Es ist schon sehr irritierend gewesen, dass Düsseldorf seinerzeit die bereitstehenden Fördermittel überhaupt nicht angefragt hat.
Und die (sogar im Fernsehen publik gemachte) Antwort von Herrn Bonin: "Wir wollen Qualität statt Quantität!" wird auch mit fortschreitender Zeit immer fraglicher.
Wohnen in Düsseldorf
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Ich kann mich mit dem Gedanken, Bestandsbauten in Sozialwohnungen umzuwidmen, überhaupt nicht anfreunden. Was soll denn dadurch gewonnen werden?
Für normal zahlungskräftige Mieter oder auch die, die knapp über dem förderungsfähigen Einkommen verdienen, werden dadurch die Wohnungen noch knapper.
Die können sich die Neubauwohnungen nicht leisten, werden durch Sanierungen aus ihnen Wohnungen vertrieben und dann auch noch das?
Für mich wird dadurch keinerlei bezahlbarer Wohnraum zusätzlich geschaffen (eher das Gegenteil). -
Bestand: Ankauf von Belegungsrechten
Etwa in Frankfurt wird der Ankauf von Belegungsrechten im Bestand praktiziert - demnach für normalerweise 15 Jahre, gestattet wird darin ortsübliche Vergleichsmiete - 15% (max. 5 EUR/Qm), die Differenz zur ortsüblichen Vergleichsmiete zzgl, einer Aufwandspauschale von 10 EUR/Qm jährlich wird erstattet.
Einen Ankauf kennt man auch in München, wo die Berechnungen etwas komplexer sind, weswegen ich sie auslasse. Einen Ankauf von Belegungsbindungen kennt man ebenfalls in Hamburg.
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Liegt das besagte Areal an der Mindenerstr. nicht in Oberbilk?
However - es ist echt riesig.
Bliebe denn dann diese eine Gleisstrecke erhalten?
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^ Vermute mal, du beziehst dich auf die Beiträge #495-497.
Richtig, liegt an der Mindener Straße in Oberbilk, allerdings ist es nicht ganz so riesig wie du vermutest, da der hintere Teil an der Werdener Straße nicht dazu gehört,
da sind im Rahmen des Amt- und Landgerichtneubau bereits Bürobauten geplant worden.Soll mal so aussehen: http://www.competitionline.com/de/wettbewerbe/3662
Hier noch mal ein Luftbild aus dem Bebauungsplanvorentwurf für die Wohnbebauung: http://www.duesseldorf.de/planung/baulei…lb_5675_047.jpg
Die Gleisstrecke für Güterzüge muss bestehen bleiben (und bleibt auch).
Die Strecke bindet die Henkelwerke und andere, wie die IDR-Entsorgungsgesellschaft http://www.idr-eg.de/ an die Bahnstrecken nach Norden an
(südlich des Wehrhahns übrigens auch die Strecke, die wir im Thread Grafental behandelt haben).
Theoretisch könnte die Strecke wegfallen, dann müssen aber alle Güterzüge den Umweg durch den Hauptbahnhof fahren - praktisch dürfte das nicht möglich sein,
da zu teuer in der Umsetzung (Streckenumbau und Lärmschutz) und langwierige Genehmigungsverfahren.
Ausserdem dürfte das Ganze sowieso daran scheitern, dass Tankzüge und Gefahrguttransporter nicht durch den Bahnhof fahren dürfen. -
Heilige Quote vs. Neubauprojekte
Die RP schrieb gestern über Neubauprojekte im Stadtbezirk 1, wo Investoren den Rufen nach bezahlbaren Wohnungen folgend mehr kleinere statt wenige große Wohnungen planen wollten - 24 statt 10 bzw. 59 statt 26 - es hätte ein Angebot für die Studenten der entstehenden FH in Derendorf sein können. Zwei Parteien blockierten diese Planungen bzw. Planungsänderungen unter dem Vorwand des Festhaltens an der Forderung von 30% Quote des sozialen Wohnungsbaus.
