Wie weiter wachsen? Stadtplanung & Siedlungsentwicklung Region

zB man gibt den jetzigen Eigentümern 4000€/m².

wenn man zusammenhängende Flächen hat wird das Baurecht so weit erhöht, dass der Preisanteil des Grundstücks auf unter 50 bzw 40% sinkt.

Frage an die Spezialisten:

Nachdem die Hochhausstudie ausgearbeitet worden ist, stellt sich die Frage wieso keine weiteren Projekte als Wohntürme bzw. Hochhäuser mit Mischnutzung vorgestellt werden.

Gibt es Probleme in der Finanzierung, Genehmigung, Akzeptanz, Kompetenz oder der Nachfrage ?

Ich zögere mich selbst als Spezialist zu qualifizieren, aber nachdem mich das Thema interessiert:

- Es gibt durchaus neue Planungen für Hochpunkte mit Wohn/Mischnutzung, bspw. bis ca. 60 Meter in dem Planungsgebiet entlang der Maria-Probst-Straße südlich der Bayernkaserne (jetzt Neu-Freimann: Nachhaltiges Stadtquartier im Europark – Landeshauptstadt München)

- Im östlichen Gewerbeband entlang der A94 (Zamdorf) standen gerüchtemäßig Planungen für Gewerbe-HH >100Meter im Raum, hier ist der Projektträger jedoch pleite gegangen. Wirtschaftlich vermutlich momentan auch unrealistisch.

- Der Hochhausrahmenplan sollte als unverbindliche Absichtserklärung von seiten der Stadt verstanden werden - sie bietet weder Planungssicherheit noch Rechtsanspruch. Investoren sind sich dessen sicher bewusst. Wäre ich Investor, würde ich sehr viel stärker auf die Kommunalwahlen und den nächsten (Rathaus-)Koalitionsvertrag schauen, und mich bis dahin noch zurück halten.

- Damit zusammenhängend steht auch noch eine SOBON Erneuerung an - der letzte SOBON-Rahmen stammt aus einer Zeit vor (Corona/Baupreisinflation/Zinssteigerungen). Eine Überarbeitung steht im Raum, zusätzlich ist die Finanzierung geförderter Wohnungen durch Land oder Stadt momentan ein schwieriges Thema für sich.

- Abstandsflächen existieren weiterhin, Brandschutzauflagen ab 80 Meter erhöhen die Baukosten überproportional. Nimmt man mal die Hochhaus-tauglichen Gebiete aus den Gewerbebändern raus, bleiben wenige entwicklungstaugliche Flächen wo HH >60Meter realistisch in Frage kommen.

Zusammenfassend: HH am Fließband waren nie zu erwarten, die momentane Lage ist von politischer und wirtschaftlicher Unsicherheit geprägt - 2026 dürfte in vielerlei Hinsicht richtungsweisend für die weitere Entwicklung bis 2030 werden.

Vielen Dank@Truderinger !

Das bedeutet für mich, dass es eigentlich nur geringes Interesse gibt, die Preise für Wohnungen zu senken.

Wenn Interesse vorhanden wär, würd die Stadt jetzt in einigen Gebieten anders ausschauen.

Die Stagnation der Einwohnerzahl hat sich ziemlich gefestigt:

https://mstatistik.muenchen.de/monatszahlenmo…an&select=27,26

Das ist kein kurzfristiger Effekt mehr, sondern ziemlich robust. Bin gespannt, ob und wenn ja wann die Stadtregierung darauf reagieren wird.

Bzgl. Demografie gibt es alle zwei Jahre aktualisierte Demografieprognosen zu verschiedenen Szenarien (bzgl. Geburtenrate, Migration, Lebenserwartung): https://population.un.org/dataportal/hom…05-643379e8b4df Die Medianprognose aus 2024 geht dabei für 2050 von in Deutschland von 78,3 Mio (vs. 84,5 2024) Einwohnern aus. Das mag sich früher oder später auch in München bemerkbar machen.

Der regionale Bevölkerungszuwachs ist jedoch eher auf Lebensqualität und wirtschaftliche Chancen ausgelegt - da stehen München und Bayern nach wie vor (zumindest relativ gesehen) exzellent da. Es braucht dabei kein weiteres Bevölkerungswachstum um die Wohnungsnot weiter zu vergrößern. Vereinfacht gesagt leben viele Babyboomer die in Häusern am Stadtrand/Umland wohnen momentan zu zweit in Häusern die zukünftig nur von einer Person bewohnt werden werden. Bei gleichbleibender Einwohnerzahl reicht das schon, dass für den Rest der Bevölkerung mehr Personen als heute auf bestehenden Wohnraum Platz finden müssen.

Bevor Häuser im Dunstkreis von München 1 Euro kosten werden wohl alle heutigen Forumsmitglieder über 100 sein. Der große Unterschied ist dass München anders als strukturschwache Regionen a) liquide ist, b) sehr viel "Nachfragepuffer" von Leuten die gerne mehr Platz zur Verfügung hätten hat, c) weit weniger Sanierungsstau als andere Regionen hat, d) aufgrund baufauler Umlandsgemeinden und extremer Baulandknappheit nicht einfach Bestand verfallen lässt um auf freiem Feld neu zu bauen.

