DO: Immobilienwirtschaft

Ich hoffe und gehe ebenfalls von einem Neubau aus, und auch sonst bin ich komplett bei dir, PacoDo. Die Entscheidung für einen Umzug könnte einige wundervolle Projekte nach sich ziehen: Der Komplettabriss der wenig attraktiven und in Jahre gekommenen Bestandsbebauung an der Deggingstraße → die Neuentwicklung des gesamten Stadtwerke-Areals hin zu einem reinen Wohngebiet → attraktive Grundstücke/Projekte in bester Innenstadtlage → und das Ganze am besten dann noch in einem neuen, schicken Hochhaus. Man darf gespannt sein!

Westenhellweg auf dem 6. Platz

Der Westenhellweg ist laut einer Erhebung von Jones Lang LaSalle die sechst belebteste Einkaufstraße Deutschlands. Am 14. April zählte der Immobiliendienstleister 10.180 Passanten pro Stunde. Auffällig ist, dass von den zehn meistfrequentierten Einkaufsstraßen lediglich Dortmund, Frankfurt und die beiden Münchner Flaniermeilen ihre Passantenzahl gegenüber dem Fünfjahresdurchschnitt verbessern konnten, die hinteren Ränge verzeichneten zumeist Einbußen.

Quelle: https://www.immobilien-zeitung…staerkste-einkaufsstrasse

BNP Paribas Real Estate: Büromarkt Dortmund Q3| 2018

PM: "Der Dortmunder Büromarkt muss sich bislang ohne einen größeren Abschluss von mehr als 5.000 m² behaupten. Das Ergebnis von 48.000 m² fällt auf dem ersten Blick entsprechend moderat aus und liegt deutlich unter dem Vorjahreswert (-21 %) und dem langjährigen Durchschnitt (-14 %). Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

Der Umsatz am Dortmunder Büromarkt wird maßgeblich von der Angebotsseite ausgebremst. Der Leerstand, der zu gut 57 % im Citykern zu finden ist, ist seit 2013 rückläufig und beträgt mittlerweile nur noch 71.000 m². Damit hat er sich in den letzten 12 Monaten um ganze 25 % reduziert. Die Leerstandsquote beläuft sich nur noch auf 2,4 % und liegt damit deutlich unter der notwendigen Fluktuationsreserve. Unter den freistehenden Flächen verfügen zudem lediglich 15.000 m² über einen von der Nachfrage oft geforderten modernen Standard. Gesuche nach größeren modernen Flächen treffen somit kaum auf entsprechende Produkte. Als eine Reaktion auf die angespannte Angebotssituation wird in Dortmund neu gebaut. Aktuell sind 86.000 m² Bürofläche in Bau ‑ ein neuer Rekordwert für den Gesamtmarkt. Die Krux dabei: Lediglich 4.000 m² stehen hiervon dem Markt überhaupt noch zur Verfügung, denn die übrigen Flächen sind durch Vorvermietung oder Eigennutzung bereits vergeben. Gebaut wird fast ausschließlich in den Nebenlagen, allen voran in Phoenix West (43.300 m²) und Stadtkrone Ost (21.500 m²). Das verfügbare Flächenangebot (Leerstand + verfügbare Flächen im Bau) hat inzwischen ein neues Allzeittief erreicht (75.000 m²), was die prekäre Angebotssituation verdeutlicht.

Auch die Spitzenmiete für moderne und zentrale Büroräume in Citylage reagiert auf die angespannte Nachfrage-Angebots-Relation. Sie ist in den vergangenen 12 Monaten deutlich um fast 13 % auf 15,80 €/m² gestiegen. Auch im Teilmarkt Rheinlanddamm konnte die Höchstmiete spürbar zulegen und beträgt mit 12,50 €/m² einen Euro mehr als im Vorjahr. In den übrigen Teilmärkten gab es hingegen kaum nennenswerte Änderungen.

Perspektiven: „Das bisher erzielte Umsatzvolumen liegt nach drei Quartalen zwar deutlich unter den erwarteten Werten, vor allem das knappe Flächenangebot steht einem besseren Ergebnis jedoch entgegen. Dabei ist die Nachfrage unverändert hoch und stabil, kommt jedoch vor allem bei größeren Flächengesuchen nur selten zum Zug."

Quelle: https://www.realestate.bnppari…2018-10-16-p_1707810.html

BNP Paribas Real Estate: Büromarkt Dortmund 2018

PM: "Der Dortmunder Büromarkt konnte 2018 nicht ganz an die starken Vermietungsergebnisse der vergangenen Jahre anknüpfen. Ein Flächenumsatz von 78.000 m² bedeutet einen Rückgang um gut 11 % gegenüber dem Vorjahr, und auch der 10-Jahres-Schnitt wurde um etwa 8 % verfehlt. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Mehr als ein Drittel des Umsatzes wurde im Teilmarkt Citykern erzielt, wo mit dem Vertrag der Stadt Dortmund über 12.300 m² für verschiedene städtische Nutzer auch der mit Abstand größte Abschluss verzeichnet wurde“, erläutert Amedeo Augenbroe, Essener Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate. Auch die Büromarktzonen Rheinlanddamm (9.200 m²), Phoenix-West (7.500 m²) und das übrige Stadtgebiet (13.300 m²) vermelden Flächenumsätze in nennenswertem Umfang. Grundsätzlich ist jedoch anzumerken, dass viele Mietgesuche mangels geeigneter Flächen nicht umgesetzt werden konnten. Besonders bei den Büroflächen mit moderner Ausstattung bestehen mittlerweile im gesamten Stadtgebiet teils eklatante Engpässe. [...]

Der dynamische Abbau des Leerstands setzt sich auch im vierten Jahr in Folge fort. Aktuell stehen nur noch 71.000 m² Bürofläche leer, ein Rückgang um gut 25 % im Vergleich zum Vorjahr. Damit liegt das Volumen mittlerweile unterhalb eines Jahresumsatzes, was als klares Indiz für den sich verschärfenden Flächenmangel zu werten ist. Der moderne Leerstand sank unterdessen um 42 % auf 11.000 m², das heißt, es verfügen nur noch knapp 16 % der freistehenden Flächen über eine moderne Ausstattung. Die Leerstandsquote liegt bei nur 2,4 % (-0,9 Prozentpunkte) und damit deutlich unter dem pauschalen Mindestwert von 3 %, der die Funktionsfähigkeit des Marktes im Sinne einer Fluktuationsreserve anzeigt.
Im dritten Jahr in Folge ist in Dortmund ein deutlicher Abbau des Leerstands zu beobachten (-10 %), der mit einer Gesamtfläche von 95.000 m² mittlerweile auf einem neuen Tiefststand angelangt ist. Fast zwei Drittel davon finden sich im Citykern, weitere 10 % am Rheinlanddamm. Die bei den Nutzern favorisierten modernen Flächen sind zuletzt noch deutlicher um 21 % zurückgegangen und mit einer Gesamtfläche von 19.000 m² so knapp wie nie. Ihr Anteil am Leerstand beträgt nur noch 20 %. Die Leerstandsquote ist damit erneut gesunken und liegt mit nur noch 3,3 % auf einem im bundesweiten Vergleich sehr niedrigen Wert.

Immobilieninvestoren und Bauwirtschaft haben auf den drastischen Angebotsengpass auf dem Dortmunder Büromarkt reagiert und verstärken ihre Bemühungen, dem Markt neue Flächen zuzuführen. Derzeit sind etwa 60.000 m² Bürofläche im Bau, 15 % mehr als zum Ende des Vorjahres. Allerdings ist hiervon der größte Teil schon vermietet oder von Eigennutzern belegt. Lediglich 4.000 m² stehen dem Vermietungsmarkt noch zur Verfügung. Entsprechend sinkt das verfügbare Flächenangebot (Leerstand plus verfügbare Flächen im Bau) mit 75.000 m² auf ein neues Rekordtief. Auch in den nächsten Jahren ist insofern trotz der gestiegenen Bauaktivität keinerlei Entlastung der angespannten Marktlage zu erwarten.

Vor dem Hintergrund der geringen Marktverfügbarkeit moderner Flächen und der robusten Nachfrage ist die Spitzenmiete für modern ausgestattete Büroflächen im Citykern im Jahresverlauf auf nun 15 €/m² (+7 %) angestiegen. Auch in den Büromarktzonen Technologiepark und Phoenix-West konnten die jeweiligen Höchstmieten zulegen. Die Durchschnittsmiete stieg derweil um knapp 6 % auf 10,70 €/m², was auf eine gesunde Marktentwicklung in der Breite verweist.