Der Artikel beginnt mit dem Erinnern der Marktgesetze von Angebot und Nachfrage, die hier vor einigen Monaten so mühsam erklärt wurden - laut Artikel werden sie inzwischen parteiübergreifend erkannt (bis auf Ausnahmen anscheinend).
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6, 7, 8, 9, 10, 11...
Aus dem Andreasquartier-Thread, wegen der Allgemeinheit der Aussagen hier besser aufgehoben:
Auch wenn hier 9-geschossige Gebäude gebaut werden, werden diese nur im Innenbereich gebaut - außen rum bleibt es bei 6-7 Etagen.
Daher ist eine Diskussion über höhere Gebäude in der Innenstadt auf dieser Basis unsinnig....
Aber noch zu den 9-geschossigen Gebäuden hier (von denen es übrigens 4 Stück geben wird), diese stehen weder frei noch besonders herausstechend - verschwinden optisch fast in der Gesamtmasse.Wenn es selbst in der besonders sensiblen Altstadt erlaubt wird, sollte es in weniger sensiblen Rest-Innenstadt erst recht gestattet werden. Erinnern wir uns nur an NeMo, wo gerade mal 8 Geschosse im Blockinneren gekappt wurden - in Sichtweite der Hochhäuser Portobello und Stadttor. Areale wie Kö-Bogen II, der Belsenpark oder Ulmer Höhe schreien geradezu nach solcher Dimensionalität - oder mancherorts in der Friedrichstadt, etwa in dieser Fast-Baulücke.
Der Schlüssel ist u.a. dieses optische Kaschieren, aber das geht auch am Blockrand - das Melia-Hotel am (sensiblen) Hofgarten hat 10 oder 11 Etagen und wirkt angemessen.
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Wenn es selbst in der besonders sensiblen Altstadt erlaubt wird, sollte es in weniger sensiblen Rest-Innenstadt erst recht gestattet werden. Erinnern wir uns nur an NeMo, wo gerade mal 8 Geschosse im Blockinneren gekappt wurden - in Sichtweite der Hochhäuser Portobello und Stadttor. Areale wie Kö-Bogen II, der Belsenpark oder Ulmer Höhe schreien geradezu nach solcher Dimensionalität - oder mancherorts in der Friedrichstadt, etwa in dieser Fast-Baulücke.
Der Schlüssel ist u.a. dieses optische Kaschieren, aber das geht auch am Blockrand - das Melia-Hotel am (sensiblen) Hofgarten hat 10 oder 11 Etagen und wirkt angemessen.
Es ist egal, ob in der Altstadt 9-geschossig gebaut wird (wie auch schon am Rathausufer) - jeder Standort muss für sich betrachtet werden!
Gerade der Vergleich von Portbello-Haus, Stadttor und Blockinnenbeauung bei NEMo ist mal wieder ein "Äpfel und Birnen"-Vergleich!
Es ist ein himmelweiter Unterschied, ob ich ein Haus an der Straße bzw. freistehend gebaut wird oder in einem Innenhofbereich.
Selbst bei einem Innenhofbereich muss man noch unterscheiden zwischen Bebauungen wie dem Andreas-Quartier und NeMo - beim ersten muss man auf die Nachbarbebauung keine Rücksicht nehmen (Nachbarschaftsrecht und Einspruchsmöglichkeiten), da man ja die Nachbarn selber baut und die Rettungswege sind so auch besser zu berücksichtigen.
Im NeMo-Thread habe ich schon mal erklärt, warum da höhere Innenhofbebauung keinen Sinn macht.
Warum meinst du, dass die Bauträger nicht öfter höher bauen, nicht, weil sie es nicht dürfen, sondern weil es nicht wirtschaftlich ist (Rettungswege, höhere Brandschutzauflagen etc.).
Bei Belsenpark und Ulmer Höh stimme ich dir in soweit zu, dass man im Innenbereich höher bauen könnte....
Beim Kö-Bogen II lehne ich eine höhere Bebauung als beim C.O.R. ab, das Dreischeibenhaus darf nicht zu stark verdeckt werden.