Daten zum 31.03.2026

• Einwohner mit Hauptwohnsitz: 1.604.731
• Haushalte: 865.441
• Geborene 2025: 15.399
• Gestorbene 2025: 12.539
• Zugezogene 2025: 99.963
• Weggezogene 2025: 95.138
• Bürger mit Migrationshintergrund: 805.644 (deutsche und nichtdeutsche)
  • darunter
    • 311.317 Deutsche mit Migrationshintergrund
    • 491.047 Nichtdeutsche
      • davon EU-Bürger: 195.316 (Platz 1: kroatisch (34.899), Platz 2: italienisch (27.968), Platz 3: griechisch (23.721)
      • Einbürgerungen (für 2024): 6.747 (Platz 1: irakisch, Platz 2: türkisch, Platz 3: russisch)

Aufgrund der zahlreichen Registerbereinigungen in den vergangenen zwei Jahren, die dank Landtagswahl, Europawahl, Bundestagswahl und Olympia-Entscheid möglich waren (zuletzt 02/26, was den Rückgang ggü. 12/25 erklärt), müsste die Bevölkerungszahl inzwischen recht genau sein. Zumindest erscheint mir die Zahl des Landesamts damit als weniger plausibel, wenn man gleichzeitig die methodischen Schwächen des Zensus berücksichtigt.

https://stadt.muenchen.de/infos/statistik-bevoelkerung.html

Ich wundere mich, dass das doch unter den Randbedingungen recht ähnliche Wien derart stark und konstant wächst. Grundsätzlich kann ich mir nicht vorstellen, dass z.B. die Entwicklung am Arbeitsmarkt in Wien so viel besser ist als in München.

Grundsätzlich wird es viele Anpassungen geben müssen, wenn Deutschland in der Breite und selbst Städte wie München schrumpfen werden. Was aktuell schon auffällt: Kindergartenplätze werden immer häufiger beworben. Hier in der PGA wären 3 weitere Kindergärten vorgesehen. Dabei laufen die 3 bestehenden Kindergärten in Summe maximal bei 50% der möglichen Belegung

Zitat von Isek

Ich wundere mich, dass das doch unter den Randbedingungen recht ähnliche Wien derart stark und konstant wächst.

Evtl. weil es eine Großstadt attraktiver macht, dass die Durchschnittsmiete dort nur halb so hoch ist wie in München?

"Durchschnittsmiete" und nicht, was dort von privat inzwischen abgerufen wird. Wien hat nicht wie andernorts nach dem Zusammenbruch des Ostblocks den Fehler gemacht, öffentlichen Wohnraum für kleines Geld an Konzerne/Investoren zu verschachern, so dass dort die Mehrheit der Einwohner in bezahlbaren Gemeinde- oder Genossenschaftswohnungen leben kann.

Hier ab 31:51 kurzweilig auf den Punkt gebracht:

Die Wiener Stadtverwaltung kauft auch heute noch strategisch Flächen auf (stillgelegte Bahn-/Industrieanlagen bspw.), entzieht diese so dem "Immobilienmarkt", und wenn dann irgendwann das Gebiet neu entwickelt wird, kommen Genossenschaften zum Zug, damit sich Menschen weiterhin leisten können, in der Stadt zu leben.

Soweit bekannt. Aber im gleichen Maß wie Hunderttausende neu nach Wien ziehen, müssen auch Arbeitsplätze geschaffen werden. Und da fehlt mir aktuell noch die Vorstellungskraft, wie Wien jedes Jahr konstant bleibend 25.000 neue Einwohner „versorgt“. Auch dort sollte zumindest ab einem bestimmten aber für die Wertschöpfung und damit das Steueraufkommen entscheidendem Niveau des Arbeitsplatzes Druck durch die KI/AI Revolution herrschen.

Zitat von Isek

da fehlt mir aktuell noch die Vorstellungskraft, wie Wien jedes Jahr konstant bleibend 25.000 neue Einwohner „versorgt“

Wien hat heute schon die höchste Arbeitslosenquote in ganz Österreich und wird systemisch bedingt diesen Spitzenplatz auch in Zukunft problemlos "verteidigen" Und da Wien zu seinem großen Glück nicht in Deutschland liegt, gibt es da auch eine andere Gesetzeslage, daher auch keine Abhängigkeit von kommunalen Gewerbesteuereinnahmen, die bei uns hier Konzernen bspw. erlaubt, Kommunen mehr oder weniger zu erpressen.

Das Gros dessen, was die Stadt an Geld zur Verfügung hat, kommt aus Bundesmitteln, die nach einem Schlüssel alle paar Jahre über alle Kommunen/Gemeinden weg neu ausgehandelt werden.

