Beiträge von leipziger

Zitat von Bau-Lcfr

Die Lösung liegt auf jeden Fall nicht im per se teuren Neubau, sondern im per se preiswerteren gebrauchten Bestand. (...)

Ja, so ist es!

Den preiswerten Bestand den zu kaufen es sich lohnt, musst du mir übrigens mal zeigen.

Es ist tatsächlich möglich, den teilsanierten Altbaubestand beispielsweise der LWB noch viele Jahre weiter zu nutzen. Es ist ausreichend, bei jedem Mieterwechsel den Maler und ggf. den Bodenleger durchzuschicken und fertig. Dies deckt sich allerdings nicht mit den Vorstellungen der ahnungslosen Mieter. Die haben nämlich keine Ahnung davon, wie teuer die Grundsanierungen der privaten Bauträger wirklich sind.

Der Preisnachlass für Bestandsbauten rührt doch eher von einer näherliegenden Renovierungsbedürftigkeit (in Wohnungen sowie an der Substanz) her.

Sicher. In allen anderen deutschen Groß-Städten (außer München vielleicht) werden derartige teilsanierte Objekte weiterhin genutzt und sind voll vermietet, nur in Leipzig ist durch den großen Wohnungsüberhang der Anspruch der Mieter derart unverhältnismäßig hoch. Außerdem brauchen auch die Bauträger, von denen es hier ja viele gibt, immer wieder neues "Futter".

Wenn einem seitens der LWB die Grundstücke bereits gehören, spricht meiner Meinung nach nichts gegen Neubauten.

Doch, es spricht dagegen, dass Neubau grundsätzlich sehr teuer ist. Unter 9-11 EUR können Neubau-Wohnungen auch in Leipzig nicht dauerhaft kostendeckend gebaut und vermietet werden. Die privaten Bauträger werben wie weiter oben gesagt zwar immer mit "Premium" usw., aber eigentlich wird lediglich der durch die heutigen Richtlinien begründete Mindeststandard (DIN-Normen, EnEV, geforderte Stellplätze...) gebaut. Besondere Fliesen und bodentiefe Fenster machen sich in der Rechnung kaum bemerkbar, vielleicht mit 10%.

Die Mieter meinen ja immer, die Eigentümer würden mit den Mietwohnungen viel Geld verdienen. Viel Geld verdienen lediglich die Bauträger, das weitere Bewirtschaftsungs- und Vermietungsrisiko wird schließlich auf die Käufer abgewälzt. Schaut euch doch mal bei Immone.. usw. an, wie viele -auch eigentlich gute- Eigentumswohnungen bereits wenige Jahre nach Fertigstellung wieder verkauft werden (jedenfalls zeitlich bevor der üblicher Weise über 10-20 Jahre laufende Kredit abbezahlt ist). Das ist ein Zeichen dafür, dass die Eigentumswohnungen nicht immer und für jeden eine gute Anlage sind/waren. In anderen Städten kommen solche Objekte fest nie auf den Markt, weil es sich dort offenbar lohn, diese zu behalten. Bei der Einschätzung kann helfen, das Hausgeld, das von den Eigentümern zu zahlen ist und nicht auf die Mieter umgelegt werden kann, von der Kaltmiete abzuziehen. Dann weiss man, wie wenig der Kredit im Monat kosten darf.

^^^Inzwischen vollsaniert sind ohne Anspruch auf Vollständigkeit:

Humboldtstraße 12a/Pfaffendorfer Straße 11
Büttnerstraße 12
Oststraße 46/Albert-Schweitzer-Straße 8
Seeburgstraße 47
Karl-Heine-Straße 7-9
Wolfgang-Heinze-Straße 26
Talstraße 7
Brandenburger Straße 2
Floßplatz 26
Arnoldstraße 24
Arnoldstraße 32
Daumierstraße 1
Arthur-Hoffmann-Straße 51
Bernhard-Göring-Straße 32
Karl-Heine-Straße 32
Karl-Heine-Straße 76
Könneritzstraße 81
Harkortstraße 8
Margaretenstraße 6
Käthe- Kollwitz-Straße 95-101
Käthe- Kollwitz-Straße 77
Oststraße 57-59
Harkortstraße 3
Karl-Liebknecht-Straße 7
Käthe-Kollwitz-Straße 85
Waldstraße 11
Riemannstraße 29a
Hohe Straße 29
Ritter-Pflugk-Straße 20
Friedrich-Ebert-Straße 68 u. 70
Goldschmidtstraße 22

