Mehr als 500 Mio € (Erwerb plus Fertigstellung) könnten wirtschaftlich nicht (mehr) investiert werden.
Für den Erwerb des Projekts bleibt auch nach dieser Rechnung nichts über. Ganz im Gegenteil – es bräuchte zusätzlich zum derzeitigen Baustand und dem Grundstück eine finanzielle Mitgift.
Und 4% Kapitalisierungssatz kann ich mir beim besten Willen für dieses Projekt nicht vorstellen. Aber meine Vorstellungskraft soll hier nicht Thema sein.
Rechne mal nach, zum Beispiel bei einer Dreizimmerwohnung in Hamburg.
Da muss man schon differenzieren. Wohnimmobilien und Gewerbeimmobilien werden ganz anders bewertet. Gewerbeimmobilien haben ein völlig anderes Risikoprofil. Bürotürme bzw -wolkenkratzer sind da dann aber nochmal ne eigene Kategorie. Die laufende Instandhaltung und Modernisierung (nach 10-15 Jahren) kostet hier ein vielfaches ggü "normalhohen" Gebäuden, ist aber gerade bei den hohen Mieten besonders wichtig.
Aufgrund der Limitierungen der DCF-Methode (hier fließen oberflächlich gesehen nur wenige Faktoren ein) – die bei der "professionellen" Bewertung angewandt wird – müssen alle Risiken und Chancen im sog Kapitalisierungssatz abgebildet werden. Der Großteil des Werts kommt vom Terminal Value (perpetual Cash Flow / Kaptitalisierungssatz). Nachdem ich eine stark vereinfachte Kalkulation vorgenommen habe, ist die genannte Rendite eine Approximation für den Kapitalisierungssatz. Und, man darf nicht vergessen, diese Rendite bildet eine Bruttomietrendite ab – also Mieterträge vor Kosten und Steuern. Da geht noch einiges weg, das nicht auf die Mieter umlegbar ist. Also wenn jemand 10% "Rendite" annimmt, dann heisst das erstens nicht, dass das am Ende netto in den Tresor wandert, und zweitens wird dadurch auch das Risiko abgebildet.
Edit: Wenn hier jemand mit einem Kapitalisierungssatz von 3,33% kalkuliert (30-fache Bewertung), geht sich das – ohne Spekulationsgewinne – hinten und vorne nicht aus.
Andererseits geht es natürlich auch um Nettoanfangsrenditen, also die Rendite zum Zeitpunkt des Erwerbs, die im Zeitverlauf – etwa durch Indexanpassung – wächst, die Erwerbskosten bleiben aber konstant (und die Zinsen auch, wenn sie fixiert wurden). Aber das sich dadurch die Probleme des zu teuren Kaufs mit der Zeit lösen würden ist eine Illusion, denn um einen hohen Vermietungsgrad und hohe Mieten beizubehalten, sind regelmäßig hohe Investitionen ins Gebäude erforderlich – und das wiegt im Wolkenkratzer umso schwerer. Nach 10-15 Jahren gehen die ersten Mieter, weil es am Markt modernere Räumlichkeiten gibt. Bleiben tun die Mieter nur, wenn ihnen entsprechende Anreize geboten werden. Gebunden an ein Gebäude ist heutzutage kaum mehr jemand, außer freilich Luxuswarenhäuser, bei denen die Immobilie zur Identität gehört. Diese können sich ihre Standorte aber bekanntlich oft nicht mehr leisten.
Das Argument, dass hier von der derzeitigen Situation unzulässig oder verfälschend extrapoliert wird, gilt nicht, denn in der Immobilienbewertung sieht man ohnehin immer sehr weit in die Zukunft – da spielt die momentane Lage keine so große Rolle. Man sieht sich etwa für den "risikolosen Zinssatz" eher langfristige Wertpapiere an – etwa 30-jährige Staatsanleihen – statt den Leitzins oä. Opportunitätskosten spiele auch eine wichtige Rolle, so bringen derzeit 30-jährige US-Staatsanleihen 4,5% p.a.
Nicht umsonst halten die meisten Unternehmen ihre Zentralen nicht mehr selbst, sondern mieten sie. Das machen die nicht weil sie dumm sind, sondern weil es günstiger ist – Spekulationsgewinne mal außen vor. Klar, da kommen Pensionsfonds, Immobilienfonds und Versicherungen mit enorm niedrigen Kapitalkosten, die sowas generell halten wollen – aber der Elbtower ist da mE zu riskant. Aber jetzt muss man erstmal jemanden finden der fertigbaut und glaubt, dass er den richtigen Pensionsfonds findet, der das um die erforderlichen Preise kauft.