Auch die von dir zitierte Baulücke mit Minderbebauung auf der Bilker Allee 233 eignet sich alleine schon aus optischen Gründen nicht für eine wesentlich höhere Bebauung als bei den Nachbarhäusern - sie würde die ganze Ecke erschlagen. -
"Mikro-Apartments"
Gerade fand ich im Deal Magazine diesen gestrigen Artikel, nach dem Mercurius Real Estate und Domus Vivendi in Frankfurt insgesamt 800 sog. Mikro-Apartments für 100 Mio. EUR bauen wollen. Sie suchen nach weiteren Standorten in Ballungszentren - konkrete Planungen gibt es in Stuttgart und Berlin. Die Bedingung ist zentrale Lage und eine gute ÖV-Anbindung - die Nachfrage nach solchen Wohnungen wächst, vorwiegend Berufspendler, Berufseinsteiger und Singles. Die Wohnungen sind teilmöbliert.
Hier ergoogelte ich ein paar Details einer der Frankfurter Anlagen - 272 Wohnungen mit 76 PKW-Stellplätzen für ca. 25 Mio. EUR. Die Gesamtwohnfläche beträgt 5.577 Qm - macht im Schnitt 20,5 Qm pro WE.
In Düsseldorf würde man wohl nicht 76, sondern ganze 272 Stellplätze a 30-40 Qm Fläche (mit Rampen und Zufahrten) verlangen - wie absurd es auch unter gerade mal 20 Qm großen Wohnungen sein mag.
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^ Der Beitrag (und auch meiner) gehört eigentlich nicht hier hin, sondern in "Immobilienmarkt & Wirtschaft", direkt unter deinen letzten Beitrag "Blasenängste".
Genau diese Art von Investoren sind es, die zu den Ängsten beitragen!
Wen man 800 Mikro-Apartments für (angeblich!) 100 Mio. EUR baut, also zum Stückpreis von 125.000 EUR pro Apartment (bei ca. 20 m² Durchschnittsgröße sind das 6.250 EUR pro m²) und diese auch noch an "Institutionelle Anleger" weiterverkaufen will (laut den eigenen Web-Seiten), lässt mich das doch stark an der Wirtschaftlichkeit des Projektes zweifeln!
Hier ergoogelte ich ein paar Details einer der Frankfurter Anlagen - 272 Wohnungen mit 76 PKW-Stellplätzen für ca. 25 Mio. EUR. Die Gesamtwohnfläche beträgt 5.577 Qm - macht im Schnitt 20,5 Qm pro WE.
Selbst hier frage ich mich, wie hoch der Verkaufspreis sein soll, wenn das Investitionsvolumen schon 25 Mio. EUR beträgt?
Selbst wenn ich die Stellplätze mit 1,5 Mio. EUR rausrechne (also 19.736 EUR pro Stellplatz), sind es bei 23,5 Mio. EUR und 5.577 m² immer noch 4.213 EUR pro m².
Das 20,5 m² Apartment kostet dann in der Herstellung schon 86.366,50 EUR, selbst dann muss die Kaltmiete für 5%-Bruttorendite schon 4.318,32 EUR pro Jahr (oder 359,86 EUR pro Monat = 17,55 EUR pro m²) betragen.Solche Projekte zeigen auf, dass die Warnungen der Bundesbank wegen "Übertreibungen" angebracht sind.
Spätestens, wenn die Zinsen wieder steigen, werden solche Immobilien nicht mehr verkäuflich sein. -
... Wie bereits angesprochen: Eine sinnvolle Reaktion auf hohe Wohnungskosten ist auch weniger Wohnfläche pro Nase. Dazu bedarf es kleiner Wohneinheiten.
Das Problem beim Bau kleiner Wohnungen liegt darin, dass sich hierbei im Verhältnis zur BGF, im Vergleich zu einem Objekt mit großen Wohnungen, mehr Wände (Konstruktionsfläche), mehr Schächte (Funktionsfläche) und Mehrkosten durch mehr Sanitärgegenstände / -installationen ergeben.
