Leipzig: Gentrifizierung (ehem. "Windmühle vs. Abschwiff")

Zitat von LE Mon. hist.

Das Jobcenter selbst will unter anderem aus Verwaltungsgründen lieber an den Hartz-IV-Empfänger überweisen als direkt an den Vermieterin.

Hartz-IV-Empfänger_innen, Vermieter_in. Du lässt nach!

Nach meinem Vorschlag ist das nach wie vor möglich, der Anspruch auf die Pauschale jedoch als Bürgschaft verwendbar - und pfändbar.

Zitat von LE Mon. hist.

Ich bitte um Entschuldigung, ich habe es wirklich nicht verstanden. Wieviel Gesamtmiete (bruttokalt plus Heizkosten) soll Deiner Ansicht nach ein Ein-Personen-Haushalt und wieviel ein Zwei-Personen-Haushalt...

Die konkrete Höhe der einzelnen Beträge ist doch für die Diskussion des Konzepts vollkommen unerheblich!

Nach meinem Dafürhalten ist das nicht unerheblich, denn die Höhe entscheidet ja ganz wesentlich darüber, welche Wohnungen welcher Eigentümer in welchen Lagen überhaupt anmietbar sind. Zumindest wäre es für die Diskussion hilfreich, da zumindest grobe Richtwerte zu kennen.

€280 als Hausnmummer für den Alleinstehenden hatte ich bereits genannt. Für Partner, Kinder, etc. in abgestufter Form entsprechend, analog zu gegenwärtigen System.

Grundlegend scheint Dir zu missfallen, dass Armut nervt.

Das muss sie aber! Armut muss mehr nerven als Arbeit - sonst bin ich lieber Arm, als auf Arbeit!

Jetzt verstehe ich es endgültig nicht mehr:

Auch meinte ich nicht 280.-- Bruttokalt.

Wieviel Gesamtmiete (bruttokalt plus Heizkosten):

280 € als Hausnmummer für den Alleinstehenden

Noch mal nachgefragt: 280 € bruttowarm, also mit Heizkostenabschlag?

Warm, d.h. inklusive Nebenkosten. Meinetwegen noch Strompauschale obendrauf.

Wenn ich mich in meinem Innenhof so umschaue, so sind die Hartz - IV Haushalte sehr gut an den Fenstern auf Dauerkipp identifizierbar.

280 Euro Bruttowarmmiete, also inklusive Neben- und Heizkosten. Die Stromkosten müssen sowieso aus dem Regelsatz beglichen werden. Das sind 35,45 Euro weniger als derzeit maximal bezahlt wird. Bei einer 45 m²-Wohnung wären das 6,22 Euro/m² (Kaltmiete ca. 4 Euro/m²)

Die durchschnittliche Gesamtmiete (Median) lag in Leipzig 2013 bei den Bestandsmieten bei 7,23 Euro ( http://www.deutsches-architekt…m/showthread.php?p=422937 ).

Wir sollten hier aber von Angebotsmieten reden, denn diese sind relevant, wenn ich eine Wohnung neu beziehe. Die durchschnittliche Angebots-Kaltmiete von kleinen Wohnungen (bis 40/45 m²) liegt laut Immowelt aktuell bei 6,17 Euro/m². http://www.immowelt.de/immobilienpreise/leipzig/mietspiegel Neben- und Heizkosten kommen noch hinzu, zusammen etwa 2,15 Euro/m² bis 2,50 Euro/m².

Kannst Du uns bitte verraten, wo sich diese Wohnungen befinden sollen und wieviele es davon in Leipzig gibt?

Und zum Thema "lieber Arm, als auf Arbeit!": Im Oktober 2012 waren offiziell 18.197 ALG-II-Empfänger_innen, also jede_r Dritte der 54.131 als erwerbsfähig eingeteilten Leistungsberechtigten, Aufstocker. 2.733 davon waren als Selbstständige registriert, entsprechend also die Mehrzahl angestellt ( http://www.l-iz.de/Politik/Kas…2012-gestiegen-47835.html ). Diese Leute arbeiten, aber sie sind trotzdem arm. Was sagt man denen zum in Aussicht gestellten Umzug nach Grünau?

