Leipzig: Gentrifizierung (ehem. "Windmühle vs. Abschwiff")

7.11.2012 Westpol: "Der Wohnungsmarkt in Leipzig"

Leipzig: Recht auf Stadt Teil 3
"Der Wohnungsmarkt in Leipzig - Ende der (Mieter)Freiheit?"

Beginn der Veranstaltung: 7.11.2012, 19:00 h
Ort: Westpol, Karl-Heine-Str. 85, Leipzig

Veranstalter: linXXnet.DIE LINKE & Bündnis 90/ Die Grünen Leipzig

Leipzig ist nicht München, wird aber inzwischen als dass „bessere Berlin“ gehypt, vor allem wegen seiner scheinbar grenzenlosen Verfügbarkeit von (Wohn)Raum: der „Leipziger Freiheit“. Aber gibt es die überhaupt noch und wen ja, für wen: auch für alle? In den letzten Jahren hat die Stadt beständig steigende Zuwanderung erfahren, letztes Jahr sollen es sogar 9.000 gewesen sein und der Trend ist ungebrochen. In den attraktiven Teilen, insbesondere in der Leipziger Innenstadt, ist die Nachfrage nach Wohnungen stark gestiegen, sinkender Leerstand und steigende Mieten sind die Folgen. Befindet sich Leipzig damit auf einem ähnlichen Weg wie Berlin vor 10 Jahren? Leipzig teilt noch ein weiteres Merkmal mit Berlin, es ist eine arme Stadt. Gerade die große Gruppe der einkommensarmen Haushalte hat aber mit der wachsenden Nachfrage und den steigenden Mietpreisen zunehmend Probleme, denn trotz des Leerstands ist preiswerter Wohnraum inzwischen knapp. Wir wollen gemeinsam mit unseren Gästen fragen, welche Folgen die steigende Nachfrage hat, mit welchen sozialen und räumlichen Effekten zu rechnen ist und wie diesen politisch, planerisch oder auf anderem Wege begegnet werden kann.

Podiumdiskussion mit

Martin zur Nedden, Bürgermeister für Stadtentwicklung und Bau
Engelbert Lütke Daldrup, Vorsitzender des Aufsichtsrates der LWB mbH
VertreterIn Stadtbau AG
Roman Grabolle, WohnungsGmbH Central LS W33

Einstiegs-Input: Dieter Rink, Helmholtz-Zentrum für Umweltforschung Leipzig

Moderation: Robert Schimke, freier Journalist

http://www.linke-bueros.de/termin.php?ID=3385&naviID=366

das ist keine studie, sondern eine leicht zu durchschauende pressemitteilung.

hintergrund: die tlg will ihren wohnungsbestand im osten verkaufen und versucht mit aus der luft gegriffenen behauptungen ("man (sic!) geht davon aus, dass schon in fünf jahren 6000 wohnungen fehlen.") gutgläubige käufer zu ködern.

im übrigen kann ich wolfsheim nur beipflichten.
wer eine schöne wohnung im guten wohnumfeld sucht, wird dadurch selbst teil der angeblichen "gentrifizierung" und "segration", die man wiederum ganz dolle ablehnt - weil die traumwohnung ja gefälligst auch noch möglichst billig sein soll.

dabei dürfte eigentlich jedem klar sein, dass

erstens ohnehin niemals alle 540 000 leute in den heute angesagten wohnvierteln leben können. die richtige strategie gegen "gentrifizierung" kann also nur darin bestehen, derzeit noch weniger nachgefragte lagen gezielt aufzuwerten. durch schaffung neuer grünanlagen auf ehemaligen industrie- und bahnstrecken, verkehrliche entlastung der ausfallstraßen durch den bau neuer umgehungstrassen und fußläufiger nahversorgungszentren, wodurch immer neue stadtteile an attraktvität gewinnen. das alles wurde und wird getan - bezeichnenderweise oftmals gegen der widerstand von grünlinken-dabei-bauchschmerzenhabern.