Dieses in Leipzig in der Praxis übliche völlig willkürliche Verfahren ist für die beteiligen Büros mehr als ärgerlich und hat in Vergangenheit schon dazu geführt, dass nur wenige unter diesen Bedingungen mitmachen wollen. Meistens 'gewinnt' das jeweils 'investorennaheste' Büro. Als Beleg könnte ich zwei-drei Projekte der letzten Zeit nennen, von denen ich das sicher weiß. Für die Öffentlichkeit ist das i.d.R. nicht transparent, und auf den von der Stadt werbewirksam positionierten Presseterminen ('inszenierte Demokratie') wird dies auch niemand sagen, es wird auch niemand seine Enttäuschung kund tun. Die Architekten, die mitmachen, tun dies fast immer nur aufgrund des großen wirtschaftlichen Drucks in der Branche.

Woran misst du, ob die "Proportionen stimmen"? Das Verständnis für Propotionen hat sich im Laufe der Baugeschichte durchaus mehrfach verändert. Man denke, um sich nicht zu weit von Berlin zu entfernen, z.B. an die sog. Revolutionsarchitektur von Friedrich Gilly oder Heinrich Gentz, die mit den bisherigen Proportionsmustern gebrochen hat oder die allen Regeln der Antike und der (italienischen) Renaissance widersprechende Verwendung von klassischen Stilementen (wie der Säule) durch Karl Friedrich Schinkel.
Natürlich handelt es sich bei der jetzt neu entstandenen Architektur um einen beliebigen Neoklassizismus, einen neuen Eklektizismus (durchaus im negativen Sinn), der zudem deutlich sichtbar lediglich eine Fassadendekoration ist, aber was ist daran so verwerflich? Schon die Ostfassade des in der deutschen Baugeschichte eher wichtigen Gewandhauses von Braunschweig ist völlig unklassisch 'dekoriert'.
Ich finde dieses Loggiamotiv mit den eingestellten kleinen Pfeilern im oberen Geschoss des Sockels (von dir als Bleistifte bezeichnet) übrigens ganz interessant, es ist in ähnlicher Weise komponiert wie das Paladiomotiv.

Entschuldigung, eine Messehalle einer ehem. technischen Messe ist doch geradezu prädestiniert, als Möbelmarkt umgenutzt zu werden. Viel ebenerdige Fläche (wie bei Ikea in Güntersdorf), ausreichend angrenzenden Flächen für etwaige funktionale Anbauten. Freilich hätten die erhaltenswerten Bauteile (z.B. die völlig umbaute, von Dave fotografierte Halle) zuerst "freigelegt" werden müssen. Es alles wäre eben ein wenig teuerer gewesen. Um zu erkennen, dass dies mit dem Investor Porta natürlich nicht zu machen ist, muss man allerdings nur die anderen Prota Möbelhäuser anschauen.

Das funktioniert genau so wie die Mediamarkt-Werbung: Das Motto "ich bin doch nicht blöd" verstehen nur die weniger intelligenten, weil diese Frage wirklich ein Thema für diese Menschen ist. Folglich weisst auch das Haus zum Wohnen eine ähnlich poppige Farbpalette und einen ähnlich aufdringlichen Schriftzug auf wie die bekannten Discounter. Man kann dabei auch z.B. an die neuen Netto-Verbrauchermärkte denken.

Die qm-Preise klingen erst einmal gemessen an Hamburg oder München nicht so hoch, sind es aber gemessen am Wiederverkaufswert nach 10 Jahren und an den erzielbaren Mieten. Leerstand ist bei einer solchen Investition ein Totschlagargument, trotzdem stehen statistisch gesehen viele der neu sanierten Wohnungen leer, sei es bei einem Mieterwechsel. Das Hausgeld ist von den Käufern weiterhin zu zahlen, zusätzlich Marklergebühr.... Den Mietern ist das nicht klar...