Es gibt kein Grundrecht auf eine Wohnung von mind. 40qm für Alleinstehende. Es gibt ebenfalls kein Grundrecht auf "durchschnittlichen" Wohnraum.

Zudem: Bei Mieterhöhungsbegehren zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach BGB darf der Vermieter sich ausdrücklich nicht auf Angebotsmieten beziehen! Die Begründung, warum das so ist, lasse ich jetzt einfach einmal gegen Deine Argumentation gelten, welche ebenfalls auf Angebotsmieten basiert.

Schlussendlich muss ich noch konstatieren, dass Du eines immer noch nicht verstanden hast: Wenn man mit kleinen, preiswerten Wohnungen in einfacher Ausstattung eine ordentliche (sichere) Rendite bei verringertem Risiko erzielen kann, dann wird es diese Wohnungen früher oder später am Markt auch geben.

Die Betonung liegt auf "wenn"!

Zitat von LE Mon. hist.

Diese Leute arbeiten, aber sie sind trotzdem arm. Was sagt man denen zum in Aussicht gestellten Umzug nach Grünau?

Kannst Du drehen und wenden, wie Du willst: Wenn Armut weniger nervt als Arbeit, gehe ich nicht mehr auf Arbeit!

Wieviel Wohnraum würdest Du alleinstehenden ALG-II-Empfänger_innen zugestehen? Asylbewerber_innen stehen in Sachsen mindestens sechs Quadratmeter Wohnfläche zu. Wäre das eine gute Richtgröße?

Ansonsten habe ich das durchaus bereits verstanden. Nur frage ich hier die ganze Zeit schon, was man aktuell machen kann, da es die "kleinen, preiswerten Wohnungen in einfacher Ausstattung" offensichtlich nicht in der benötigten Zahl gibt und ihre Zahl weiter abnimmt. http://www.deutsches-architekt…m/showthread.php?p=417239
Dass es die Wohnungen vielleicht eines schönes Tages geben könnte, wenn der Markt sich wieder darauf eingerichtet haben mag, nutzt wenig, wenn die Wohnungen im Moment gebraucht werden.

Also noch mal zurück in den Kreis, in dem wir uns so schön drehen?

Variante 1: Man erhöht man die staatlichen Zuzahlungen (KdU, Wohngeld etc.) bis in die Höhe, in der die gewünschte Rendite wieder erzielt wird. Wie hoch muss dann die Miete sein? Wie teuer wird es für die Stadt bzw. den Staat? 2013 gab die Stadt Leipzig für die „Kosten der Unterkunft“ gut 160 Millionen Euro aus. Würde die Obergrenze für die Kosten der Unterkunft um 50 Cent erhöht, könnte das Leipzig im Jahr 8,5 Millionen Euro kosten.
http://www.deutsches-architekt…d.php?p=423183#post423183

Variante 2: Kommunaler Wohnungsbau schafft die benötigten Wohnungen, wobei die Finanzierung dafür noch völlig unklar ist. Es müßten dann klassische Fördermittel (ohne Rückzahlung) und keine Darlehen sein. Wie teuer wäre dies?

Variante 3: Staatliche Darlehen, um die Finanzierungskosten für den Wohnungsbau bzw. die Sanierungen zu senken und dafür eine Anzahl Wohnungen mit geringeren Mieten und Belegungsrechten zu erhalten?

Variante 4: Man macht gar nichts und schickt alle Arbeitslosen nach Mutzschen oder Greiz, wo die Wohnungen billig sind und leerstehen.

Zitat von LE Mon. hist.

Dass es die Wohnungen vielleicht eines schönes Tages geben könnte, wenn der Markt sich wieder darauf eingerichtet haben mag, nutzt wenig, wenn die Wohnungen im Moment gebraucht werden.

"Domum Erektum!" (Zauberstab schwingend)

Im Ernst: Jede Lösung, inklusive der von Dir vorgeschlagenen, ist nicht von heut auf morgen realisierbar.