Lt diesem Artikel des österreichischen Magazins "Profil" (Paywall), soll das gesamte Vermögen der Signa Prime treuhänderisch an die Gläubiger übergeben und in Folge verwertet werden. Das ist schon eine recht drastische Maßnahme, vor allem im Verhältnis zur bisherigen Entwicklung (Sanierung). Es ist zwar noch immer kein Konkursverfahren, aber bei erfolgreicher Sanierung bleibt am Ende auch nichts mehr übrig. Wenns gut läuft, vielleicht etwas Geld. Das können die dann in den Elbtower stecken, falls den keiner will (ist mE wohl am schwersten zu verwerten vom ganzen Portfolio)
[mod]Pressezitat gelöscht. Bitte kein copy & paste aus Presse-Publikationen.[/mod]
Quelle: Profil
Die Elbtower Projektgesellschaft gehört ja zu 75% der Signa Prime. Ich nehme mal an, dass sein Verkauf von der treuhänderischen Abwicklung ausgenommen ist. Der Verkauf wird ja gem dem oben zitierten FAZ Artikel anscheinend vom Involvenzverwalter (der Projektgesellschaft?) selbst betrieben. Die Herrschaften Gerrit und Martini klingen ja mal sehr positiv – aber was sollen die schon sonst sagen... Immaterielle Vermögenswerte gibt es sogar auch ^^
Aber ich bezweifel stark, dass das Geschäftsmodell hier soweit zerstört ist, dass die Lage aussichtslos ist.
Was ist der Unterschied zwischen einem Deutschen und einem Österreicher?
Der Deutsche sagt: Die Lage ist ernst, aber nicht aussichtslos.
Der Österreicher sagt: Die Lage ist aussichtslos, aber nicht ernst.
Was der Elbtower braucht: einen neuen Österreicher ^^
Der Name HCOB ist und bleibt noch etliche Jahre befleckt und man fand es schon damals fragwürdig, wenn ein bestehender Signa-Mieter in den Elbtower wechselt - und dann ausgerechnet dieser.
Die HCOB war zu diesem Zeitpunkt kein bestehender Signa Mieter, vielmehr befand sich ihre Zentrale im eigenen Besitz. Zeitgleich mit dem Mietvertrag für den Elbtower hat die Signa die HCOB Zentrale gekauft, angeblich um einen völlig aufgeblähten Wert, der einer Vorauszahlung der Miete gleichkam.
Hier ein langer WSJ Artikel über den „Schulabbrecher und verurteilten Kriminellen“ Benko. Manches Material eignet sich ja fast für einen Film:
Im Artikel steht zB, dass Benko zunehmend Stresssymptome zeigte. Um sich über den Tag hinweg zu motivieren, habe er mehr als ein halbes Dutzend Espressos getrunken und eine kubanische Zigarre nach der anderen Kette geraucht, was dazu geführt habe, dass die Kabine seines Jets sich regelmäßig mit Rauch füllte, wie ehemalige Mitarbeiter berichtet hätten. Sie hätten sein Temperament als schwierig beschrieben. In einem Meeting habe er seinen Finanzvorstand als „fette Sau“ bezeichnet, wie eine anwesende Person berichtet habe.
Von Falschaussagen hat hier keiner gesprochen, ErSieEs. Auch wer die Wahrheit sagt, wird sich die Argumentation gut überlegen, um möglichst überzeugend zu wirken. Recht haben und Recht bekommen sind bekanntlich unterschiedliche Dinge.
Spekulation fußt auf Spekulation und am Anfang steht nicht die Fragestellung, sondern die bereits fertige Ansicht, zu der Argumente gesucht werden (übliche dialektische Diskussion Vs. Syllogismus). Basierend auf fragmentarischen Informationen aus zweiter oder dritter Hand.
Auf die hier gegenständliche Diskussion trifft das überwiegend nicht zu. Der 19.1.3. des GKV wurde hier anhand des notariell beglaubigten Vertrages, der Senatsanfragen und der öffentlichen Aussagen einer Vertragspartei untersucht und es wurden unterschiedliche Auslegungsmethoden angewandt. Dass hier mangels vollständigem Einblick ein gewisser Grad an Unsicherheit besteht, sollte jedem Leser klar sein.
Dein zitierter Fall ist hier einfach nicht besonders relevant und die Auslegungsregel des § 133 BGB ist so geheim wie das Rezept von der Tütensuppe. Ob jetzt in einem Artikel eine missverständliche Aussage über die juristische Auslegungsmethodik getätigt wird, ist für die Diskussion hier ebenso irrelevant und daran sollte sich keiner aufhängen. Wenn du dich hier konstruktiv beteiligen und versuchen würdest, die Diskussion in Bahnen zu lenken, die deinen "höheren Ansprüchen" genügten, fände ich das aber gut – aber das ist freilich dir überlassen.
Ich versteh' die Aufregung nicht: der Vertrag regelt den Wiederkauf vor Fertigstellung (Ziffer 19.1.1 "Meilensteine") und nach Fertigstellung (Ziffer 19.1.3 "wirtschaftliche Verschlechterung").
Streiten kann man trotzdem, aber der BGH würde den Fall wohl nicht nehmen..
Im Streitfall hätte ein Gericht dann zB Zeugen der Vertragsverhandlungen zu hören, was denn genau besprochen wurde, um zu ergründen wie der Wortlaut auszulegen sei.
