Wohnen in Düsseldorf

Zumindest die relativ geringe Bautätigkeit bei den Einfamilienhäusern sollte angesichts der Grundstückskosten nicht wundern. Wer sagt denn, dass in einer Metropole wie Düsseldorf ähnlich viele Einfamilienhäuser pro Bevölkerungszahl entstehen sollten wie auf dem Flachland? Für solche Siedlungsstruktur reicht der knappe Platz nicht. Die Knappheit der Etagenwohnungen ist ernsthafter zu nehmen - darüber wurde allerdings hier vor ein paar Wochen diskutiert.

Luxuswohnungen

HIER schreibt die heutige RP, in Düsseldorf seien Luxuswohnungen gefragt; man würde in diese viel investieren. Dabei wurden einige Projekte beschrieben, darunter das Quartier Central - was mich aus ein paar Gründen wundert:
-> Die Lage und die vor wenigen Wochen besichtigte Wohnanlage betrachte ich eher als durchschnittlich-gehoben als als luxuriös
-> Für die Kaltmiete von 10 EUR/qm gilt wohl Gleiches
-> 150 WE auf 10000 qm Wfl., 66 qm im Schnitt - das ist längst kein Luxus
-> Während der Besichtigung betonte der Interboden-Manager die langfristige Bindung des Unternehmens an das Projekt - mich wundert, dass es dann doch verkauft wurde
-> 3000 EUR pro qm Wohnfläche, für Düsseldorf auch eher gehoben als Spitzenpreis - 120 EUR Kaltmiete pro qm jährlich machen gerade mal 4% aus.

82 Wohnungen für 140 Mio. EUR HIER (von HPP entworfen) würde ich schon eher als Luxuswohnungen ansehen.

Auch ich sehe das Angebot im Quartier Central nicht durchgehend als "Luxus-Wohnungen"; welche es dort sicherlich auch geben wird. Ich würde das eher als "Oberklasse" (Mercedes - nicht Bentley) bezeichen - sowohl die Verkaufspreise, als auch die Mieten sind für die Lage eher moderat. Als Luxus-Wohnungen im eigentlichen Sinn verstehe ich eher die Projekte von R. Schmitz etc.

Allerdings benötigt Düsseldorf in der Masse eher Wohnungen wie die im Quartier Central; welche sich eine breitere Käufer- und Mieterschicht leisten können.

Zudem ist es ja auch ein Unterschied, ob man eine Immobilie dort kauft, wo noch eine Wertentwicklung möglich ist; oder dort, wo die Spitze schon erreicht ist. Der Bereich des ehemaligen derendorfer Güterbahnhofes ist eher ein Areal, welches sich in den nächsten Jahren noch weiter entwickelt - das sehe ich z.B. in weiten Teilen Oberkassels eher nicht unbedingt. Als Kapitalanleger würde ich eher Lagen wie die in Pempelfort kaufen.

Es stimmt, dass die vorhersehrbare Entwicklung in Oberkassel sich nicht mit Quartier Central vergleichen lässt. Es heißt aber noch lange nicht, dass dort nichts mehr machbar ist. Sobald man die ersten reresentativen Rehien verlässt, kann man einige Gebäude bemerken, die zumindest renovierungsbedürftig sind(Ecke Belsendtr. - Düsseldorferstr.), oder direkt abgerissen werden könnten. Größere Flächen findet man aber in der Tat nicht mehr(außer geplantem Belsenpark oder HH-Garten, dies liegt schon aber im Grunde in Nierderkassel).

Im Schnitt kostet eine Düsseldorfer Wohnung 2670 EUR/qm - so zitiert HIER die heutige RP einen Bericht der Bezirksregierung Düsseldorf. In Ratingen sind es 2570 EUR, in Essen 2260, in Neuss-Stadt 2250, in Mönchengladbach 1900, in Duisburg 1700. Ich vermute, dass der Düsseldorfer Schnitt u.a. deswegen relativ hoch liegt, weil darin besonders viele gehobene und Luxuswohnungen enthalten sind.

