Immobilienmarkt & Wirtschaft

Ich habe mir gerade einmal die Bürozahlen vom ersten Quartal 2016 angeschaut. In aller Kürze:

Sehr hoher Flächenumsatz: 124.000 m²
konstant sehr hohe Spitzenmiete: 26 €/m²
stark sinkender Leerstand: 938.000 (1.015.000 m² vor einem Jahr), davon 206.000m² modern
aber:
geringe Bautätigkeit: von 147.000 auf 69.000 gesunken binnen Jahresfrist.

Eigentlich optimale Bedingungen für Nachverdichtung , speziell neue Büroentwicklungen, mangels Platz auch gerne Hochhäuser. Der Hochhausrahmenplan ist leider schon etwas angestaubt, aber auf Seite 24 gibt es Beispiele mit 90m, 120m und 150m an der Graf-Adolf-Straße...

(Bau-Lcfr-Punchlines sind der Einfachheit halber rot markiert)

Sekundäreffekte

Mit Uniper, HSBC, Handelsblatt/WiWo und L'Oreal bauen einige große Düsseldorfer Unternehmen und Niederlassungen neu. Ihre alten Standorte werden sie dann wohl aufgeben:

• Uniper hat im Moment den alten Sitz der eon am Ehrenhof.
• L'Oreal hat heute schon ein großes Gebäude am Kennedydamm.
• Handelsblatt/WiWo sitzen im Moment an der Kasernenstraße, nahe GAP.
• HSBC hat einen repräsentativen Standort an der Kö und in vielen weiteren Gebäuden Büroflächen.

Es wird interessant, was aus den Gebäuden wird. Könnte gut werden...

Zwei neue Berichte von JLL vom Büromarkt und vom Markt der Einzelhandelsflächen:

Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt überrascht mit Großabschlüssen

06 April 2017

Agiler Investmentmarkt hat Anzahl der Transaktionen zu Jahresbeginn mehr als verdoppelt

DÜSSELDORF, 6. April 2017 – Die hohe Attraktivität des Düsseldorfer Büromarktes und die damit verbundene Nachfrage schlägt sich zu Beginn des Jahres 2017 auch auf die Zahlen nieder: Im Zentrum der NRW-Landeshauptstadt ist zunehmend ein Produktmangel spürbar – das gilt für den Vermietungs- wie für den Investmentmarkt gleichermaßen. Im ersten Quartal wurden 112.000 m² Bürofläche neu angemietet, zugleich gab es Transaktionen mit einem Volumen von 520 Mio. Euro. Für das Gesamtjahr bleibt JLL optimistisch und geht trotz des Angebotsmangels von einem stabilen Markt aus. So erwartet das Unternehmen für das Gesamtjahr einen Vermietungsumsatz von 400.000 m² sowie ein Transaktionsvolumen von 2,3 Mrd. Euro, was jeweils auf dem Niveau des Vorjahres beziehungsweise leicht darüber liegen würde.

„Der zunehmende Mangel an zentral verfügbaren Topflächen wird zu einem Umdenken der Unternehmen führen“, analysiert Marcel Abel, Geschäftsführer und Niederlassungsleiter JLL Düsseldorf. „Signifikante Signale sind Abschlüsse durch Business Center wie Regus (1.200 m²) und eine starke Nachfrage von Co-Working-Betreibern wie wework.“ Hier können Unternehmen Arbeitsplätze anmieten, sie werden dadurch aber vor allem Teil einer Community mit anderen Nutzern. „Wir erleben damit den Beginn eines Strategiewechsels – weg von der klassischen Anmietung von Flächen, hin zur kurzfristigen Bedarfsdeckung durch Arbeitsplätze in einem kreativen Umfeld“, erklärt Abel. Eigentümer indes setzen in diesen Fällen nicht mehr auf langfristige Verträge mit Laufzeiten von zehn Jahren und mehr, sondern passen sich der Schnelllebigkeit in vielen Branchen an. Mit der neuen Strategie können Unternehmen bis zu einer gewissen Größe auch den Flächenengpass in der Düsseldorfer City umgehen.

Weniger, aber dafür deutlich größere Vermietungen im ersten Quartal

Mit 112.000 m² hat der Düsseldorfer Vermietungsmarkt im ersten Quartal 2017 in etwa das Niveau des Vorjahresquartals von 114.000 m² erreicht. Im mittelfristigen Vergleich lag das Ergebnis 18 % über dem 5-Jahres-Schnitt für das jeweils erste Quartal und immerhin 5 % über dem 10-Jahres-Mittelwert.

Genau entgegengesetzt verhält es sich indes mit der Anzahl der Deals, die mit 119 rund ein Drittel unter dem Vorjahreswert von 176 lagen. Auch die mittel- und langfristigen Durchschnittswerte wurde mit 23 % für fünf Jahre und 21 % im Zehn-Jahres-Vergleich deutlich unterschritten.