und zweitens geht es darum, möglichst vielen menschen möglichst komfortablen wohnraum erschwinglich zu machen. mal ganz abgesehen davon, dass hartz-IV- empfänger und lustige kunststudenten heute mehr freiheiten und gesetzliche ansprüche bei der wohnungssuche haben, als es in der wohnraumlenkenden ddr je der fall gewesen war: aufgabe der stadt ist es nicht, für möglichst viele billige wohnungen zu sorgen. sondern für möglichst viele jobs, damit sich die leute gute wohnungen leisten können. trotz massenzuzug hat sich durch neunansiedlungen in den letzten sieben jahren die arbeitslosenquote in der stadt halbiert. logistik und touristik haben einen großen anteil daran. trotzdem wollen die linksgrünen weltverbesserer am liebsten nachtflüge verbieten und haben sogar gegen zwei (!) stellplätze für ein fünf-sterne-hotel in der city votiert.

arbeitslosigkeit, abwanderung und eine daraus resultierende agonie auf dem wohnungsmarkt scheinen für manche durchaus erstrebenswerte ziele zu sein. für andere sind sie es nicht.

das sind diejenigen, die hier arbeiten wollen, die häuser bauen oder frisch sanieren. wenn es die nicht gäbe, wäre hier seit 22 jahren der ofen aus. mit oder ohne sozial-folkloristischen "warum-soll-ich-miete-zahlen"-plausch...

es geht doch bei solchen veranstaltugen vornehmlich ums besetzen von themen und um wählerfang.

es ist gut, dass die stadt heilt und wächst. es ist gut, dass menschen hier betreffs gentrification (zu) früh aufschrecken. wir leben in einer demokratie und nicht allen menschen hier gefällt das 40h arbeitswoche-bausparvertrag-modell. daher ist der diskurs gut und wichtig. es geht um eine weitergestaltung der gesellschaft und nicht ein widerspruchsloses anpassen an die (z.B. deutschen) gesamtverhältnisse. ich sehe unsere stadtentwicklung als chance.

Nur kurz die aktuellen Zahlen:

Modernisierung Brüderstrasse:
Wärmedämmung Fassaden
Dacheindeckung
neue Fenster
Balkone
Baunebenleistungen

Erhöhung der Miete um 3,42 Euro/m²
Betriebskosten: rund 2,70 Euro/m² gleichbleibend

Zitat von dj tinitus

das ist keine studie, sondern eine leicht zu durchschauende pressemitteilung.

hintergrund: die tlg will ihren wohnungsbestand im osten verkaufen und versucht mit aus der luft gegriffenen behauptungen ("man (sic!) geht davon aus, dass schon in fünf jahren 6000 wohnungen fehlen.") gutgläubige käufer zu ködern.

Lesen hilft! In der Studie der TLG "Immobilienmarkt Ostdeutschland 2012. Marktdaten der kreisfreien Städte und Berlins", die unter http://www.tlg.de/uploads/media/tlg_immomarkt_2012_01.pdf komplett einzusehen ist, heißt es auf S. 14:

Auch in Leipzig, das lange Zeit mit einem Wohnungsüberangebot identifiziert wurde, wird bereits über drohenden Mangel und notwendige Investitionen diskutiert. Seit 2001 stieg die Zahl der Haushalte um 32.000. Zwar stehen tausende Wohnungen offiziell noch leer, doch ist ein Großteil davon nicht vermietbar, vor allem wegen erheblicher Mängel bei der Energieeffizienz. Bereits in fünf Jahren werden daher in Leipzig mehr als 6.000 Wohnungen fehlen,
prognostiziert das Pestel-Institut.