Unter dem Artikel warnt eine Leserstimme davor, der Kaufkosten wegen ins Umland abzuwandern und warnt vor steigenden Fahrtkosten wie auch vor der weniger günstigen Preisentwicklung als in der Stadt selbst. Wenn im Umlauf Prognosen sind, die in einigen Jahren ein paar -zig Tsd. Einwohner mehr als 600.000 voraussagen (siehe einige Beiträge zuvor), ist dies wohl verbreitete Stimmung. Ich stimme auch mamamia zu, dass im Segment "gehobene Wohnungen" preislich noch Luft nach oben ist. Zudem sind sie leichter zu vermieten.

Die Preise für die Düsseldorfer Wohnungen nach Stadtteilen findet man HIER - in Pempelfort 1769 EUR/qm, also sogar unter dem Schnitt (vermutlich sind viele davon Altbau-Wohnungen). Interessanterweise liegt Oberkassel (2763 EUR/qm) unter Niederkassel (3026 EUR/qm), wo die Preise auch stärker steigen.

Weiteres dazu auch hier: http://www.bema-rheinlandproje…task=view&id=62&Itemid=57.

74 Wohneinheiten zwischen 75 und 200 qm

Banker statt Bunker oder nach dem Motto Flingern kann auch Luxus wird der Bunker an der Lindenstraße 124 abgerissen, dort entstehen Luxuswohnungen, realisiert durch den Retrokönig Ralf Schmitz.

Ralf-Schmitz.de
bzw.
Meldung aus der WZ als DF von gleicher Stelle

Fällt das noch unter Flingern Süd? Wollte dafür keinen neuen Thread aufmachen ...

Argl ... schon wieder Ralle ... dabei hätte mir die Lage gut gefallen So wird aber auf der Straße sicher bald kein Durchkommen mehr sein, weil alles mit Porsche Cayenne, Audi Q7, Mercedes R-Klasse und anderen Innenstadtpanzern zugeparkt ist. Positiv daran: Die Karren werden den Blick auf die unvermeidlichen Ralle-Schmitz-Säulen (TM) verstellen.

@mamamia im anderen Thread

Es geht auch mit wenigen Hochhäusern, so schafft Barcelona auf ungefähr 100 Quadratkilometern Wohnraum für über 1,5 Millionen Einwohner - und es bleibt sogar Platz für einige schöne Parks. Von der in Düsseldorf immer noch vorherrschenden Leitidee einer aufgelockerten Gartenstadt muss man sich jedoch verabschieden.

"Günstiges Bauland" ist ein politisches Schlagwort, welches die Illusion schaffen sollte, man könne die eisernen Gesetze des Angebotes und der Nachfrage außer Kraft setzen. Vor einigen Wochen sah ich eine Reportage über Paris, in der zwei kanadische Studentinnen gezeigt wurden, die für 16 qm im zentralen 6. Arrondissement 900 EUR Kaltmiete bezahlen. Eines der Mädels schläft in der sargähnlichen Nische auf der Zwischendecke, in die es auf eine ganz besondere Weise hineinkriechen muss. Solche Verhältnisse gelten in Weltstädten als normal, davon sind wir jedoch in Düsseldorf weit entfernt.

Sinnvoller scheint mir der Verzicht auf die Festsetzung von Tiefgaragen, zumal ein Großteil der Bewohner der Innenstädte der Metropolen ohne ein Auto auskommt. Die für den Wagen benötigte Fläche übersteigt jene vieler Kleinstwohnungen, nicht nur der Pariser. Im Düsseldorfer Quartier Central wurden in den letzten Jahren Wohnungen ab 35 qm gebaut - die kleinsten wurden überraschend stark nachgefragt. Sollten die Preise noch anziehen, könnten manche Studenten oder Singles vielleicht mit 25-30 qm vorlieb nehmen.