„Dank der stabilen konjunkturellen Lage und einer breit aufgestellten Nachfrageseite blickt der Dortmunder Büromarkt auf ein grundsätzlich erfolgreiches Jahr 2018 zurück. Auch 2019 dürfte das hohe mieterseitige Interesse anhalten. Aufgrund der sich weiter verschärfenden Flächenknappheit wird der Vermietungsumsatz aber wohl auf dem Niveau von 2018 verbleiben. Unterdessen dürfte sich der Leerstand noch weiter reduzieren, was in der Folge einen dringend benötigten Impuls für eine höhere Bauaktivität auslösen sollte“, prognostiziert Amedeo Augenbroe."

Quelle: https://www.realestate.bnppari…2019-01-22-p_1711064.html

BNP Paribas Real Estate: Büromarkt Dortmund Q1| 2019

Der Dortmunder Büromarkt beginnt das Jahr mit dem zweitbesten Ergebnis der letzten zehn Jahre und einem Umsatz von 23.000 m2, was zugleich eine Steigerung von über 50 % zum Vorjahresquartal darstellt. Dieser fulminante Start liegt um gut 21 % über dem 10-jährigen Durchschnitt. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

„Ermöglicht wird dieses Volumen im Wesentlichen durch eine Eigennutzung in Höhe von 12.000 m2 des Unternehmens Wilo. Mit gut 70 % des Umsatzes dominieren Abschlüsse über 1.000 m2 das Quartalsergebnis, wohingegen im Vorjahr noch die Abschlüsse unter 1.000 m2 das Geschehen bestimmten.

Die Industrieunternehmen nehmen mit fast 60 % eine dominante Spitzenposition innerhalb der Branchenverteilung ein, welche im Gegensatz zu der diversifizierten Aufteilung in den vergangenen Jahren steht. Traditionell stark vertreten sind IuK-Technologieunternehmen, die einen Marktanteil von etwa 15 % auf sich vereinen, damit jedoch nur noch gut die Hälfte des relativen Anteils aus dem Vorjahr ausmachen. Die dritte Branche mit einem zweistelligen Marktanteil sind mit knapp 12 % die sonstigen Dienstleistungen, welche im langjährigen Vergleich ein unterdurchschnittliches Ergebnis erzielen.

Obwohl sich der Gesamtleerstand zum Beginn des Jahres leicht erhöhte, kann eine weitere Verknappung der modernen Flächen beobachtet werden. Mit nur noch 9.000 m2, einem weiteren Rückgang von gut 18 % verglichen mit dem Jahresende 2018, wurde ein neuer Tiefpunkt erreicht. Fazit: Die von den Mietern in erster Linie wertgeschätzten modernen Flächen machen nur noch 12 % des Gesamtleerstandes aus. Der allgemeine Angebotsmangel auf dem Dortmunder Büromarkt wird außerdem an der im Bundesvergleich weiterhin sehr geringen Leerstandquote von 2,6 % deutlich.

Das Bauvolumen verbleibt im langjährigen Vergleich mit 58.000 m2 auf einem überdurchschnittlichen Niveau und liegt etwa 16 % über dem Vorjahreswert. Trotzdem stehen dem Vermietungsmarkt nur 4.000 m2 im Bau befindliche Flächen zur Verfügung, was die Angebotssituation nicht entlastet. Impulse durch Neubauprojekte fehlen auch im ersten Quartal des Jahres 2019. Die zuvor schon angesprochene Fokussierung auf die Nebenlagen des Dortmunder Büromarktes zeigt sich ebenfalls bei der Bautätigkeit, denn mit fast 89 % konzentriert sich die Entwicklung neuer Flächen stark auf diese Büromarktzonen.

Die angespannte Angebotslage spiegelt sich außerdem in der Entwicklung der Spitzenmiete wider. Mit 15,30 €/m2 kann eine leichte Steigerung im Vergleich zum Jahresende beobachtet werden. Über den Zeitverlauf der letzten 12 Monate nahm die Höchstmiete sogar um 9 % zu. Wird die Entwicklung der Durchschnittsmiete in den ersten drei Monaten betrachtet, zeigt sich eine bemerkenswerte Steigerung um 8 % auf 11,60 €/m2, was wiederum die Dynamik des Dortmunder Büromarkts aufzeigt.

„Der starke Jahresstart, die relativ stabile Konjunktur sowie das hohe Mieterinteresse lässt auf ein sehr gutes Jahresergebnis des Dortmunder Büromarkts hoffen. Trotzdem bleibt das geringe Angebot an modernen Flächen ein limitierender Faktor, welcher einer weiteren starken Umsatzentwicklung entgegenstehen könnte. Unter der Bedingung, dass im Jahresverlauf neue Bauprojekte hinzukommen und sich die konjunkturelle Lage nicht verschlechtert, kann insgesamt ein überdurchschnittliches Gesamtergebnis erwartet werden“, prognostiziert Amedeo Augenbroe.

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Pressemitteilung: DORTMUND MIT VIELVERSPRECHENDEM START INS NEUE JAHR

Weitere Infos: https://www.bnppre.de/marktber…rkt/dortmund-at-a-glance/

BNP Paribas Reals Estate: Büromarkt 1. Halbjahr 2019

• Büroflächenumsatz von 45.000 Quadratmetern
• Spitzenmiete 15,60 EUR/Quadratmeter
• Durchschnittsmiete 11,80 EUR/Quadratmeter
• 51.000 Quadratmeter im Bau befindliche Flächen
• Leerstandsquote von 2,8 Prozent
• Dortmund | At a Glance - Büromarktbericht 1. Halbjahr 2019

CUBION Immobilien AG: Büromarkt 1. Halbjahr 2019

Pressemitteilung der CUBION Immobilien AG:

Büromarkt Dortmund zum Halbjahr 2019

Für den Büromarkt im Wirtschaftsraum Dortmund ermittelte die CUBION Immobilien AG, Partner der NAI apollo group, zum Halbjahr 2019 eine Vermietungsleistung von insgesamt 31.000 m² und einen zusätzlichen Flächenumsatz durch Eigennutzer von rd. 15.000 m². Während die Vermietungsleistung aufgrund vorherrschender Flächenknappheit ein erwartet schwaches Ergebnis zeigt, gleicht eine überdurchschnittlich hohe Eigennutzerquote diesen Makel zur Halbzeit aus. Es ergibt sich ein Gesamtflächenumsatz in Höhe von 46.000 m², der statistisch nahezu dem mittelfristigen Durchschnittswert des Büroflächenumsatzes in Dortmund entspricht (Zum Vergleich: Ø Gesamtjahresumsatz der letzten 5 Jahre: rd. 93.500 m²).

„Gestützt wurde der Flächenumsatz zum Halbjahr durch die Eigennutzer und hier maßgeblich durch die WILO SE, die am Stammsitz an der Dortmunder Nortkirchenstraße das neue Verwaltungsgebäude „Wilo Future Office“ mir rd. 12.000 m² Bürofläche errichtet.“ erläutert der CUBION-Vorstand Markus Büchte die Situation. „Die drei größten Mietverträge wurden im Umfeld des Hauptbahnhofes und am Phoenix-See abgeschlossen. Der größte Kontrakt über rund 3.550 m² betrifft dabei die Verlagerung der Wirtschaftsförderung Dortmund. Für diese mietete die Stadt Dortmund im Objekt Kurfürstenstraße 2/Grüne Straße 2-6 neue Flächen an.“ Einen weiteren Mietvertrag über etwa 1.800 m² unterzeichnete CHECK24 am Königswall 21 im Harenberg-City-Center. Es folgt der Abschluss mit einem medizinischen Versorgungszentrum über rund 1.100 m² in einem neuen Ärztehaus an der Phoenixseestraße 13.

