Neues aus Bilk

Fleher Straße 23, 23 a-d, 25 und 35

Morgen (17.09.) wird dann in der BV3 über die restlichen Flächen entschieden (links und rechts davon, s. DUS-Fan):

Ö 8
Fleher Straße 23, 23 a-d, 25; Bauantrag für den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage und Hinterhofbebauung

https://ris-duesseldorf.itk-rh…/vo0050.asp?__kvonr=81729

Ö 14
Fleher Straße 35; Bauvoranfrage für die Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit Staffelgeschoss und Tiefgarage

https://ris-duesseldorf.itk-rh…/vo0050.asp?__kvonr=81877

Die m²-Preise von 6.250.- werden dann wohl überschritten ... weil:
noch näher zum Park, zum Aldi, zum Bäcker, zur Kirche, zur Haltestelle ...

Fleher Straße 27-29 und 35 - "Bereinigung" der Flächen!

Ich hatte gedacht (gehofft), dass die großen Bäume zum Nachbargrundstück gehören würden .., dem war aber wohl nicht so.

.. und die Fleher Str. 35:

So sah es im Juni noch aus:

Witzelstraße 55 / Erna-Eckstein-Straße 12-48

In der BV 3 wurde am 10.12 der Bauantrag für den Neubau von einem Mehrfamilienhaus, 18 Stadthäusern und einer Tiefgarage beschlossen.

Auf dem Bebauungsplan ist dieser Bauabschnitt rot umstrichelt. Mal angenommen, man hätte die 5 Stadthäuser, die als Ost-West 2 bezeichnet werden, durch ein vergrößertes Mehrfamilienhaus ersetzt. Das dort eingezeichnet MFH 2 hat 13 Wohnungen (4 Appartments, 1x2Zimmer, 4x3Zimmer, 4x4Zimmer). Wenn man das nochmal in die Ecke setzen würde (+13 WE), und ein etwas kleineres mittig (ca. +10 WE), also in Summe ein großes MFH, wie z.B an der Feuerbachstr. 52-62, dann hätte man 18 WE mehr gehabt. Dieses Rechenbeispiel könnte man theoretisch auch für bereits bestehende Bauabschnitte durchspielen

Link Lageplan

Wie man auf Immoscout sehen kann, kosten die Stadthäuser aus den vorherigen Bauabschnitten mit Nebenkosten bis zu 1 Million €.

Link Immoscout

Meines Erachtens ist die jetzige Planung mit den Stadthäusern unsozial, warum baut man Stadthäuser direkt an den südlichen Ast der Wehrhahnlinie? Wenn die Stadt hier mehr Dichte erlauben würde, könnten hier mehr Menschen leben.

Häuser für 1 Mio. € kann sich nur eine kleine Minderheit leisten. Die Stadt Düsseldorf ist eher Teil des Mieten-Problems, als dass hier eine Lösung erkennbar wäre, wenn durch Bebauungsvorschriften in unmittelbarer Nähe von ÖPNV-Haltestelle auf viele zusätzliche Wohnungen verzichtet

^Mehr Wohnungen sorgen für Entspannung am Wohnungsmarkt und sorgen durch höheres Angebot dafür, dass der Preisanstieg zumindest abgebremst wird, nach dem Angebot-Nachfrage-Prinzip.

Dichteres Wohnen kann neben einer höhere Anzahl an Wohnungen auch mehr Grünfläche bereitstellen.

Wüsste nicht, was daran weniger lebenswert ist, bzw. verstehe nicht, inwiefern Stadthäuser ein Baugebiet lebenswert machen. Hier wird knappes Bauland, relativ betrachtet, wenig dicht bebaut und Grünfläche hauptsächlich privat in kleinen Gärten realisiert.

Das Handlungskonzept Wohnen bezieht sich auf die Anzahl der Wohneinheiten. Bei 13 WEs plus 5 Stadthäuser werden meiner Vermutung nach die kleinen Wohneinheiten, also hier die 4 Appartments und die 2 Zimmerwohnung, öffentlich gefördert oder preisgedämpft. Für Familien ist das nicht geeignet.

