Ein sehr spannendes Thema, finde ich auch, Adama, danke dafür! Du hast sicher recht, dass die Stadt sehr wahrscheinlich zu starre Vorgaben macht und auch zu langsam auf veränderte Marktentwicklungen reagiert.
Ich bin aber der Überzeugung, dass man sehr klar zwischen Bürobauten und Wohnungsbauten unterscheiden muss, die Marktlage ist hier einfach eine völlig andere. Und genau das ist vielleicht das spezielle Frankfurter Problem: wenn man Mischnutzungen verlangt, dann lässt sich das bei solch unterschiedlichen Marklagen für Investoren einfach nur sehr schwer darstellen und hält sie deswegen womöglich von der Investition ab.
Bei Büros hat sich seit Corona die vorher nicht absehbare Entwicklung zu einem viel größeren Anteil an Homeoffice ergeben. Unternehmen kalkulieren heute nicht mehr mit einem Verhältnis Büroarbeitsplätze zu Arbeitnehmern von 100 % wie das noch 2019 der Fall war, sondern inzwischen mit einem Verhältnis von 75, 66 oder 60 %. Viele Unternehmen haben das enorme Einsparpotential erkannt und wollen demzufolge Büroflächen abgeben. Da Mietverträge jedoch häufig langfristig sind und nicht selten 10, 15 oder gar 20 Jahre laufen, wird das erst nach und nach voll durchschlagen. Ergebnis wird sein, dass die Unternehmen die alten Mietverträge nicht verlängern und sich nach neuen, natürlich moderneren Büroflächen umsehen. Das bietet einerseits enormes Potential für Investoren, da der Bedarf an hochwertigen Flächen wachsen wird und zwar in stärkerem Maß, als das ohne diese Entwicklung der Fall gewesen wäre, da zuvor einfach viel mehr Mietverträge verlängert worden wären. Gleichzeitig wird aber der Bedarf insgesamt zurückgehen, das heißt die alten, nicht mehr zeitgemäßen Flächen am unteren Ende der Qualitätsskala müssen zwangläufig verschwinden und zwar in größerem Maßstab, als am anderen Ende der Skala neue, hochwertige Flächen entstehen. Wenn mehr gebaut werden soll, heißt dass somit, dass noch mehr alte Flächen zurück gebaut oder in Wohnflächen umgewandelt werden müssen. Für Investoren stellt sich dann die Frage, wo die größere Rendite zu erzielen ist - durch Modernisierung vorhandener Flächen oder durch Neubau. Trotzdem bleibt das Problem, dass der Markt nicht mehr wächst, sondern im Gegenteil stagniert oder sogar zurückgeht; es geht somit nicht mehr um die Frage, wie und wo neue Flächen zu schaffen sind, sondern nur noch darum, wie die Transformation von viel Fläche mit niedriger oder mittler Qualität zu weniger Fläche mit höherer Qualität gelingt. Und genau diese Entwicklung muss die Stadt steuern, nämlich indem sie Anreize schafft, möglichst viel alte, minderwertige Fläche "loszuwerden" um den Bedarf an hochwertigem Zubau zu erhöhen. Das bietet im Übrigen auch enormes Potential für die Stadtentwicklung, da sich der Einflussbereich der Stadt nicht mehr nur auf neue Flächen beschränkt, sondern nun plötzlich auch den Rückbau von für das Stadtbild weniger attraktiven Gebäuden steuern kann.
Beim Wohnungsbau ist die Situation dagegen eine völlig andere. Wohnflächen werden dringend benötigt und im Prinzip in allen Preisklassen, trickle-down hin oder her. Für jede Wohnung, die nicht vollkommen überteuert ist, wird sich ein Käufer finden. Die Frage ist nur, ob sich auch ein Investor findet, diese Wohnungen zu bauen. Das heißt, im Wohnungsbau gibt es kein Nachfrageproblem, sondern ausschließlich ein Angebotsproblem - im Bürobau ist es dagegen genau umgekehrt. Das heißt, im Wohnungsbau ist ausschließlich die Frage zu beantworten, wie man diesen für Investoren wieder attraktiv gestalten kann und Mietendeckel oder angedrohte Enteignungen sind da sicher das letzte Mittel. Da man Mieten und damit die Einnahmeseite der Investoren aber nicht unendlich erhöhen kann, muss man zusehen, dass die Ausgabeseite für die Investoren sinkt, also das Bauen wieder billiger wird. Das ist ja auch hinlänglich bekannt und kein spezielles Frankfurter Problem, aber die Politik tut sich leider sehr schwer damit, dies auch umzusetzen. Es wird zwar versucht, Genehmigungsprozesse zu vereinfach und zu verschlanken, der enorme Umfang an Bauvorschriften, die das Bauen immer teurer machen, wird dagegen aber nicht wirklich verringert. Hier muss dringend etwas geschehen, allerdings kann das nicht oder nur in geringem Umfang auf Frankfurter Lokalebene geschehen.