„Grund für den dennoch stabilen Umsatz war unter anderem der Abschluss der HSBC mit rund 20.000 m² auf dem ehemaligen Rheinbahngelände an der Hansaallee“, erklärt Martin Becker, seit Jahresbeginn Team Leader Office Leasing JLL Düsseldorf. Vermietungen dieser Größenklasse sind für das Auftaktquartal eher untypisch, was auch für die 13.000 m² des Bankhauses Lampe gilt. Damit hat es in Düsseldorf bereits im ersten Quartal einen größeren Abschluss gegeben als im Gesamtjahr 2016. „Diese Ausnahmen stimmen optimistisch, dass wir das Jahr mit rund 400.000 m² und damit leicht über dem Zehnjahresschnitt von 393.000 m² abschließen können“, prognostiziert Becker. Neben den genannten Deals sorgten eine Reihe mittlerer Vermietungen für Flächenumsatz, darunter 7.200 m² für IT-NRW im ONE auf der Rheinmetall-Allee sowie der Rheinisch-Westfälische Genossenschaftsverband mit 5.400 m² am Flughafen.

Eine Verschiebung zu größeren Einzeldeals zeigt sich auch bei den Größenklassen: Gab es im Vorjahresquartal insgesamt nur 11.400 m² bei Vermietungen mit mehr als 5.000 m², so waren es in diesem Jahr 46.000 m². Dafür verlor das Segment zwischen 2.500 m² und 5.000 m² rund 68 % seines Flächenumsatzes. Entsprechend höher fällt eine Kennziffer des Düsseldorfer Vermietungsmarktes aus: Die durchschnittliche Abschlussgröße stieg von 656 m² auf 979 m² an.

Vor allem durch diese Großvermietungen standen das linksrheinische Düsseldorf (+97 % Flächenumsatz) und der Teilmarkt Kennedydamm (+135 %) im Fokus. Ohne Neuvermietung blieb indes das Regierungsviertel, das zum Ende des vergangenen Jahres noch ein deutliches Umsatzplus verzeichnet hatte. „Der gleiche Effekt ist beim Branchenüberblick zu beobachten, wo Banken, unternehmensbezogene Dienstleister, der Handel und die öffentliche Verwaltung die Spitzenplätze belegten“, bilanziert Becker.

Große Flächen werden im laufenden Jahr wieder frei – sind aber meist veraltet

Nach 220.000 m² im Vorjahr fällt die Nettoabsorption mit minus 6.700 m² milde aus. Zugleich geht JLL davon aus, dass die Leerstandsquote von aktuell 8,0 % bis zum Jahresende auf 8,4 % steigen wird, da viele Unternehmen in diesem Jahr in die zuletzt angemieteten Flächen gehen und damit ihre alten Standorte freiziehen werden. „Für eine Entspannung im Markt wird dies dennoch nicht sorgen, denn man muss genau unterscheiden, wo diese Flächen sind und welche Qualität sie haben“, sagt Becker. So sind nur wenige der freiwerdenden Flächen ohne eine grundlegende Modernisierung marktgängig. „Zudem muss man sehr genau auf den Teilmarkt achten: Während in Randlagen noch Flächen zu finden sind, hat sich der zentrale Bereich zu einem Vermietermarkt gewandelt“, analysiert Becker. Hier können sich die Eigentümer ihre Mieter weitgehend aussuchen, ohne dabei Zugeständnisse, wie Zuschüsse oder mietfreie Zeiten, zu machen. „Wir sehen in Düsseldorf eine deutliche Polarisierung und verschiedene Geschwindigkeiten zwischen den absoluten Toplagen und dem sonstigen Angebot“, stellt Martin Becker klar. So stehen am Seestern rund 105.000 m² leer, während im Central Business District nur 35.600 m² frei sind. Die stärksten Bauaktivitäten sind derzeit mit 58.100 m² in der City sowie mit 53.800 m² im Hafen im Gange. Insgesamt sind derzeit in Düsseldorf rund 178.000 m² im Bau.

Konstant bei 26,50 Euro je Quadratmeter liegt derweil die Spitzenmiete, während die gewichtete Durchschnittsmiete deutlich von 14,00 Euro auf 14,92 Euro anzog. Ein Grund: Mehr als 40 % des Flächenumsatzes wurden mit einer Miete zwischen 15 und 20 Euro abgeschlossen, knapp 25 % sogar mit einen Satz zwischen 20 und 25 Euro.

