Wohnen in Düsseldorf

^^^ Ohne jetzt alle von dir aufgegriffenen Punkte ansprechen zu wollen - ich denke, wir haben Argumente und Ansichten hinreichend ausgetauscht - kurz hierzu:

Von einem Nachfragemarkt spricht man, wenn die Nachfrage größer ist als das Angebot. Das macht die Verhandlungsposition der Anbieter stärker und die der Nachfrager schwächer. Wenn Anbieter sich erlauben können, Preise ständig zu erhöhen ohne an der Qualität der Produkts etwas zu ändern und wenn diese Preiserhöhungen sich im Bereich um 30% bewegen, kann man - so denke ich - ohne weiteres von einem Nachfragemarkt sprechen.

^^ Das Interview hätte man sich auch sparen können. Wie die Makler die Situation finden und bewerten ist doch klar.

Und: Makler nennen ja auch Flingern-Nord "Grafental" und Heerd "Neu-Oberkassel". Da wird aus Ratingen und Hilden ganz schnell Düsseldorf-Nord-Ost bis Ost. Gibt es zu dem Thema keine Meinungen von Immobilienexperten ohne direkte eigene finanzielle Interessen? Professoren? Öffentliche Sachverständige?

^^ Wobei ich die Aussagen von Jörg Schnorrenberger im Interview für ausgewogen und fair halte!

Er hält den Ansatz Qualität vor Quantität zwar für richtig, sagt aber auch, dass es auch in Zukunft bezahlbaren Wohnraum für die Bevölkerungsschichten geben muss,
die sich die hohe und dadurch meist teure Qualität nicht leisten können.

Auch die viel diskutierten Quoten bei der Gestaltung des Marktes hält er für sinnvoll.

Zitat von nospam

Von einem Nachfragemarkt spricht man, wenn die Nachfrage größer ist als das Angebot.

...Wogegen man nur dadurch steuern kann, dass man das Angebot möglichst erhöht, nicht wahr? Ich freue mich, dass der zuletzt zitierte Makler auf verdichtende Massnahmen setzt - sein Kollege zuvor wollte auf grünen Wiesen Wohnformen schaffen, die ökologisch viel bedenklicher wären als Etagenwohnungen unweit der SPNV-Haltestellen gleich hinter der Stadtgrenze.
Am leichtesten kann man natürlich Wohnhäuser aufstocken, die erst geplant werden - es gibt einige aktuelle Projekte. Wenn ich mir jedoch Aussagen wie am Anfang dieser Threadseite anschaue, vermisse ich den konsequenten Willen zur Erhöhung des Düsseldorfer Wohnungsangebots.

Gibt es zu dem Thema keine Meinungen von Immobilienexperten ohne direkte eigene finanzielle Interessen? Professoren?

Zum leidigen Quotenthema zitierte ich unter #367 einen Architekturprofessor, der solche Quoten mit einer Diktatur vergleicht. Sie würden wie versteckte zusätzliche Besteuerung des normalen Wohnungsbaus wirken - also gerade das Gegenteil einer Angebotserhöhung.

Ich hätte noch eine Professorenmeinung - von Prof. Dr. Michael Voigtländer, der beim Kölner Institut der deutschen Wirtschaft das Kompetenzfeld Immobilienökonomik leitet. Er meint, der soziale Wohnungsbau sei ohnehin überholt und sollte durch Instrumente wie Wohngeld ersetzt werden. In diesem Fall erledigt sich automatisch das mit den planwirtschaftlichen Kontingenten der obsoleten Wohnform. Der Professor schlägt am Ende das Ziehen an den Stadtrand als Möglichkeit vor, Miete zu sparen.

Noch viel subjektiver: Wenn man hier geboren ist, aufgewachsen ist, mehr als sein halbes Leben im öffentlichen Dienst verbracht hat und trotz heutzutage akzeptabler Rente mit 84 nach durchgehend 53 Jahren seine Wohnung und aufgrund des Mietspiegels sein ganzes Viertel verlassen muss - das ist ganz subjektiv Realität 2012.

mit dem SUV in die Stadt pilgern...

