Ich sehe einen solchen U-Ausschuss eher kritisch. Vermutlich wird er nicht viel Neues zutage fördern, denn die Enstehungsgeschichte zur vorhandenen Situation ist doch ziemlich offensichtlich.
Wesentlich wichtiger scheint es mir, sich aktiv an der Lösung der aktuellen Problematik zu beteiligen. Die Fehler der Vergangenheit kann mam später immer noch suchen, aktuell würde sich aber der Fokus zu stark verschieben.
Und wieder Susanne Preuß in der FAZ: Signal Iduna muss aus ihrem ßEngagement bei Signa einiges abschreiben, will das aber für den Elbtower unbedingt vermeiden und redet die Situation schön. Schuld an der Misere soll die böse BaFin haben. Ähnliche Beschwichtigungen hatten wir ja auch schon von anderer Seite gehört:
Commerz Real glaubt weiter fest an Bau des Elbtowers. Vorstand Henning Koch: „Für solch eine Immobilie werden Sie immer Mieter finden.“
Die Bezugnahme auf Hapag-Lloyd ist schon bemerkenswert nachdem der Senat, die HCOB und Herr Kühne sich deutlich von einem weiteren Engagement distanziert hatten.
Dann warten wir mal auf die von Herrn Leitermann angekündigten Schnäppchenjäger.
Heute waren nach längerer Zeit mal wieder Aktivitäten an mindestens einem Kran festzustellen. Weiß einer was da gelaufen ist?
Endlich kommt etwas Bewegung in die Sache.
Die T-Online berichtet von dem bevorstehenden Verkauf. Der Insolvenzverwalter soll sich nun erstmals in der Presse geäußert haben.
Mitte März wird der Turm in den Verkauf gehen und bis Herbst 2024 an den verkauft werden, der bereit ist den höchsten Preis zu zahlen.
Wer weiß. Vielleicht sehen wir ja ab dem 4. Quartal dann auch wieder die Arbeiten am Turm.
Die Strategie des Senats die Füße still zu halten könnte sich am Ende insbesondere für den Steuerzahler dann doch noch irgendwie „rentiert“ machen.
Ab nächster Woche senden die Insolvenzverwalter Informationen an potentielle Bietern für den Elbtower. Ernsthafte Bieter haben dann vor Ort Einblick in die kommerziellen Projektdaten (aka Due Diligence) und können innerhalb von 3 bis 4 Wochen ein indikatives Angebot abgeben. Nach Sichtung dieser Angebote möchten die Insolvenzverwalter im Mai / Juni mit ca. vier ernsthaften Bietern verhandeln (Q).
Spätestens Anfang Q3 2024 sollten wir mehr wissen, ich drück jedenfalls die Daumen.
Lt diesem Artikel des österreichischen Magazins "Profil" (Paywall), soll das gesamte Vermögen der Signa Prime treuhänderisch an die Gläubiger übergeben und in Folge verwertet werden. Das ist schon eine recht drastische Maßnahme, vor allem im Verhältnis zur bisherigen Entwicklung (Sanierung). Es ist zwar noch immer kein Konkursverfahren, aber bei erfolgreicher Sanierung bleibt am Ende auch nichts mehr übrig. Wenns gut läuft, vielleicht etwas Geld. Das können die dann in den Elbtower stecken, falls den keiner will (ist mE wohl am schwersten zu verwerten vom ganzen Portfolio)
[mod]Pressezitat gelöscht. Bitte kein copy & paste aus Presse-Publikationen.[/mod]
Quelle: Profil
Die Elbtower Projektgesellschaft gehört ja zu 75% der Signa Prime. Ich nehme mal an, dass sein Verkauf von der treuhänderischen Abwicklung ausgenommen ist. Der Verkauf wird ja gem dem oben zitierten FAZ Artikel anscheinend vom Involvenzverwalter (der Projektgesellschaft?) selbst betrieben. Die Herrschaften Gerrit und Martini klingen ja mal sehr positiv – aber was sollen die schon sonst sagen... Immaterielle Vermögenswerte gibt es sogar auch ^^
Der Elbtower dürfte aufgrund des Bautenstandes das letzte Objekt sein, in das von der Signa-Seite frisches Geld nachgeschossen wird. Die Hoffnung ist illusorisch.
opazitaet hatte hier vor einiger Zeit ja mal eine Rechnung aufgemacht, wobei mir die Annahmen allerdings recht optimistisch erschienen.