Büros büßen ihre Dominanz auf dem Investmentmarkt vorübergehend ein

So stark wie seit drei Jahren nicht mehr ist der Düsseldorfer Investmentmarkt gestartet. 520 Mio. Euro Transaktionsvolumen sind doppelt so viel wie im vergangenen Jahr. Untypisch gering fiel allerdings der Anteil der Büro-Immobilien mit 32 % aus. Im Vorjahr waren es noch 60 % gewesen. Deutlich mehr Anteil am Gesamtvolumen als im Vorjahr erzielten hingegen die Logistik (32 %) sowie Veräußerungen von Grundstücken (15 %). Die Versechsfachung des Logistikanteils geht auf die Transaktion des Hansteen-Deutschland-Portfolios zurück, von dessen insgesamt 100 Objekten zwölf im Düsseldorfer Markt liegen.

„Der Jahresauftakt im Düsseldorfer Investmentmarkt war sehr agil, allerdings von vielen kleineren Transaktionen geprägt. Diese Dynamik lässt uns an unserer Jahresprognose von 2,3 Mrd. Euro festhalten“, sagt Wolfgang Finke, Team Leader Office Investment JLL Düsseldorf. Die Anzahl der Transaktionen lag bei 37 und damit mehr als doppelt so hoch wie der Vorjahreswert von 15. Zugleich ging die Durchschnittsgröße auf 14 Mio. Euro zurück und ist damit so niedrig wie in keiner anderen Stadt der Big 7. Ebenso sieht der Bundesvergleich bei den kleinen Transaktionen unter zehn Mio. Euro aus. Auf diese Größenordnung entfiel in Düsseldorf 22% des gesamten Transaktionsvolumens, so viel wie in keiner anderen der Big 7.

Core-Produkte sind derzeit auf dem Markt kaum zu finden

„Nach vier Jahren in Folge mit einem Gesamtvolumen von mehr als zwei Mrd. Euro, sind nur noch wenige Core-Produkte im innerstädtischen Markt zu finden“, beobachtet Finke, „entsprechend hohe Faktoren werden mittlerweile gezahlt.“ Teilweise gilt das bereits auch für hochwertige Produkte in B-Lagen wie zum Beispiel Ratingen und andere Randlagen. Entsprechend große Unterschiede ergeben sich im Jahresvergleich bei den Risikoklassen: Nach 51 % im gesamten Vorjahr kommen Core-Produkte nur noch auf 10 % Anteil am Gesamtvolumen. Core plus steigt von 19 % auf 46 % sowie Value Add von 20 % auf 26 % Anteil. Bedingt durch die Grundstücksveräußerungen haben opportunistische Produkte 19 % ausgemacht.

Ausländische Investoren hatten auf Verkäuferseite einen Volumenanteil von 67 %, allerdings nur 47 % auf Käuferseite, was zu einer Reduzierung der Anlagen um 108 Mio. Euro führte. „Trotz dieses Rückgangs haben wir im abgelaufenen Quartal einige neue internationale Akteure aus dem Private-Equity-Bereich auf dem Düsseldorfer Markt gesehen“, sagt Finke, „neben Angelsachsen und Franzosen sind auch Asiaten immer aktiver in Düsseldorf.“ Ein Beispiel sind Koreaner, die nach der Lanxess-Arena in Köln im vergangenen Jahr nun den Vodafone-Campus im Visier haben und dabei mit einem deutschen Partner kooperieren.

Die aktuelle Spitzenrendite von 3,90 % hat auf Jahresfrist um 40 Basispunkte nachgegeben. „Ich gehe davon aus, dass sie angesichts der hohen Nachfrage und des Produktmangels weiter unter Druck gerät und am Ende des Jahres bei 3,80 % stehen wird“, gibt Finke einen Ausblick.

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Kleinere Flächen schaffen größere Vielfalt im Düsseldorfer Einzelhandel

04 April 2017

Internationale Einkaufsstadt ist Vorreiter beim Wandel in der Shopping-Welt

DÜSSELDORF, 4. April 2017 – Der deutsche Einzelhandel ist mitten in einem rasanten Umbruch. Ganz vorne dabei ist die internationale Einkaufsmetropole Düsseldorf. Hier wurden allein in den Toplagen der Innenstadt im abgelaufenen Jahr 64 Mietverträge abgeschlossen, so viele wie noch nie in diesem Jahrzehnt. Doch zugleich ging die neuvergebene Fläche auf Jahressicht von 23.882 m² auf 15.461 m² zurück. Damit zeichnen sich zwei bundesweite Trends in Düsseldorf bereits deutlich sichtbar ab: Die angemieteten Flächen werden im Schnitt deutlich kleiner und die Spitzenmieten haben ein Plateau erreicht. In den Toplagen verharren sie seit mehreren Jahren auf einem stabilen Niveau, in manchen Lagen daneben sinken sie sogar wieder.