Dafür müßte die Nettokaltmiete aber statt 7,10,- €/m² zwischen 9,50 €/m² und 14,15 €/m² betragen. Ich vermute mal, dass sich die Mietpreisen zumindest mittelfristig eher in der Ebene einpendeln werden.

Sorry, das halte ich für ein Gerücht. Die werden mit Ach und Krach ihre 7,10EUR bei Erstvermietung bekommen. Dann wird lange keine Steigerung möglich sein (weil die Bestandsmieten darum herum niedriger sind), und in 15-20 Jahre wird man den Buden mit dem gleichen müden Lächern begegnen wie den heutigen 90er-Chic-Objekten, so dass es auch dann schwer wird. Maximal bis 10 EUR in 10 Jahren, meine Prognose. So Exklusiv ist die Gegend trotz des Kanals nicht.

In den allermeisten Städten der Bundesrepublik leben diejenigen mit weniger Einkommen in schlechter sanierten Wohnungen/Häusern/Vierteln und etwas abgelegener. Wenn in Universitätsstädten eine noch so schlecht sanierte, geradezu hässliche Wohnung zur Neuvermietung ansteht, gibt es einen Menschenstau auf der Treppe (in die Wohnung passen die gar nicht alle rein). Allein die hohe Nachfrage führt zu hohen Mieten.
In Leipzig konnte bisher jeder HarzIV-Empfänger eine neu und teuer sanierte Altbauwohnung beziehen. Er traf dabei noch nicht einmal andere Mietinteressenten auf der Treppe. Dies scheint sich nun zu ändern, und schon ist das Geschrei goß. Dabei werden sich "nur" bestimmte Viertel/einzelne Straßen herausbilden, in denen man als Student oder HarzIVer keine Chance mehr haben wird, in den anderen Vierteln ist man nach wie vor mit der Vermietungs-Mietze allein in der Wohnung.

wie funktioniert es eigentlich in Leipzig, wo entstuckte Altbauten (ungedämmt) wieder rekonstruiert werden?

Denkmalschutz! Auch entstuckte Altbauten sind in Leipzig schon Denkmäler oder werden auf Wunsch des Bauherrn zu einem solchen. Eine andere Möglichkeit gibt es bei der derzeitigen Gesetzeslage nicht, der Wärmedämmung zu entkommen.

aedificator, ich weiß nicht, ob du schon mal drin warst, das einzige wirkliche Problem ist die große Gebäudetiefe des langen Flügels, diese müsste entweder durch Lichthöfe (unter Verlust der seinerzeit beachteten galerieartigen Innenräume insbesondere im oberen Geschoss) aufgebrochen oder besser bspw. an der Westseite in seiner Breite reduziert werden. Dann ist dort sogar aufgrund des geschlossenen Blocks leises Wohnen möglich. Die seitlichen Höfe sind so klein und qualitätslos, wie es hier dargestellt wird, nicht. Die Hackeschen Höfe in Berlin funktionieren ja auch sehr gut.

Meine Güte, die reissen ein barockes Haus nach dem anderen in der Altstadt ab. Das ist ja so schlimm wie in den 60er Jahren in Westdeutschland.

Lieber LE Mon. hist.,
wenn du schon mal in Münster gelebt hättest, würdest du anderes sagen:
- Die Verdienstmöglichkeiten sind dort nicht pauschal sehr gut. Es kommt immer auf die Branche an, in der man arbeitet. Das ist in Berlin genau so, wenn auch der Verdienst statistisch ingesamt geringfügig niedriger ist.
In Münster gibt es ein gewaltiges Gehaltsgefälle zwischen den den Altersgruppen: Die alten (ab 45/50) Verdienen richtig viel, während die Jungen bis ca. 35/40 mit Studentengehältern nach Hause gehen oder von den Eltern unterstützt werden. Das sieht man auch daran, dass jüngere aus Norddeutschland aus normalen Verhältnissen immer so kleine Autos haben.
- Die Zahlen des Amts gehen davon aus, dass man eine Wohnung unter der Obergrenze bekommen kann. Dies ist in Berlin vergleichsweise leicht möglich. In Münster kann dies sehr schnell zu einer Unmöglichkeit werden, weil dort absoluter Wohnungsmangel herrscht. Es gibt regelrechte Bewerbungsverfahren um Wohnungen. Aber was tun, wenn mit einem immer mindestens 5 Lehrer, Beamte oder Professoren auf der Liste stehen? Hinzu kommt, dass der Markt sehr viel intransparenter ist als in Berlin oder Leipzig. Es werden in Münster nur Wohnungen, die irgendeinen gravierenden Mangel haben, öffentlich angeboten (z.B. alle Fenster zu einem winzigen Innenhof, in den niemals Sonne hinein kommt).
- Fakt ist, dass der "Kampf" auf dem Wohnungsmarkt in Münster sehr viel härter ist als in Berlin. In Münster lässt sich jedes Mauseloch für 10EUR/qm kalt vermieten. Vorbildlich ist das keinesfalls. In finde, das Jammern über den Wohnungsmarkt in Berlin oder Leipzig... ist Jammern auf hohem Niveau.