Ich denke auch man braucht nicht unbedingt Wohnhochhäuser in Düsseldorf, zumindest nicht solange die Stadt unter 700.000 bleibt und etwas anderes ist derzeit nicht abzusehen.
Eine in meinen Augen sehr gute Lösung wäre einfach konsequent sechs statt vier und acht statt sechs Stockwerken zu bauen. An einigen exponierten Eckstellen kann man auch schön zehnstöckige Gebäude in den Block integrieren. Wenn man das bei den Neubauten durchziehen würde und auch den einen oder anderen Altbau aufstocken würde, wäre schon viel erreicht ohne die Stadtstruktur groß verändern zu müssen.
Ich denke auch das eine relativ große Nachfrage nach kleineren Wohnungen besteht, die Zahl der Single-Haushalte nimmt ja weiter zu.
Ob ein Verzicht auf Tiefgaragen die richtige Lösung ist - ich weiß nicht.
In einigen Stadtteilen gibt es ja durchaus eine Parkplatzproblematik.

Gerade bei den Parkmöglichkeiten sehe ich auch große Probleme.
Es ist unrealistisch, auf den Autoverzicht zu hoffen.
Wenn höhere Neubauten entstehen sollen, ändert sich die Grundfläche nicht. Wo soll da bei Nachverdichtungen in bestehenden Wohngegenden (Baulücken) der Platz herkommen?
Und bei Aufstockungen und Dachgeschoßausbau von Häusern ist in der Regel überhaupt kein zusätzlicher Stellplatz möglich.
Da der Parkraum in Düsseldorf sowieso schon an seine Grenzen stößt, bzw. hoffnungslos überlastet ist, muss man mit "immer höher" vorsichtig sein.

Es gibt in Düsseldorf noch ausreichend Flächen für eine Nachverdichtung. Natürlich muss das Stadtbild, bzw. der städtebauliche Charakter des jeweiligen Ortes gewahrt bleiben.

In der Innenstadt (innerhalb des Lastringes) gibt es z.B. noch zahlreiche Blockinnenbereiche, die nicht adäquat genutzt sind. Auch manche Blockränder sind nicht geschlossen oder könnten mit einer entsprechenden Bebauung verdichtet werden. Alleine in Bilk wüsste ich zahlreiche große Grundstücke für Wohnungsbau.

Auch die großen Projekte auf den Umwandlungsflächen wie z.B. Reitzensteinkaserne und die Güterbahnhöfe Derendorf und Oberkassel sind ja Nachverdichtungen in der Stadt.

Es müssen ja nicht immer gleich Hochhäuser sein (die ja auch nicht wirklich flächensparend sind); aber eine angemessene Anhebung der Geschoßzahlen ist sicherlich in vielen innerstädtischen Lagen möglich; und es ist auch ökologisch sinnvoller als neue Baugebiete in der City-Randlage oder in der Perferie auszuweisen.

Ein Problem wird aber wohl bleiben: in ausreichender Zahl, bezahlbaren und trotzdem einigermaßen qualitativen Wohnungsbau für breite Bevölkerungsschichten (Mittelschicht) innerhalb der Stadtgrenzen zu realisieren. Viele Familien wandern immer noch ab, da es in Düsseldorf keine angemessenen und noch bezahlbaren Immobilien gibt. Das wird auf Dauer zu einen demografischen Problem; wenn es in Düsseldorf nur noch Senioren, urbane Singles und finanziell schwache und kinderreiche Familien gibt.

Hierfür müsste vor Allem das Problem der Bodenspekulation gelöst werden, damit Immobilienentwickler Grundstücke zu wirtschaftlich vertretbaren Preisen ankaufen können; nur so sind noch finanzierbare Wohnimmobilien zu erstellen. (An den ständig steigenden Baupreisen wird man kaum etwas ändern können, vor Allem bei den grundsätzlich notwendigen Anforderungen zum Wärmeschutz etc.)