Also bezieht sich die TLG mit den entsprechenden Sätzen in ihrer Pressemitteilung und der Studie auf ein (Teil-)Ergebnis der beiden Studien, die im Auftrag der Kampagne „Impulse für den Wohnungsbau“ vom Pestel-Institut in Hannover und dem Bochumer Wohnungsbau-Experte Volker Eichener Anfang dieses Jahres erarbeitet wurden. Dazu etwas mehr unter Kampagne „Impulse für den Wohnungsbau“ - http://www.deutsches-architekt…d.php?p=329278#post329278

Ich bin mir durchaus bewußt, dass die Ergebnisse inbesondere der Pestel-Studie umstritten sind. Aber sie sind nun einmal veröffentlicht und es sei der TLG unbenommen, sich in ihren Ausführungen auf die Ergebnisse Dritter zu beziehen. Zumindest ist der von dj tinitus behauptete "Hintergrund" in der Form falsch bzw. viel eher eine böswillige Unterstellung.

Und noch ganz kurz zur Pestel-Studie und der Reaktion der Stadtverwaltung und Immobilienwirtschaft und ein Blick ein paar Jahre zurück. Das Eduard-Pestel-Institut für Systemforschung e.V. hatte Anfang 1996 eine große Studie unter dem Titel "Zwischen Leerstand und Sanierung" veröffentlicht, in der es in Leipzig bis zum Jahre 2005 einen Wohnungsüberhang von rund 54.000 Einheiten prognostizierte. Der Magistrat der Stadt Leipzig hatte kurz darauf "empört auf das Ergebnis der überarbeiteten Pestel-Studie reagiert" und stattdessen behauptet, der "Wohnungsleerstand wird nicht gravierend sein". Die "falsche Zahlen" der Pestel-Studie würden stattdessen Investoren für den Leipziger Wohnungsbau vergraulen. Der damalige Beigeordnete für Wohnen, Umwelt und Ordnung der Stadt Leipzig Holger Tschense hielt die Prognose des Angebotes und der Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt für viel zu hoch gegriffen. Das Pestel-Institut "habe nicht tiefgründig recherchiert und damit hohe Wellen geschlagen" (Immobilien Zeitung/ Neue Bundesländer, Ausgabe vom 08.02.1996, S. 18).

Zehn Jahre später hieß es im Monitoringbericht 2006 der Stadt Leipzig dann allererdings: "Mit dem Anstieg des Wohnungsleerstands in Leipzig von 38.500 Wohnungen im September 1995 (Gebäude- und Wohnungszählung) auf etwa 62.500 Wohnungen im März 2000 hatte die Leerstandsentwicklung ihren Zenit erreicht. Bis Ende 2005 ist der Leerstand kontinuierlich auf nunmehr rund 45.000 Wohnungen gesunken." Damit lagen die tatsächlichen Leerstandszahlen sogar noch deutlich höher als 1996 vom Pestel-Institut prognostiziert und konnten nur den schon länger geforderten, aber erst relativ spät tatsächlich einsetzenden "Rückbau" gesenkt werden. Mir ist nicht bekannt, dass sich der Stadtrat beim Pestel-Institut für seinen damaligen Angriff entschuldigt und zugegeben hätte, dass es 1996 durchaus richtig lag mit seiner Einschätzung des Leipziger Wohungsmarktes.

Insgesamt hatte das Pestel-Institut in seiner Studie 1995/96 zur Entwicklung der Plattenbauwohnungen in den neuen Bundesländern bis zum Jahr 2010 einen rechnerischen Wohnungsüberhang von rd. 950.000 Wohnungen prognostiziert und den politischen Entscheidungsträgern sowie den Wohnungsbaunternehmen empfohlen, sich über langfristige Abrisskonzepte Gedanken zu machen. Dies stieß allerding zu Zeiten großzügiger staatlicher Wohnungsbauförderung auf sehr heftige Kritik. Später sind nicht nur in Leipzig, sondern allgemein die damaligen Prognosen wie vorhergesagt eingetroffen bzw. wurden noch übertroffen.