Zitat von Isek

KI/AI Revolution

Als Revolution würde ich die LLM-Misere ja nicht unbedingt bezeichnen (LLM = Large Language Model, das ist der Status Quo und hat nix mit generativer KI, also etwas, das man evtl. als "Intelligenz" bezeichnen könnte, zu tun). Und ich hoffe inständig, dass diese "KI"-Blase noch platzt, bevor die großen Tech-Konzerne noch mehr Unheil anrichten. Stand jetzt zahlen wir alle nur drauf, weil der "KI"-Rotz unfaßbar viele Ressourcen/Geld verbrennt.

Und die Ergebnisse können doch nur wen überzeugen, dem es an Intelligenz/Kompetenz mangelt. Befrag doch mal ne KI bzgl. etwas, in dem Du hochkompetent bist. Und dann anschl. halt lachen oder weinen je nach Stimmungslage...

Die SZ gibt eine Grundsatzfrage zum Neubau von Wohnungen zur Diskussion. Nach deren Recherche würden je Wohnung für die LHM für deren Erschließung 200.000 € anfallen. Für Projekte wie Freiham würde das bei 11.000 Wohnungen Kosten 2,2 Mrd. Euro für die LHM bedeuten. Die Frage ist, welche Kosten damit inkludiert werden: Sollte das sich nur auf Strom, Wasser, Straße und Kanal mit ggf. Kindergärten und Schulen (unverzichtbare Dinge) beziehen, so halte ich die Kosten für etwas hoch gegriffen. Im Fall U-Bahn Bau in das Baugebiet relativieren sich die Angabe von 2,2 Mrd. stark.

Artikel SZ vom 08.10.2026 hinter Paywall:
https://www.sueddeutsche.de/muenchen/muenc…48?reduced=true

Für mich insgesamt ein Artikel der stark wachstumskritische Thesen aufgreift.

Ohne den Artikel gelesen zu haben: Ich frage mich wie viel davon auf das Land umgelegt werden kann.

So gibt es beispielsweise für den Schulbau Berechnungsformeln, die dann bspw. zu einer Förderung von X Millionen für den Bau einer Grund-/Weiterbildenden Schule vom Freistaat an die Stadt fließen. Wie weit diese X Millionen dann die tatsächlichen Kosten decken, weiß ich nicht. Bei anderen Infrastrukturmaßnahmen gibt es m.W. ähnliche Verfahren, bzw. können Erschließungskosten auch auf Bauherren umgelegt werden.

Für die Haushaltsfragen der Stadt macht das potentiell einen signifikanten Unterschied: Werden von den 200.000 pro WE 90% auf Bund oder Land umgelegt, bleiben sehr verkraftbare 20.000 pro WE an Ausgaben am Kernhaushalt der Stadt hängen. (Die 90% sind aber ein reines Rechenbeispiel)

Der Bildungscampus Riem hat übrigens ca. 250 Mio Euro gekostet, für die gesamte Schulversorgung von Freiham halte ich dementsprechend irgendwas zwischen 500 und 1.000 Mio für nicht abwegig (vermutlich könnte man das RISI nach Zahlen durchwühlen). Das sollte dann aber der größte Block sein...

Die Wachstumskritik der SZ hingegen passt in meinen Augen zu deren teils unverantwortlichen Wiedergabe inhaltlich haltloser Aussagen von NIMBY Bewegungen und populistisch agierender Bezirksausschüsse.

Zitat von Truderinger

Ohne den Artikel gelesen zu haben: .......

Obwohl ich Deine Posts immer sehr schätze und wirklich sehr gerne lese, muss ich diesmal doch Kritik üben. Ich habe schon im Gymnasium und später im Studium gelernt niemals über Texte zu schreiben, die ich nicht selbst gelesen habe. Daran halte ich mich bis heute und es hat sich bewährt.

Zitat von Truderinger

.... Die Wachstumskritik der SZ hingegen passt in meinen Augen zu deren teils unverantwortlichen Wiedergabe inhaltlich haltloser Aussagen von NIMBY Bewegungen und populistisch agierender Bezirksausschüsse.

Der Inhalt befasst sich mit nichten mit Wachstumskritik, ganz im Gegenteil. Es geht darum in welcher Form Wachstum erfolgen soll. Es geht darum wie man mit diesen hohen Infrastrukturkosten umgehen kann, wie man sie reduziert und wie man auch mit Bauherren in der gegenwärtigen Krise umgeht, um das Bauen wieder wirtschaftlich zu machen. Es geht weder um NIMBYs noch um populistische Bezirksausschüsse. Vielleicht ließt Du den Artikel doch noch.

Zitat von Truderinger

Der Bildungscampus Riem hat übrigens ca. 250 Mio Euro gekostet, für die gesamte Schulversorgung von Freiham halte ich dementsprechend irgendwas zwischen 500 und 1.000 Mio für nicht abwegig (vermutlich könnte man das RISI nach Zahlen durchwühlen). Das sollte dann aber der größte Block sein...

es gibt doch aktuell nur noch eine Grundschule im Norden. Die sollte maximal 1/4 des Bildungscampus umfassen.