Das erzeugt neue Chancen für eine Stadt wie Düsseldorf, denn es bietet auch wieder Raum für kleinere Unternehmen und schafft so eine attraktivere Mischung für die Konsumenten. „Vor allem die Gastronomie nutzt diese Entwicklung und steigert so das Einkaufserlebnis und die Aufenthaltsqualität – wovon wiederum der ganze Handel profitiert. Denn das Erlebnis und den Genuss beim Einkaufsbummel kann der Online-Handel nicht ersetzen“, erklärt Dirk Wichner, Head of Retail Leasing JLL Germany. Und doch zwingt der stetig wachsende Onlinehandel die stationären Händler zum Umdenken.

Hohe Zentralitätskennzahl belegt die Attraktivität und Anzugskraft des Düsseldorfer Handels

In Düsseldorf ist dieser Wandel besonders gut zu beobachten: Seit Jahren verändert die Stadt ihr Gesicht um die Top-Einkaufsmeilen Schadowstraße, Königsallee und Flinger Straße. Die neue Attraktivität spiegelt sich nicht nur in den wieder deutlich angestiegenen Passantenfrequenzen wider, sondern ebenso in einer Zentralitätsziffer von 123,7, die belegt, dass die Stadt eine enorme Kaufkraft aus dem Umland anzieht. Zum Vergleich: Köln kommt auf einen Wert von 124,7, Berlin auf 109,0 und Frankfurt auf 108,7. „Düsseldorf hat sich international als Einkaufsziel etabliert“, erklärt Marcel Abel, Geschäftsführer und Niederlassungsleiter JLL Düsseldorf. „Nahezu alle wichtigen Marken sind hier im Zentrum vertreten, viele von ihnen mit Flaggship-Stores. Deshalb kommen Kunden aus der ganzen Welt zur Königsallee.“

Doch gerade in Düsseldorf zeigt sich, dass Händler ihre Konzepte angesichts von Online-Handel und verändertem Käuferverhalten radikal verändern. Die Zeiten, in denen es darum ging, möglichst viele Waren auf möglichst großer Fläche zu präsentieren, sind längst Geschichte.

Bundestrend: Verunsicherter Textilhandel verliert Marktanteile an aufstrebende Gastronomie

Auch wenn die Einzelhandelsumsätze in den vergangenen Jahren stetig auf mittlerweile mehr als 483 Mrd. Euro gewachsen sind, agiert der Einzelhandel derzeit deutlich verhaltener als noch zuletzt bei der Anmietung von Flächen. Vor allem der Textilhandel ist verunsichert und büßt immer mehr von seiner einst dominanten Stellung unter den Einzelhandelsbranchen ein. Zwar sind sie mit 33 % immer noch Branchenprimus, doch noch 2010 bestritten sie mit 42 % deutlich mehr der Flächenumsätze. „Viele Einzelhändler prüfen heute sehr genau, ob und wo sie sich ansiedeln“, schildert Einzelhandelsexperte Dirk Wichner. „Sie entscheiden nicht mehr allein nach Bauchgefühl, sondern nach detaillierter Zahlenlage.“

Dazu gehören unter anderem Passantenfrequenzen, die bei den Düsseldorfer Toplagen Schadowstraße (12.365 Passanten/Stunde), Flinger Straße (8.035) und Königsallee (4.870) derzeit ein gemischtes Bild abgeben. Während die Schadowstraße knapp 3.000 Passanten über ihrem 5-Jahres-Schnitt liegt, ist die Flinger Straße 2.300 Passanten darunter und die Königsallee stagniert. Neben dieser Quantität ist aber genauso wichtig, welcher Kundentyp dort entlang geht und welche Kaufkraft letztlich in den Geschäften landet. „Entsprechend lange dauern aktuell Standortentscheidungen an – insbesondere, wenn es um Mietverträge mit zehn Jahren Laufzeit und mehr geht“, nennt Wichner einen Grund für den Rückgang beim Vermietungsumsatz.

Händler und Gastronomie setzen auf immer kleinere Fläche bei Neuanmietungen

Zugleich werden die angemieteten Flächen im Schnitt immer kleiner werden. Dafür gibt es zwei Gründe: „Während der Textileinzelhandel über Jahre mit großem Abstand dominierte, kommen nun Branchen wie Gastronomie, aber auch Beauty und Schmuck in der Statistik mehr und mehr nach oben. Diese brauchen traditionell weniger Fläche“, erklärt Dirk Wichner. Damit einher geht eine zweite Entwicklung: Der großflächige Textileinzelhandel hat in der Regel immer mehrere Etagen bespielt. Diese Anmietungen sind im derzeitigen Marktumfeld kaum noch möglich. Denn die oberen Geschosse werden mehr und mehr In Wohnraum umgewandelt. Die Innenstädte sind mittlerweile wieder sehr begehrte Lagen, so dass eine Mischnutzung oft sinnvoll ist.