Insgesamt wurden zum Halbjahr 70 relevante Mietverträge registriert (Gesamtjahr 2018: 103 Verträge). Die große Vertragsanzahl bei relativ geringem Flächenumsatz zeigt bereits an, dass die durchschnittliche Vertragsgröße stark zurückgegangen ist. Und in der Tat betreffen rd. 96 % aller Mietverträge Flächen bis maximal 1.000 m². 61 der 70 Verträge kommen über eine Mietfläche von 500 m² nicht hinaus und 27 Verträge beziehen sich auf Mietflächen bis maximal 250 m². Mit rund 27 % relativem Anteil an der Vermietungsleistung wurden wieder die meisten Büroflächen im Teilmarkt „Citykern“ vermietet. Die „Stadtkrone Ost“ folgt mit etwa 24 % relativem Anteil auf dem zweiten Rang. Dies ist maßgeblich auf eine äußerst erfolgreiche Vermietung von Flächen in einem Projekt der SIG Schürmann an der Freie-Vogel-Straße 367-371 zurückzuführen. Das in Realisierung befindliche Neubauprojekt steht bereits kurz vor der Vollvermietung. Rang drei belegt der „Büroboulevard B1“ mit rund 19 % relativem Anteil.

Die Branchenauswertung führt zum Halbjahr 2019 der Sektor „unternehmensbezogene Dienstleistungen“ mit einem relativen Anteil von 23 % an. Es folgen gleichauf mit jeweils rd. 21 % die „Gewerbe-, Handels- und Verkehrsunternehmen“, die „Öffentliche Hand“ sowie „Sonstige Dienstleistungen“. Die Leerstandquote liegt aktuell bei sehr niedrigen rd. 2,3 %. Die gute Nachricht dabei ist, dass die Quote im Verhältnis zum Jahreswechsel nahezu stabil geblieben ist (Ende 2018: 2,2 %), da ein weiterhin starker und schneller Rückgang erwartet wurde. Andererseits dürfte dies nur eine Momentaufnahme sein. Die Betrachtung aller Parameter wie Nachfrageentwicklung, Neubaufertigstellungen, Vorvermietungsquoten und auch Marktentwicklung in den Nachbarstädten unterstützen die Annahme, dass die Angebotsreserve bis zum Jahresende deutlich unter 2 % sinken wird.

„Das für 2019 erwartete Fertigstellungsvolumen (rd. 36.000 m²) ist zu 92 % bereits vermietet. Ein wenig Entspannung bietet die Neubautätigkeit im kommenden Jahr. Das erwartete Fertigstellungsvolumen für 2020 umfasst etwa 43.000 m². Davon steht heute noch knapp die Hälfte zur Verfügung, wenngleich auch hier bereits Reservierungen bestehen und weitreichende Verhandlungen im Gang sind.“ berichtet Markus Büchte. Die Spitzenmiete liegt in Dortmund unverändert um 14,50 EUR/m². Die gewichtete effektive Durchschnittsmiete im Gesamtmarkt liegt bei 11,03 EUR/m² und ist damit im Vergleich zum Jahresende (2018: 10,06 EUR) um 9,6 % gestiegen. Dies ist auf relativ viele Vermietungen im Neubauerstbezug zurückzuführen. Rechnet man Abschlüsse in Neubauten heraus, so ergibt sich im Bestand eine gewichtete effektive Durchschnittsmiete von jetzt 9,89 EUR/m² (Vorjahr: 8,66 EUR/m²) bei einem Plus von 2,4 %.

Für das Gesamtjahr 2019 erwartet CUBION aufgrund der weiterhin knappen Verfügbarkeiten einen eher niedrigen Flächenumsatz, der um 70.000 m² liegen könnte. Eine Überraschung wäre hier weiterhin eigentlich nur von Eigennutzerseite möglich.

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Büromarkt Dortmund: Gutes Ergebnis – Moderne Flächen werden knapp

Auf Basis des starken Halbjahresergebnisses kann der Dortmunder Büromarkt zum Ende des dritten Quartals ein Volumen von 59.000 m² vorweisen. Das Resultat liegt fast 23 % über dem Vorjahreswert und übertrifft den langjährigen Durchschnitt um gut 5 %. Nach der rückläufigen Entwicklung in den Jahren 2017 und 2018 kann somit eine Stabilisierung des Marktgeschehens beobachtet werden. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

„Das Umsatzergebnis fußt auf zwei Standbeinen“, erläutert Amedeo Augenbroe, Essener Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Zum einen prägen Großabschlüsse das Volumen. Dabei ist insbesondere die Büroanmietung eines Industrieunternehmens einer Fläche mit rund 12.000 m² in den Nebenlagen und die Vermietungen an die Wirtschaftsförderung Dortmund über 3.500 m² in der Innenstadt sowie 1.900 m² an die Blikk Holding im Teilmarkt Stadtkrone Ost zu nennen. Zum anderen kann der Dortmunder Büromarkt auf sein traditionell starkes Vermietungsvolumen im kleinen bis mittlerem Größensegment, welches über 65 % des Umsatzes ausmacht, auch in diesem Jahr bauen.“

Obwohl sich die Industrieunternehmen auf Basis des zuvor benannten Großdeals an die Spitze der Branchenverteilung setzen, zeigt sich daneben eine weit gefächerte Nachfrage anderer Sektoren. Gleich vier weitere Branchen leisten einen zweistelligen Ergebnisbeitrag. Auf Position zwei rangiert die Sammelkategorie sonstige Dienstleistungen (knapp 20 %), welche auch im langjährigen Vergleich ein überdurchschnittliches Ergebnis erzielt. In besonders guter Verfassung zeigen sich Unternehmen des Gesundheitswesens (gut 14 %), die das größte Volumen sowie den höchsten Ergebnisanteil seit 2010 beitragen. Durch den Abschluss der Wirtschaftsförderung erreicht die öffentliche Verwaltung etwa 14 %, gefolgt vom IuK-Technologie-Sektor (10,5 %), der sich etwas schwächer als im Vorjahr präsentiert.

Im Vergleich zum Vorjahr ist der Leerstand zwar leicht um knapp 3 % gestiegen und beläuft sich aktuell auf 73.000 m², jedoch kann seit Jahresmitte wieder ein Abbau des Leerstands beobachtet werden. Mit einer Leerstandsquote von 2,5 % bleibt das Angebot auf dem Dortmunder Büromarkt weiterhin knapp. Besonders rar sind leerstehende Flächen mit der von Mietern bevorzugten modernen Ausstattungsqualität, die innerhalb von zwölf Monaten einen Rückgang um mehr als 50 % auf 7.000 m² verzeichnet haben und somit nur noch einen Anteil von knapp unter 10 % des Leerstands ausmachen.

Trotz der angespannten Angebotslage ist aktuell kein Anstieg der Bautätigkeit ersichtlich. Aufgrund einer Reihe von Baufertigstellungen im dritten Quartal dieses Jahres sind momentan nur 40.000 m² Büroflächen im Bau und damit nur noch knapp halb so viel wie im Vorjahr. Die aktuelle Entwicklung neuer Flächen konzentriert sich stark auf das Marktgebiet der Nebenlagen, wohingegen im Citykern sowie im Cityrand fast kein neues Büroangebot geschaffen wird. Ein Blick auf die Projektpipeline lässt jedoch vermuten, dass sich die Projektentwickler auch in diesem Markgebiet in naher Zukunft wieder intensiver engagieren werden. Das verfügbare Flächenangebot (Leerstand + verfügbare Flächen im Bau) beträgt 76.000 m² und liegt damit ungefähr auf dem Niveau des Vorjahres (+1 %).

Seit 2012 kann aufgrund der angespannten Angebots-/Nachfrage-Relation ein stetiges Mietpreiswachstum auf dem Dortmunder Büromarkt beobachtet werden, was sich auch in diesem Jahr fortsetzt. Die Spitzenmiete legte innerhalb der letzten zwölf Monate um 4 % zu und beläuft sich aktuell auf 15,60 €/m². Noch dynamischer entwickelte sich die Durchschnittsmiete, die im Vorjahresvergleich einen Anstieg von gut 11 % aufweist und jetzt bei 11,90 €/m² liegt.

Perspektiven

„Da die Nachfrage das bestehende Angebot in Dortmund zum Teil deutlich übertrifft, konnte die starke Umsatzentwicklung des ersten Halbjahrs 2019 im dritten Quartal nicht nahtlos fortgeführt werden. Diese Situation wird sich voraussichtlich bis zum Jahresende nicht mehr ändern, sodass ein Ergebnis leicht über dem Durchschnitt erwartet werden kann. Darüber hinaus ist von einem weiteren Anstieg der Mieten auszugehen“, sagt Amedeo Augenbroe.

