Wohnen in Düsseldorf

Im Stadtgebiet gibt es noch ausreichend Reserven für eine Nachverdichtung; sei es durch eine moderate Eröhung der zulässigen Anzahl der Etagen oder durch Bebauung von Brachflächen und mindergenuzten Blockinnenbereichen. Zudem sind viele Wohngebäude der 50er bis 80er Jahre aus energietechnischer Sicht nicht mehr zukunftsfähig; auch hier ergeben sich Chancen einer sinnvollen Nachverdichtung, z.B. durch Neubau oder Aufstockung. Auch der demographische Wandel sorgt für für einen geänderten Bedarf.

Ferner gibt es viele ältere Büroimmobilien die heutzutage als Bürosflächen kaum noch zu vermieten sind; hier ist eine Umwandlung in Wohnraum eine sinnvolle Alternative. Bei vielen Eigentümern von Immobilien und Grundstücken muß hier erst ein Umdenkprozess stattfinden; hier steht das Gewerbeobjekt fälschlicherweise noch als vermeintlicher Garant für hohe Renditen.

Die Stadt hat die Möglichkeit z.B. über B-Pläne die Grundlagen für eine entsprechende Entwicklung zu legen; nicht die Förderung weniger "Leuchtturmprojekte" sind da wichtig, sondern eine Vielzahl von möglichen Projekten. Zudem können städtische Liegenschaften strategisch, nachhaltig genutzt und eingesetzt werden.

Eventuell müssen auch vermeintlich "schwächere" und schwierigere Lagen herangezogen werden, um Wohnprojekte zu fördern. Auch manche für Büros vorgesehene Fläche könnte hier zu Disposition stehen - und dann vielleicht sogar schneller bebaut und vermarktet sein (IHZ, Quartier Central ...)

Düsseldorf mit Millionenstädten wie Paris zu vergleichen führt sicherlich nicht weiter - wir müssen hier eigene Lösungen für unsere eigene Stadt finden. Die Probleme einer Millionestadt wie z.B. London sind nicht auf Städte wie Düsseldorf und auch nicht auf Metropolregionen wie den Rhein-Ruhr-Raum übertragbar.

Die Dezentralität unserer Metropolregion sehe ich sogar als strategischen Vorteil, gegenüber den großen zentral strukturierten Metropolen.

^^ Im Frankfurter Forum gibt es diesen Thread über die Umwandlung der leerstehenden Büros in Wohnraum. Er beginnt mit diesem Spiegel-Artikel, nach dem jedoch ein Abriss und Neubau oft wirtschaftlicher sei. Solches Gebäude anstelle eines öden Bürohauses der 50/60-er Jahre würde mich auch in Düsseldorf erfreuen.

Ich habe bereits irgendwo Umwidmungen in Seestern, wo der Leerstand steigt, vorgeschlagen. QC und IHK, wo es eher um die Umwidmung des Bebauungsplans geht - ich hätte Bauchschmerzen, weil diese Büro-Plangebiete mit S-Bahnen aus fast allen Richtungen erreichbar sind. Im QC wäre an der Bahnstrecke und der Umgehungsstraße besonderer Schallschutz erforderlich.

Der Nachverdichtung stehen sizilianische Baugesetze im Wege, die die Bauherren immer wieder zum Errichten der Teile der Autoverkehr-Infrastruktur zwingen - jener Parkplätze, um die ständig gerungen wird. Stellen wir uns beispielhaft eine Baulücke von 1000 qm vor, auf der bei einer GFZ unter 1,5 (nicht besonders viel) 30 Kleinstwohnungen a 40 qm entstehen könnten. Wenn man jedoch 30 Stellplätze verlangt, müsste die Tiefgarage über 1000 qm groß sein und eigentlich zwei Untergeschosse beanspruchen. Es kostet nicht nur, sondern stellt die Planer vor schwer lösbare Aufgaben. Bereits die Reduzierung auf die Hälfte bedeutet, dass man in einem einzigen UG neben der TG auch noch Abstellkammer und andere Einrichtungen unterbringen kann.

