Immobilienmarkt & Wirtschaft

Die RP vom 20.02 berichtete über das Fehlen der Wohnungen, von derer 2009 nur 650 gebaut und 2010 1000 genehmigt wurden. Dementsprechend mahnt der Ring Deutscher Makler, dass die Mieten drastisch steigen würden und Düsseldorf dringend mehr Wohnungsbau benötige.

Die Anzahl der Hotelbetten ist seit 2000 von 15.000 auf 23.000 gestiegen. Der Bedarf ist jedoch ebenfalls gestiegen, unter anderen durch das Wachstum der Anzahl der Übernachtungen eines Hotelgasts von durchschnittlich 2,42 im Jahr 2000 auf 3,22 im Jahr 2009 - 33% Steigerung gegenüber 6% im Bundesdurchschnitt. 40% der Hotelgäste sind Ausländer - ähnlich hoher Anteil wird nur in Frankfurt und München registriert. 2012 und 2016 werden starke Messejahre erwartet. Die Brancheninsider loben, dass Düsseldorf keine Bettensteuer eingeführt hat - anders als Köln - was den Düsseldorfer Hotels einen Wettbewerbsvorteil verschaffte.

Ohne vergleichsweise günstige Grundstücke wird es in Düsseldorf so gut wie keine neuen Wohnungsbauprojekte in den unteren und mittleren Preislagen geben.

Im Bereich der Baustandards kann ich mir kaum Einsparungen vorstellen; auch die Baukosten im Allgemeinen dürften kaum sinken, vorallem beim Stahl. Hinzu kommt die heute recht umfangreiche Wertschöpfungskette bei Projektentwicklungen und die Renditeerwartungen der Erwerber bei Mietwohnungen. Vorallem institutionelle Anleger kaufen derzeit nicht nur in Düsseldorf Wohnungsbauobjekte wegen einer vergleichsweise hohen, aber im vergleich zum Büromarkt sicheren Rendite.

Auch Liegenschaften der bundeseigenen Konzerne wie Bahn AG, Telekom und Post stehen schon mit recht hohen Bewertungen in den Büchern, werden also nicht günstig auf den Markt kommen; hiermit erwirtschaften die jeweiligen Tochterunternehmen ihren Cash-Flow und die Rendite für ihre jeweilige Konzernmutter sowie für den Eigner. Natürlich werden auch private Liegenschaften ebenfalls möglichst gewinnbringend angeboten; da machen übrigens auch die Kirchen keine Ausnahme (trotz der Steuervergünstigungen).

Eine durch einen Bebauungsplan gesichterte höhere Verdichtung der Bebauung (Hochhaus, etc.) führt nicht automatisch zu günstigerem Wohnraum, sondern erhöht eher den Grundstückswert.
Der Grundstückswert wird ja in der Regel über die zu erzielenden m² Wohnfläche bzw. Nutzfläche ermittelt; hinzu kommen natürlich noch Standortfaktoren und dergleichen.

Eigentlich kann nur die sog. öffentliche Hand Grundstücke für preiswerten Wohnungsbau zur Verfügung stellen; die Stadt könnte z.B. eigene Liegenschaften zur Förderung des Wohnungsbaus zweckgebunden anbieten.

Es gibt innerhalb der bebauten Stadtfläche Düsseldorfs ausreichende, für Wohnungsbau -geeignete Flächen - daran kann es definitiv nicht liegen.

Mietwohnungen

Die RP berichtete, dass Investoren dringend Wohnungen in besten Lagen der Stadt suchen. (In einem Kasten neben dem Artikel werden Oberkassel, Wittlaer, Kaiserswerth und Düsseltal als sehr gute Lagen definiert.) Die Preise - besonders nach der Sanierung - können in nur einem Jahr um 10% zulegen. Als Stadtteile, die in der nahen Zukunft verstärktes Interesse der Investoren wecken werden, wurden Oberbilk, Bilk, Derendorf und Flingern aufgelistet. (Fußnote am Rande: Der aus Süddeutschland importierte neue Chef meiner Firma ist in eine Geschosswohnung nach Derendorf gezogen.) In Oberkassel erreichen Preise der Mietwohnungen mehr als 20 Jahresnettokaltmieten, was sonst nur aus München bekannt ist.