Für ein großes Problem halte ich auch den über allem stehenden Mieterschutz in Deutschland. Für einen Vermieter ist es heutzutage praktisch unmöglich, einem Mieter zu kündigen. Die einzige Krücke ist die Eigenbedarfskündigung, die aber für Investoren nicht in Frage kommt und auch für private Vermieter praktisch auch nur dann, wenn der Eigenbedarf tatsächlich besteht. Gleichzeitig ist die Möglichkeit zur Mieterhöhung sehr stark eingeschränkt und abhängig vom Mietspiegel, der sich am Durchschnittswert aller Mieten orientiert. Das hat in den letzten Jahrzehnen dazu geführt, dass sehr langzeitige Mieter relativ wenig Miete zahlen und bei Neuvermietungen sehr hohe Mieten verlangt werden, was einen Umzug sehr unattraktiv macht. Das hat uns letztendlich in die heutige Situation geführt, dass der Mietmarkt praktisch tot ist. Wohnungen werden kaum noch angeboten, weil niemand mehr auszieht, und wenn sie angeboten werden, dann ist die Nachfrage enorm hoch und die verlangte Miete für Viele unbezahlbar. Diese Freiheitsbeschränkung des Vermieters auf sein Eigentum - den alten Mieter mit geringer Miete kriegt er nicht raus und die Miete kann er praktisch nicht erhöhen - hat den Wohnungsbau für private Investoren vollkommen unattraktiv gemacht (ich will gar nicht wissen, wie viele tausende Wohnungen in Deutschland leer stehen, weil der Hausbesitzer keine Lust auf Mieter hat). Aber auch für Investoren ist das unattraktiv, da die Steigerung der Mieteinnahmen nicht mit der Steigerung der Baukosten mithalten kann. In den Statistiken werden ja immer nur die Neuvermietungen berücksichtigt, bei denen die Mieten immer - und zwar sehr deutlich - steigen. Ich weiß es nicht, aber ich gehe stark davon aus, dass bei Gesamtbetrachtung aller Mieten die Kurve der Mieten geringer ansteigt als die Kurve der Baukosten und das macht Wohnungsbau in Deutschland eben unattraktiv. Eine Möglichkeit, dieses Problem zu lösen, wäre, eine Vermieterkündigung ohne Grund wieder zuzulassen, gerne mit sehr viel längeren Kündigungsfristen als umgekehrt. Leider traut sich die Politik das aber nicht und das ist natürlich auch verständlich, weil das (zumindest zunächst) enorme und nicht absehbare soziale Auswirkungen hätte. Im Ergebnis würde langfristigen Mietern mit geringen Mieten aber auf kurz oder lang gekündigt werden, damit würden viel mehr (dann frisch renovierte) Wohnungen auf dem Markt landen, wodurch wiederum das Angebot steigt und die Nachfrage pro Wohnung sinkt, wodurch perspektivisch die Neuvermietungsmieten sinken. Insgesamt würden die Mieten somit ausnivelliert, das heißt, sie würden sich überall auf einem einigermaßen gleichmäßigen Niveau einpendeln, der zwar über dem heutigen Mietdurchschnitt liegt, der Markt wäre jedoch wieder belebt, es wären wieder Wohnungen auf dem Markt und wenn ich umziehe, dann weiß ich, dass ich zu einem ähnlichen Preis etwas vergleichbares finden werde. Das funktioniert in anderen Ländern auch einwandfrei. In den USA oder UK etwa gibt es Internetseiten, auf denen man sich den Kaufpreis jedes beliebigen Hauses anschauen kann und nebeneinander liegende Häuser mit ähnlicher Ausstattung kosten praktisch genau dasselbe. Es gibt dort einen enormen Markt und man kann sich praktisch vor dem Rechner aussuchen, wo man gerne einziehen möchte. In Deutschland ist das praktisch unmöglich. Freier und bezahlbarer Wohnraum ist praktisch nicht vorhanden und das ist einfach nicht länger hinnehmbar. Hier muss die Politik dringend an die Strukturen ran und meiner Ansicht nach ist hier wahrscheinlich der beste Weg, den eingefrorenen Wohnungsmarkt wieder zu öffnen, etwa indem man den Mieterschutz lockert. Das schafft zwar soziale Härten, aber dann würde endlich wieder Wohnraum entstehen, was für alle attraktiver ist, auch in Form von Wohnhochhäusern wie in Rotterdam. In Frankfurt unter den gegenwärtigen Verhältnissen aber leider nicht.