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Das Wachstum wird sich auch entgegen dem Trend des Lebens in der Innenstadt ohnehin im Speckgürtel abzeichnen. Sorgen muss man sich in Düsseldorf also keineswegs machen. In Toulouse ist das Wachstum noch weitaus höher, jedoch spielt es sich vorwiegend in den couronnes, also im Speckgürtel um Toulouse herum ab, da die Preise dort natürlich niedriger sind. Ich glaube kaum, dass der Großteil der Menschen, der nach Düsseldorf zieht, sich die hohen Preise in der Stadt durch die Verknappung des Gutes Wohnraum leisten wird. Zudem ist der "Speckgürtel" Düsseldorfs bedingt durch das angrenzende Ruhrgebiet noch um einiges attraktiver als der in Toulouse, wo man nach Verlassen der Stadt teilweise schon mitten in der Pampa steht, während man von Düsseldorf aus in kürzester Zeit in die nächsten 500k-Städte kommt. Ich kann die Euphorie zwar ganz gut nachvollziehen aber mal ganz davon abgesehen ist das Wachstum in Ddorf sowieso nicht so hoch. Im deutschlandweiten Vergleich schon, aber nicht derart dynamisch, dass die Freiflächen in und um Ddorf nicht auch noch ausreichen würden, was ja bereits gesagt wurde.

Rollbrettfahrer, woraus schließt du darauf, dass das Wachstum hauptsächlich im Speckgürtel stattfinden wird?
Nach der Prognose des Landes NRW wird die Stadt Düsseldorf bis 2030 um 11,1% auf 645.000 Einwohner wachsen. Gleichzeitig wird prognostiziert, dass die Vorortkreise der Landeshauptstadt um 2,7% (Kreis Neuss) bzw. 6,0% (Kreis Mettmann) schrumpfen. Bauflächen für Wohnungen gibt es in Düsseldorf nur noch wenige (186ha), es könnte also durchaus eng werden.
Und ganz nach dem Trend "Leben in der Stadt" sind besonders Wohnungen in der Innenstadt und ihrer Umgebung gefragt.
Das sind natürlich nur Studien und es kann immer anders kommen. Allerdings sollte man nicht zu sorglos damit umgehen und so eine Wohnungsnot provozieren.

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Zunächst einmal sind Langzeitprognosen grundsätzlich mit Vorsicht zu genießen. Davon abgesehen ist das Wohnen in Düsseldorf schon jetzt vergleichsweise teuer. Die zunehmende Verknappung des Wohnraums erhöht die Preise weiter und die Menschen werden es sich zweimal überlegen, ob sie nun wirklich in Ddorf wohnen möchten oder nicht doch lieber pendeln, zumal der RRX den ÖPNV in Rhein-Ruhr noch weiter optimieren wird und sich damit viel Geld sparen ließe. Keine Ahnung ob es irgendeine Quelle gibt, die meine These bestätigt aber ich bin ziemlich überzeugt davon. Die Menschen, die nach Ddorf ziehen werden keine Millionäre und auch der kleine Mann hätte gern Haus und Garten, was im Speckgürtel nunmal günstiger zu haben ist.

Zitat von Rollbrettfahrer

und auch der kleine Mann hätte gern Haus und Garten

Das ist ein Klischee, aber ich selbst möchte nie ein Haus mit Garten und ungebetenen Gästen beinahe jedes Jahr haben. Meine Verwandte mit solchen Häusern erlebten je mehrere Einbrüche, die mir in den Etagenwohnungen erspart blieben. Nach dieser Studie würden nur 6,8% der Einwohner Münchens ins Umland ziehen. 45% seien bereit, aufs Auto zu verzichten, um in der parkplatzarmen Innenstadt wohnen zu können. Die Studie sagt auch, das freistehende Einfamilienhaus sei für die gehobene, gebildete Mittelschicht kein Leitbild mehr.

Im Ruhrgebiet zu wohnen und mit dem RRX zu kommen ist keine echte Alternative. Was man mit den häufigeren Takten der Regionalzüge gewinnt, würde man auf dem Weg zum Bahnhof verlieren. Soweit ich weiß, etliche Städte des Reviers haben den Nahverkehr außerhalb der Hauptverkehrszeit abgeschafft und durch notdürftige Nachtbusfahrten einmal die Stunde ersetzt. Wer in Oberhausen wohnen möchte, darf bei uns keine Überstunden machen, denn selbst werktags fährt dort ab 20 Uhr nichts mehr. Abgesehen davon - als pendelnder Gast aus der Banlieue bekommt man weit weniger vom Stadtleben mit.