Also doch gar nichts machen und Variante 4? Oder welche Variante soll in Angriff genommen und die entsprechenden politischen Weichenstellungen vorgenommen werden, um wenigstens in absehbarer Zeit, also in anderthalb, zwei Jahren das Ruder in eine andere Richtung drehen zu können? Es kann ja auch eine Kombination von mehreren Lösungsansätzen sein.

Meine letzte Lateinstunde ist ein paar Jahre her, aber müsste der Zauberspruch nicht "Aedificate domum!" oder eher noch "Aedificate domos!" heißen? Oder eine Passivkonstruktion ala "Das Haus/die Wohnung solle erbaut werden!" Aber da müsste ich erst mal überlegen.
PS: Das ist alles sehr lange her. Prädikatives Gerundivum mit passiver Bedeutung? "Domi sunt aedificanda!"?

Die Privatwirtschaft ist regelmässig schneller und effizienter in der Bereitstellung kleiner, bezahlbarer Wohnungen, sobald die rechtlichen Rahmenbedingungen dies lukrativ erscheinen lassen.

Im Übrigen: "Romanes eunt domus!"

Es geht ganz offensichtlich nicht nur um rechtliche Rahmenbedingungen (Bürgschaften, Pfändbarkeit), sondern um Geld, wenn es lukrativ sein soll. Wie ließe sich die Privatwirtschaft zum Neubau, zur Sanierung und zum langfristigen Erhalt von kleinen, bezahlbaren Wohnungen (statt Umwandlung in Luxus-Eigentumswohnungen) motivieren?

Zitat von LE Mon. hist.

Es geht ganz offensichtlich nicht nur um rechtliche Rahmenbedingungen (Bürgschaften, Pfändbarkeit), sondern um Geld

Nein! Es geht zunächst einmal nur um die rechtlichen Rahmenbedingungen. Sowohl bei der dramatischen Reduktion des Vermieterrisikos - was bei unverändertem Mietpreis effektiv den Risikoaufschlag direkt in die tatsächlich realisierbare Rendite "umleitet", - als auch der Wegfall der Deckelung pro qm Wohnfläche. Beides kostenneutral - oder zumindest annähernd so.

Wenn von Dir angenommene Mietausfallrate bei Hartz-IV-Empfänger_innen von 10 % reduziert oder sogar auf Null herabgesetzt werden könnte, würden Kaltmieten von um die 4,48 Euro/m² wieder profitabel? Es würden neue Wohnungen mit Größen zwischen 35 und 45 m² für insgesamt 280 € Bruttowarmmiete, also mit Nebenkosten- und Heizkostenabschlag, gebaut und bestehende Wohnungen auch in den nächsten Jahren zu diesen Konditionen angeboten werden?

Zitat von LE Mon. hist.

Wenn von Dir angenommene Mietausfallrate bei Hartz-IV-Empfänger_innen von 10 % reduziert oder sogar auf Null herabgesetzt werden könnte, würden Kaltmieten von um die 4,48 Euro/m² wieder profitabel

Zu den Mietausfällen kommen noch durch die Kaution nicht gedeckte Schäden an der Mietsache, Anwaltskosten, Gerichtskosten, Kosten für die Zwangsräumung... Einfach ausgestatteter Wohnraum im Neubau sollte derzeit für um die €8 kalt durchaus darstellbar sein. Das sind 25qm, auf denen es sich zwar nicht ausschweifend, aber menschenwürdig als Single leben lässt. Das ist ungefähr das, was einem "Young Professional" als Durchschnittsverdiener in München zur Verfügung steht - weit ausserhalb vom Stadtzentrum. Im Neubau sind zudem die Nebenkosten vergleichsweise überschaubar.

Zitat von LE Mon. hist.

Es würden neue Wohnungen mit Größen zwischen 35 und 45 m² für insgesamt 280 € Bruttowarmmiete, also mit Nebenkosten- und Heizkostenabschlag, gebaut und bestehende Wohnungen auch in den nächsten Jahren zu diesen Konditionen angeboten werden?

Alles ab 20qm, und dazu noch im Neubau, halte ich als ausreichend für Alleinstehende in der "Umorientierungsphase". Wer mehr will, der kann für dasselbe Geld auch gerne 50qm in Grünau bewohnen - oder 2000 in der Uckermark!