Menschen, die sich teure Stadthäuser leisten können, fahren tendenziell weniger Bahn, bzw. haben eher 2 Autos als eins oder keins. Diese mitteldichte Bebauung kann man meinetwegen in Angermund oder Vollmerswerth machen, zumindest nicht direkt neben hochfrequentierten ÖPNV-Haltestelle, am Südast der Wehrhahnlinie hätte ich mehr erwartet. Die Stadtverwaltung stellt die Bebauungspläne auf, es wirkt nicht unbedingt glaubwürdig, dass die Stadt mehr Wohnungen schaffen möchte, wenn man das mit den Plänen bzgl. Baudichte torpediert wird. Weder Entspannung auf dem Wohnungsmarkt noch eine Verkehrswende wird damit gefördert.

^Das die geförderten Wohnungen nicht in der besten Lage liegen, kann ich gut nachvollziehen. Aber mir war bisher nicht bekannt, dass sich das auf Wohneinheiten (WEs) und nicht auf Fläche (qm) bezieht, was der Investor natürlich gewinnmaximierend mit 4 Appartments realisiert.

Das Handlungskonzept führt zu einer Durchmischung, ja, aber günstiger werden davon Wohnungen nicht, die Immobilienwirtschaft baut die Wohnungen ja mit Gewinnerzielungsabsicht. Die viel beschworene Familie mit 1-2 Kinder in der Wohnungspolitik kommt mit dem Handlungskonzept trotzdem schlecht weg. Die geförderten Wohnungen sind zu klein und die frei finanzierten Wohnungen sind 750 - 920 Tsd. € nur für eine bestimmte Käufergruppe erschwinglich.

Das Handlungskonzept Wohnen halte ich dauerhaft nicht für zielführend, wenn die Stadt wirklich den Wohnungsbau/Mieten/Kaufpreise beeinflussen will, müsste sie selbst im großen Stil bauen.

Ja, da gebe ich dir Recht, 3 große Wohnungen oder 3 Stadthäuser, dass nimmt sich nicht viel und unter dem gegebenem Bebauungsplan ist die Verteilung von öffentlichen und privaten Grünflächen gesetzt..

Meine Kritik setzt ja an dem Bebauungsplan an, warum erlaubt die Stadt nicht mehr Dichte in der Nähe von gut frequentierten ÖPNV - Haltestellen, den gleichen Fehler macht man der Elisabethstraße, eigentlich ist das dort noch gravierender. Wenn hier 5-6 Geschosse erlaubt gewesen wären, Wilma hätte auf dem Hasenclever-Gelände dichter gebaut und es wären nach der 20:20:60 Formel mehr geförderte Wohnungen entstanden.

Ich war kürzlich in Berlin, 8 geschossige Häuser sind z.B. in Kreuzberg als Neubau nichts ungewöhnliches und auch höhere Häuser als die umgebenden, aber diese passen sich dort dennoch ein. Wenn ich mit Google Maps durch die Varnhagenstr. fahre, da sehe ich auch 4-geschossige Häuser, und wenn der Neubau ein Geschoss höher ist, als die umgebende Bebauung, dass halte ich auch in der Regel für vertretbar.

OB Geisel proklamiert unablässig "build Baby, build" beim Wohnungsbau, aber man sollte über mehr Höhe nachdenken bei den Bebauungsplänen, 7-8 Geschosse sind hier auch möglich als Standardmaß und an der Elisabethstraße wäre ein Wohnhochhaus die bessere Wahl gewesen.

Ist der Vorgängerbau abgerissen worden? Steht der nicht im Hintergrund?

Link Stadt D

So wie es auf der Meldung auf Seiten der Stadt steht, wird der jetzige Bau nach Fertigstellung des Ersatzbaus abgerissen.

Witzelstraße - Hasenclevergelände

Das Gesamtprojekt ist hier dargestellt: Links Projekt

Ein Teil der 51 Stadthäuser ist bereits im Rohbau fertig gestellt. Die Neubauten liegen unterhalb der Bestandsbebauten.

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Ich bin unterwältigt davon, wie unschön sich diese Neubauten einfügen und wieviel Wohnungen man hier in unmittelbarer Nähe zur Haltestelle Auf'm Hennekamp noch hätte bauen können, wenn die Stadt mehr Dichte genehmigt hätte.

Die Häuserseite im Inneren des Grundstücks hätte m.E. auch eine Etage höher sein können, da das Bürogebäude das Wohnhaus überragt.