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Quelle: http://www.deal-magazin.com/ne…rne-Flaechen-werden-knapp

BNP Paribas Reals Estate - Büromarktbericht 2020

ÜBERDURCHSCHNITTLICHER FLÄCHENUMSATZ

Der Dortmunder Büromarkt konnte im Jahr 2019 den Abwärtstrend der letzten zwei Jahre stoppen und erzielte mit einem Flächenumsatz von 93.000 m² wieder ein im langjährigen Vergleich überdurchschnittliches Ergebnis. Im Vergleich zum Vorjahr schlägt sogar ein stolzer Anstieg von gut 19 % zu Buche. Traditionell wird das Resultat der Ruhrgebietsstadt maßgeblich durch das Größensegment von Abschlüsse zwischen 200 m² und 5.000 m² geprägt, welches knapp 80 % zum Ergebnis beisteuert. Zusätzlich kann der Büromarkt im Vergleich zu den beiden Vorjahren einen Deal im Größensegment über 10.000 m² registrieren. Der Eigennutzer Wilo bezog im übrigen Stadtgebiet eine Fläche von 12.000 m². In Folge dieses Großdeals setzt sich diese Büromarktzone (26.000 m²) an die Spitze der Umsatzverteilung im Stadtgebiet, gefolgt vom beliebten Citykern (18.400 m²), der ein etwas geringeres Vermietungsvolumen als in den Vorjahren aufweist.

VIELE NACHFRAGER SIND AKTIV

Die breite Nachfrage auf dem Dortmunder Büromarkt lässt sich daran erkennen, dass gleich fünf Sektoren einen zweistelligen Ergebnisbeitrag leisten. An die Spitze der Verteilung, befeuert durch den Wilo Deal, setzen sich Industrieunternehmen mit 23 %. Damit erreicht diese Branche auch den zweithöchsten Anteil der letzten zehn Jahre. Der zweitbeste Sektor ist dieses Jahr die traditionell starke öffentliche Verwaltung mit 19 %. Den letzten Platz auf dem Treppchen ergattern die sonstigen Dienstleistungen (17 %), die jedoch ihren langjährigen Schnitt knapp verpassen. Bemerkenswert ist außerdem das starke Ergebnis des Gesundheitswesens, das mit einem Anteil von 11 % und einem Volumen von etwa 10.400 m² das beste jemals registrierte Resultat erzielt.

LEICHTER ANSTIEG DES LEERSTANDS

Obwohl der Leerstand in den letzten 12 Monaten das erste Mal seit 2013 leicht um rund 4 % auf 74.000 m² gestiegen ist, kann noch von keiner Entspannung auf der Angebotsseite des Dortmunder Büromarktes gesprochen werden. Die Leerstandsquote notiert zum Jahresende immer noch bei nur 2,5 % und liegt damit deutlich unter der notwendigen Fluktuationsgrenze. Bei den vakanten Flächen mit einer modernen Ausstattungsqualität, die von den Nachfragern präferiert wird, ist sogar ein weiterer Rückgang (-27 %) feststellbar. Dieser liegt aktuell nur bei 8.000 m². Das insgesamt verfügbare Angebot von modernen Flächen (moderner Leerstand + verfügbare Flächen im Bau) beziffert sich damit nur noch auf 19.000 m².

BAUTÄTIGKEIT NOCH VERHALTEN

Obwohl die Nachfrage nach modernen Büroflächen das vorhandene Angebot übersteigt, reagiert die Bautätigkeit noch verhalten. Im Vergleich zum Vorjahr ist sogar durch die Fertigstellung einzelner Bauprojekte ein Rückgang der Flächen im Bau von 25 % zu verzeichnen. Von diesem Volumen stehen auch nur noch 11.000 m² dem Vermietungsmarkt zur Verfügung. Die Bautätigkeit konzentriert sich dabei auf die Nebenlagen, insbesondere auf die Büromarktzonen Phoenix-West (21.400 m²) und Phoenix-See (12.400 m²), wohingegen in der City fast keine Bauaktivität feststellbar ist. Ein Blick auf die noch in der Planung befindlichen Projekte lässt vermuten, dass sich an dieser Verteilung der Bautätigkeit auch in naher Zukunft nichts ändern wird.

MIETEN ZIEHEN WEITER AN

Das zuvor beschriebene Marktgeschehen auf dem Dortmunder Büromarkt spiegelt sich in der Mietpreisentwicklung wider. So konnte die Spitzenmiete, welche immer noch in der City für hochwertige Flächen erzielt wird, im Vergleich zum Vorjahr um 4 % steigen und notiert aktuell bei 15,60 €/m². Noch deutlicher legte die Durchschnittsmiete mit einem Wachstum von gut 8 % zu. Diese liegt momentan bei 11,60 €/m².

PERSPEKTIVE 2020

Insgesamt kann der Dortmunder Büromarkt auf ein erfolgreiches Ergebnis im Jahr 2019 zurückblicken. Aufgrund positiver Arbeitsmarktprognosen, besonders im Dienstleistungssektor, und der damit einhergehenden hohen Nachfrage nach Büroflächen, kann ebenfalls von einer guten Entwicklung im Jahr 2020 ausgegangen werden. Sollte durch eine höhere Bauaktivität das Angebot an modernen Büroflächen steigen, erscheint aus heutiger Sicht ein überdurchschnittlicher Flächenumsatz als durchaus realistisch.

Cubion - Büromarktbericht 2020

Büromarkt Dortmund 2019 mit guten Umsätzen

Die CUBION Immobilien AG, Partner der NAI apollo group, ermittelte für den Büromarkt im Wirtschaftsraum Dortmund (inklusive der Büromarktzone Airport in Holzwickede) für 2019 einen Büroflächenumsatz von 94.500 m² und damit gegenüber dem Vorjahr einen Umsatzzuwachs um knapp 19 %. Mit diesem Ergebnis wurden auch die mittel- und langfristigen Durchschnittwerte übertroffen (Ø 5 Jahre: 93.500 m² – Ø 10 Jahre: 86.500 m²). Der Eigennutzeranteil liegt bei 16.000 m² und die Eigennutzerquote mit 17 % damit exakt auf Vorjahresniveau. Dies ist ein Wert, der leicht über dem langfristigen Dortmunder Durchschnitt von rund 14 % liegt.

Die Vermietungsleistung erreichte 78.500 m² und liegt somit nach einem schwächeren Vorjahr wieder deutlich oberhalb des langfristigen Durchschnitts (Ø 10 Jahre: 74.000 m²). „Insbesondere vor dem Hintergrund sehr geringer Flächenvakanzen am Dortmunder Büromarkt und einer insgesamt erwarteten abkühlenden Wirtschaftslage ist diese gute Vermietungsleistung etwas überraschend und in jedem Fall beachtlich. Etwa ein Drittel aller vermieteten Flächen betraf 2019 Neubauerstbezüge. Projektentwicklungen bekommen zunehmend mehr Zuspruch.“ analysiert CUBION-Vorstand Markus Büchte.

Unterstützt wurde die Vermietungsleistung, wie bereits im Vorjahr, auch durch städtische Bewegungen am Büromarkt. Die beiden größten Mietverträge wurden wieder mit der Stadt Dortmund abgeschlossen. Für die Wirtschaftsförderung mietete die Kommune rund 3.550 m² in der Kurfürstenstraße 2 an. An der Kronenburgallee 7 unterzeichnete die Stadt durch Vermittlung von CUBION einen Kontrakt über rd. 3.400 m² für das Liegenschaftsamt. Materna erweiterte seinen Standort im Gotic-Haus am Westfalendamm 96 – 100 um ca. 2.350 m². Zudem vermittelte CUBION zwei weitere großflächige Mietverträge: An der Adi-Preißler-Allee 2 mietete die Bildungsakademie Graf etwa 2.300 m² Neubaufläche in einem Projekt der Hoff Unternehmensgruppe. Ein Energieunternehmen entschied sich für eine ca. 2.200 m² große Bürofläche an der Florianstraße 1.