Wenn ich mir die Alterszusammensetzung der Leipziger Gesamtbevölkerung und im speziellen der Hartz IV-Empfänger_innen anschaue, möchte ich bezweifeln, dass sich die Mehrzahl der Ein-Personen-Bedarfsgemeinschaften als Alleinstehende in der "Umorientierungsphase" bezeichnen oder mit dem Lebensstil von Münchner "Young Professionals" vergleichen läßt. Spätestens mit 36 Jahren zählt man hierzulande offenbar nicht mehr dazu: http://www.n-tv.de/ratgeber/Mi…-Job-article10011461.html

Allgemein steht ALG II-Empfänger_innen, die das 25. Lebensjahr noch nicht erreicht haben, kein Anspruch auf Kostenübernahme für eine eigene Wohnung zu. Weit über 3000 Menschen erhalten "Grundsicherung im Alter und bei Erwerbsminderung gem. § 42 SGB XII" mit ähnlichen Richtwerten für die Unterkunftskosten. Viele von ihnen waren schon vorher im ALG-II-Bezug.

Eine Suche mit dem größen Immobilienportal ergab soeben 367 Mietwohnungen in Leipzig: bis 200 € Kaltmiete und ab 25 m² Wohnfläche. Darunter sind aber auch mehrere größere Wohnungen (z.T. zum Selbstausbau), die dann bei den Bruttowarmmieten Deinen Richtwert zum Teil weit übertreffen. Und es soll ja Vermieter geben, die grundsätzlich nicht an Hartz-IV-Empfänger_innen vermieten, was die Zahl noch mal deutlich senkt.
http://www.immobilienscout24.d…ep_search#result-74314709

Von den 39.100 hilfsbedürftigen Haushalten sind etwa 32.000 (82 Prozent) 1- oder 2-Personen-Haushalte. 11.000 Haushalte, die Leistungen nach SGB II beziehen, haben unangemesse "Kosten der Unterkunft". Ursache ist vor allem die Nutzung zu großer Wohnungen. Ob die Gesamtmieten nach einem Umzug in kleinere Wohnungen angesichts steigernder Preise inbesondere bei kleinen Wohnungen aber immer geringer werden würde ich in Frage stellen wollen.

Mich würde daher noch stark interessieren, welche Bruttowarmmieten und welche Quadratmeterzahlen Du für Zwei-Personen-Bedarfsgemeinschaften ohne und mit Kindern jenseits des Säuglingsalters für angemessen hälst und wieviel Wohnungen es in diesem Rahmen zur Zeit gibt.

Aktuelle KdU-Richtlinien der Stadt Leipzig:

Anzahl Personen - max. Wohnfläche in m² - Grundmiete - kalte Betriebskosten -Brutto-Kaltmiete - Kosten für Heizung und Warmwasser - Brutto-Warmmiete
2 - 60 - 268,80€ - 79,80€ - 348,60€ - 72,00€ - 420,60 €
3 - 75 - 336,00€ - 99,75€ - 435,75€ - 90,00€ - 525,75 €
4 - 86 - 380,80€ - 113,05€ - 493,85€ - 102,00€ - 595,85 €

Und nur nebenbei:
Ende Dezember 2013 bestätigte der 7. Senat des Landessozialgerichts (LSG) Chemnitz unter Vorsitz von Nadja Anders in einem Urteil die Angemessenheitsgrenzen für die Größe der Wohnung, die auch in Leipzig gelten. Sie beträgt für eine Person 45 m², für zwei Personen 60 m², für drei Personen 75 m² und für vier 85 m². „Da haben wir keine Bedenken“, erklärte Richterin Anders. Sie verwies unter anderem darauf, dass ein Beamter bei Trennung von seiner Familie Miete für 45 Quadratmeter erstattet bekommt. „Warum soll das dann für Leistungsempfänger nicht passen?“, fragte die Vorsitzende.
http://www.dnn-online.de/dresd…ohnkosten-zahlen-93352748

Jetzt beginnen wir, uns im Kreis zu drehen. Ich habe Dir erläutert, warum viele Vermieter nicht gerne an ALG II - Bezieher vermieten. Und ich habe Dir erläutert, was dagegen getan werden könnte.

