
Die deutsche Wohnungspolitik verheddert sich in wirkungslosem Aktionismus und lässt ein tragfähiges Konzept für die Zukunft vermissen. Zudem verkennt sie das eigentliche Problem, nämlich die Bereitstellung günstigen Baulands. Zu diesem Fazit kommen Ulrich Pfeiffer und
Reiner Baum von Empirica in einem Marktkommentar.
Die Politik reagiere zu spät und zu hektisch auf die lokalen Engpässe, heißt es in dem Kommentar. Alle Subventionsvorschläge würden sich zudem auf eine Erhöhung der Investitionsnachfrage konzentrieren und dabei das Grundproblem außer acht lassen: den Mangel an preiswertem Bauland.
"Neubau wird durch kommunale Auflagen und Zurechnung von Folgelasten von Kitas bis Grünflächen zu sehr verteuert", meinen die Experten. Die Kommunen müssten deshalb ihre Wohnungspolitik verbessern, damit preiswerter Wohnungsneubau möglich bleibe. Im Vergleich zu verbesserten Neubaumöglichkeiten wären dann die "Gießkannen des Steuerrechts ziemlich
sinnlos oder überflüssig"."
Ich übersetze es so: Weniger Steuersubventionen für Immobilieninvestitionen (auch Modernisierungen), mehr gezielte Maßnahmen zur Reduktion der Baulandpreise.
Mir fallen zu letzterem folgende Punkte ein: z. B. Weniger Umlage von Erschließungskosten auf den Bürger, Ausweisung von mehr Bauland.
Als erstes müsste man mal die Behörden umstrukturieren. Da ist, wie ich feststellen musste ein Murks drin, das glaubt man nicht.
Mehr Bauland ausweißen würde in München natürlich schon gehen. Aber nur sehr begrenzt, da es kaum mehr welches gibt.
Allerdings liegen gigantische Ressourcen im Umland. So viel freie Flächen gibt es nicht oft.
Das sollte man nutzen.
Erschließungskosten weniger stark auf den Bürger umzulegen ist nur dann sinnvoll, wenn es mehr Bauland gibt. Sonst treibt die dadurch erhöhte Nachfrage die Preise wieder in die Höhe.
Allerdings liegen gigantische Ressourcen im Umland. So viel freie Flächen gibt es nicht oft.
Das sollte man nutzen.
Eben. Will man aber offenbar nicht.
Mir fallen zu letzterem folgende Punkte ein: z. B. Weniger Umlage von Erschließungskosten auf den Bürger, Ausweisung von mehr Bauland.
Wenn jemand den Wunsch nach Zersiedlung freier Natur hat, sollte er auf jeden Fall volle Kosten der gesamten Infrastruktur bezahlen (auch etliche Folgekosten natürlich) - wieso und wovon sollten diese ihm geschenkt werden? (Und es sind immense Kosten pro WE.) Es gibt genügend Möglichkeiten der Infrastrukturkosten-sparender Bauweise in der Innenstadt und naher Umgebung.
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Nur weil man direkt in Nachbargemeinden von München baut, muss das nicht Zersiedelung heissen. zb Gibt es in Aschheim, Unterföhring, Karlsfeld, Puchheim, ... viele Reserven, die genutzt werden könnten. Solche Erweiterungen kann man als Weiterbauen der Stadt betrachten, ohne Zersiedelungscharakter.
Solche Erweiterungen kann man als Weiterbauen der Stadt betrachten, ohne Zersiedelungscharakter.
Sorry aber hier muss ich gegenhalten. In fast keiner der Münchner Umlandgemeinden wird doch an der Stadt München weitergebaut. Wirklich jedes dieser zu schnell zu groß geratenen Umlanddörfer wächst doch wie Unkraut in die Landschaft. Jede dieser Käffer betrachtet sich doch solitär und richtet sich städtebaulich nicht nach München aus. Garching, Unterföhring, Unterschleißheim, Unterwasweißdenich... hat ein eigenes Gewerbegebiet, ein eigenes "Stadt"zentrum, seine eigenen Reihenhaussteppen und jede Menge gewerblichen Investorenschrott.
Die "gigantischen Ressourcen" im Münchner Umland werden also gerade in bester Ruhrgebietswildwestmanier verballert, mit billisch anmutender und solitärer Investorenarchitektur zugestellt und verbaut; nur eben nicht in günstig --> im Sinne von günstigen Baulandausweisungen.