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Ich habe lediglich Zweifel daran, dass sich das in der IT.NRW-Studie besagte Wachstum (wenn es denn wirklich so eintreten wird) tatsächlich in vollem Umfang auf die Stadt Düsseldorf niederschlägt. Die Studie zu München kannte ich nicht, jedoch ist das Umland Münchens doch wohl auch unattraktiver als das Umland Düsseldorfs. Da würde ich auch nur ungern hinziehen. Aber ich wüsste nicht, warum ich horrende Summen für Wohnraum in Ddorf zahlen sollte, wenn ich in Duisburg ebenfalls Großstadtleben und super Wohnraum zu Spottpreisen bekomme. Wie bereits gesagt, in Toulouse herrscht seit einigen Jahren bereits ein enormes Wachstum, welches sich zum Großteil aber im Speckgürtel abzeichnet und das ganz einfach aus Kostengründen. In den meisten Berufen sinken die Realeinkommen. Die Menschen müssen viel mehr aufs Geld achten und die Miete bzw. die Rate für den Kauf wiegt da ziemlich viel. Ich glaube, dass diese Prognosen zur Bevölkerungsentwicklung solche Dinge außer acht lassen. Letztlich beschreiben sie doch auch nur einen Trend: "In den nächsten 20 Jahren könnte es viele Menschen aus Job-Gründen nach Ddorf ziehen." - Ob diese Menschen es sich leisten können und wollen wird aber nicht gesagt.

^ Deine Überlegungen übersehen allerdings ein wichtiges Detail. Je weiter weg ich von meinem Arbeitsplatz wohne, desto mehr Zeit und Geld muss ich für die Pendelei aufwenden. Es gibt auch Leute, für die ist es ein Traum, die Arbeit in Laufnähe zu haben oder bequem mit dem Rad zu erreichen. Dass man vergleichsweise in Duisburg günstig wohnen kann, steht außer Frage, hat aber auch seinen Grund. Ein Blick auf die Bevölkerungsstatistik gibt Antwort.

Beziehen sich die 186ha auf bisher freies Bauland oder sind dort auch die Nahverdichtungspotentiale inbegriffen?

In der Diskussion stimme ich teilweise mit beiden Seiten überein.
Das Einwohnerwachstum einer Stadt basiert auf zwei Komponenten. Zunächst ein positives Wanderrungssaldo und nachhaltig einem Geburtenüberschuss.

Jedoch werden diese beiden Aspekte durch unterschiedliche Zielgruppen bedient.

Zunächst zu den Wanderungseffekten:
Den ersten Kandidaten für die hochmodernen und barrierefreien Wohnformen wie Quartier Central stellen die Pensionäre dar (und sind vermutlich zugleich verantwortlich für die EW-Verluste in den Kreisen Neuss und Mettmann). Naheliegende Kulturangebote und die infrastrukturellen Vorzüge (kurze Wege) locken.
Für junge und beruflich erfolgreiche Leute (Singles) ist es ebenfalls oberstes Gebot diese Vorzüge des Stadtlebens zu genießen. Allerdings sind diese Menschen extrem flexibel in ihrer Wohnortwahl, falls es einen besseren Job andernorts gibt.

Der Geburtenüberschuss:
Wie aus der vorliegenden Difu-Studie ersichtlich, ist es ja nicht so dass junge mittelständische Familien das Stadtleben verabscheuen und es sie daher zur frischen Landluft zieht. Trotz des Reurbanisierungstrendes bin ich jedoch überzeugt, dass ein EFH die mit Abstand beliebteste Wohnform dieser, für den Geburtenüberschuss zuständigen, Klientel bleibt => kann man zumindest nachwievor in Bonn gut verfolgen, hier werden EFH-Neubaugebiete fast automatisch zu Spielstraßen.
Aufgrund der hohen Baulandpreise in D und gleichzeitiger Fokussierung der aktuellen Wohnbauprojekte auf die anderen Zielgruppen wird die mittelständische Familie zu einer finanziell begründeten Abwanderung in die Kreise oder anderen Städte gezwungen. Hinzu kommt, dass die o.g. Pensionäre gerne ihre alten EFH in den Kreisen loswerden wollen.