Die Wohneinheiten werden heute aber oft schon dadurch in ihrer Gesamtfläche begrenzt,
dass am Markt noch finanzierbare Gesamtmieten bzw. Kaufpreise entstehen.Die Anforderung bezüglich der Stellplätze, insbesondere der häufigen Forderung nach kostspieligen Tiefgaragen (keine Stellplätze in den Außenanlagen…)
ist auf jeden Fall preistreibend.Ein Grundproblem bleiben aber die derzeitigen Grundstückspreise.
Auch wenn die Kommunen von preisgeminderten Mieten etc. sprechen,
gerade bei Grundstücksverkäufen durch Gemeinden werden recht hohe Preise aufgerufen,
da die Kämmerer die Grundstücke offensichtlich entsprechend hoch bewerten.Eine eigentlich von der öffentlichen Hand zu erwartende Steuerung findet so nicht statt.
Es werden statt dessen, seitens der Politik, nur öffentlichkeitswirksame Forderungen aufgestellt.Eine weitere Verdichtung von Grundstücken ist auch nicht beliebig durchführbar;
hier gibt es gesetzliche Vorgaben (z.B. BauNVO) und im Allgemeinen müssen sich Neubauten in der Art der Bebauung,
der Dimensionierung und weiterem an die direkte Umgebung anpassen. -
Selbst wenn ich die Stellplätze mit 1,5 Mio. EUR rausrechne (also 19.736 EUR pro Stellplatz), sind es bei 23,5 Mio. EUR und 5.577 m² immer noch 4.213 EUR pro m².
Die Stellplätze dürften etwas mehr gekostet haben - meist werden sie in TGs über 20 Tsd. EUR pro Stück verkauft und es war hier schon mal die Rede, dass ein Teil der Kosten auf die Wohnungen umgewälzt wird - eine TG ohne des Hauses obendrauf kann schon mal um 40 Tsd. pro Stellplatz kosten. Da teilmöblierte Wohnungen per se mehr als unmöblierte kosten müssen - knapp 4.000 EUR/Qm sind in Frankfurt ein recht normaler Neubau-Preis und in Düsseldorf ebenso.
Einmal wurde ich für 6 Wochen nach Hamburg geschickt - jeden Montag musste ich in einem anderen Hotelzimmer einchecken. Ob 360 EUR oder gar 450 EUR Warmmiete im Monat - für 25 EUR die Nacht (4,5 Wochen mit je 4 Übernachtungen) kriegt man kein vernünftiges Hotelzimmer in einer Großstadt. Angestellte mit mehrwöchigen Diensteinsätzen dürften zur Zielgruppe der Mini-Wohnungen gehören.
oder diesen eine-Einheit-ein-Stellplatz-Murks insgesamt durchbrechen
Das wurde so oft gesagt... Oft bekomme ich das Gefühl, die relevanten Entscheidungsträger seien allesamt in muffigen 1960-er-Reihenhäusern groß geworden, wo eine Garage und eine Frau am Herd zur Standardausstattung gehören.
Eine weitere Verdichtung von Grundstücken ist auch nicht beliebig durchführbar; hier gibt es gesetzliche Vorgaben (z.B. BauNVO) und im Allgemeinen müssen sich Neubauten in der Art der Bebauung, der Dimensionierung und weiterem an die direkte Umgebung anpassen.
Das könnte höchstens gegen mehr Geschosse sprechen, aber nicht dagegen, in bestimmter Kubatur irgendwo in der City 20 kleine statt 10 großer Wohnungen unterzubringen. Aber der zweite Aspekt - in der Innenstadt gibt es so viele Hochhäuser - das nächste ist überall nur ein paar Schritte entfernt. Es ist etwas bemüht, überall maximal 6-7 Geschosse zu verlangen nur weil zwei direkte Nachbarn ebensoviele haben. Besonders wenn es kein gewachsenes gründerzeitliches Ensemble oder Ähnliches ist.
Kürzlich fiel mir dieses Eckhaus Schadowstraße/Jacobistraße auf. Passt es sich den Nachbarn an? Absolut - trotzdem wurde die Ecke etwas höher. Eine oder zwei Etagen mehr als die Nachbarn kann man fast immer harmonisch gestalten. -
Man will nicht, dass jemand baut und die Parkplatzsorgen der Allgemeinheit überlässt.