Nachdem der Einfall bereits hier thematisiert wurde, glänzt die RP mit diesem vor wenigen Stunden veröffentlichten, selten ahnungslosen Kommentar, in dem ein Redakteur fast 50 Quadratkilometer landwirtschaftliche Flächen mit Vorstadthäuschen zubauen möchte. Da als Hauptargument der mögliche Verkehrskollaps fiel, muss ich die Zusammenhänge tiefer erläutern - möglichst kurz. Aus diesen nur durch Straßen erschlossenen Siedlungen könnte man nur mit Autos die Innenstadt erreichen - die zu den bereits berüchtigten Staus beitragen würden. Es spielt nicht die geringste Rolle, ob die die Innenstadt verstopfenden Autos aus dem administrativ-juristisch offiziellen Umland kommen oder aus einem Ex-Maisfeld innerhalb der Stadtgrenzen. Das Ergebnis wäre genau identisch.

Würde man alle diese EFH-Siedlungen mit Stadtbahnen erschliessen wollen - wie etwa Meerbusch es derzeit gerne hätte - wäre Düsseldorf bald genauso bankrott wie etliche Städte im Ruhrgebiet. Sehr kostspielig ist nicht nur die Verkehrsinfrastruktur, sondern auch Wasser, Abwasser usw. - bei bestimmter Ausdehnung bzw. unterhalb bestimmter Einwohnerdichte kostet die Infrastruktur mehr, als mögliche Bewohner Steuern bringen.

Es gibt soviel Fachliteratur über diese Zusammenhänge - selbst von einem RP-Redakteur könnte man erwarten, was davon zu lesen, bevor man öffentlich Unfug verbreitet. Außerdem gibt es noch klimatische Aspekte - die Stadtverwaltung will nicht bloß zum Jux Freiräume schonen.

Nach meinem Dafürhalten ist eine Bebauung von Ackerflächen nicht zielführend.

Auch wenn der ökologische Wert eines Ackers geringer ist, als z.B. der einer Weide oder eines Waldes, so würde doch durch die Bebauung und die notwendige Erschließung eine zusätzliche Versiegelung erfolgen.

Zudem gibt es, wie schon Bau-Lcfr richtig erwähnt, im Allgemeinen keine ÖPNV Anbindungen; weshalb mit einem erhöhten Aufkommen an Individualverkehr zu rechnen ist.

Eine solche, suburbane Neubausiedlung, kann man sich zwischen Himmelgeist und der Münchener Straße anschauen:
Reihenhäuser ohne Infrastruktur. So etwas braucht die Stadt nicht.

Zudem gibt es in Düsseldorf noch ausreichend Baulandreserven. Sie müssen nur angepackt werden.

Sicherlich ist die Nachverdichtung ein schwieriges Terrain, da bei Planungen innerhalb der Straßenblöcke viele Eigentümer tangiert werden.
Aber es gibt ja auch noch zahlreiche Brachflächen, oder minder genutzte Grundstücke innerhalb der Stadt.

Zitat von Bau-Lcfr

Nachdem der Einfall bereits hier thematisiert wurde, glänzt die RP mit diesem vor wenigen Stunden veröffentlichten,
selten ahnungslosen Kommentar, in dem ein Redakteur fast 50 Quadratkilometer landwirtschaftliche Flächen mit Vorstadthäuschen zubauen möchte.

Deine Kritik an dem RP-Artikel kann ich nicht nachvollziehen.
Ich frage mich eher, ob du den Artikel überhaupt (oder richtig) gelesen hast!
Der Autor Thorsten Breitkopf schreibt, was dagegen sprechen würde, auf einem kleinen Teil dieser Flächen Wohnhäuser (von Einfamilienhäusern steht da nichts!)
zu errichten und so die Wohnungsnot zu lindern.
Als Beispiel nennt er u.a. die Blumenfelder in Hamm, Volmerswerth und Flehe, wo heute schon viele Flächen versiegelt sind
durch Blumen in Töpfen auf schwarzen Plastikfolien ohne Kontakt zum Erdreich und Gewächshäusern.