Engel & Völkers stellen im Marktbericht 2011 fest, dass nach Jahren der Zurückhaltung verstärkt deutsche Investoren an Rhein und Ruhr aktiv sind.

Verständlich, dass die Investoren ein verstärktes Augenmerk auf Stadtteile wie Oberbilk, und Derendorf haben; in Oberkassel z.B. dürfte aufgrund der schon hohen Immobilienpreise eine weitere, deutliche Wertsteigerung etwas schwieriger werden.

Die Karawane zieht eben ständig weiter.

Zum letzten Thema gab es noch am 21. Februar einen WAZ-Artikel, der anscheinend damals übersehen wurde. Wie zuvor in Pempelfort und Unterbilk kann man derzeit in der Friedrichstadt einen Wandel durch Sanierungen und zuziehende gut verdienende Menschen beobachten - Gentrifizierung. Im Bezirk 3 (Unterbilk, Flehe, Oberbilk) wurden 2009 16.000 Zuzüge registriert, darunter in Friedrichstadt 3540 Zuzügler, davon 1182 Menschen aus den anderen Stadtteilen und 2358 aus den anderen Orten. In vielen Häusern ist die Mietbindung beendet - die durchschnittliche Kaltmiete in Friedrichstadt beträgt 7,93 Euro.

Besonders viele Zuzüge soll es außerdem in Derendorf nördlich der Münsterstraße, in Oberbilk, in Flingern-Süd und rund um den Hermannplatz geben.

Die WAZ-Gruppe glänzt wie gewohnt mit Kenntnisfreiheit. Derendorf liegt praktisch vollständig nördlich der Münsterstraße (mit der Jülicher Straße beginnt schon Pempelfort). Und der Hermannplatz liegt natürlich in Flingern-Nord, nicht -Süd. Gentrifizierung ist dort Old News. Derendorf entwickelt sich auch nicht erst seit gestern. Dass junge Leute gern zentral wohnen, ist eine wahrlich elektrisierende Erkenntnis.

Gähn.

^ Ich habe die WAZ-Meldung so verstanden, dass die Gegend des Hermannplatzes und Flingern-Süd zu den sich schnell entwickelnden Stadtteilen gehören. Den Artikel habe ich zitiert, weil dort viel über die Friedrichstadt geschrieben wurde, welchen Stadtteil der zuvor zitierte RP-Artikel gar nicht erwähnte. (Hier im Forum gibt es aktuell weit mehr Berichte über spektakuläre Wohnprojekte in Derendorf als in Friedrichstadt? Dann müsste es sich wohl der Nachfrage wegen ändern...) Die WAZ-Redakteure waren offensichtlich verwirrt, wie die Zuzüge dorthin nun aufzuteilen sind, aber das grottenschlechte Niveau dieses Blattes ist hier nicht das Thema.

Am Rande tangiert Düsseldorf der Bericht des Abendblatts (dort sind zahlreiche Tabellen verlinkt), nach dem der Markt für Luxuseigentumswohnungen über 750.000 Euro in den Jahren 2006 bis 2010 in Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart, Berlin, Hamburg und München - nach der Anzahl der verzeichneten Transaktionen - um 80% gewachsen ist, obwohl der für Luxus-Einfamilienhäuser und -Zweifamilienhäuser konstant geblieben ist. Der Geldwert der verkauften Wohnungen verdoppelte sich in dieser Zeitperiode von 154 auf 315 Millionen Euro pro Halbjahr (verglichen wird mit dem ersten Halbjahr 2010). Den größten Anteil am Luxusmarkt haben München und Hamburg.

Dass von der Friedrichstadt weniger berichtet wird, hat nmE zwei Gründe: Zum Einen werden weite Teile der Friedrichstadt vom Volksmund zu "Bilk" oder "Innenstadt" gezählt. Die Bilker(sic!)/Düsseldorf Arkaden etwa liegen in der Friedrichstadt, nicht in Bilk. Hier im DAF sind wir auch nicht sehr begriffsscharf...