Soweit ich recherchieren konnte verfügt Düsseldorf entsprechenderweise seit 30 Jahren über keinen Geburtenüberschuss.
Der wirtschaftliche Erfolg bestimmt derzeit Angebot/Nachfrage von renditebedingt besseren Luxuswohnungen. Die Gefahr der obligatorischen konjunkturellen Zyklen sind nicht erläuterungsbedürftig.
Empfehlenswert dürfte gerade für D eine Fokussierung auf familienfreundliche Wohnformen bei den restlichen 186ha sein. Da hier heute bereits ein großes Defizit besteht. Denn für diese vielen (noch ungeborenen) Menschen wird D ein volles Leben lang Heimat bleiben bzw. Familienbezugspunkt sein.
Wenn D dies dem Mittelstand weiterhin nicht bieten kann, sehe ich persönlich die Bevölkerungsprognosen (bei bleibenden wirt. Wachstum von D) für die Kreise und naheliegenden Städte positiver. Falls es gelingt, verfügt D auch über das Wohnraumpotential diese 11% bis 2030 zu erreichen.
Diese Stadtplanung muß jedoch politisch induziert werden, da wie gesagt aus privatwirtschaftl. Sicht sich die anderen Wohnformen renditebedingt durchsetzen.

^^ Hier berichtete ich über eine Wohnanlage im Quartier Central, die unter anderen Abstellkammer für Kinderwagen anbietet. Das wird von vielen Familien angenommen, obwohl nur einige Wohnungen im Erdgeschoss kleine Privatgärten (über der Tiefgarage) haben.

Es gibt unzählige Studien wie diese, die die stark steigenden Infrastrukturkosten pro WE mit der abnehmenden Dichte belegen. Eigentlich müssten die Bewohner der Einfamilienhausgebiete den doppelten Preis für Wasser, Abwasser, Strom, Müllbeseitigung usw. zahlen. Viele Kosten bleiben an den Gemeinden ewig hängen - ich kenne Pressemeldungen aus dem Umland, nach denen einige Städte sich nicht mehr die in die Fläche gegangene Infrastruktur leisten können. Verwunderlich, dass manche sich freiwillig in diese Falle begeben.

Zitat von THXNRW

....Viele Kosten bleiben an den Gemeinden ewig hängen - ich kenne Pressemeldungen aus dem Umland, nach denen einige Städte sich nicht mehr die in die Fläche gegangene Infrastruktur leisten können. Verwunderlich, dass manche sich freiwillig in diese Falle begeben.

Vor allem vor dem Hintergrund, dass in Städten wie Bonn und Düsseldorf vergleichsweise wenig Baulandfläche zur Verfügung steht.

Ich finde auch das Geschosswohngebäude der Lersnerstr. in FFM äußerst beeindruckend.
Bricht man dies auf eine mittlere Ausstattungsvariante und die Hälfte der Wohnfläche pro Einheit (ca. 140qm) runter, ergibt sich ein Haus-im-Haus für satte 18 Familien. Allerdings weiß ich ehrlich gesagt nicht ob sich dies kostentechnisch wettbewerbsfähig im Vergleich zum EFH darstellen lässt.

Über die hier eigentlich diskutierte Frage (wo sollen denn die vielen neuen Düsseldorfer überhaupt Wohnen?) hat sich die Stadt auch schon sehr ausführlich Gedanken gemacht. Die Ergebnisse des Nachdenkens u.a. über diese Frage stehen im Stadtentwicklungskonzept, das hier abrufbar ist: http://www.duesseldorf.de/planung/stadtentw/stek/index.shtml. Meine Quintessenz daraus wäre:
- Nachverdichtung durch Lückenschließung und Bebauung von Innenhöfen
- Umnutzung von unbeliebten Büroflächen
- Im kleineren Rahmen, Bauen in die Höhe.
- Sehr begrenzte Neubautätigkeit (Flächenmangel)
- Überfall auf Neuss (Schießerei auf der Ölganginsel vortäuschen, schneller Vorstoß auf den Rathausplatz mit anschließender Besetzung der Eisdiele, Eingemeindung)

Der letzte Punkt steht allerdings (noch) nicht explizit im Konzept.

Zitat von nospam

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- Überfall auf Neuss (Schießerei auf der Ölganginsel vortäuschen, schneller Vorstoß auf den Rathausplatz mit anschließender Besetzung der Eisdiele, Eingemeindung)
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Das sollte doch noch nicht an die Öffentlichkeit!

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Und jetzt wieder ernsthaft bitte. Gruß rec

^^ Die Kurzfassung meint, die verfügbaren Flächen für den Geschosswohnungsbau würden 2015 oder sogar früher verbraucht sein, als Lösung wird jedoch primär die Erschließung neuer Flächen erwähnt (vgl. S. 7, 63). Ich hoffe, dass die Stadtverwaltung die Mehrkosten dieser Lösung gegenüber der Nachverdichtung bedenken wird.

