Neues aus Bilk

    ^ Natürlich habe ich mich mit der 20/20/60-Quote immer auf das ganze Plangebiet bezogen (schon bei #728).

    Die Aufzählung von Daten aus dem Bebauungsplan ist schön und gut - die Reduzierung der BGF der Wohnflächen liegt allerdings an der Herausnahme der Optionsflächen A + B + C (A ist das Grundstück mit dem weißen Gebäude auf dem ersten Foto in Beitrag #739 und C das Grundstück der Spedition Küchler).

    Zu deiner Quotenrechnung: statt 275 werden nur noch 261 WE gebaut, es sind aber auch nicht 80 statt 85 WE, sondern 111 (80+31) statt 85 (55+30), die 31 preisreduzierten hast du außer acht gelassen.

    Somit stimmt meine Quotenrechnung zumindest nach WE - die Quote nach BGF auszurechnen, dürften wir ohne genaue m²-Angaben nicht hinbekommen. ;)

    Die 9.000 m² Wohnfläche (und somit die geplanten Wohneinheiten) sind übrigens nicht dauerhaft verloren, denn die Optionsflächen werden ja irgendwann bebaut und da dürfte die 20/20/60-Quote jeweils separat gelten!

    Zum Kaufpreis der SWD - die 56,5 Mio. Euro sind für das Grundstück mit den Wohngebäuden.

    Das Handlungskonzept Wohnen soll eingehalten werden - siehe hier.

    Ja, die bespielhafte Rechnung mit den 20/20/60 - Quoten war mein Irrtum beim 4. BA.


    Ok, so war der Beschluss zu lesen, dass die Reduzierung der BGF auf die Verkleinerung des Gebiets zurückzuführen ist.


    Das passt dann nicht in meine Argumentationlinie, aber dennoch halte ich hier die Dichte für zu niedrig.


    Auch im Vergleich zum Norden, wo um die Heinrichstraße herum Hochhäuser entstehen. Auf'm Hennekamp ist besser an den ÖPNV angeschlossen als Heinrichstraße und ähnlich weit von der Innenstadt entfernt. Hier aber werden 3-stöckige Stadthäuser von der Verwaltung geplant (bzw. die Dichte-Vorgaben bieten es an, Stadthäuser zu bauen). 100m Hochhäuser wie im Norden halten ich hier für unpassend.

    Ich kann es mir nicht erklären, warum in Benrath und Unterbach am Rand der Stadt bei Neubauprojekten dichter geplant wird. Hielt die Verwaltung in 2014 den Stadtteil für nicht exklusiv genug, dass man hier keine Wohnungen sondern Stadthäuser für eine knappe Mio. € braucht? Oder Stadtvillen, also MFHs mit großen Wohnungen, damit nicht mehr "arme Schlucker" in den Stadtteil ziehen?


    Wenn man auf die Stadthäuser jeweils noch 2 Etagen gesetzt hätte, hätte man damit 51, grob geschätzt, 100 qm große Wohnungen realisieren können. Bei den 4 Stadtvillen von Wilma könnte man geschätzt so 10 Wohnungen dieser Größe bei Etagen zusätzlich realisieren. Bei den Mehrfamilienhäusern müsste ich überschlägig schätzen. Auf der Seite gegenüber vom SWD Bürogebäude wären ca. 10 drin, bei den Wilma MFH vielleicht 5. Dann wäre das Gebiet immer noch nicht vollständig an die 5 Etagen (+Staffelgeschoss) herangeführt worden und zumindest nach meinem Dafürhalten hätte es sich dort eingepasst.


    Zu dem Handlungskonzept Wohnen: Ich habe nur die Zahlen aus den städtischen Beschlüssen herauskopiert. M.E. dient das Handlungskonzept dazu, dass der private Wohnungsbau durch Förderung und Mietverzicht auf einen Teil der Rendite verzichtet und damit günstigere Wohnungen anbietet.