Tiefgaragen sind ein nicht geringer Kostenfaktor bei der Erstellung und dem betreib einer Immobilie. Kurzfristig wird man aber in Düsseldorf keine generelle Abkehr vom derzeitigen Individualverkehr erzwingen können; es sind also bei neuen Bauvorhaben auch weiterhin ausreichend Pkw-Stellplätze, meistens in Tiefgaragen, zu erstellen.

Langfristig könnte sich das aber ganz anders darstellen; nicht nur durch Systeme wie Car-Sharing und dergleichen. Auch die Verdichtung der Stadt vermeidet ja einiges an Individualverkehr.

Ein weiteres Problem ist die Ertüchtigung des großen Bestandes an Wohnungsimmobilien für die Zukunft. Deutlich steigende Energiekosten machen eine entsprechende Sanierung / Modernisierung der Wohnungsbauten unumgänglich (Von der ökologischen Notwendigkeit wegen des Klimawandels und seiner Folgen mal ganz abgesehen).

Zitat von DUS-Fan

Wenn höhere Neubauten entstehen sollen, ändert sich die Grundfläche nicht. Wo soll da bei Nachverdichtungen in bestehenden Wohngegenden (Baulücken) der Platz herkommen? Und bei Aufstockungen und Dachgeschoßausbau von Häusern ist in der Regel überhaupt kein zusätzlicher Stellplatz möglich.

Das Dilemma ist eher psychologisch-politisch-rechtlicher als technischer Natur - bräuchte man die Flächen für Stellplätze und breitere Straßen nicht, wäre eine viel stärkere Nachverdichtung möglich. Etliche Metropolen zeigen, dass es geht.

Die gegenwärtigen Bauverordnungen ermöglichen nicht einmal den Investoren und Wohnungskäufern, selbst zu entscheiden, ob sie teurere Immobilien mit Stellplätzen oder preiswertere ohne haben möchten. Natürlich sind dann die Entscheidungen für's Sparen unrealistisch, wenn man sie nicht einmal treffen kann. Selbst in unserer mittelgroßen Firma kenne ich eine gut bezahlte technische Redakteurin, die von Duisburg nach Düsseldorf ziehen und dann aufs Autofahren verzichten möchte. Bisher empfand sie sämtliche Angebote als zu teuer - würde man das Bauen nicht mit behördlichem Ballast belasten, hätte es anders werden können.

Der Zwang zu den Stellplätzen bedeutet nicht nur Kosten, sondern auch zahlreiche Probleme für die Planer. Im Frühjahr habe ich eine Wohnanlage im Quartier Central besichtigt, wo die Tiefgarage-Stellplätze in einem gewaltigen Sockel untergebracht wurden, der im Osten (zum Park hin) um mehrere Meter hinausragt. Da einige kleinere Wohnungen auf diese Seite blicken, musste ein komplexes Konzept der Fluchtwege erarbeitet werden - alles Probleme, die man sich bei weniger Stellplätzen ersparen könnte.

Diese Wohnanlage bietet übrigens Abstellkammer für Kinderwagen, was sie familien- und kinderfreundlich macht. Es ist ein Klischee, nur Häuser mit Gärten seien familienfreundlich - vernünftig zugeschnittene Etagenwohnungen (mit mindestens einem Kinderzimmer) tun es auch; bei einem Platzbedarf, den man sich in einer Metropole leisten kann.

16.000 fehlende Wohungnen bis 2020?
Ups...
Wo sollten die alle entstehen, wenn man den tatsächlich soviele bauen wollte?

Zitat von crusoe

16.000 fehlende Wohungnen bis 2020?
Ups...
Wo sollten die alle entstehen, wenn man den tatsächlich soviele bauen wollte?