Ich habe mir mal Gedanken über die Wirtschaftlichkeit Projekts gemacht und eine stark vereinfachte Kalkulation durchgeführt:
Allein danach müsste ein Schnäppchenjäger, der das Objekt für 1€ erwirbt, für die Fertigstellung noch ca. das 30fache der erzielbaren Jahresmiete aufbringen. Mit der Ablösung der bestehenden Grundpfandrechte wäre es dann ca. das 33fache.
Vor dem Hintergrund der bestehenden Risiken und Unwägbarkeiten kann man wohl ausschließen, dass ein seriöser Investor sich an so etwas beteiligen würde.
Wenn das tatsächlich so schlecht wäre müsste Signa das Ding ja verschenken. Und selbst wenn es so ist: diese Prognose geht davon aus dass es in den nächsten 30 Jahren wirtschaftlich so schlecht aussieht wie heute, dem wird aber mitnichten so sein. Von daher sehe ich den Elbtower vor allem als Investment für die Zukunft.
Ich finde diese Rechnungen auch sehr schwierig und gefährlich. Ich glaube nicht, dass das Ding in den Verkauf gehen würde wenn man 0 Chancen sehen würde. Es liegt im Interesse aller dass der Turm fertig wird. Die Investoren lassen sonst dort auch nur ihre Millionen begraben.
...für die Fertigstellung noch ca. das 30fache der erzielbaren Jahresmiete aufbringen.
Wie bei aktuell jedem anderen Immobilienprojekt auch, oder? Rechne mal nach, zum Beispiel bei einer Dreizimmerwohnung in Hamburg.
Wie bei aktuell jedem anderen Immobilienprojekt auch, oder? Rechne mal nach, zum Beispiel bei einer Dreizimmerwohnung in Hamburg.
Möglicherweise geht das trotz der aktuellen Dynamik am Wohnungsmarkt in sehr guten Lagen immer noch. Aber hier zeigt sich doch das Paradoxon: Wohnungsbau soll an diesem Standort gerade nicht erfolgen. Man will also einen Investor zwingen, am Bedarf vorbei zu bauen. Da wäre das Geld vermutlich für Wohnungen an einem geeigneteren Standort besser investiert.
Ich glaube nicht, dass das Ding in den Verkauf gehen würde wenn man 0 Chance sehen würde.
Von daher sehe ich den Elbtower vor allem als Investment für die Zukunft.
Das Objekt geht jetzt kurzfristig in den Verkauf, weil der Insolvenzverwalter die laufenden Kosten nicht sehr lange aufbringen kann. Dasselbe Problem wird jeder seriöse Erwerber haben, der hier auf eine zukünftige (unabsehbare) Entspannung der Situation spekuliert.
Es ist daher zu befürchten, dass es den aktuellen Interessenten nicht vorrangig um eine Fertigstellung des Vorhabens gehen wird. Wir werden es eher mit Akteuren aus dem grauen Bereich der Immobilienwirtschaft zu tun bekommen, bei denen ganz andere Motive eine Rolle spielen. In diesem Zusammenhang ist wohl auch die Aussage zu verstehen, dass "prinzipiell jeder willkommen ist, wenn Geldwäscheregeln und EU-Sanktionslisten nicht tangiert sind."
Du vergisst, dass die Stadt da mitzuentscheiden hat wer dort mit einsteigt. Es gibt verbindliche Verträge etc.
Ich finde es ziemlich unpassend dort jetzt mit solchen Unterstellungen zu arbeiten.
Wir werden es eher mit Akteuren aus dem grauen Bereich der Immobilienwirtschaft zu tun bekommen, bei denen ganz andere Motive eine Rolle spielen.
Damit ich dir eine passende Kopfbedeckung bestellen kann: Trägst du bei Aluhüten Größe XL oder XXL?