Augenscheinlich aber immer noch günstig genug, um diesen Reihenhaus- und Suburbanisierungsunfug im Umland wachsen zu lassen.
BRPat: "Neubau wird durch kommunale Auflagen und Zurechnung von Folgelasten von Kitas bis Grünflächen zu sehr verteuert", meinen die Experten."
Wer sind denn diese sog. "Experten", die Folgekosten für Kitas, Erschließung etc. an die Allgemeinheit externalisieren möchten, um die Investorenkosten zu minimieren. Dieser neoliberale Hüttenzauber führt doch nur dazu, dass die Investoren Ihre eigenen Gewinne erhöhen und einstreichen, die Endverbraucherpreise aber die Selben bleiben. Und die Kommune bleibt dann auf den Folgekosten sitzen.
Die "Gießkannen des Steuerrechts" werden zudem in erster Linie nicht von den Kommunen ausgegoßen. Was hilft es diesen also billiges Bauland auszuweisen, auf Abgaben zu verzichten, auf den Folgekosten sitzen zu bleiben und dann nichts von der Subventionsersparnis zu haben?
Kommunale Auflagen dienen zudem nicht dem Zweck Wohnland künstlich zu verteuern, sondern sollen helfen Mindeststandards in Punkto (sozialer) Infrastruktur, Naherholung, Umweltschutz, gestalterische Mindestmaßstäbe an den Stadtraum etc. mitzufinanzieren und/oder zu gewährleisten. Diese Auflagen kann man natürlich für die sog. "Experten" gerne über Bord werfen. Man erhält am Ende dafür vieleicht sogar günstigen Wohnraum wie im Hasenbergl und Neuperlach. Zu sehr viel mehr werden sich die Invstoren aber ohne Auflagen und Umlagen dann auch nicht verpflichtet fühlen. Warum auch?
Fazit: Wenn Bauland teuer ist, dann muss es eben in die Höhe und Dichte und nicht subventioniert in die Breite gehen. Da Raum nun mal eine endliche Ressource ist und nur einmal bebaut werden kann, führt aber kein Weg daran vorbei. Höhe und Dichte im Bau spart wiederum Erschließungs- und Folgekosten, was sich dann positiv auf den Endverbraucherpreis niederschlagen lässt. Nur so also wird ein Schuh draus!
Dem kann ich mich anschliessen. Zudem lösen sich bei dichter bebauung die Verkehrsprbleme via ÖV deutlich leichter. Wet verstreute Bauflächen lassen sich mittels ÖV nur schlecht und superteuer einsammeln, und das Angebot wird trotzdem dürftig bleiben.
und entsprechend die sTrassen im Ballungsraum voll.
Verdichtet man via Bauleitplanung im Bestand, werden die bestehenden Züge volelr, was dann Taktverdichtung (-> besseres Angebot für alle) und ggf. mal ein kurzes Linienstück neu bedeutet. Man bleibt aber bei Fahrgastzahlen, bei denen das Angebot mit geringen Zuschüssen auf hohem Niveau gehalten werden kann - oder bei dem einzelne Linien schon mal deutliche Gewinne einfahren.
Sorry aber hier muss ich gegenhalten. In fast keiner der Münchner Umlandgemeinden wird doch an der Stadt München weitergebaut. Wirklich jedes dieser zu schnell zu groß geratenen Umlanddörfer wächst doch wie Unkraut in die Landschaft. Jede dieser Käffer betrachtet sich doch solitär und richtet sich städtebaulich nicht nach München aus. Garching, Unterföhring, Unterschleißheim, Unterwasweißdenich... hat ein eigenes Gewerbegebiet, ein eigenes "Stadt"zentrum, seine eigenen Reihenhaussteppen und jede Menge gewerblichen Investorenschrott.
Nikolas, ich denke du hast das Wort "kann" bei mir überlesen. Man kann die Stadt weiterbauen, tut es aber derzeit nicht.
Gegen Subzentren hab ich nichts, auch nicht gegen eigene Gewerbegebiete. Aber wenn man immer weiter zersiedelt, wird der Platzverbrauch am Ende enorm.
Anstatt, dass zB Arbeitskollegen in Dorfen eine Wohnung kaufen und dann nach München reinpendeln, bin ich dafür. dass stadtnahe Regionen wie Aschheim und Unterföhring gezielt und schneller zugebaut werden. V.a. mit dem Ziel der Stadterweiterung. Ein Abstandsgrün in Form von Feldern zwischen den Gemeinden braucht es da nicht. Lieber Parks an der richtigen Stelle.