Der Ansatz ist doch nicht verkehrt.
Nimm den Bereich um die Hammer Dorfstraße:
- Alles vollgepflastert mit Blumenbeeten und Gewächshäusern
- Gute Bahnanbindung dank S-Düsseldorf-Hamm und Linie 708
- kein großartiger Infrastrukturausbau nötig
- Autoanbindung an die Plockstraße

Was spricht also dagegen, den Bereich "ortsverträglich", nicht höher also 4-5 Geschosse, zu bebauen?
Der Bereich zwischen Hammer Dorfstraße, Florensstraße, Auf dem Kampe, Heinsenstraße, Kapellweg und Plockstraße (über den Daumen 750 x 200 = 150.000 m²)
lässt so bestimmt 2000 Wohnungen zu (ein Viertel bebaut, 4 Geschosse, 80 m² Wohnfläche).

^ Die Anregung mit Hamm habe ich selbst unter #352 eingebracht - stark betonend, dass dies die absolute Ausnahme bleiben sollte. Dafür wurde ich gleich unter #354 abgewatscht, weil es die Frischluftschneise der City sei.
Hier zitierte ich noch ein Interview mit dem Hamburger Oberbaudirektor, der gerne einige Kleingärten bebauen würde - etwa am Mörsenbroicher Ei könnte ich mir u.U. billigere Wohnungen vorstellen, falls man sie von der Bahnlinie und der Autobahn abschirmen würde. Es ist dennoch eine ganz andere Lage als die Pampa auf dem Luftbild neben dem RP-Kommentar.

Der RP-Redakteur präzisierte nicht, mit welcher Größe Häusern er einen ebenfalls nicht eindeutig definierten Teil von 50 km² Ackerland bebauen möchte - selbst wenn, wäre es unverbindlich gewesen. In diesem Fall muss man einen realistischen Ausgang annehmen - wenn in der Region Ackerland bebaut wird, dann nie mit 4-5 Geschossen - fast immer mit Einfamilienhäusern. Als Beispiel nur diese B-Plan-Begründung für Wittlaer, die trotz Stadtbahnanbindung auf freistehende Einfamilien- und Doppelhäuser, nur auf einem Baufeld Reihenhäuser gemünzt ist. Es kommt aus demselben Planungsamt (und aus denselben kommunalpolitischen Strukturen), wo man über die Bebauung weiterer Ackerflächen bestimmen würde.

Stimmt, hast du! Ich habe sogar selbst unter #353 prinzipiell gegen die Ackerbebauung gevotet.

Natürlich ist aus Richtung Rhein kommend das Ackerland die Frischluftschneise.

Daher geht es mir geht es auch nur um den genannten Bereich, da er sowieso im Bereich der Hammer Dorfstraße von Mehrfamilienhäusern
und im Bereich der Plockstraße und Kapellweg von Gewerbe/Büro (QVC und Gerichtsbunker/LKA) begrenzt wird.

Zum RP-Artikel: Bitte noch einmal ganz lesen!
Im letzten Satz sagt der Autor doch eindeutig, dass Stadt und Politik den Wohnungsmangel stoppen und Ackerland zur Bebauung durch Wohnungen freigeben sollten.
Auch die Definition der zu bebauenden Fläche von den gesamten 50 km² mit "auf einem kleinen Teil" sollte doch einleuchten (ich lese daraus max. 10%).

Wo ich mal wieder nur mit dem Kopf schütteln kann, ist der letzte Absatz.
Natürlich käme auch der Bebauungsplan aus dem selben Planungsamt, dem Stadtplanungsamt (Amt 61), woher auch sonst.
Die Mitarbeiter da bestimmen aber doch nicht selber, wie der Bebauungsplan auszusehen hat.
Hier mal die Struktur der Behörde:http://www.duesseldorf.de/dezernat03/kontakt/index.shtml
Auch der Beigeordnete, Herr Dr. Gregor Bonin http://www.duesseldorf.de/dezernat03/dezernent/index.shtml, der das übergeordnete Dezernat 03 - Planen und Bauen leitet, entscheidet das nicht.
Aus dieser Richtung kommen Vorschläge und Einwände, es entscheidet aber immer noch der Stadtrat und mit Einschränkungen die Bezirksvertretungen mit.
Realistisch ist deine Einschätzung (Ackerland wird immer Einfamilienhausgebiet) anhand deines Beispiel Wittlaer leider nicht.
Du vergleichst das ländliche "reiche/noble/teure" Wittlaer mit dem "gutbürgerlichen" Hamm, wo wie oben beschrieben, Gewerbe/Büro und Geschosswohnungsbau
direkt neben dem Ackerland (nein, eigentlich Gewächshäuser und Folienblumen) ist.
Warum also sollte die Politik, wenn da überhaupt mal bebaut werden sollte, keinen Wohnungsbau beschließen?