Umsatz im Onlinehandel hat sich seit 2010 nahezu verdoppelt

Diese Reduzierung ist keine Momentaufnahme, sondern ein langfristiger Trend: „Im vergangenen Jahr haben Waren im Wert von rund 44 Milliarden Euro keinen Quadratmeter Einzelhandelsfläche mehr gesehen, weil sie direkt aus dem Lager an den Verbraucher geschickt wurden. Seit 2010 hat sich der Umsatz im Onlinehandel fast verdoppelt und wächst derzeit um mehr als 10 % jährlich. Vor diesem Hintergrund brauchen viele Waren keine Einzelhandelsflächen mehr, um dem potenziellen Käufer präsentiert zu werden“, analysiert Dirk Wichner die Herausforderungen des digitalen Zeitalters für die Händler.

Es ist daher nur folgerichtig, dass sich der Handel zunehmend sowohl auf Handelsflächen im Erdgeschoss als auch auf Flächen in den besten Lagen innerhalb der jeweiligen Einkaufsstraßen konzentriert. Aus manchen Ober- und Untergeschossen sowie den Randlagen der Einkaufsstraßen wird sich der klassische Handel in den kommenden Jahren eher zurückziehen.

In Düsseldorf setzen Unternehmen auf kleine, aber hochwertige Flächen

Nur vier Vermietungen erreichten im vergangenen Jahr die 1.000 m²: Globetrotter auf der Kö mit 1.000 m², CCC-Schuhe auf der Schadowstraße (1.100 m²), weniger Häuser weiter Rossmann mit 1.200 m² im bisherigen Bornemann-Geschäft sowie das MASH Steakhouse im Andreasquartier (1.400 m²). Bei allen zeigt sich, dass neben dem Erdgeschoss höchstens noch die erste Etage und ein Untergeschoss bewirtschaftet werden. „Nur große Häuser wie Breuninger und Primark können noch weitere Etagen bespielen und die entsprechenden Umsätze erwirtschaften“, erklärt Marcel Abel.

Aktuell sind einige Flächen in Toplagen in der Vermarktung, die nach einem Umbau schnell wieder belegt sein werden. So kommt die Modemarke Repeat in diesem Frühjahr in die Schadowarkaden. Eine hochwertige Kosmetikmarke aus Frankreich steht kurz vor der Unterschrift.

Zugleich ist der Vormarsch von Gastronomiekonzepten in Düsseldorf nicht zu übersehen. „Neben dem Pavillon auf dem Martin-Luther-Platz eröffnen viele neue Lokale in der Stadt – oder haben bereits eröffnet“, beobachtet Abel. Dazu zählt auch die schweizerische Schokoladenmarke Läderach. „Meist sind es individuelle Konzepte von Systemgastronomen, die sich mit hochwertigen Speisen an eine bestimmte Zielgruppe richten und somit dem Bedarf in einer Stadt perfekt anpassen.“ So sondiert ein internationales Burgerkonzept gerade den Düsseldorfer Markt, um hier eine Filiale zu eröffnen.

Die Gastronomie sorgt dafür, dass die Innenstadt weiterhin ein Magnet mit hohem Erlebnis- und Genussfaktor für die gesamte Region und darüber hinaus ist. „Wer samstags durch die durch die Düsseldorfer Innenstadt will, kann sich ein Bild davon machen, wie beliebt ein Einkaufsbummel durch Düsseldorf ist. Wiederkehrende Aktionen wie der Japantag sorgen zusätzlich für Renommee und Besucher.“ Vor allem die Aufenthaltsdauer wird durch dieses vielfältigere Angebot erhöht, wovon wiederum der Handel profitiert. Ein Paradebeispiel für diesen Effekt ist der Carlsplatz, der mit hochwertigem Produkten und großer Auswahl Besucher anlockt und das Umfeld deutlich aufwertet.

Händler und Logistiker gehen das geänderte Verbraucherverhalten offensiv an

„Düsseldorf ist ein gutes Beispiel, wie die Herausforderungen durch das Internet konstruktiv angenommen werden können: Zum einen ist Düsseldorf logistisch optimal vernetzt, die Versorgung durch den Online-Handel erfolgt sehr effizient. Zugleich stellt sich der Handel auf diese neue Situation ein und bietet einen Mehrwert, den es virtuell nicht gibt“, beschreibt Abel die Situation in der NRW-Landeshauptstadt. Einige Händler sind zudem dazu übergegangen, ehemalige Verkaufsflächen als Lager für den eigenen Online-Handel zu nutzen.