Nun ist es aber so, dass sich der Markt jetzt nicht schlagartig umkrempeln wird, nur weil wir zwei hier im Forum über Eventualitäten und Möglichkeiten plaudern. Du monierst hier, dass die Wirkung einer rein hypothetischen Massnahme nicht schon jetzt und hier und sofort in der Realität sichtbar ist.

Bezüglich der Angemessenheit von 45qm pro Nase habe ich auch schon etwas geschrieben. Das Amt sollte überhaupt keine Vorgaben zur maximalen Wohnfläche machen. Bezahlt wird ein Fixum - und wenn das für 80qm langt, dann gut! Im Szeneviertel bekomme ich dafür zwar nur 25qm, aber ich kann im Viertel wohnen (bleiben)!.

Und genau das war doch der Ausgangspunkt dieses Diskussionsstranges!

Nach der "Produkttheorie", die laut Bundessozialgericht überall in Deutschland und daher auch in Leipzig Anwendung finden sollte, ist doch schon länger möglich, in kleineren Wohnungen zu höheren Mieten/m² zu wohnen ebenso wie in größeren Wohnungen zu geringeren Mieten/m², solange die oben angegebene "angemessene Brutto-Kaltmiete" je nach Personenzahl der Bedarfsgemeinschaft nicht überschritten wird.

Verwaltungsrichtlinie
Kosten der Unterkunft (Kapitel 2)
- Angemessenheit der laufenden KdU und Heizung - (M1)
Stand 13.02.2014
http://cdn.leipzig.de/fileadmi…it_der__KdU_u_Heizung.pdf

"Die angemessenen Unterkunftskosten werden als Produkt aus der angemessenen Wohnfläche und der angemessenen Brutto-Kaltmiete errechnet (BSG, B 7b AS 18/06 R; BVerwG, 5 C 15/04)."

"Auf eine isolierte Angemessenheit einzelner Positionen ist nicht abzustellen, wenn das Gesamtergebnis als „Produkt“ angemessen und in sich selbst plausibel ist. Abweichungen der Grundmiete, der kalten Betriebskosten und der Wohnfläche vom jeweiligen Eckwert, nach oben oder unten, können sich innerhalb „des Produktes“ wechselseitig kompensieren; s.g. „kleiner Deckungsring“; entsprechendes gilt für Heizkosten."

Nur ist das ganz offensichtlich noch lange nicht bis zu jedem Mitarbeiter und jeder Mitarbeiterin im Jobcenter durchgedrungen, die lehnen weiter gern gern Umzüge oder die Übernahme der vollen Kosten ab, wenn die Quadratmeter mehr oder die Kaltmiete höher sind als die Vorgaben. Sie bestehen darauf, dass beide Kriterien zutreffen müssen.

Erschwerend kommt hinzu, dass eine Reihe von Sozialgerichten, darunter auch das SG Leipzig, die Produkttheorie zur Bestimmung der "Mietobergrenze" als verfassungswidrig verworfen haben (S 20 AS 2707/12 - http://widerspruch-sozialberat…ngemessen%2015-2-2013.pdf ). Auch das SG Mainz (S 17 AS 1452/09) war schon vorher zu dem Schluß gekommen, dass § 22, I Satz 1 SGB II nur so verfassungskonform auszulegen ist: Alle Unterkunftskosten werden als angemessen angesehen, die nicht eklatant nach oben von den in einer bestimmten Region gängigen Unterkunftskosten abweichen.

Die eine oder der andere Mitarbeiter_in der Jobcenter nutzt nun genau diese Urteile und Auslegungen, um im Gegenteil zur Intention der SG erst mal alles abzulehnen, was nicht in ihre/seine eigene Auslegung der Richtlinien paßt. Ich kann mehrere Fälle nennen, in denen gegen die oben zitierte Verwaltungsrichtlinie verstoßen wurde. Ein Widerspruch gegen die Ablehnung ist wenig sinnvoll, denn die gewünschte Wohnung ist dann sowieso weg.

Insofern ist eine Deiner Anregungen zumindest in der Theorie bereits umgesetzt.

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