Zur Erläuterung des obigen Plans (Danke dafür):
Die schwarz gezeichneten kleinen Gebäude stellen den überwiegend vorgründerzeitlichen (d.h. in dem Anschein nach mehrheitlich barocken/klassizistischen) Bestand da, im Zustand um 1900.
Um 1910 (+/-5) erfolgte dann die als Baugrenze schemenhaft rot dargestellte Neubebauung der Ringfront mit Eckgebäude Dittrichring 24-22 (Feuerversicherung, sp. Stasi), Nr. 18-20 Wünschmanns Hof, sowie das dreieckige Lipsahaus in der Barfußgasse. Der übrige schwarze Bestand wurde ganz überwiegend 1943 zerstört, die bekannten Fotos zeigen hier nur noch riesige Steinhaufen, es stand mit Ausnahme der Umfassungsmauern der Kirche nichts mehr.

Ich habe gehört, dass Anfang der 90er Jahre die Tauben in Leipzig vergiftet werden mussten, weil sonst die Gesundheitsgefährdung (auch im Zusammenhang mit den Taubenzecken) noch größer geworden wäre. Die Fiecher fielen damals tot vom Himmel, offiziell konnte das aber nicht gesagt werden. Kann das jemand bestätigen? Ich kann mir ehrlich gesagt vorstellen, dass das notwendig war.

Genehmigungen für Werbungen, Dachaufbauten etc. gelten auf unbestimmt Zeit, erst wenn der Eigentümer von sich aus einen neuen Antrag stellt, kann die Stadt Einfluss nehmen. Dabei ist es für die Stadt schwer, früher erteilte Genehmigungen wesentlich zu reduzieren - d.h. eine im Jahre 1970 genehmigte Werbeanlage wird in den meisten Fällen auch heute wieder genehmigt werden müssen (da sich das Baurecht wenig verändert hat). Von daher gibt es m.E. hauptsächlich bei verständnisvollen/nicht beratungsresistenten Eigentümern gestalterische Verbesserungen zu erwarten.
Die Wiederherstellung von Dachlandschaften kann detailgetreu nur im Einzelfall auf Wunsch des Eigentümers über den Denkmalschutz erfolgen. Für die nicht-geschützten Gebäude kann allenfalls eine Satzung helfen, die bestimmte Dachformen und Materialien plakativ vorschreibt, jedoch aufgrund ihrer stets eher wagen Formulierungen (Stichwort "Minimalkonsens") in alle denkbaren Richtungen ausgelegt werden kann. Also auch hier wenig Hoffnung.

Der Architekt hat hier das Wohnheim am Bauhaus Dessau, ein Flagschiff der klassischen Moderne, fast wördlich kopiert, nur durch Variation dem aktuellen Architekturempfinden angepaßt. http://www.panoramio.com/photo/4096857

Ich habe es schon mal geschrieben: Was auf den Visualisierungen vielleicht etwas grobschlächtig aussieht, ist eine Rekonstruktion der klassizistischen Fassaden nach den vorhandenen Unterlagen. Die offenen Fensteröffnungen, die als Loggien dienen werden, gab es natürlich früher nicht. Bei diesem Haus gibt es aber keine andere Möglichkeit, Loggien zu realisieren.

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