Insgesamt wurden 153 relevante Mietverträge registriert und damit deutlich mehr als im Vorjahr (103 Verträge). Das Vermietungsergebnis basiert damit 2019 auf einer deutlich breiteren Masse kleinerer und mittelgroßer Verträge. Großabschlüsse oberhalb von 4.000 m² blieben vollständig aus. Mit knapp 20 % relativem Anteil an der Vermietungsleistung wurden wie in den Vorjahren die meisten Büroflächen im Teilmarkt „Citykern“ vermietet, jedoch ist der Vorsprung vor den weiteren beliebten Lagen in diesem Jahr gering. Die “Stadtkrone Ost“ und die „Sonstigen Lagen“ teilen sich exakt gleichauf mit jeweils 17 % den zweiten Rang vor dem „Büroboulevard B1“ mit rund 16 % relativem Anteil. Hervorzuheben ist das gute Abschneiden der „Stadtkrone Ost“, was auf verschiedene Neubauprojekte dort zurückzuführen ist, die vom Markt sehr gut angenommen wurden.

Die Branchenauswertung wird 2019 von den „Gewerbe-, Handels- und Verkehrsunternehmen“ mit einem relativen Anteil von ca. 26 % angeführt. Es folgen die „Öffentliche Hand“ sowie „Sonstige Dienstleistungen“ nahezu gleichauf mit etwa jeweils 20 %. Die Angebotsreserve ist erwartungsgemäß weiter gesunken. Aufgrund des inzwischen erreichten äußerst niedrigen Leerstands fallen die Minderungsraten allerdings nicht mehr so stark aus, wie in den Vorjahren. Die aktuell noch verfügbaren rd. 63.000 m² Bürofläche entsprechen einer Leerstandsquote von nur noch 2,1 %. Etwa ein Drittel der Angebotsreserve verfügt dabei über ein Qualitätsniveau, das den nachgefragten Anforderungen nur sehr mäßig entspricht.

Die derzeitige Angebotsreserve in Neubauten oder Objekten gleichwertig guter Qualität umfasst nur in etwa ein Viertel der Netto-Flächenabsorption aus 2019. Von den im Jahr 2019 fertiggestellten Objekte (rd. 38.000 m²) sind 93 % vermietet. Das für 2020 erwartete Fertigstellungsvolumen (rd. 36.500 m²) ist zu 83 % ebenfalls nicht mehr verfügbar. „Die Lage am Büromarkt Dortmund ist hinsichtlich der aktuellen und mittelfristigen Flächenverfügbarkeit weiter kritisch. Flächensuchende Unternehmen müssen zunehmend auf Neubauprojekte zurückgreifen und entsprechende Zeitverzögerungen bis zum möglichen Einzug in Kauf nehmen. Glücklicherweise gibt es in Dortmund einige sehr interessante Projektentwicklungen in der Pipeline.“ erläutert Markus Büchte die aktuelle Situation.

Die realisierte Spitzenmiete (Mittelwert im obersten Preissegment) steigt weiter und lag 2019 in Dortmund bei 15,60 EUR/m². Diese Spitzenmiete wird in hochwertigen Neubauprojekten im zentralen Stadtkern aber auch in Bestandsobjekten erzielt. Für einzelne Topflächen werden auch Mieten deutlich oberhalb dieses Preisansatzes bezahlt. Aufgrund der anhaltenden Baupreissteigerungen und sehr niedrigen Leerstandsquote ist eine Trendumkehr bei den Mieten generell nicht zu erwarten. Die generell zukünftig erzielbaren Spitzenmieten schätzt CUBION aktuell auf 16,00 – 16,50 EUR/m².

Die gewichtete Durchschnittsmiete im Gesamtmarkt lag 2019 bei 11,13 EUR/m² und ist in Anbetracht der anderen Marktparameter folgerichtig gegenüber dem Vorjahr um weitere 10,6 % gestiegen. Rechnet man Abschlüsse in Neubauten heraus, so ergibt sich im Bestand eine Durchschnittsmiete von jetzt 9,85 EUR/m² (Vorjahr: 9,66 EUR/m²).

Für 2020 erwartet CUBION aufgrund der niedrigen Flächenverfügbarkeit einen sinkenden Flächenumsatz, wenn dieser nicht wieder durch vermehrte Abschlüsse in Projektentwicklungen aufgefangen wird. Eine echte Trendwende in Bezug auf sinkende oder zumindest stagnierende Angebotsreserven und steigende Mieten ist nicht in Sicht.

Es gab eine in den politischen Gremien eine Nachfrage zum Büromarktbericht. Eine interessante Randnotiz seitens der Wifö ist, dass die Nachfrage nach Büroflächen zwar unbegrenzt hoch ist, die Investoren aber nach wie vor nicht spekulativ bauen, sondern auf eine gewisse Vermietungsquote setzen. Die widerrum ist nicht so schnell erreicht, da sich die Nachfrager ungerne binden ohne den Zeitraum abschätzen zu können. Dies gilt wohl u. a. für das ICON an der B1 und einige Projekte am PhoenixSee (Wo mir das Südtor einfällt).

DSW Zentrale

Immer mehr Zeichen deuten darauf hin, dass die Dortmunder Stadtwerke ihre ohnehin nicht sehr attraktive Zentrale nicht sanieren wird. Stattdessen wird wohl ein Neubau in unmittelbarer Nähe auf dem Gelände des Rewe Frischelagers geplant, das im laufe des Jahres an die Westfalenhütte verlegt wird. Die Stadtwerke haben das Grundstück gekauft. Neben den Stadtwerken könnte eventuell auch die Zentrale der DOGEWO in den Neubau verlegt werden.

Kleiner Wermutstropfen: Durch diese neue Entwicklung wird sich der Baustart des geplanten Wohngebiets auf der Stadtwerkefläche entlang der Deggingstraße um einige Jahre verzögern. Der Bebauungsplan muss noch einmal komplett überarbeitet werden. Zudem gibt es Überlegungen, auf dem jetzigen Parkplatz der Zentrale eine neue Grundschule anzusiedeln.

https://www.ruhrnachrichten.de…waltung-plus-1495645.html

Büromarkt Dortmund zum Halbjahr schwach – Prognose schwierig

Die CUBION Immobilien AG, Partner der NAI apollo group, ermittelte für den Büromarkt im Wirtschaftsraum Dortmund (inklusive der Büromarktzone Airport in Holzwickede) einen Flächenumsatz von insgesamt 30.500 m² Bürofläche. In den ersten 6 Monaten des laufenden Jahres wurden 28.000 m² vermietet und weitere 2.500 m² durch Eigennutzer belegt. Der Halbjahresumsatz erreicht damit nur etwa 2/3 des Vorjahreswertes (Halbjahr 2019: 46.000 m²).

Corona ist nicht die Erklärung

Mit Corona-Effekten möchte Markus Büchte, Vorstand der CUBION Immobilien AG, den Umsatzrückgang jedoch nicht erklären: „Die Vermietungsleistung war mit 15.000 m² vor Corona im ersten Quartal und mit 13.000 m² während Corona im zweiten Quartal gleichmäßig unbefriedigend. Zudem ist mit nur 2.500 m² ein sehr geringer Eigennutzerumsatz zu verzeichnen. Eine Zurückhaltung von Eigennutzern mit der Pandemie in Verbindung zu bringen fällt schwer. Wir sind daher relativ sicher, dass der Dortmunder Büromarkt sich auch ohne die besonderen Umstände zum Halbjahr nicht besser präsentiert hätte.“

Große Mietverträge fehlen

CUBION registrierte bislang 52 relevante Mietverträge (Halbjahr 2019: 70 Stück), so dass auch die Anzahl der Abschlüsse hinter dem Vergleichswert des Vorjahres zurückblieb. Den größten Mietvertrag unterzeichnete Swisslog über etwa 4.550 m² Bürofläche im Neubauprojekt an der Ezzestraße 4. Die Deutsche Bahn sicherte sich für DB Schenker rund 3.500 m² an der Florianstraße 3. Ein Mietvertrag über gut 1.600 m² wurde von einem Klinikbetrieb im Ärztehaus an der Phoenixseestraße 13 abgeschlossen. Fast die Hälfte aller registrierten Mietverträge betraf Flächen jeweils unterhalb der 250 m²-Marke. Große Abschlüsse blieben bisher Mangelware.

Branchen und Lagen

Mit rund 36 % relativem Anteil an der Vermietungsleistung wurden die meisten Büroflächen außerhalb der typischen Büromarktzonen in „sonstigen Lagen“ vermietet. Der „Büroboulevard B1“ folgt mit etwa 14 % vor dem „Citykern“ mit knapp 13 % relativem Anteil.