Das Objekt geht jetzt kurzfristig in den Verkauf, weil der Insolvenzverwalter die laufenden Kosten nicht sehr lange aufbringen kann. Dasselbe Problem wird jeder seriöse Erwerber haben, der hier auf eine zukünftige (unabsehbare) Entspannung der Situation spekuliert.
Es ist daher zu befürchten, dass es den aktuellen Interessenten nicht vorrangig um eine Fertigstellung des Vorhabens gehen wird.
Was denn jetzt? Es wird ja nienand das Objekt kaufen um es nicht fertig zu bauen und die laufenden Kosten zu tragen.
Wenn es Verkauft wird, dürfte zügig weitergebaut werden. Alles andere macht keinen Sinn.
Etwilige Änderungen an dem Projekt, falls es sie geben sollte, werden sicher vor dem Verkauf mit der Stadt verhandelt.
Du vergisst, dass die Stadt da mitzuentscheiden hat wer dort mit einsteigt. Es gibt verbindliche Verträge etc.
Etwilige Änderungen an dem Projekt, falls es sie geben sollte, werden sicher vor dem Verkauf mit der Stadt verhandelt.
Vertragliche Rechte werden durch die Insolvenz des Vertragspartners weitgehend entwertet, soweit sie nicht anderweitig abgesichert wurden.
Und die Stadt hat sich bisher absolut passiv verhalten, ich erkenne da überhaupt keine Gesprächsbereitschaft.
Der Weiterbau auf Grundlage der aktuellen Planungen ist absolut unwirtschaftlich. Wer jetzt kauft, verfolgt andere Ziele.
^ Wer andere Ziele hat wird nicht kaufen. Das wurde hier schon mehrmals durchgekaut. Es besteht eine Baugenehmigung, Änderungen müssten mit der Stadt ausgehandelt werden. Niemand wird daher andere Ziele verfolgen. Geld kann man auch einfacher vernichten.
Rechne mal nach, zum Beispiel bei einer Dreizimmerwohnung in Hamburg.
Da muss man schon differenzieren. Wohnimmobilien und Gewerbeimmobilien werden ganz anders bewertet. Gewerbeimmobilien haben ein völlig anderes Risikoprofil. Bürotürme bzw -wolkenkratzer sind da dann aber nochmal ne eigene Kategorie. Die laufende Instandhaltung und Modernisierung (nach 10-15 Jahren) kostet hier ein vielfaches ggü "normalhohen" Gebäuden, ist aber gerade bei den hohen Mieten besonders wichtig.
Aufgrund der Limitierungen der DCF-Methode (hier fließen oberflächlich gesehen nur wenige Faktoren ein) – die bei der "professionellen" Bewertung angewandt wird – müssen alle Risiken und Chancen im sog Kapitalisierungssatz abgebildet werden. Der Großteil des Werts kommt vom Terminal Value (perpetual Cash Flow / Kaptitalisierungssatz). Nachdem ich eine stark vereinfachte Kalkulation vorgenommen habe, ist die genannte Rendite eine Approximation für den Kapitalisierungssatz. Und, man darf nicht vergessen, diese Rendite bildet eine Bruttomietrendite ab – also Mieterträge vor Kosten und Steuern. Da geht noch einiges weg, das nicht auf die Mieter umlegbar ist. Also wenn jemand 10% "Rendite" annimmt, dann heisst das erstens nicht, dass das am Ende netto in den Tresor wandert, und zweitens wird dadurch auch das Risiko abgebildet.
Edit: Wenn hier jemand mit einem Kapitalisierungssatz von 3,33% kalkuliert (30-fache Bewertung), geht sich das – ohne Spekulationsgewinne – hinten und vorne nicht aus.