    Wenn die Stadt über die SWD als städtisches Unternehmen geförderte Wohnungen bereit stellt, ist Wilma fein raus. SWD bezahlt mit 56,5 Mio. für 11 Tsd. qm ca. 5000 € pro qm. Das ist im Vergleich zum Bodenrichtwert von ca. 1000 € pro qm in Bilk kein geringer Wert (aber mir fehlt die Expertise, um das als marktüblich oder nicht beurteilen zu können). Die Erhöhung auf 111 geförderte WEs bzw. Vermietung der gesamten 160 SWD-Wohnungen für Beschäftigte des UKD mit geringerem Einkommen ist in meinen Augen gut. Ist aber eine "freiwillige" Aktion der Stadt (da nicht in den Beschlüssen so vorgesehen), was nicht vom privaten Investor Wilma getragen wird. Bedeutet ja auch, dass die SWD weniger Miete erwirtschaftet und damit weniger Überschüsse an die Stadt abführt bzw. ggf. höhere Zuschüsse benötigt.

    ^ Bei 56,5 Mio. Euro Kaufpreis für 11.611 m² Wohnfläche sind das 4.866,08 Euro pro m².

    Der Bodenrichtwert bezieht sich natürlich nicht auf die m²-Zahl der Wohnfläche, sondern auf die Grundstücksfläche - da nicht erkennbar ist, wie groß das SWD-Grundstück ist, lässt sich nicht berechnen, wie groß der Anteil pro m² Wohnfläche ist.

    Unklar ist auch, wie die 4.600 m² Bürofläche und die 4-Zügige Kita in den Kaufpreis reinspielen, sind die bereits inkludiert oder der Grundstücksanteil dafür oder wurden separat gekauft (kann ich mir aber nicht vorstellen)?

    Im Prinzip ist es egal wer oder in welcher Rechtskonstellation die geförderten Wohnungen gebaut werden, Hauptsache sie werden gebaut.

    Da WILMA ja keine Mietwohnungen baut, sondern alle anderen WE einzeln verkauft, wären die WE, die WILMA für die SWD baut (man verkauft ja Schlüsselfertig an die SWD, inkl. Bürogebäude und Kita), halt an einen anderen Käufer gegangen - am Kaufpreis (und der Rendite) hätte sich wohl nix geändert.

    Witzelstraße 55 - Neues Wohnen in Bilk (ehem. Hasenclever)

    Mal wieder ein Rundgang um und durch die Baustelle.


    Blick von der Witzelstraße:


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    Im Baugebiet:


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    Blick von der Johannes-Weyer-Straße (von hier wird es keinen Zugang zum neuen Wohngebiet geben):


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    Blick von der Varnhagenstraße / Fabriciusstraße (auch von hier wird es keinen Zugang zum neuen Wohngebiet geben):


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    Bilder von mir / 01.03.2020 - hier mehr Bilder dazu

    Auf’m Hennekamp 23/25 - Anter Quartier

    Entgegen dem RP-Artikel, den ich unter #739 verlinkt habe, kann ich vor Ort noch keine Abrissarbeiten erkennen:


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    Das Grundstück, das (noch) nicht zu dem Projekt gehört:


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    Bilder von mir / 01.03.2020 - hier mehr Bilder dazu

    Johannes-Weyer-Straße 7

    Die Ev- Luther-Kirchengemeinde Düsseldorf hat den Standort der Bruderkirche im Januar aufgegeben.

    Auf dem ca. 6.000 m² großen Grundstück sollen in Zusammenarbeit mit der Düsseldorfer Wohnungsgenossenschaft eG (DWG), die das Grundstück als Erbpachtnehmer bebauen soll, Wohnhäuser entstehen.

    Die DWG baut ca. 60 WE, dazu noch 10 barrierefreie WE für erwachsene Menschen mit Behinderung (betreut durch die Stiftung Hephata), dazu kommt noch eine Kita der Diakonie - 30 % der Wohnungen sollen öffentlich gefördert werden und um die 7 Euro Kaltmiete kosten.

    Der Bauantrag soll im Herbst über das Architektenbüro JEP gestellt werden.


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    Bilder von mir / 01.03.2020 - hier mehr Bilder dazu

    Himmelgeister Straße 270

    Im letzten Stück der Himmelgeister Straße hinter der Ernst-Derra-Straße vor der Kindertagesstätte Flehe (die allerdings in Bilk ist) wird aktuell eine Baugrube ausgehoben.

    Vor Ort gibt es keinerlei Hinweise (Baustellenschild o.ä.), auch im Netz findet man nix aktuelles - es gab 2013 eine Bauantrag für das Grundstück (Visualisierungen oder Pläne gab es keine), den die BV 3 auch am 30.04.2013 genehmigt hat, hier habe ich im DAF darüber berichtet.