Ich bin überrascht. Herrn Schnorrenberger, seines Zeichens RDM Vorsitzender für Düsseldorf lies sich anlässlich der Immobilienmesse dahingehend ein, dass jeder der in Düsseldorf baue, verpflichtet werden solle, anderswo im Stadtgebiet günstige Wohnungen zu errichten oder - alternativ - in einem Topf Geld einzuzahlen aus dem dem geförderte Immobilien quer subventioniert werden. Dies sei in Hamburg in München so und er sähe keinen Grund, warum das nicht auch in Düsseldorf ginge. Demgegenüber meint die Stadtführung in Person des OB, in Düsseldorf gebe es keine Wohnungsnot. Er macht das an der Leerstandsquote und den Wohnungswechseln fest.

Damit dürfte der OB zu dem von der Stadtverwaltung ausgearbeiteten Stadtentwicklungsplan in Widerspruch stehen. Und zu allen Prognosen. Und zur Erfahrungswelt der Wohnungssuchenden sowie der Vermieter.

Zitat von nospam

.... Demgegenüber meint die Stadtführung in Person des OB, in Düsseldorf gebe es keine Wohnungsnot. Er macht das an der Leerstandsquote und den Wohnungswechseln fest. ...

??

Dieser Logik folgend, könnte man auch behaupten, dass es keine Armut geben kann, da ja insgesamt genug Geld vorhanden ist.

Logik ist und bleibt auch für Politiker bisweilen ein etwas schwieriges Feld.

Der OB sieht keine Wohnungsnot - oder wie mir mal der Inhaber eines Pelzgeschäftes auf der Kö zur Krise Anfang der 2000er sagte:
"Krise? Nein. Im oberen Preissegment ist alles in Ordnung!"

Zitat von Echnaton

Siedlungen isoliert auf die grüne Wiese zu setzen, ist natürlich eine Schnapsidee. [-----] Ich habe neben Hamm auch Kalkum (B8n) und Hubbelrath (Bergische Kaserne etc.) im Blick.

Kalkum zwischen der jetzigen Bebauung und B8, also weit von der U79 weg? Das wäre doch genau einer der schlechten Standorte, vor den mamamia und ich gewarnt haben (anders als Hamm). Zur Abschreckung verlinke ich diesen KStA-Artikel vom Ende September über einen ähnlich erschlossenen Stadtteil der Schwesterstadt Rheinaufwärts, wo über Verkehrsprobleme geklagt wird - "die Insel der Unglückseligen" nach den Worten des dortigen OB. Muss man wirklich solche Fehler wiederholen?
Zusätzlich kommt, dass die Gegend nur 2-3 Kilometer vom Flughafen entfernt ist. Der Erfahrung nach kaufen viele Leute Eigenheime um DUS und entdecken urplötzlich, dass Düsseldorf einen ach soooo lauten Flughafen hat - als ob der Ortstermin mit Ohrstöpseln absolviert worden wäre. Gleich wird geklagt, beklagt, Geld verlangt. Die Stadt könnte viel Ärger vermeiden, würde man um DUS ganz besonders penibel Wohnneubaugebiete unterlassen.

Herrn Schnorrenberger, seines Zeichens RDM Vorsitzender für Düsseldorf lies sich anlässlich der Immobilienmesse dahingehend ein, dass jeder der in Düsseldorf baue, verpflichtet werden solle, anderswo im Stadtgebiet günstige Wohnungen zu errichten oder - alternativ - in einem Topf Geld einzuzahlen aus dem dem geförderte Immobilien quer subventioniert werden.