In der Branchenauswertung liegen wie im Vorjahr die „Gewerbe-, Handels- und Verkehrsunternehmen“ vorne und repräsentieren mit rund 55 % einen enormen Anteil an der gesamten Vermietungsleistung. Es folgen mit etwa 18 % „unternehmensbezogene Dienstleistungen“ und mit rund 13 % die „sonstigen Dienstleistungen“.

Leerstandquote leicht gestiegen

Sechs Jahre in Folge ist die Leerstandquote kontinuierlich von 7 % im Jahr 2013 auf nur noch 2,1 % zum Jahresende 2019 immer weiter abgeschmolzen. Nun hat sich die Angebotsreserve erstmals stabilisiert. Seit Jahresfrist hat sich das kurzfristig verfügbare Flächenangebot um knapp 5.000 m² auf jetzt 68.000 m² wieder erhöht, was einer aktuellen Leerstandsquote von rd. 2,2 % entspricht. Das Flächenangebot bleibt damit aber weiterhin knapp bemessen.Für 2020 wird ein Fertigstellungsvolumen von etwa 36.000 qm erwartet. Von diesem stehen dem Vermietungsmarkt aktuell nur noch knapp 4.750 m² zur Verfügung.

Mieten von Corona unbeeindruckt

„Die aufgerufenen und bezahlten Mieten in Dortmund blieben zum Halbjahr stabil. Es sind überhaupt keine „Corona-Effekte“ in Bezug auf das Dortmunder Büromietniveau feststellbar. Dies war in Anbetracht des immer noch sehr geringen Flächenangebotes auch nicht anders zu erwarten. Im Gegenteil haben sich die Mieten im Durchschnitt sogar noch weiter erhöht.“ erläutert Markus Büchte die derzeitigen Erkenntnisse bei CUBION. Die gewichtete Durchschnittsmiete im Flächenbestand (ohne Abschlüsse in Neubauten) stieg von 9,85 EUR/m² im Jahr 2019 auf jetzt 10,57 EUR/m² zum Halbjahr 2020. Berücksichtigt man auch die Abschlüsse in Neubauten, so ergibt sich insgesamt eine Durchschnittsmiete von aktuell 11,18 EUR/m² (2019: 11,13 EUR/m²). Die in diesem Jahr bisher realisierte Spitzenmiete liegt bei rd. 14,50 EUR/m² während CUBION die erzielbare Spitzenmiete unverändert um 16,50 EUR/m² taxiert.

Prognose schwierig

Inwieweit die Corona-Pandemie nachgelagert Einfluss auf den Markt für Büroflächen in Dortmund nehmen wird, bleibt abzuwarten. Wenngleich noch nicht zu erkennen, so ist kaum vorstellbar, dass die massiven wirtschaftlichen Einschnitte am Büromarkt vorübergehen. Nach heutigen Erkenntnissen erwartet CUBION durchaus eine Zunahme des verfügbaren Flächenangebotes durch Flächenfreisetzung von Unternehmen in pandemiebedingter wirtschaftlicher Schieflage. Dies kann dem Dortmunder Markt in Anbetracht derzeit unzureichender Angebotsreserve jedoch eher guttun. Eine Prognose in Bezug auf den erwarteten Gesamtflächenumsatz 2020 ist schwierig. Einerseits ist die weitere Entwicklung der Pandemie völlig unklar. Zudem befinden sich größere konkrete Abschlüsse in der Anbahnung, bei denen nicht abschließend gesichert ist, ob sie in diesem oder erst im nächsten Jahr zum Tragen kommen.

Pressemitteilung: CUBION

09.10.2020 Covid-19 wirkt sich weiterhin auf den Dortmunder Büromarkt aus

Mit einem Flächenumsatz von 43.000 m² in den ersten drei Quartalen hat der Dortmunder Büromarkt das Vorjahresergebnis um rund 27 % verfehlt, und auch der zehnjährige Schnitt wurde um rund ein Viertel unterboten. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

„Dieses auf den ersten Blick sehr schwache Ergebnis relativiert sich aber im bundesweiten Vergleich, da Dortmund zu den Standorten mit dem geringsten Rückgang gehört. Die Verunsicherung der Unternehmen aufgrund der Auswirkungen der Corona-Pandemie war aber auch im dritten Quartal noch deutlich spürbar, sodass weiterhin einige Anmietungen verschoben oder vorläufig aufgegeben wurden. Auch dies lässt sich aber in allen Städten beobachten. Mit rund 14.000 m² vermieteten Büroflächen zwischen Juli und September bewegte sich der Umsatz aber schon wieder in Richtung langfristiger Durchschnitt. Hinzu kommt, dass im laufenden Jahr bislang noch kein größerer Abschluss über 5.000 m² erfasst werden konnte, sodass eine Anmietung von Swisslog über 4.600 m² der bis dato größte Vertrag ist“, sagt Amedeo Augenbroe, Essener Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH.

Aufgrund der genannten Anmietung von Swisslog sowie eines weiteren Vertragsabschlusses von DB Schenker über 3.500 m² hat sich die Branche Transport und Verkehr im Branchen-Ranking an die Spitze gesetzt und steuert rund 28 % zum Gesamtumsatz bei. Auf Platz zwei positioniert sich die in Dortmund traditionell starke Sammelkategorie der sonstigen Dienstleistungen, die mit knapp 21 % ihren langjährigen Schnitt leicht übertrifft. Vervollständigt wird das Führungstrio von den Beratungsgesellschaften, die auf knapp 18 % kommen. Hierzu beigetragen hat u. a. der Vertragsabschluss einer Rechtsanwaltskanzlei über 2.900 m² im Teilmarkt Phoenix See, der die drittgrößte Vermietung im bisherigen Jahresverlauf darstellt.

Leerstand nimmt leicht zu, Flächen im Bau deutlich gestiegen

Die verhaltene Nachfrage wirkt sich auch auf die Angebotsentwicklung aus, sodass die Leerstände seit Mitte des Jahres um rund 10 % auf 88.000 m² zugenommen haben. Absolut betrachtet haben sie sich dadurch aber nur um 8.000 m² erhöht. Bemerkenswert ist aber vor allem, dass lediglich 15.000 m² des Leerstands über eine von den Nutzern präferierte moderne Ausstattungsqualität verfügen. Der Anteil von 17 % am Gesamtleerstand stellt im bundesweiten Vergleich einen der mit Abstand niedrigsten Werte dar. Trotz des leichten Anstiegs liegt die Leerstandsquote weiterhin bei nur 2,9 % und damit deutlich unterhalb der üblichen Fluktuationsreserve.

Trotz der gestiegenen Leerstände hat sich das Gesamtangebot an verfügbaren Flächen nur marginal verändert. Verantwortlich dafür ist, dass sich die zweite Angebotskomponente, die Flächen im Bau, deutlich verringert hat. Alleine in den letzten drei Monaten sind sie um 30 % auf nur noch 35.000 m² gesunken. Nicht ganz so stark, aber trotzdem spürbar fiel der Rückgang bei den Bauflächen aus, die dem Vermietungsmarkt noch zur Verfügung stehen. Sie nahmen um 20 % auf aktuell 12.000 m² ab. Das bedeutet, dass nur gut ein Drittel der Neubauflächen noch angemietet werden kann. Der Rest ist bereits vorvermietet oder wird von Eigennutzern errichtet. Aufgrund der sehr begrenzten Neubauaktivitäten wird dem Dortmunder Büromarkt auch von dieser Seite nur in sehr begrenztem Umfang ein zusätzliches Angebot zugeführt werden.

Wie auch in den meisten übrigen deutschen Bürostandorten hat die Corona-Pandemie aktuell zwar Auswirkungen auf die Nachfrage, nicht aber auf die Mietpreisniveaus. Verantwortlich hierfür ist das weiterhin sehr geringe Angebot. Demzufolge liegt die Spitzenmiete unverändert bei 15,60 €/m², und auch die Durchschnittsmiete bewegt sich mit 11,70 €/m² auf einem vergleichbaren Niveau wie in den Vorquartalen.