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Auch die Wohnungen im Rohbau hätten höher sein können:

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Im Oktober 2017 wurde der Bebauungsplan ausgearbeitet. Was hätte hier dagegen gesprochen, das Grundstück durchgehend mit 5/6 stöckigen Häusern zu bebauen bzw mit welchen, die nicht unterhalb der Bestandshöhe liegen? Über Wohnungsmangel lamentieren aber gleichzeitig an Dichten festhalten, die man 2010 hätte rechtfertigen können.

Korrekt, das ganze Gebiet ist beschlossen und ist im Bau.

Meiner Meinung nach finde ich es trotzdem diskussionswürdig, auch wenn meine Kritik daran nichts ändert. Aber es werden in Düsseldorf noch weitere Bebauungspläne aufgestellt und meine bescheidene Hoffnung ist, dass die Diskussionen hier vielleicht einen kleinen Einfluss darauf haben, wie Düsseldorf zukünftig aussieht.

Schließlich ist man als Bürger selten bis gar nicht in Diskussionen eingebunden, die zur Festlegung von Bebauungsplänen führen. Wie bei vielen kleineren Projekten hier, beginnt eine Diskussion über Aussehen, Höhe o.ä. erst, wenn sich etwas in Bau befindet.

Wenn sich jmd. mit dem grds. Entscheidungsprozeß zu Bebauungsplänen auskennt, wer das festlegt, wann das von wem beschlossen wird, wäre ich um eine Erklärung oder Link dankbar.

Deine Feststellung zur 20:20:60 kann nicht ganz teilen. Im SWD-Artikel steht folgender Satz: Als Partner konnte dann ebenfalls 2017 die SWD gewonnen werden, die der Wilma aus dem Gesamtprojekt rund 11.611 Quadratmeter Fläche für rund 56,5 Millionen Euro abkaufte.

Die Aufgabe der städtischen SWD ist, bezahlbaren Wohnraum bereitzustellen. Also würde ich darauf nicht das Handlungskonzept Wohnen anwenden, dass gilt für größere privat geplante Wohnungsbauten. Das Verhältnis lt. Artikel bei SWD bezüglich gefördert, preisgedämpft und frei finanziert wäre umgerechnet 50:20:30. Wenn die Stadt Düsseldorf wie z.B. Wien im großen Maßstab am Immobilienbau mitwirken würde, hätte man wahrscheinlich kein Handlungskonzept sondern würde darüber in den Wohnungsmarkt steuern eingreifen.

Da aber auf den Anteil der Wilma das Handlungskonzept angewendet wird, hatte ich ja im Post #727 bereits geschrieben, dass vermutlich hauptsächlich die kleinen Appartments gefördert werden, da das Handlungskonzept auf Wohneinheiten und nicht auf qm abstellt. Meine Befürchtung ist, dass bei der Menge der geplanten Mikro-Apppartments und den Anreizen des Handlungskonzept Wohnen einen Überhang bei sehr kleinen Wohnungen gibt.

Und wie im Post #731 geschrieben, hätte die Stadt hier höhere Bebauungsdichten erlaubt, wären die Zahl der Wohnungen insgesamt höher gewesen, aber auch die der geförderten wäre höher. Und wie man bei den fotografierten Stadthäuser sehen kann, hätten die sich besser in die bestehende Bebauung eingefügt.

Die RP berichtet (leider hinter der Paywalll) über den Wunsch der solidare real estate group, Aufm Hennekamp 23-25 Mikroappartments und Büros zu errichten und zeigt eine Studie mit einem immerhin 16 geschossigen Turm. Fände ich grundsätzlich gut, die Ecke ist insbesondere vom ÖPNV gut erschlossen und könnte sich auch für Studentenwohnungen eignen.

Link

Zitat von DUS-Fan

Du meinst deinen Post #729 - darauf habe ich dir aber auch bereits geantwortet, dass sich das Handlungskonzept Wohnen immer auf das ganze Baugebiet bezieht - auch wenn du gerne die SWD-Wohnungen da raus rechnen willst, so geht das nicht!

Wie kommst du eigentlich darauf, dass überhaupt Wohneinheiten aus deinem Post #727 über den BV3-Beschluss zum Bauantrag Erna-Eckstein-Straße 12-48 zu den geförderten Wohnungen gehören könnten?

Weder im Bauantrag noch sonst irgendwo habe ich dazu was gefunden - auch bei WILMA gibt es noch keine Informationen dazu.