Die logistische Versorgung in Großstädten wie Düsseldorf hat sich bereits deutlich verändert, um den Anforderungen von Onlinehandel und Nahversorgung gerecht zu werden, so sind in Düsseldorf mittlerweile zahlreiche Fahrradboten zu sehen. Weitere Veränderungen werden folgen: So reicht es für die „Anlieferung auf der letzte Meile“ mittlerweile nicht mehr, ein Logistikzentrum außerhalb der Stadt zu betreiben – auch innerstädtisch muss es Umschlagplätze geben, um nah und damit schnell am Endverbraucher zu sein. Hierzu könnten künftig Flächen genutzt werden, zum Beispiel Tiefgaragen oder obere Geschosse im Einzelhandel, die nicht mehr für ihre ursprüngliche Nutzung benötigt werden. Ebenso werden Fahrzeuge im Nachtbetrieb für Transporte genutzt werden, um die freien Straßen zu nutzen. Voraussetzung: Sie sind emissions- und lärmarm. So könnten auch Busse eingesetzt werden, die tagsüber dem öffentlichen Nahverkehr zur Verfügung stehen.

Düsseldorfs Handel hat sein Potenzial noch lange nicht ausgeschöpft

Optimistisch stimmt zudem, dass der Düsseldorfer Einzelhandel in den kommenden Jahren noch einiges an Wachstumspotenzial hat: „Wenn der Kö-Bogen 2 fertiggestellt und in dessen Folge der Außenbereich der Schadowstraße saniert ist, kommen nochmals hochwertige Flächen für Marken und Gastronomie hinzu, die Düsseldorfs Konsummeile zu einem homogenen, autofreien Erlebnis machen. Sie hat dann definitiv das Potenzial, wieder die frequenzstärkste Einkaufsstraße Deutschlands zu werden“, blickt Abel in die Zukunft.

Zur Menge und Lage der Geschäfte werden zudem neue Strategien kommen, um Konsumenten regelmäßig anzuziehen und ebenso zu unterhalten. So denken die Eigentümer zentraler Lagen in Düsseldorf bereits darüber nach, einen Teil ihrer Flächen aus der langfristigen Vermietung herauszunehmen und stattdessen regelmäßig wechselnde Pop-up-Stores einzurichten. Der Effekt: Die Frequenz bleibt kontinuierlich hoch und wird möglicherweise sogar noch gesteigert. Zudem wird die Fläche als trendiger wahrgenommen, was sich umgehend positiv auf das direkte Umfeld auswirken wird.

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http://www.jll.de/germany/de-d…fer-einzelhandel%E2%80%8B
Pressemitteilungen: Jones Lang Lasalle, Düsseldorf

Aengevelt meldet in seiner Pressemitteilung den höchsten Halbjahresumsatz aller Zeiten im Düsseldorfer Büromarkt (Graphik dazu). Ein paar wichtige Punkte habe ich hervorgehoben:

Halbjahresbilanz 2017
AENGEVELT analysiert Rekord-Halbjahresergebnis am Düsseldorfer Büromarkt

Der Büromarkt der Region Düsseldorf (inkl. Umland mit Erkrath, Hilden, Ratingen, Neuss) erzielte im ersten Halbjahr 2017 nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH einen Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) von rd. 243.000 m². Er liegt damit rd. 61.000 m² bzw. 34% über dem Vorjahresergebnis (1. Hj. 2016: rd. 182.000 m²) und markiert den höchsten je gemessenen Halbjahresumsatz in der Region Düsseldorf. Der bisherige Höchstwert wurde 2010 mit rd. 225.000 m² Bürofläche im ersten Halbjahr ermittelt.
Von dem Gesamtumsatz im ersten Halbjahr 2017 entfallen rd. 220.000 m² bzw. 90% auf das Düsseldorfer Stadtgebiet (1. Hj. 2016: ca. 168.000 m² bzw. 92%), rd. 23.000 m² bzw. 10% auf das Umland (1. Hj. 2016: ca. 14.000 m² bzw. 8%).
Für Michael Fenderl, Leiter AENGEVELT-RESEARCH, ein überdurchschnittliches und angesichts internationaler Krisenszenarien sehr gutes Ergebnis: „Der regionale Düsseldorfer Büroflächenmarkt präsentiert sich im Rahmen der anhaltenden positiven Wirtschaftsentwicklung mit seinem Flächenumsatzrekord und der Diversität der Nachfrage insgesamt sehr robust.“

Prognose 2017
• Für das Gesamtjahr 2017 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen regionalen Büroflächenumsatz von mindestens 400.000 m² (2016: rd. 355.000 m²). „Dieser Wert“, so Fenderl, „läge somit über dem mittleren Umsatzvolumen der letzten Dekade (2007-2016: ca. 377.000 m² p. a.).“