Nachdem etliche Haushalte geplündert und überschuldet wurden, entdecken manche Wohltäter Quersubventionierungen - die nichts als verdeckte Steuern sein sollen, die die Güter für die Normalbürger teurer machen. So waren etwa die VRR-Sozialtickets zuerst konzipiert, bis nach intensiven Debatten die CDU und die Grünen im VRR-Verwaltungsrat sich geeinigt haben, dass sie auf gar keinen Fall die Normalkunden belasten dürfen. So ist die Idee der Strom-Sozialtarife, nach den Elbers vor der OB-Wahl explizit gefragt wurde - und sagte, dass diese andere Kunden bezahlen müssten. Diese Erklärung wurde in der Bevölkerung gut aufgenommen. Wieso sollte beim Wohnen etwas anderes als beim Verkehr oder Strom gelten?
Hier im Thread wurde oft genug erwähnt, dass Hinweise auf Hamburg und München unglücklich sind. Schließlich kosten Immobilien und Wohnmieten dort mehr als in Düsseldorf - und das nicht nur absolut, sondern auch im Verhältnis zum Durchschnittseinkommen.

Es ist schier absurd - die Wohnkosten zu beklagen und im gleichen Atemzug nach Zusatzabgaben auf diese rufen, die sie nur weiter nach oben treiben können.

Das Problem des Lärms beim einem Flughafen ist aber eher in der Einflugschneise zu suchen, als nördlich des Flughafens.

Trotzdem ist es sinnvoll möglichst in Gegenden zu bauen, die mit dem ÖPNV gut erschlossen sind.

Für mich wäre das ganze Gebiet zwischen B8 und B8n hervorragend geeignet um Wohnungen und auch Häuser zu bauen.(und das in allen Preislagen)
Da könnte man einiges an Whonraum schaffen.

Und natürchlich sollte man vor allem erstmal in Hamm loslegen. Die Lage ist sehr gut an den Nahverkehr angebunden und die paar Felder machen die Luft auch nicht viel besser. Und auch Volmerswerth könnte ohne Probleme auf ein paar Felder verzichten.

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Geeignete Flächen gibt es prinzipiell doch viele nur ist es alles eine Frage des Geldes und der Sinnhaftigkeit. Für die Stadt entstehen dadurch neue laufende Kosten, vor einigen Tagen wurde doch bereits über das Finanzloch alleinig bei der Sanierung von Bestandsstraßen berichtet. Dann ist die nächste Frage ob es eine preisliche Entlastung für die innenstadtnahen Bereiche ist wenn neue Flächen versiegelt werden. Hier wäre es sicherlich interessanter der hohen Grundstückspreis besser auszunutzen und höhere Gebäude zu planen, bzw. erst einmal Brachen zu bebauen bevor man sich ganzer Landstriche annimt.
Man könnte es nun weiter und weiter Ausführung und würde im Endeffekt nur das wiederholen, was die letzten Wochen in vielen Beiträgen zusammengetragen wurde.
Es gibt immer ein pro und kontra, aber erstmal sollte man doch die Ressourcen nutzen die direkt zur Verfügung stehen und Beispiele dafür gab es ja genug.

Ein bisschen abschweifend dazu: ich könnte mir gut vorstellen, dass die Immermannstraße zunehmed in den Fokus für Büro- und Wohnimmobilien gerät. Durch die sehr zentrale Lage mit perfekter Anbindung in Richtung HBF, Innenstadt, ausreichender Anbindung an die Autobahnen, den alten Baumbestand und größere Entwicklungspotentiale durch das freiwerdende Kloster und einer eher ausgedienten und ammortisierten Bebauung.
Darüber hinaus habe ich gehört es liegt ein Tunnel unterhalb der Immermannstraße der bis zum Worringer PLatz reicht? Dort sollen angeblich Pilze angebaut werden. Das hatte der Vermieter von einer Bekannten erzählt. Wenn dem so ist, dann wäre das ja eine perfekte Tiefgarage für die ganzen schönen neuen Gebäude an der Immermannstraße.

Weiter abschweifende Überleitung: Dann könnte man bis hin zur Tuchtinsel mit ansteigender Geschosszahl eine interessante neue Landmarke setzen.