Ich halte das für den 4. BA der WILMA-Wohneinheiten und gehe davon aus, dass diese wie beim 2.+3. BA bald zum Kauf angeboten werden.

Diese 31 WE (ausgehend von 18 Stadthäusern + 13 WE im Mehrfamilienhaus wie im 2.+3. BA) müssten dann natürlich noch zu den 78 WE dazu gerechnet werden - dann wären es 109 freifinanzierte WE von Wilma und 160 WE in den SWD-Häusern - zusammen 269 WE, wie es auch auf der SWD-Seite steht (218 Wohnungen + 51 Stadthäuser).

Von den SWD-Wohnungen sind 80 öffentlich gefördert, 31 preisgedämpft und 49 freifinanziert.

Macht dann insgesamt ein Verhältnis von 80/31/158 oder in Prozent 29,74/11,52/58,74 - ok, nicht ganz so gut, wie ich dachte, aber im geforderten Rahmen.

Da die günstigeren Wohnungen wohl ausschließlich in den SWD-Bauten sein werden, dürfte es sich dabei allerdings auch nicht um von dir befürchtete Apartments handeln, sondern um normalgroße Wohnungen (für UKD-Mitarbeiter).

Informationen darüber, wie ein Bebauungsplan entsteht und wie die Bürgerbeteiligung dabei funktioniert, findet man bei Wikipedia.

Alles anzeigen

Ich hatte die 20:20:60 Regelung aus deinem Post auf den 4. Bauabschnitt bezogen, dabei aber nicht das SWD-Haus oder andere Bauabschnitte einbezogen.

Das Gesamtprojekt wurde im Rat am 13.07.2017 mit dem TOP Ö40 Bebauungs-Plan Nr. 03/003 - Südwestlich Witzelstraße genehmigt. Der Offenlagebeschluss enthält die entsprechenden Infos auf S.5

Ich zitiere aus dem Beschluss zwei Punkte:

"Insgesamt sind 275 Wohneinheiten (WE) geplant. Davon entfallen 55 WE auf den sozial geförderten und 30 WE auf den preisgedämpften Wohnungsbau. Die Planung des Investors sieht relative kleine Wohnungen für den sozial geförderten (im Mittel ca. 60 m²) und den preisgedämpften Wohnungsbau (im Mittel ca. 73 m²) vor. Für den preisgedämpften Wohnungsbau wird die Nettokaltmiete auf 9,60 EUR/m² vertraglich festgelegt.

Die Bruttogrundfläche (BGF) der Wohnnutzung hat sich innerhalb des Plangebietes gegenüber dem Stand zur frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung durch die beiden GEe von 43.552 m² auf 34.400 m² reduziert. Die BGF des sozial geförderten und preisgedämpften Wohnungsbaus hat sich im Laufe des Verfahrens trotzdem leicht von 7.580 m² auf 8045 m² erhöht. Durch die Reduzierung der gesamten BGF wurde der sozial geförderte und preisgedämpfte Anteil von 17,4% auf 23,4% erhöht."

85 von 275 Wohneinheiten sind gerundet 31%, also der 20:20:60 Mix geht hier nicht auf. Wie von der Stadt erwähnt, 23,4% ist der entsprechende Wert auf die BGF bezogen. (Warum man hier 85 statt der 80 SWD ansetzt, kann ich nicht nachvollziehen).

Mit dem Denken in Bauabschnitten kam ich hier nicht weit, aber das Handlungskonzept Wohnen halte bei diesem Projekt für nicht besonders wirksam, und Wohnungen im Mittel von 60-73 qm erachte ich nicht geeignet für eine Familie. Das sich im Planungsprozess die geplante BGF um 9.000 qm verringert hat, halte ich für bedauerlich, 100 ungeförderte 90qm Wohnen sind damit weggefallen. Bei dem eklanten Wohnungsmangel in hätte dies durchaus einen Unterschied gemacht.

Wenn die Stadt bzw. die städtische Gesellschaft SWD Wilma einen Teil des Grundstücks für ca. 50 Mio. € abkauft, dafür aber sorgt, dass das Gesamtprojekt den welchen Maßstab auch immer für das Handlungskonzept Wohnen erfüllt, wäre meine Erwartung, dass sich das im Kaufpreis für das Grundstück niederschlägt. Oder ist das Konzept hier gar nicht anzuwenden, weil der Planungsbeginn vor der Frist war?