Zum Anderen gibt es in der Tat wenige berichtenswerte Bauprojekte. Das erklärt sich im Vergleich zu Derendorf (und auch Hafen, Flingern und Oberbilk) dadurch, dass die F. keine großen Entwicklungsgebiete aus Deindustrialisierung und Demilitarisierung hat. Die Veränderungen der Friedrichstadt erfolgen im Bestand und sind im Einzelnen weniger tiefgreifend – die Masse macht's.

(Zitate aus dem Vodafone-Thread)

Zitat von Bau-Lcfr

Angesichts der Leerstände im benachbarten Seestern wundert mich der Bau weiterer Mietbüros dort.

Das wundert Einige. Es wird dabei aber übersehen, dass weite Teile des Leerstands den aktuellen (ständig steigenden) Standards für Büroarbeitsplätze nicht gerecht werden. Die Standards sind – etwa bei zu geringer Deckenhöhe – auch mit Sanierungen nicht unbedingt erreichbar. Für diese alten Bestandsflächen bleibt zum Teil nur der Abriss.

Kurz: Die Schreckensmeldungen zum Leerstand muss man mit großer Vorsicht genießen. Das, was leer steht, ist nicht immer das, was gebraucht wird.

Zitat von Bau-Lcfr

Zuvor gab es eine sehr lange Wanderung am Rheinufer, die unter der Sonne angenehm war, aber spürbar machte, wie weit von der City dieses Gelände entfernt ist.

Was die Distanz zur Innenstadt betrifft: Nun, Heerdt liegt immerhin noch in Düsseldorf. Viele Projekte werden mangels zentraler Alternativen schon in die Kreise NE und ME verdrängt (Qiagen sitzt in Hilden, die neue "JVA Düsseldorf" in Ratingen (sic!), Epson in Meerbusch). Der Großraum Düsseldorf entwickelt sich nicht erst seit gestern in die Fläche. Sicher ist es städtebaulich reizvoll den Investitionsdruck teilweise in die Nachverdichtung oder in die Höhe zu leiten. Nur sind dem gewisse Grenzen gesetzt. Die Grundstücke sind nicht zu jedem Zweck sachgerecht und hochwertige städtische Bereiche brauchen eben auch Freiräume.

^ Später fand ich diese Erklärung, im Prinzenpark würde man für den festen Flächen-Abnehmer (AXA-Versicherung) bauen. Gerade durchgeführte Recherche fand keine Bestätigung dieser Nachricht im Internet.

Die Verwunderung beruht zum Teil am Vergleich, im besser erschlossenen Quartier Central (S-Bahn statt langsamerer Stadtbahn, Flughafennähe) wurden mehrere zuerst für den Bürobau bestimmte Grundstücke dem Wohnungsbau zugeschlagen. Das Dreischeibenhaus an der Franklinbrücke zeigt, dass ein Büroobjekt dort nicht unmöglich ist. Solange es solche Alternativen gibt (die nicht einmal genutzt werden), gibt es keinen unvermeidbaren Druck des Wachsens in die Fläche. Diesem würde ich übrigens die Ansiedlungen in Ratingen nur bedingt zuschlagen - der Flughafen ist dort näher als in Seestern. Ich kenne ein Unternehmen, das die Flughafennähe als mit Abstand wichtigstes Kriterium bei der Ansiedlung sah - in Betracht wurden nur Büros im Norden Düsseldorfs und in Ratingen gezogen.

Diese Wunschliste der Immobilienbesitzer für Seestern peilt vor allem Aufenthaltsqualität an - Shopping-Angebote, Gastronomie, Auflösung eines Parkplatzes, Straßenrückbau, Begrünung, Bänke. Ich werde des Eindrucks nicht los, dass man dabei an das Wohnen zwischen den Büros denkt. Eine gefundene Meldung der IZ aus dem Jahr 2010 (Volltext leider kostenpflichtig) droht mit Büroleerständen über 50%, da sind bestimmt auch moderne Flächen dabei. Flächen, die für Büros zuwenig lichter Höhe aufweisen, kann man in Wohnungen umbauen, ohne gleich das ganze Gebäude abzureissen.