    Auf dem Uninahen Gelände sollten 178 Wohnungen mit Wohnflächen zwischen 20 und 50 m² in einem vier- bis fünfgeschossigen Komplex entstehen.
    Dazu 178 Stellplätze - 92 in einer Tiefgarage, 30 oberirdische Stellplätze und 56 als Baulast auf den Flurstücken 256 und 313.

    Aktuelle Fotos von Spazieren gehen letzte Woche Samstag:


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    Bilder von mir / 21.03.2020 - hier mehr Bilder dazu

    Die Nähe zu den Stromtrassen gefiel mir beim Neubaugebiet Auf den Kuhlen ebenfalls nicht. Die Stromrassen-Neubauten im Zuge der Energiewende werden im Abstand von 2km zu Dörfern im Boden verbuddelt, der Bestand in mitten einer Großstadt verbleibt. Gleiches zum Beispiel am Südpark, wo eine Stromtrasse in unmittelbarer Nähe der Elly Heuss Knapp Schule verläuft.


    Der Kontrast zwischen Bestand und Neubau könnte nicht größer sein. Der Neubau wird durch Abstands-Vorgaben fast abgewürgt bzw verzögert bei Stromtrassen. Wenn solche Vorgaben gemacht werden, sollte beim Bestand zumindest an Orten mit vielen Betroffenen ein Plan existieren, wie hier nachgerüstet wird. Könnte man auch auf Lärmschutz bei Autobahnen/Schienen etc anwenden.

    Was ist denn das Problem mit den Strommasten? Außer, dass sie hässlich sind? Die Vorgaben für den Neubau haben ja keine Sicherheitsaspekte.

    Es gibt natürlich Vorgaben für die Errichtung von Hochspannungsmasten bzw. Hochspannungsleitungen, allerdings keinen gesetzlichen Mindestabstände zu Wohngebäuden - hier die Erklärung des Wissenschaftlichen Dienstes des Bundestages.

    Diese werden nur über die 26. Bundes-Immissionsschutzverordnung (BlmSchV) geregelt - mit Grenzwerten für elektrische und magnetische Felder.

    Allerdings gelten diese Regelungen bei Bestandsstromtrassen leider nicht, dort dürfte z.B. auch ein Haus direkt drunter gebaut werden.

    Dazu kommt noch die "Sechste Allgemeine Verwaltungsvorschrift zum Bundes-Immisionsschutzgesetz (Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm - TA Lärm)", die auch bei Hochspannungsleitungen greift, das diese oft Brummen oder Summen.

    Die WHO hat bereits 2002 wegen des Krebsriskios einen Vorsorgewert definiert, der deutsche Grenzwert liegt 300x so hoch.

    Empfohlen wird ein Abstand von 1 Meter pro KV -bedeutet hier, da es sich um eine 380KV-Leitung handeln dürfte, ein Abstand von 380 Metern!

    Informationen zum Belastungsthema findet man z. B. hier, hier oder hier.

    Hier noch die Wikipedia-Artikel zu Hochspannungsleitungen, Freileitungen und Transformatorenstationen.

    ^Ein Grenzwert, der 300x mal so hoch wie die WHO-Empfehlung ist. Da bekommt die dt. Autoindustrie feuchte Augen. :)



    Brunnenstraße 27

    Das Pferdekopfhaus, bzw der Neubau sieht so aus: 20200418_1327222yjvx.jpg

    Fleher Straße 23+25, 27+29, 35 und Sternwartstraße zwischen Nr. 64 + 66

    Nr. 35 - linkes Projekt: nix passiert

    Nr. 27+29 - mittleres Projekt: EG im Rohbau

    Nr. 35: rechtes Projekt: Abbruch und Vermarktung hat begonnen (Prjekt Immobilien "Mein-Bilk"), Preise um die 7.000€/m² - Wohnungsgrundrisse "Gewöhnungsbedürftig"

    Auf der Rückseite auf der Sternwartstraße zwischen Nr. 64+66 wurde die Lagerhalle abgerissen - was da entsteht, habe ich noch nicht herausgefunden.


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    Bilder von mir / 17.05.2020 - hier mehr Bilder dazu

    Merkurstraße 43-61

    Das Aufstockungs- und Erweiterungsprojekt ist schon eine Weile abgeschlossen, mal ein paar Fotos dazu - ältere Fots dazu unter '555 und #711:


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    Bilder von mir / 17.05.2020 - hier mehr Bilder dazu