Aktuell werden dem Pestel-Institut wieder Panikmache und die Veröffentlichung falscher Zahlen vorgeworden. Diverse Ratsversammlungen, Kreis- und Landtage sowie Verbände der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft kritisierten die neue Pestel-Studie, sie sei methodisch bedenklich und von den Interessen der Auftraggeber geleitet. Schauen wir mal, wie es 2017 dann aussehen wird. Und vielleicht sollte man nicht nur in Leipzig aus der Vergangenheit lernen und zumindest etwas vorsichtiger werden bei der ersten Reaktion auf die Ergebnisse neuer Studien nicht nur des Pestel-Instituts, auch wenn diese anders ausfallen als es das eigene Bauchgefühl und die eigenen Zahlen sagen.

das ist auch gut so. denn wenn es anders wäre, würde doch nichts mehr gebaut oder saniert werden.
nachverdichtungen und sanierungen in bisang noch unattraktiven lagen sind doch absolut begrüßenswert. gerade letztere beugen dabei auch der "gentrifizierung" und "segregation" vor. denn natürlich weisen heutige sanierungen im durchschnitt einen höheren standard auf, als jene in den 90ern. damals im waldstraßenviertel oder in der südvorstadt sanierte und begehrte wohnungen sind zum teil heute schon wieder eher unterdurchschnittlich in bezug auf den gebotenen wohnkomfort.
das bietet einerseits chancen für neue sanierungsprojekte (wie zum beispiel in lindenau oder reudnitz-thonberg) und "deckelt" andererseits die mieten von in den 90ern sanierten wohnungen in angeblich besseren lagen (wie dem waldstraßenviertel). erst recht, weil die stadt so kompakt ist, dass die einzelnen viertel kaum unterschiede bezüglich ihrer city-nähe aufweisen.

mit anderen worten:
eine gut sanierte wohnung in einem attraktiven wohnumfeld zu finden, war noch nie so einfach wie heute. weil die auswahl an attraktiven stadtteilen wächst. die dynamik des leipziger wohnungsmarktes geht nicht so sehr in die höhe (der mieten), sondern in die breite (des angebots). in lindenau lässt es sich heute in frisch sanierten atbauwohnungen komfortabler und preisgünstiger leben, als in den 90ern in der südvorstadt. plagwitz wurde von einer no-go-area zum in-viertel. und wenn es manche connewitzer möchtegern-gratiswohner vielleicht nicht wahr haben wollen: neue läden und kitas entstanden auch, weil junge familien genau dort ihre stadthäuser gebaut haben.

um die zahlen richtig zu interpretieren:
der anstieg der durchschnittsmieten in leipzig lag in den letzten 10 jahren unterhalb der inflationsrate. inflationsbereinigt ist das wohnen in der stadt immer billiger geworden. dabei verzeichnen die viertel mit den niedrigsten durchschnittsmieten die höchsten bevölkerungsverluste und die höchsten leerstandsquoten. offensichtlich basiert die nach wie vor (und hoffentlich weiter anhaltende) hohe umzugsquote nicht aus wirtschaftlichen zwängen der mieter, sondern aus deren freier entscheidung. andernfalls müsste ja nicht im waldstraßen viertel, sondern in den plattenbaugebieten "wohnungsmangel" herrschen. das gegenteil ist der fall.

und damit komme ich zum beitrag #352 von lemonhist:

wenigstens sind wir uns einig, dass dieses "pestel-institut" gegen sehr gute bezahlung wahrscheinlich auch herausfinden würde, dass die erde in sechs jahren vielleicht eine scheibe sein wird.