Verteilung der Büroflächenumsätze nach Lagen
Innerhalb der Region Düsseldorf kam es zu folgenden Umsatzverteilungen:
• Im Düsseldorfer Stadtgebiet übertraf das kontrahierte Büroflächenvolumen im ersten Halbjahr 2017 mit ca. 220.000 m² das Ergebnis des Vorjahreszeitraums um rd. 31%, die Marktquote am Gesamtumsatz ging dennoch auf 90% zurück (1. Hj. 2016: ca. 168.000 m² bzw. 92%).
• Der Büroflächenumsatz im Umland (Erkrath, Hilden, Ratingen, Neuss) zog mit rd. 23.000 m² gegenüber dem Vorjahreszeitraum deutlich an, der Anteil am Gesamtabsatz stieg auf rd. 10% (1. Hj. 2016: ca. 14.000 m² bzw. 8%).
• Hintergrund für das exzellente Halbjahresergebnis: Nachdem im Vorjahreszeitraum nur zwei Vermietungen über 5.000 m² mit insgesamt rd. 14.000 m² in der Büromarktregion Düsseldorf erfolgten, waren es im ersten Halbjahr 2017 acht Abschlüsse mit insgesamt rd. 90.000 m², darunter sogar drei Anmietungen mit jeweils mehr als 10.000 m²:
- Größte Vermietungstransaktion im bisherigen Jahresverlauf war die Anmietung von rd. 21.300 m² Bürofläche in einer Projektentwicklung in der Hansaallee durch die HSBC Transaction Services GmbH, einem Wertpapierdienstleister der HSBC-Gruppe.
- AENGEVELT hat an die Stadt Düsseldorf im Gebäudekomplex "Konrad-Adenauer-Platz 1" am Hauptbahnhof einen 30 Jahres-Mietvertrag über rd. 25.500 m², davon rd. 20.000 m² potenzielle Bürofläche, für die Unterbringung kommunaler Einrichtungen, wie z. B. die neue Zentralbibliothek, vermittelt. Dazu wird das ehemalige Verteilzentrum der Post bis 2020 umfassend saniert und umgebaut.
- Des Weiteren hat das Bankhaus Lampe einen Mietvertrag über rd. 13.000 m² in einem Neubauprojekt in der Schwannstraße abgeschlossen.
• Schwerpunkte des Büroflächenumsatzes innerhalb des Düsseldorfer Stadtgebietes waren die Cityrandbereiche. Auf sie entfielen im ersten Halbjahr 2017 rd. 119.300 m² bzw. 49% des regionalen Gesamtbüroflächenumsatzes (1. Hj. 2016: 98.600 m² bzw. 54%).
• Der Büroflächenumsatz in den Stadtrandbereichen war mit rd. 86.000 m² markant höher als im Vorjahr (1. Hj. 2016: 57.400 m²). Die Umsatzquote stieg dementsprechend von 31% im Vorjahr auf aktuell 35%.
• Auch im Citykern (inkl. “Königsallee“, “Bankenviertel“) analysierte AENGEVELT einen Anstieg der Vermietungsaktivitäten: Die Nachfrage zog gegenüber dem Vorjahreszeitraum von 12.000 m² auf nunmehr 14.700 m² an. Die Marktquote stieg leicht auf 6% (1. Hj. 2016: 7%).

Verteilung der Büroflächenumsätze nach Branchen
• Den größten Marktanteil erreichte im ersten Halbjahr 2017 mit rd. 65.300 m² bzw. 27% des Gesamtumsatzes die Gruppe der „sonstigen Nutzer“, in die vor allem Verkehrs-, Industrie-, und Handelsunternehmen einfließen (1. Hj. 2016: 63.900 m² bzw. 35%).
• Mit einer auf rd. 50.400 m² reduzierten Umsatzleistung (1. Hj. 2016: 57.300 m²) ging die Marktquote der beratenden und sozialen Dienstleister binnen Jahresfrist markant auf ca. 21% (1. Hj. 2016: 31%) zurück.
• Den größten „Bedeutungsgewinn“ in der Region Düsseldorf konnte im ersten Halbjahr 2017 die Nachfragegruppe der Finanzdienstleister mit einem hohen Umsatzzuwachs verbuchen. Sowohl der absolute Flächenumsatz mit rd. 52.400 m² als auch die Quote (21%) stiegen deutlich an (1. Hj. 2016: 12.800 m² bzw. 7%).
• Medien-, IT- und EDV-Unternehmen mieteten in der Region Düsseldorf mit 38.300 m² erheblich mehr Bürofläche als im Vorjahreszeitraum (1. Hj. 2016: 26.300 m²). Die Markquote blieb dennoch binnen Jahresfrist nahezu konstant (1. Hj. 2017: 16%; 1. Hj. 2016: 15%).
• Die Nachfrage der öffentlichen Hand und Verbände zeigte sich mit 36.600 m² bzw. einer Quote von 15% stärker als im Vorjahreszeitraum (1. Hj. 2016: 21.200 m² bzw. 12%).