Eine JVA wird meistens möglichst dezentral untergebracht. Man hätte sie noch peripherer bauen können - nicht in Ratingen, sondern im Ruhrgebiet, wo freie ehemalige Industrieflächen in Fülle vorhanden sind.

Ergänzung: Die Möglichkeiten der Nachverdichtung sollte man nicht unterschätzen. In Brüssel reichen 161,4 Qkm Stadtfläche für 1.067.557 Einwohner, zahlreiche Konzernzentralen, Hauptstädte von Belgien, der EU und NATO. Über die Lebensqualität der dicht bebauten Stadt kann man sich nicht beschweren.

Nun, Zentralität ist – wie man sieht – bei weitem nicht das einzige Kriterium bei Ansiedlungen. Oft haben Autobahn- und/oder Flughafennähe Vorrang, je nach Geschäft. [...] edit.

Wie an anderer Stelle bereits erwähnt: Am Ende müssen Betriebe selbst entscheiden, wo ihre Bedürfnisse am besten befriedigt werden. Ein guter Wirtschaftsstandort zeichnet sich durch Reichtum an Optionen aus. Der Druck geht daher in Dichte und Fläche.

Beim Quartier Central sprichst Du in der Tat einen gewissen Paradigmenwechsel im Düsseldorfer Immobilienwesen an. Wohnraum ist heute so kostbar und Wohnungsleerstand – bei Qualität – so unwahrscheinlich, dass Büros keinen eindeutigen Vorrang mehr haben. Vor zehn Jahren waren die Preisspannen noch so groß, dass niemand ernsthaft an Wohnungen dachte, wo Büros möglich waren. Es gibt eine neue Sicht auf Urbanität bei stark steigenden Preisen. Anderswo werden Stadtteile gentrifiziert; in Düsseldorf ist es die ganze Stadt. Erste Büroprojekte im QC sind allerdings auch beschlossen. Publicis/Hochtief baut auch.

https://www.thomas-daily.de/news/morningne…Ra_yNl-hkXe8m_s
http://www.duesseldorf-wirtschaft.de/2011/01/public…artier-central/

Flächen, die für Büros zuwenig lichter Höhe aufweisen, kann man in Wohnungen umbauen, ohne gleich das ganze Gebäude abzureissen.

Hängt ganz vom Einzelfall ab. Lage, Schnitt, Ausstattung. Im ultrateueren Oberkassel geschehen solche Umwandlungen. In anderen Gegenden nicht unbedingt. Abgerissen werden in Ddf übrigens auch Wohnimmobilien, um neuen Wohnimmobilien Platz zu machen...

Nach den Zahlen der Zeitschrift DEAL wurden in Düsseldorf im ersten Quartal 2011 78.000 Qm Büroflächen vermietet, darunter 25.500 Qm in der City und 25.000 Qm am Kennedydamm. Im Vorjahr waren es zwar 139.000 Qm, allerdings darunter 90.000 Qm für Vodafone - ohne dieses Großvertrags lag der Flächenumsatz unter diesjährigem. 25.100 Qm des Umsatzes des ersten Quartals waren Projektanmietungen in Neubauten. Der Leerstand betrug Anfang April 877.000 Qm (11,3%), darunter 203.500 Qm in der Innenstadt, 180.000 Qm am Seestern bzw. linksrheinisch (zum Vergleich - Seestern zählt 450.000 Qm BGF) und 176.000 Qm im Norden. Geringe Neubautätigkeit sorgte für Entspannung.

Die durchschnittliche Miete für Büroflächen sank innerhalb eines Jahres leicht um 1,4% auf 14,40 Euro/Qm, die Spitzenmiete in der Innenstadt sank in diesem Zeitraum von 25,00 auf 23,00 Euro/Qm. Es gab dennoch vereinzelte Abschlüsse zu 25,00 Euro/Qm in Premiumlagen wie an der Königsallee. Es wird ein stabiles Mietniveau im ganzen Jahr 2011 erwartet.