Andererseits geht es natürlich auch um Nettoanfangsrenditen, also die Rendite zum Zeitpunkt des Erwerbs, die im Zeitverlauf – etwa durch Indexanpassung – wächst, die Erwerbskosten bleiben aber konstant (und die Zinsen auch, wenn sie fixiert wurden). Aber das sich dadurch die Probleme des zu teuren Kaufs mit der Zeit lösen würden ist eine Illusion, denn um einen hohen Vermietungsgrad und hohe Mieten beizubehalten, sind regelmäßig hohe Investitionen ins Gebäude erforderlich – und das wiegt im Wolkenkratzer umso schwerer. Nach 10-15 Jahren gehen die ersten Mieter, weil es am Markt modernere Räumlichkeiten gibt. Bleiben tun die Mieter nur, wenn ihnen entsprechende Anreize geboten werden. Gebunden an ein Gebäude ist heutzutage kaum mehr jemand, außer freilich Luxuswarenhäuser, bei denen die Immobilie zur Identität gehört. Diese können sich ihre Standorte aber bekanntlich oft nicht mehr leisten.
Das Argument, dass hier von der derzeitigen Situation unzulässig oder verfälschend extrapoliert wird, gilt nicht, denn in der Immobilienbewertung sieht man ohnehin immer sehr weit in die Zukunft – da spielt die momentane Lage keine so große Rolle. Man sieht sich etwa für den "risikolosen Zinssatz" eher langfristige Wertpapiere an – etwa 30-jährige Staatsanleihen – statt den Leitzins oä. Opportunitätskosten spiele auch eine wichtige Rolle, so bringen derzeit 30-jährige US-Staatsanleihen 4,5% p.a.
Nicht umsonst halten die meisten Unternehmen ihre Zentralen nicht mehr selbst, sondern mieten sie. Das machen die nicht weil sie dumm sind, sondern weil es günstiger ist – Spekulationsgewinne mal außen vor. Klar, da kommen Pensionsfonds, Immobilienfonds und Versicherungen mit enorm niedrigen Kapitalkosten, die sowas generell halten wollen – aber der Elbtower ist da mE zu riskant. Aber jetzt muss man erstmal jemanden finden der fertigbaut und glaubt, dass er den richtigen Pensionsfonds findet, der das um die erforderlichen Preise kauft.
Auch Sebastian H. Lohmer kommt - mit etwas anderen Annahmen - im immobilienmanager zu dem Ergebnis, dass sich "der Elbtower wohl kaum für einen neuen Investor rechnen wird". Mehr als 500 Mio € (Erwerb plus Fertigstellung) könnten wirtschaftlich nicht (mehr) investiert werden.
Im Artikel:
..., müssten 450 Millionen Euro bereits verbaut sein, ... Das erscheint aber unwahrscheinlich, denn das ursprüngliche Eigenkapital betrug nur rund 200 Millionen Euro ...
Ergibt Sinn, dennoch sind das nie und nimmer nur 200 Millionen Euro die dort verbaut sind. Die gesamte Gründung, das Fundament, gut 75% des Sockelbaus und 1/3 des Turms sind im Rohbau fertig, was fehlt ist gemessen an der Grundfläche vielleicht höchstens 25-30%. Klar, es kommt noch der Innenausbau etc, aber hat das einen derart großen Anteil finanziell?
Die Auflösung dürfte eher sein dass der "Fehlbetrag" das ist, womit Signa bei den Baufirmen in der Kreide steht. Das wäre ein ganz schöner Batsen, den am Ende natürlich irgendwer zahlen muss.
Ich glaube es wäre das sinnvollste (wenn auch nicht politisch) wenn die Stadt das ganze kauft, fertig baut, und dann zu einem späteren Zeitpunkt, wenn die wirtschaftliche Lage wieder viel besser ist, das ganze Ding verkauft, womöglich sogar mit gutem Gewinn dann. Aber das werden die nie machen, das wäre politischer Selbstmord. Eine Bauruine im nächsten Frühjahr bei der Wahl, wo kein Weiterkommen in Sicht ist wäre aber ebenso schädlich.
Ergibt Sinn, dennoch sind das nie und nimmer nur 200 Millionen Euro die dort verbaut sind.
Commerz Real hat das Objekt auf Basis eines gesamten Aufwands (Grundstückskauf und Bautätigkeit) von 363,5 Mio € in den Büchern. An "Finanzierungen" sind öffentlich bekannt die 200 Mio von den Gesellschaftern, 50 Mio von Signal Iduna und 37 Mio offene Rechnungen von Lupp. Damit bleibt ein Delta von 76,5 Mio, die nicht zugeordnet werden können.