Wenn die Zahl stimmt, könnte das zu einem großen Problem werden. Wenn es in der Stadt nicht ausreichend bezahlbare Wohnungen für breitere Bevölkerungsschichten gibt, werden viele Menschen abwandern.

Für den Standortfaktor ist auch das ausreichende Angebot an Wohnraum entscheidend; nicht nur die Höhe der Gewerbesteuer und das Angebot an Büroraum. Unternehmen brauchen auch Wohnraum für ihre Mitarbeiter.

Die Stadt ist gefordert, ausreichend Bauflächen für solchen Wohnraum zur Verfügung zu stellen, bzw. auszuweisen.

Auch die Bodenpreise sind hier entscheidend, damit der oft hohe Grundstücksanteil die Kosten nicht zu sehr in die Höhe treibt. Hier muß sicherlich auch bei vielen Grundstückseigentümern entsprechend umgedacht werden. Ich kenne zahlreiche Flächen, die nicht bebaut werden, weil die Eigentümer zu hohe m²-Preise verlangen. Es sind übrigens nicht nur die privaten Eigentümer, die sehr hoch angesetzte Vorstellungen über den vermeintlichen Wert ihrer Flächen haben. Da wird ordentlich gezockt.

Ausreichender Wohnraum in der Stadt kann auch helfen, das Problem des Individualverkehrs zu entspannen; Durch die Verdichtung der Stadt wird der ÖPNV wirtschaflicher zu betreiben sein, und z.B. durch häufiger verkehrende Bahnen auch atraktiver.

Zitat von mamamia

Die Stadt ist gefordert, ausreichend Bauflächen für solchen Wohnraum zur Verfügung zu stellen, bzw. auszuweisen.

Ich stelle mir gerade vor, dass jemand genau die gleiche Forderung in Paris oder in Tokio stellt, wo nur noch die Parks unbebaut geblieben sind. Woher sollte man dort zusätzliche Fläche herbeizaubern? In Düsseldorf gibt es noch Ackerland und Wiesen, aber auch hier sind die Ressourcen beschränkt. Wenn man etwas von der Stadt fordern kann, dann die planerische maximale Ausnutzung der verfügbaren Flächen, je nach derer Erschließung. In dieser Hinsicht gibt es noch sehr viel Luft nach oben.

Wer und wie sollte feststellen, dass die m²-Preise "zu hoch" sind? Diese setzt der Markt fest. Wenn die Grundfläche teuer ist, kann man durch eine hohe GFZ den Grundpreis pro qm Wohnfläche minimieren. Umdenken sollte man eher bei den Vorstellungen der künstlich verbilligten extensiven Bauformen wie auch bei der Anzahl der Parkplätze pro Wohneinheit.

Wenn in manchen Weltstädten mehrere Wohnungen kleiner als ein Parkplatz sind, bedeutet es nicht, dass die Bewohner dieser nicht gerne mehr Platz hätten. Sie passen sich den preislichen Verhältnissen an. Gerade halte ich eine Ausgabe von 'Paris Immobilier' in den Händen, wo die meisten Angebote zwischen 6 und 10 TEUR pro qm Wohnfläche liegen. Wenn man als Durchschnittsbürger keinen Millionenbetrag für 100 qm hat, kann man ausrechnen, was man für 200-300 TEUR bekommen kann. Ähnliches gilt auch für Düsseldorf.

THXNRW

Naja, da wird gerade ein Spatz (Düsseldorf) mit einem Strauß verglichen (Paris). Meine in Erinnerung zu haben, dass der Quadratmeterpreis in Niederkassel bei ziemlich genau 3.000 € liegt. Der Durchschnittspreis/m² im gesamten Stadtgebiet liegt recht deutlich unter 2.000 €. Von Pariser oder gar Tokioter Verhältnissen ist Düsseldorf (zum Glück, zumindest für die Interessenten/Käufer) sehr, sehr weit entfernt.