Zur Umwidmung der Büros in Wohnungen hätte ich das Beispiel an der Schanzenstraße 78 in Oberkassel, nur einen Steinwurf vom Seestern entfernt. Zum Thema des Seesterns noch zwei Meldungen der Antenne Düsseldorf:
# Wohnen am Seestern: Zustimmung wächst vom 11. März 2011 - der auf der Immobilienmesse MIPIM vorgestellten Idee des OB Elbers, einige Büros am Seestern durch Wohnungen zu ersetzen, stimmte der Bezirksvorsteher Rolf Tups zu.
# Seestern: Politiker befürworten mehr Wohnungen vom 31. März 2011 - in diesem Wunsch stimmen die Politiker der CDU, der FDP, der SPD und der Grünen überein. Die Grünen wollten lediglich noch, dass am Ende des teuren Umbaus von Büroobjekten billige Wohnungen entstehen sollten, was der Planungsexperte der CDU Alexander Fils keinesfalls versprechen wollte. (Genausogut hätte er ja das Fallen des Geldes vom Himmel in Aussicht stellen können - wer sollte dann die Kosten übernehmen? Warum sollte es Sozialwohnungen just im teuren Linksrheinischen geben, als ob es keine Alternativen gäbe? Würde man auf dieser Forderung beharren, würde halt keiner umbauen - also entweder Umwidmungen ohne unwirtschaftliche Preisklasse oder überhaupt gar keine.)

Handelsblatt: "Luxus geht in Düsseldorf, nicht in Köln"

Der Handelsblatt berichtete vorgestern, dass Düsseldorf zum zweiten deutschen Standort für den Handel mit Luxusartikeln (hinter München) wurde. Köln bedient demnach nur noch den Massenmarkt. Als Beispiel wurde die Tätigkeit von Abercrombie & Fitch genannt, welches Unternehmen bald einen Laden an der Westseite der Kö eröffnen will. In Köln ist die Kette mit einer Tochter präsent, die preiswertere Mode anbietet.

In Düsseldorf wurden 2010 43.750 Euro/Einwohner erwirtschaftet (20% über dem Bundesdurchschnitt), in Köln waren es 39.991 Euro/Einwohner (10% über dem Schnitt). Der Artikel vergleicht Immobilienpreise - in Oberkassel werden 10.000 Euro/Qm Wohnfläche erreicht, in Köln maximal 6000 Euro. In Düsseldorf erreicht die Spitzenmiete für Neubauwohnungen 25 Euro/Qm, in Köln knapp über 20 Euro/Qm. Durchschnittliche Wohnungsmiete in allen Preisklassen ist jedoch in Köln höher.

Airport-Cities

Am 06.05 las ich im Immobilienteil der Printausgabe der Süddeutschen Zeitung einen ganzseitigen Sonderteil über die Bedeutung der Flughäfen, online finde ich davon nur dieses Interview mit dem Leiter des Immobilienbereichs der HCI Capital AG Matthias Voss. Demnach profitieren Airport-Cities von den Verkehrsanbindungen (Luftverkehr, landseitig) und ermöglichen innenstädtisches Mietniveau. Größere Flughäfen schaffen 50-100 Tsd. Arbeitsplätze. 83% aller internationalen Direktinvestitionen in Deutschland haben ihren Sitz in der Nähe eines Flughafens, 63% der international tätigen Unternehmen rechnen mit der wachsenden Anzahl der Geschäftsreisen.

In einem anderen Artikel des Sonderteils las ich, dass in der Region München ein besonders schneller Wachstum der Büros im Korridor von der City bis zum Flughafen stattfand. Für Düsseldorf würde es bedeuten, dass die Zukunft des Büromarktes in der Innenstadt und im Korridor nördlich davon bis zum Flughafen (darunter Pempelfort, Derendorf) liegt.

wobei du selbst aus Köln genauso schnell am Düsseldorfer Flughafen bist, wie aus München im Erdinger Moos

Darum würde ich das in Düsseldorf nicht ganz so eng betrachten. Meines Erachtens ist es ein besonderer Reiz Düsseldorfs die Möglichkeit nah/in der Innenstadt, aber gleichzeitig auch nah am Flughafen zu sein.