mir in bezug auf die tlg-pläne eine "böswillige unterstellung" zu unterstellen, ist allerdings auch nicht gerade gutwillig. du bist doch viel zu gut informiert, um nicht folgendes zu kennen:

http://www.tagesspiegel.de/wir…ird-verkauft/6532900.html

und vor allem bist du doch viel zu schlau, um nicht zu wissen, dass diese tlg-immobilien zum größten teil eben nicht dem entsprechen, was heute am markt nachgefragt wird. sinngemäß aus einem deiner zahllosen verlinkten artikel zitiert: "es gibt in deutschland 3,5 millionen leer stehende wohnungen. aber nicht dort, wo sie gebraucht werden."

daran machte ich meine kritik an dieser tlg-pressemitteilung fest: der punkt, an dem in leipzig 6000 plattenbauwohnungen in mockau, thekla, schönefeld fehlen werden, wird nie erreicht werden. zum glück.

Verkäufe der TLG Wohnen GmbH in Leipzig

Zitat von dj tinitus

daran machte ich meine kritik an dieser tlg-pressemitteilung fest: der punkt, an dem in leipzig 6000 plattenbauwohnungen in mockau, thekla, schönefeld fehlen werden, wird nie erreicht werden. zum glück.

Nur hat die TLG Wohnen GmbH in Leipzig meines Wissens nach keine 6000 Plattenbauwohnungen im Portfolio, sondern nur etwa 100 Wohnungen in zumindest teilsanierten Mehrfamilienhäusern aus den 1920er Jahren entlang der Kleiststraße, der Rückertstraße und der Wilhelm-Sammet-Straße in Gohlis-Mitte an der Grenze zu Eutritzsch. Die Blöcke liegen direkt hinter den Bleichert-Werken. Ganz allgemein handelt es sich bei den 11.500 Wohnungen, die sich im Besitz der staatseigenen Treuhandliegenschaftsgesellschaft (TLG) befinden, um Vorbesitz von volkseigenen Betrieben und der Nationalen Volksarmee (NVA), hauptsächlich im Berliner Umland, im Raum Dresden-Leipzig sowie in Rostock. Entsprechend sind es nicht nur Plattenbauten, sondern auch viele Werkssiedlungen der 20er bis 60er Jahre, vor allem in Sachen, Sachsen-Anhalt und Thüringen: http://www.tlg-wohnen.de/

http://maps.google.de/maps?q=R…157+Leipzig,+Sachsen&z=18

http://www.deutsches-architekt…d.php?p=330507#post330507

Gohlis-Mitte an der Grenze zu Eutritzsch ist sicherlich keine 1A-Lage, aber auch keine 5 oder 6. Und sie werden sowieso im Paket verkauft, dafür muss auch die TLG keine Studie erstellen und fremde Studienergebnisse platzieren, um diese angeblichen Ladenhüter hochzujubeln.

Ganz kurz zum aktuellen Stand der Verkaufsverhandlungen. Die Bundesregierung hat bereits im Juli den teilweisen Verkauf und auch einen Paketverkauf der 11.500 Wohnungen an Wohnungsgenossenschaften ausgeschlossen und damit die von Politiker_innen der Linkspartei mitinitiierte Wohnungsgenossenschaft FAIRWohnen aus dem Bieterverfahren gekegelt. Die besten Chancen auf den Zuschlag haben Finanzkreisen zufolge die Hamburger Wohnungsgesellschaft TAG und der Finanzinvestor Lone Star.

LIZ, 19.07.2012
Wohnbestände der TLG Wohnen GmbH in Leipzig: Mieterbund Sachsen wird Mitglied bei der Wohnungsgenossenschaft FAIRWOHNEN
http://www.l-iz.de/Leben/Gesel…mbH-in-Leipzig-42860.html

Antrag der Fraktion DIE LINKE im Leipziger Stadtrat und
"Unterstützung der Mieter im Prozess des Verkaufs der TLG Wohnungen"
http://notes.leipzig.de/appl/l…B15E736BC1257A1D00467C22/

Berliner Morgenpost, 24.10.12
Bund verkauft die TLG: Größtes Immobiliengeschäft des Jahres
http://www.morgenpost.de/print…geschaeft-des-Jahres.html

sag ich doch, schlechte wohnungen in schlechten lagen.