Selbst die Nachverdichtung wird im Dokument zum Teil als kosten- und flächensparender Einfamilienhausbau in Form von Reihen- und auch Stadthäusern verstanden, obwohl diese Bauformen unter einer nicht geringfügigen Grundfläche unmöglich sind. Erstaunlich, wie man Eigenheimbau als Medizin empfehlen kann, obwohl der Absatz davor Defizite im Geschosswohnungsbau als Krankheit diagnostiziert. Man erwähnt sogar, dass die Nachfragepräferenz junger Singles und Paare oder aber auch moderner Familien die Gründerzeitviertel der Innenstadt sind - ich würde daraus nicht Eigenheime, sondern solche Bauprojekte wie im QC ableiten.

Es gibt ja auch Wohnformen zwischen dem klassischen EFH und der Etagenwohnung; hier sind in erster Linie die Entwickler und Bauträger gefordert.

Das Einfamilienhaus in der City, als Haus im Haus oder gestapelte EFHs - Möglichkeiten gibt es viele. Zudem gibt es noch viele mindergenutzte Blockinnenbereiche. Es braucht nur Kreativität und etwas Mut zum Neuen. Beispiele hierfür gibt es auch schon in Düsseldorf. Einheitsbrei dürfte sich heute sowieso schwer verkaufen.

Nachverdichtung kann sehr unterschiedlich aussehen.

Der Eigenheimbau ist einfach der Nachfrage geschuldet. Aus irgendeinem (unerfindlichen) Grund möchten junge Familien gerne in ein Haus mit eigenem Garten ziehen, auch wenn dieser nur so groß wie ein Badehandtuch ist. Und gerade diese Leute möchte man in der Stadt halten. Zum ein füllen gerade die 25 bis 50-jährigen und ihre Kinder die Stadt mit Leben. Zum anderen zahlen diese natürlich auch Steuern, und zwar mehr als die meisten Rentner und Studenten. Die Möglichkeit solche Häuser zu bauen gibt es in Düsseldorf aber praktisch nicht mehr und selbst im weiteren Umland (ich würde mal schätzen: alles was innerhalb von 15 Minuten Autobahnfahrt erreichbar ist) sind die Preise für derartige Häuschen prächtig angezogen.

Auf einem Vortrag zu dem Konzept wurden auch die praktischen Probleme bei der Umsetzung angesprochen. Zwei Beispiele:

1) Nachverdichtung - Die Eigentümer der betroffenen Grundstücke sind oft dagegen. Gibt es dort irgendwo eine Erbengemeinschaft, wird die Durchführung praktisch unmöglich.

2) Neubauflächen - Will auch niemand. Selbst die Leute, die selbst erst vor 10-15 Jahren in der Umgebung in ein Reihenhausghetto gezogen sind, stämmen sich plötzlich gegen die "Neuen". So geschehen etwa im Düsseldorfer Norden. Da werden dann auf einmal Unterschriften gesammelt etc. so als ob es auf einmal gelte alte Kulturräume zu bewahren, um die man sich beim Hochziehen des eigenen Bunkers überhaupt nicht gescherrt hat.

Der gleiche Mechanismus dürfte auch bei solchen Projekten wie der Tiefgarage in O-kassel wirken: Alle wollen wohnen und parken, aber niemand will auch nur ein Quentchen Platz abgeben... selbst wenn es nicht der eigene ist.

Düsseldorf ist flächenmäßig zu klein. (Es bleibt daher nur die Neusser-Lösung. Zur Not würde ich mich erst mal auch mit Monheim und Ratingen zufrieden geben

Mir fallen da eben mal drei aktuelle Projekte, überwiegend mit EFHs, innerhalb Düsseldorfs ein: Das Monastere (Gentes) in Unterrath an der Piwipp, das größere Neubaugebiet bei Itter und Himmelgeist, sowie demnächst die ehem. Reitzensteinkaserne in Mörsenbroich. Die Standorte sind von der Innenstadt nicht weit weg, besser als im sog. Speckgürtel.

Zentraler gelegene Einfamilienhäuser / Stadthäuser (innerhalb einer WEG) werden meines Wissens nach im "Le Flair" im Quartier Central gebaut. Vergleichbare Häuser hat die Fa. Gentes im "it´s" vor wenigen Jahren in Oberbilk realisiert; mit derartigen Projekten könnte man in Düsseldorf noch so manchen Blockinnenbereich aufwerten und viele Quartiere dadurch auch noch mehr beleben.