Geringe Neubautätigkeit
• Nachdem in Düsseldorf 2014 der Umfang der Bürofertigstellungen (Neubau und umfassende Sanierung) mit rd. 121.000 m² überdurchschnittlich war, hat sich das Volumen in den Jahren 2015 und 2016 mit 69.000 m² bzw. 48.000 m² mehr als halbiert. Für 2017 ist zwar mit einem Anziehen der Neubautätigkeit auf rd. 75.000 m² zu rechnen, doch liegt dieser Wert immer noch ca. 23% unter dem Dekadenmittel (2007-2016: Ø 97.000 m² p. a.).

Büroflächenangebot
• Zur Jahresmitte 2017 stellt sich der Angebotssockel auf rd. 795.000 m² Bürofläche und liegt damit rd. 10% unter dem Vorjahreswert (Ende Juni 2016: rd. 880.000 m²).
• Auf das Düsseldorfer Stadtgebiet entfallen davon rd. 570.000 m², auf das Umland rd. 225.000 m² (Ende Juni 2016: 655.000 m² bzw. 225.000 m²).
• Die Leerstandsquote für die gesamte Büromarktregion (einschl. Umland) stellt sich damit bei einem Gesamtmietflächenbestand von rd. 9,2 Mio. m² auf ca. 8,6% Mitte 2017 (Mitte 2016: 9,5%).
• Im Düsseldorfer Stadtgebiet beträgt die Leerstandsquote Ende Juni 2017 rd. 7,5%, im Umland rd. 13,4% (Ende Juni 2016 8,6% bzw. 13,6%).
• Bis zum Jahresende 2017 rechnet AENGEVELT-RESEARCH ungeachtet überdurchschnittlicher Flächennachfrage und des nur zögerlichen Fertigstellungsvolumens lediglich mit einem moderaten Rückgang der Angebotsreserve auf rd. 780.000 m², da in den nächsten Monaten durch den Umzug größerer Unternehmen Flächen an den Altstandorten freigezogen werden.

Mietpreise für Büroflächen
• Nachdem die gewichtete Spitzenmiete in den letzten beiden Jahren konstant bei EUR 26,-/m lag, konnte sie seit Ende 2016 aufgrund hochpreisiger Anmietungen z. B. in Kö-Bogen und Kö-Quartier auf aktuell EUR 26,50/m² ansteigen. Bis zum Jahresende 2017 geht AENGEVELT-RESEARCH von einer weiterhin stabilen Spitzenmiete auf dem aktuellen Niveau von EUR 26,50/m² aus.
• Die mittlere Miete in Citylagen stieg binnen Jahresfrist leicht von rd. EUR 18,10/m² zur Jahresmitte 2016 auf aktuell EUR 18,30/m².

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Pressemitteilung: Aengevelt

Abel von JLL im RP-Interview:"Wenn man sich die Gesuche der Unternehmen auf dem Büromarkt ansieht, dann brauchen wir zwischen 2020 und 2022 im Grunde noch fünf neue Dreischeibenhäuser - also etwa 150.000 bis 170.000 Quadratmeter Büros. Wir brauchen Büro-Hochhäuser vielleicht sogar noch mehr als Wohnhochhäuser."
Zum Interview.

Nette Veranschaulichung mit dem DSH-Vergleich. Theoretisch könnten also einige weitere Landmarken in den nächsten Jahren entstehen.

Das Landesstudio des ZDF zieht nun also in das WDR-Gebäude am Medienhafen und wird dort 3.000 Quadratmeter Büro- und Produktionsfläche nutzen (https://www.zdf.de/zdfunterneh…dios-duesseldorf-100.html). Aus Sicht der Öffentlichen und der Beitragszahler ist dies sicherlich eine synergetisch sinnvolle Maßnahme. Den Medienstandort Düsseldorf wird dies insgesamt aber wohl eher nicht stärken, angesichts des vorherigen Wegzugs der Aktuellen Stunde nach Köln. Der Zuzug des ZDF-Spartensenders Phoenix hat sich damit dann wohl zerschlagen.

Es macht aber irgendwie auch meiner Meinung nach Sinn. Das ZDF wird primär über Politik berichten in Düsseldorf und der WDR kann so seine Medien in Köln bündeln.

Ja klar, der Medienstandort wäre nur gerne für den Abgang der Aktuellen Stunde kompensiert worden (Phoenix) und das passiert nun vermutlich nicht.

Die Rheinische Post Online meldet heute Nachmittag, dass heute auch Interboden aus Ratingen Insolvenz angemeldet hat.

Für die Dachgesellschaft "Interboden GmbH & Co. KG" wurde Antrag auf Insolvenz in Eigenverwaltung gestellt.

Für die Tochterfirmen "Interboden Innovative Gewerbewelten GmbH & Co. KG" und "Interboden Innovative Lebenswelten GmbH & Co. KG" wurde das Regelinsolvenzverfahren beantragt.