Perspektiven

„Die Unsicherheiten im Zusammenhang mit der noch laufenden Corona-Pandemie werden die Unternehmen auch noch im Schlussquartal beschäftigen. Vor diesem Hintergrund ist auch für das Gesamtjahr ein schwächerer Flächenumsatz zu erwarten. Im Zuge dessen dürften die Leerstände weiter leicht, aber nicht besorgniserregend zunehmen. Bei den Mietpreisen stellt eine Stabilisierung auf dem erreichten Niveau das wahrscheinlichste Szenario dar“, fasst Amedeo Augenbroe die weiteren Aussichten zusammen.

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Quelle: http://www.deal-magazin.com/ne…Dortmunder-Bueromarkt-aus

Büromarkt läuft aktuell nicht so wirklich. Einige Anmietungen wurden verschoben oder vorläufig aufgegeben.

At a Glance | Dortmund | Q4 2020

PANDEMIEBEDINGTER UMSATZRÜCKGANG

Auch auf dem Dortmunder Büromarkt sind die Auswirkungen der Covid-19-Pandemie und den damit verbundenen Unsicherheiten deutlich zu spüren. Mit einem Flächenumsatz von 71.000 m² wurde das Vorjahresergebnis um knapp 24 % verfehlt und liegt damit auch rund 19 % unter dem langjährigen Durchschnitt. Im bundesweiten Vergleich bewegen sich die Verluste damit aber auf einem vergleichsweise moderaten Niveau und fallen rund 10 Prozentpunkte geringer aus als im deutschlandweiten Durchschnitt. Hauptursache für das geringere Ergebnis ist die Corona-Krise und die damit einhergehenden Unsicherheiten auf Nutzerseite. Da die Unternehmen aufgrund des zweiten Lockdowns und der unverändert hohen Infektionszahlen die weitere Entwicklung nur schwer abschätzen konnten, wurden vereinzelt geplante Anmietungen oder Expansionen in das neue Jahr verschoben oder „on hold“ gesetzt.

BREITES BRANCHENSPEKTRUM AUF DEM BÜROMARKT

Bei den am Flächenumsatz beteiligten Branchen hat sich im vierten Quartal noch einiges getan, sodass für das Gesamtjahr ein breites Branchenspektrum und eine relativ homogene Verteilung des Umsatzes verzeichnet werden konnte. Gleich fünf Gruppen kommen jeweils auf einen Anteil von über 10 %. Dies zeigt, dass der Dortmunder Büromarkt auch in Krisenzeiten auf eine breite Nachfrage bauen kann. Drei der sechs größten Anmietungen des Jahres wurden im letzten Quartal abgeschlossen und machen mit 17.500 m² knapp ein Viertel des Ergebnisses aus. Der wohl bedeutendste Abschluss des vierten Quartals und damit auch des Jahres war eine Anmietung direkt im Citykern über 7.200 m² von der Hochschule für Polizei und öffentliche Verwaltung. Ebenfalls erwähnenswert ist der zweitgrößte und auch im letzten Quartal getätigte Abschluss von Vanderlande Industries, welche 6.600 m² in einer der Nebenlagen angemietet haben.

LEERSTAND IMMER NOCH UNTER DER FLUKTUATIONSRESERVE

Der Leerstand auf dem Dortmunder Büromarkt ist im Vergleich zum Vorjahr aufgrund des niedrigen Ausgangsniveaus um rund 43 % angestiegen. Damit standen Ende 2020 etwa 106.000 m² Bürofläche leer. Zu berücksichtigen ist aber, dass sich der Leerstand von modernen Leerständen absolut gesehen kaum verändert hat und somit die von Nutzern am stärksten nachgefragte Flächenqualität weiterhin mit nur 15.000 m² sehr knapp ist. Insgesamt betrachtet ist die Leerstandsquote zwar höher als zum Ende des Vorjahres, aber mit 3,5 % im bundesweiten Vergleich immer noch recht niedrig und auch weiterhin unterhalb der üblichen Fluktuationsreserve.

ANSTIEG DER VERFÜGBAREN FLÄCHEN INSGESAMT

Das Gesamtangebot an verfügbaren Flächen steigt im Jahresvergleich deutlich um knapp die Hälfte auf aktuell 129.000 m² an. Verantwortlich hierfür sind einerseits die höheren Leerstände, andererseits ein Anstieg der noch für den Vermietungsmarkt verfügbaren Flächen im Bau. Während das Gesamtvolumen der Neubauflächen im Jahresvergleich um knapp 16 % abgenommen hat, haben sich die hiervon verfügbaren Flächen auf 23.000 m² mehr als verdoppelt. Unter Marktgesichtspunkten ist diese Ausweitung des Angebots mit moderner Ausstattungsqualität zu begrüßen.

AUFWÄRTSENTWICKLUNG BEI DEN MIETEN

Trotz der leichten Zunahme bleibt das Angebot an modernen Flächen weiterhin vergleichsweise begrenzt. Vor diesem Hintergrund ist es keine Überraschung, dass die Spitzenmiete weiter um knapp 3 % zugelegt hat, sodass sie aktuell bei 16,00 €/m² notiert. Ähnlich stellt sich die Situation bei den Durchschnittsmieten dar. Im Jahresvergleich sind sie um 3,5 % gestiegen und erreichen mittlerweile ein Niveau von rund 12,00 €/m².

Quelle: https://www.realestate.bnppari…arkt/dortmund-at-a-glance

BNP Paribas Reals Estate: Büromarkt Q1 2021

Mit den Eigennutzern Continentale, Materna, Amprion und KVWL sowie dem bereits wohl perfekt gemachten Abschluss der Adesso + dem nicht unwahrscheinlichen Abschluss von Zalando, erwarte ich in diesem Jahr den höchsten Büroflächenumsatz in der Geschichte Dortmunds. Insbesondere vor diesem Hintergrund sind die 34.000 Quadratmeter Flächenumsatz des ersten Quartals beeindruckend, denn: Die 34.000 Quadratmeter sind exklusive (!) den oben erwähnten Eigennutzern und Abschlüssen - vielleicht fällt in diesem Jahr ja sogar die 200.000 Quadratmeter Marke. Zukunftsmusik. Hier jetzt erst einmal der Büromarktbericht Q1 2021 der BNP Paribas Real Estate:

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At a Glance | Dortmund | Q1 2021
STARKER JAHRESAUFTAKT

Der Dortmunder Büromarkt startet mit einem Flächenumsatz von 34.000 m² in das Jahr und liefert damit das beste Ergebnis der letzten zehn Jahre. Damit liegt der Flächenumsatz gut 60 % über dem langjährigen Durchschnitt. Im bundesweiten Vergleich, wo etwa -9 % im zehnjährigen Durchschnitt notiert werden, steht Dortmund mit diesem Ergebnis sehr gut da. Der Büromarkt in der Ruhrstadt erholt sich demnach spürbar von dem pandemiebedingt deutlich unterdurchschnittlichen Jahr 2020. Einen großen Anteil an dieser Entwicklung haben große Vertragsabschlüsse, von denen es alleine in Q1 bereits vier mit einer Mindestgröße von 2.500 m² gab. Einen großen Anteil an dieser Entwicklung haben insbesondere vier große Vertragsabschlüsse, welche mit über 16.000 m² zu Buche schlagen.

IUK-TECHNOLOGIEUNTERNEHMEN ERNEUT STARK

In der Branchenverteilung stehen die traditionell stark vertretenen IuK-Technologieunternehmen mit knapp einem Viertel des Flächenumsatzes an der Spitze. Mitverantwortlich dafür ist der bisherige Top-Deal von Bechtle mit 5.800 m². An zweiter Stelle, mit ebenfalls rund 22 %, stehen die sonstigen Dienstleistungen. Zusammen mit den Verwaltungen von Industrieunternehmen und der öffentlichen Verwaltung kommen insgesamt vier Branchen auf einen Anteil von über 10 %. Die öffentliche Verwaltung kann auch den zweitgrößten Abschluss in Q1 verzeichnen: Diesen schloss das Jobcenter über eine Fläche von 4.000 m² ab. Anteilig nah beieinander liegen das Gesundheitswesen mit etwas unter 10 % und die Handelsbranche mit etwa 9 %. Demnach ist klar zu erkennen, welche Branchen das Marktgeschehen am stärksten beeinflussen. Darüber hinaus zeichnet sich der Dortmunder Büromarkt auch in Pandemie-Zeiten durch eine breite Nachfrage aus.