Ich könnte jetzt vieles schreiben zu Mietrecht, Modernisierung usw.
In New York bezahlt man 1000 Dollar für ein WG-Zimmer....
Machen wir es doch einfacher:
Finden Sie in Leipzig eine teil/unsanierte 3-Zimmer Wohnung, 78 m² für 686 Euro - rund 8,80 Euro/m² und ich werde nie wieder jemanden mit meinen Prekariatsproblemen behelligen .

Zitat von Geograph

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Unser allseits beliebtes Thema Brüderstraße... ich kann nicht so ganz nachvollziehen, was du uns sagen willst :D. Lag die Miete nicht zuvor bei 2,30 oder so kalt? Dann wäre die Kaltmiete jetzt ja bei 5,72, was durchaus im Leipziger Schnitt liegt und nicht mal im oberen Preissegment... für viele alte Bewohner wohl trotzdem viel zu teuer, jedoch muss man konstatieren, dass 2,30 kalt nun wirklich die absolute Ausnahme in Leipzig sind, wenn die mittlere Miete bei ca. 5,50 kalt liegt. Dass das nicht immer so bleibt, ist eigentlich klar... saniert werden musste das Gebäude irgendwann. Sollte die Kaltmiete wirklich bei 5,72 liegen, ist sie marktgerecht, mehr nicht. Ich ging bei der Diskussion davon aus, dass die Miete auf mindestens 6 oder 7 Euro kalt klettert, sprich wirklich "teuer" wird.
Die Studentenbuden dort kosten ja bekanntlich knapp 12 Euro warm, haben aber diverse Serviceleistungen dabei.

Wobei man bedenken sollte, daß diese einfachen Sanierungen aus der ersten Hälfte der neunziger Jahre weder unter optischen, noch unter Denkmalschutz- aber auch kaum unter Komfortkriterien halbwegs erhöhten Ansprüchen genügten und teilweise schon längere Zeit leer standen. Aus den meisten dieser Hütten sind die Leute in den letzten Jahren freiwillig ausgezogen.

Zitat von Geograph

mein Puls ist vollkommen entspannt
Es ist aber doch offensichtlich, dass immer mehr Gebäude von Zweitsanierungen erfasst werden oder bisher billig sanierte Gebäude teuer saniert werden und die bisherigen Mieter keine Chance mehr haben.
Das kann eigentlich nicht das Ziel einer nachhaltigen Stadtentwicklung sein.
Nicht, dass ich die Sanierung unsanierter, aber bewohnter Substanz ablehne, aber warum muss es immer gleich mit dem 100%igen Bewohneraustausch einhergehen?
Solche Modelle wie das "Ausbauhaus", "Wächterhaus" etc. sollte es auch in den gut gefragten Quartieren geben, damit auch Menschen mit weniger Einkommen eine Chance haben. Das sind ja i.d.R. keine Arbeitslosen, sondern einfach Personen mit weniger Geld. Auch hier sind ja bekanntlich noch unsanierte Altbauten vorhanden, wenn auch wenige.

Ein sehr interessanter Artikel auch zum aktuellen "Boom" in den hippen Quartieren, aber eher zum Neubau-Boom:
http://www.faz.net/aktuell/feu…alle-gleich-11962717.html

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Ich kann Dein soziales Anliegen nachvollziehen. Allerdings bin ich der Meinung, dass für "bezahlbaren" Wohnraum in erster Linie der kommunale Wohnungsträger zuständig sein sollte. Das Grundanliegen eines privaten Investors ist doch logischerweise Refinanzierung und Gewinn und nicht öffentliche Wohlfahrt. Und Sanierung in bewohntem Zustand ist machbar aber unpraktisch und dadurch teuer (deswegen passiert sowas ja auch nur mit Kindergärten und Schulen, unseren Kindern muten wir soetwas eben zu...).