Wieso der Allgemeinheit? Das Besorgen der Parkplätze dort, wo man parken möchte ist primär die private Sorge des Autobesitzers genauso wie das Tanken und die TÜV-Kontrollen. Die einzige Sorge der Allgemeinheit ist, wenn illegal abgestellte Autos die Stadt blockieren - in etlichen Metropolen wird dies durch konsequentes kostenpflichtiges Abschleppen gelöst.
Die spannende Frage ist diese Tage, wohin die Wohnungswirtschaft gehen wird. Laut FAZ will die SPD Mietpreisbremsen bundesweit, die Union max. 10% über die Vergleichsmiete bei Neuvermietungen in gewählten Gebieten, die die Länder wählen dürften (was in NRW wahrscheinlich landesweit hieße). Konsens herrscht aber wohl beim Ziel "bauen, bauen, bauen", für welches verschiedene Erleichterungen vorgesehen werden. Die Stadt Düsseldorf hat es in der Hand, selber was beizutragen - bei dieser unseligen Stellplatzverordnung.
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Wieso der Allgemeinheit? Das Besorgen der Parkplätze dort, wo man parken möchte ist primär die private Sorge des Autobesitzers genauso wie das Tanken und die TÜV-Kontrollen. Die einzige Sorge der Allgemeinheit ist, wenn illegal abgestellte Autos die Stadt blockieren - in etlichen Metropolen wird dies durch konsequentes kostenpflichtiges Abschleppen gelöst.
Das meinst du doch nicht nicht wirklich ernst?!?
So etwas kann eigentlich nur von jemand kommen, der selbst kein Auto hat oder fährt.... 
Ich kann da Echnaton nur recht geben: Nein, es darf nicht sein, das man baut und die Allgemeinheit für die Parkplätze zuständig ist!
Man sollte die Sache etwas differenzierter sehen, reines Schwarz-Weiss-Denken bringt nichts.
Eine Reform der Stellplatzformel "1 Stellplatz pro Wohnung" macht schon Sinn, der Gedanke von Echnaton mit einer m²-Formel "Pro 100m² Wohnfläche ein Stellplatz" ist ja schon mal nicht verkehrt.
Ich halte allerdings die m²-Zahl für zu hoch, ich denke da eher an 60m² - ab dieser Größe gehe ich davon aus, dass man ein Auto hat (bei 100m² würde ich sogar von 2 Autos ausgehen!).
Auch wenn du es nicht einsiehst, es ist Aufgabe der Städte, geordnete Strukturen zu entwickeln, dazu gehört auch für ausreichend öffentlichen Parkraum sorgen, nicht immer kostenlose Parkplätze, aber auch Anwohnerparkplätze.
Selbst wenn kein Auto von Wohnungsnutzern auf der Straße stehen würde, gibt es immer noch Besucher, Handwerker, Pflegedienste etc. und es auch noch Büros oder Geschäfte in der Nähe.... -
es ist Aufgabe der Städte, geordnete Strukturen zu entwickeln
Normalerweise bedeutet das das Eingreifen, wenn die Ordnung durch wildes Parken verletzt wird - und nur das. Wenn man den Zwang zur Stellplatzerrichtung abschafft, bedeutet das doch gar nicht, dass gar keine gebaut werden - das werden sie auch in jenen Städten, die solche Zwänge nicht kennen - der Markteinschätzung der Investoren entsprechend. Ob man pro WE 0,5, 1 oder 2 bauen möchte, das kann doch der Bauherr besser als ein Politiker oder Beamter entscheiden.
Schließlich werden auch Wohnhäuser und Büroflächen ohne behördliche Direktiven gebaut - kein Gesetz zwingt dazu.Die im Stadtrat regierenden Parteien plädieren sonst stark für die regulierende Wirkung der Marktmechanismen. Mich wundert, dass sie gerade beim Thema der Parkplätze an einer Regelung festhalten, die der Direktivwirtschaft sowjetischer Prägung entstammen könnte.