LEERSTAND SINKT MARGINAL

Der Leerstand ist im ersten Quartal marginal um knapp 3 % auf 103.000 m² gesunken, bewegt sich bei unsanierten und modernen Flächen jedoch auf unverändertem Niveau. Besonders die gefragten modernen Flächen, die sich auf nur 15.000 m² belaufen, bleiben auch weiterhin knapp. Die Leerstandsquote hat ebenfalls leicht nachgegeben und ist um 10 Basispunkte auf 3,4 % gesunken. Der Leerstand liegt damit nach wie vor auf einem sehr niedrigen Level und bewegt sich unterhalb der üblichen Fluktuationsreserve.

BAUVOLUMEN STABIL

Das Bauvolumen hat sich im Verlauf des ersten Quartals kaum verändert. Seit dem Jahreswechsel sind die Flächen im Bau nur leicht um knapp 3 % auf 37.000 m² gesunken. Die dem Vermietungsmarkt hiervon noch zur Verfügung stehenden Flächen liegen unverändert bei 23.000 m², was einem Anteil von 62 % entspricht. Der Markt ist demzufolge weiter durch ein insgesamt sehr überschaubares Angebot an modernen und von den Nutzern bevorzugten Flächen geprägt. Vor dem Hintergrund, dass aktuell nur rund 2.000 m² neu projektiert wurden, wird sich an dieser Situation mittelfristig auch wenig ändern.

HÖCHSTMIETE BLEIBT UNVERÄNDERT

Trotz der angespannten Angebotslage bleibt die Höchstmiete unverändert zum Vorquartal und liegt damit weiterhin bei 16,00 €/m². Die Durchschnittsmiete liegt bei aktuell 11,50 €/m², was einem leichten Rückgang um rund 4 % entspricht. Diese Veränderung liegt im Rahmen normaler Mietpreisschwankungen, die aus dem jeweils aktuell verfügbaren Angebot resultieren. Insgesamt zeigen sich die Mietpreisniveaus am Dortmunder Büromarkt weiterhin stabil.

PERSPEKTIVEN

Der starke Jahresstart deutet darauf hin, dass sich der Dortmunder Büromarkt von den Folgen der Corona-Pandemie weiter zügig erholt und nach der pandemiebedingten Schwächung im Vorjahr ein besseres Jahresergebnis erzielt werden kann. Aufgrund der guten Flächenumsätze im ersten Quartal, in Verbindung mit einem weiterhin begrenzten Angebot, sind im Jahresverlauf leicht anziehende Mietpreise nicht auszuschli

At a Glance | Dortmund | 1. Halbjahr 2021

Der BNP-Paribas-Büromarktbericht für das erste Halbjahr wurde veröffentlicht, und der Büromarkt präsentiert sich so stark wie wohl noch nie zuvor: Flächenumsatz von 74.000 Quadratmetern (noch immer exklusive Continentale, Adesso und Materna), höchste Spitzenmiete im Ruhrgebiet (16,50 Euro), Durchschnittsmiete fast wieder bei 12,00 Euro. Der komplette Bericht findet sich hier.

In dem Zusammenhang eine Anmerkung, die Büroflächen im SeeYou am Phoenixsee werden für 17,50€/qm vermarktet.

At a Glance | Dortmund | 3. Quartal 2021

Dortmunder Büromarkt auf Rekordkurs

Mit einem Flächenumsatz von 96.000 m² in den ersten drei Quartalen wurde das Vorjahresergebnis um rund 123 % überboten, was im bundesweiten Vergleich dem mit Abstand stärksten Anstieg des Flächenumsatzes entspricht. Auch der 10-jährige Durchschnitt wurde mit 55 % deutlich übertroffen. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

„Nachdem zur Jahreshälfte bereits ein Rekordergebnis für das erste Halbjahr erzielt wurde, konnte der Dortmunder Büromarkt seine positive Entwicklung im dritten Quartal weiter fortsetzen. Damit bewegt sich der Dortmunder Büromarkt trotz des nach wie vor schwierigen Umfelds auf dem Niveau des Rekordjahres 2016. Verantwortlich für die Fortsetzung der Erfolgsstory im dritten Quartal ist nicht zuletzt die Anmietung von 11.300 m² des IT-Dienstleister Adesso in einer der Dortmunder Nebenlagen. Allein dieser Deal bescherte dem Dortmunder Büromarkt über die Hälfte des Flächenumsatzes im dritten Quartal. Insgesamt konnten damit im laufenden Jahr bereits vier Großabschlüsse zwischen knapp 4.000 und fast 16.000 m² registriert werden, was nicht nur für Dortmund, sondern für B-Städte allgemein eine Ausnahme darstellt“, sagt Amedeo Augenbroe, Essener Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH.

Anders als zum Halbjahr steht bei der Verteilung des Flächenumsatzes nicht mehr nur eine Branchengruppe ganz oben. Durch den bereits erwähnten Deal von Adesso steigerten Unternehmen aus dem Bereich der IuK-Technologien ihren Anteil am Flächenumsatz des laufenden Jahres um neun Prozentpunkte auf nun knapp 26 %. Damit schließen die traditionell stark vertretenen IuK-Technologien zu den zum Halbjahr noch einsam führenden Verwaltungen von Industrieunternehmen auf, die ihre Spitzenposition mit 27 % Umsatzanteil aber noch knapp verteidigen können.

Leerstand sinkt marginal, nur wenige Flächen im Bau

Der Leerstand im Dortmunder Marktgebiet liegt zum Ende des dritten Quartals bei nur 97.000 m². Damit ist der Leerstand am Dortmunder Büromarkt jetzt drei Quartale in Folge gesunken und liegt damit gut 8 % niedriger als Ende letzten Jahres. Vor allem in den von den Mietern besonders präferierten Leerständen mit moderner Ausstattungsqualität herrscht Flaute in Dortmund. Dieses Volumen hat im dritten Quartal weiter um 7 % abgenommen und beläuft sich nur noch auf 13.000 m². Nur gut 13 % des Gesamtleerstands verfügt damit über eine moderne Qualität. Die insgesamt angespannte Nachfragesituation kommt auch in der Leerstandsquote zum Ausdruck, die weiter gesunken ist und aktuell nur noch bei 3,2 % notiert.

Nicht nur die Leerstände, sondern auch das zweite Angebotssegment, die Flächen im Bau, sind rückläufig, wofür vor allem einige Baufertigstellungen verantwortlich sind. Im Vorjahresvergleich hat sich das Volumen um über 50 % auf jetzt nur noch 17.000 m² verringert. Bemerkenswert ist, dass dem Vermietungsmarkt hiervon nur noch 4.000 m², also weniger als ein Viertel, zur Verfügung stehen. Gerade moderne Büroflächen sind also echte Mangelware, was auch die Projektentwickler erkannt und dementsprechend ihre Projektplanungen um gut 20 % hochgefahren haben.

Mit 12,00 €/m² Durchschnittsmiete und 16,50 €/m² Spitzenmiete haben sich die Mieten zum Vorquartal nicht verändert. Jedoch zeigt der Vorjahresvergleich ein Plus von knapp 3 % bei den Durchschnitts- und fast 6 % bei den Höchstmieten. Somit konnten die Büromieten in Dortmund auch während der anhaltenden Pandemie eine deutliche Steigerung verbuchen. Auch dies ist als Indiz für die starke Nachfrage bei gleichzeitig sehr begrenztem Angebot zu werten.

Perspektiven

„Anders als die meisten anderen Standorte hat der Dortmunder Büromarkt den Auswirkungen der Corona-Pandemie getrotzt und trotz des schwierigen gesamtwirtschaftlichen Umfelds Umsatzsteigerungen verzeichnet. Im bundesweiten Vergleich gehört Dortmund damit zu den wenigen Städten, denen dies gelungen ist. Ergebnis dieser positiven Entwicklung sind gestiegene Mietpreisniveaus, die zukünftig eine wirtschaftlich tragfähige Entwicklung neuer Büroflächen erleichtern könnten, was aus Marktsicht zu begrüßen wäre. Da sich auch für das Schlussquartal eine lebhafte Nachfrage abzeichnet, ist nicht auszuschließen, dass der Dortmunder Büromarkt das Jahr 2021 mit einem neuen Umsatzrekord abschließen könnte“, so Amedeo Augenbroe.

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Und weiterhin frage ich mich, woran es beim ICON hängt? Sind die aufgerufenen Mieten zu hoch?