Nicht umsonst hat Düsseldorf den Spitznamen "Die 10 Minuten Stadt"

Zitat von Blablupp

wobei du selbst aus Köln genauso schnell am Düsseldorfer Flughafen bist, wie aus München im Erdinger Moos

Wie heißt die einzige Destination, die man vom Münchener Flughafen aus nicht erreicht? – München! Dort einen Flughafen zu bauen, hatte wohl eher was mit Erdinger Weizen zu tun!

Die Nähe des Düsseldorfer Fughafens zur City ist meiner Meinung nach ein Vorteil für Düsseldorf;
die zu kurzen Landebahnen könnten allerdings auch ein Problem werden.

Zitat von mamamia

die zu kurzen Landebahnen könnten allerdings auch ein Problem werden.

Wobei das wiederum eher ein politisches/gesellschaftliches Problem ist.

Die jetzige Landebahn reicht aus um mit mittelgroßen Gerät (A330, B777, B787, A350) die wichtigsten Destinationen anzufliegen (Nordamerika, (Nord-)China, Indien) Japan ist etwas knapp, aber ich denke das lässt im Moment noch Raum für Entwicklung. M.E. ist es ein größeres Problem, dass kaum noch attraktive Slots zur Verfügung stehen (Randzeiten).

Aber das sollten wir vll lieber in die Flughafen Diskussion verschieben

Internationaler Büromarkt

Die RP berichtete über eine Analyse von Lones Lang Lasalle, die ich hier mit mehr Details ergoogelt habe. Demnach entfallen seit 2008 nur 55% des Düsseldorfer Umsatzes ab 1000 Qm auf Anmietungen deutscher Unternehmen - 45% auf ausländische (18% britische, 7% US-amerikanische, 4% französische, 3% japanische). Zum Ergebnis trägt stark die Großanmietung von Vodafone bei, außerdem jene von Nokia Siemens Networks und von der Publicis-Gruppe aus Frankreich. 2/3 der Umsätze ausländischer Unternehmen entfallen auf die Branchen Telekommunikation, unternehmensbezogene Dienstleistungen und Industrie. Die zahlenmässig meisten ausländischen Abschlüsse (21) entfielen auf die US-Amerikaner, die im Schnitt 2.300 Qm gemietet haben. Zum Vergleich - gezählt wurden 126 Abschlüsse deutscher Unternehmen mit 3.000 Qm im Schnitt.

"Statt Büros entstehen mehr Wohnungen"

Die Welt berichtete vor einer Woche, dass die Krise den Projektentwicklern nicht geschadet habe. Statt der weniger nachgefragten (da zum Teil im Überangebot) Büroflächen werden Wohnungen gebaut - 2010 in den größten deutschen Städten 26% mehr Fläche als 2009. Im gleichen Zeitraum gingen die Planungen der Büroobjekte um 28% zurück. Außerdem werden mehr Hotels und weniger Einkaufszentren gebaut. Die wichtigsten bundesweit tätigen Entwickler seien Vivico und Hochtief gefolgt von Frankonia Eurobau, Bouwfonds, dem IVG-Konzern, Strabag und dem Bayerischen Hausbau.

Während vor der Krise ab 80% der Gesamtkosten durch Kredite finanziert wurden, sind heute die Banken nur zum Anteil von 65%-75% bereit.

Wenige Tage später berichtete Die Welt unter dem Titel Zurück in die Städte über die Anziehungskraft deutscher Metropolen. Die Käufer würden Exklusivität und Leben im Zentrum suchen, was als Reurbanisierung bezeichnet wird. (Neu ist das alles natürlich nicht.) In Hamburg ist die Bevölkerung seit 2000 um 5,4% gewachsen, während es im Hamburger Umland nur +1% war. In München waren es über 8% gegen +5,2% im Umland. In Hamburg stiegen die Preise für gebrauchte Wohnungen in den letzten fünf Jahren um 10%, im Umland sanken sie um 10%. Als konkretes Beispiel wurde gleich mehrmals das Düsseldorfer Projekt Le Flair erwähnt.

Besonders stark sollen von der Reurbanisierung attraktive Städte wie Hamburg, München oder Leipzig profitieren, deren Stadtbilder weniger im zweiten Weltkrieg und in der Wiederaufbauphase gelitten hätten als manch eine Stadt im Ruhrgebiet.