Im hypothetischen Streitfall, der – wie hier schon dargelegt – eher unwahrscheinlich ist, wären sich die Parteien aber typischerweise über den tatsächlichen Vertragsinhalt nicht einig. Signa würde dann wohl eine Argumentation wählen, die sich am Wortlaut orientierte, in Abrede stellen, dass das Wiederkaufsrecht des 19.1.3 vor Fertigstellung einschlägig ist, und hätte damit mE gute Chancen das Gericht zu überzeugen. Im zitierten Lehrfall waren sich die Parteien hingegen über die Bedeutung des Wortlauts einig – gemeint war eben etwas anderes. Auch wenn das zeigt, dass der Wortlaut nicht allein maßgeblich ist, spielt er aber freilich eine gewichtige Rolle bei der Auslegung, insb im Streitfall. Die diskutierte Aussage aus dem Capital Artikel würde ich in diese Richtung deuten – es wurde aber wohl etwas unglücklich formuliert. Die Kunst der juristischen Auslegung liegt in der ausgewogenen Berücksichtigung von Wortlaut, Sinn und Zweck, historischem Kontext und systematischer Einordnung.
Ich habe mir mal Gedanken über die Wirtschaftlichkeit Projekts gemacht und eine stark vereinfachte Kalkulation durchgeführt:
Die letzte Kostenschätzung für den Bau des Elbtowers lag ja 2022 bei 950 Millionen Euro (ohne Grundstück, bereits revidiert von ursprünglich 700 Mio). Jetzt, unter Berücksichtigung der aktuellen Marktsituation, Baukostensteigerungen und Kosten durch Baustopp und Verzögerung, nehmen wir mal eine Erhöhung um 20% an. Das bringt uns auf eine stolze Summe von etwa 1,14 Milliarden Euro Gesamtkosten. Wenn der bisherige Baufortschritt bereits 250 Mio der Baukosten ausmacht, dann bleiben für einen potentiellen Investor noch Fertigstellungskosten von ca 900 Mio. Hier ist kein Cent für das Grundstück inkludiert.
Was die Einnahmenseite angeht, so waren die ursprünglichen Erwartungen von Signa ja ziemlich optimistisch mit geschätzten 48 Millionen Euro jährlichen Bruttomieterlösen. Aber angesichts der aktuellen Marktsituation, der Substanzlosigkeit der Vorvermietung und allgemeinen Zweifeln an der Vermietbarkeit zu den geplanten Konditionen, denke ich, dass es realistischer wäre, diese Zahl nach unten zu korrigieren.
Die Summer der oberirdischen Flächen beträgt gem Bebauungskonzept 104.139 m2. Im Hochhaus rechne ich mit einer Nettonutzfläche von ca. 75% davon, also – großzügig aufgerundet – 80.000 m2. Wenn man im Durchschnitt 25 Euro Miete pro m2 pro Monat generieren kann, erhält man Bruttomieterlöse von 24 Mio Euro.
Dazu kommen noch Bruttoflächen von 36.000 m2 unterirdisch sowie 36.000 m2 für Water Education, Mobility Experience, House of Pop etc. Keine Ahnung, was die Mieterlöse hier sein werden, aber rechnen wir mal großzügig 10 Mio Euro dazu.
Dann kommt die Frage der Rendite ins Spiel. Bei einem Projekt dieser Größe und mit diesem Risikoprofil würde ein vernünftiger Investor mE eine Bruttomietrendite von über 10% anstreben. Bei solchen Renditeansprüchen liegen wir aber so weit entfernt von den wirtschaftlichen Parametern des Projekts, dass ich die Zahl hier jetzt nicht ausdrücklich nenne, die ein solcher Investor bereit wäre zu zahlen (bzw wie viel Mitgift man einem solchen Investor anbieten müsste). Unrealistisch ist es mE aber nicht, da etwa auch die Vonovia mit wesentlich risikoärmeren Wohnen ihren neuen JV-Partnern bereits eine Rendite von >8% anbieten musste.
Das Argument mit dem Rückschluss aus § 9.4 halte ich für nicht überzeugend.
Das sehe ich auch so. Der 19.1.3. wird aber ausdrücklich in 9.4. erwähnt. Die äußerst schwache Argumentation der FHH wird zwar dadurch etwas gestärkt, bleibt aber im Resultat dennoch ziemlich schwach.
Die FHH ist mE wesentlich besser dran auf die Insolvenzverwertung zu warten und ggf mitzubieten als den Wiederkauf zu verfolgen, der derzeit ohnehin keine Grundlage hat.
Ergänzend kann man noch sagen, dass der GKV dennoch weit über übliche Verträge hinausgehende Regelungen zu Gunsten der FHH enthält. Leider sind die entsprechenden Rechte im eingetretenen Insolvenzfall überwiegend faktisch wertlos.
Hervorheben kann man noch, dass der Satz mit dem geschwärzten Text sich unmittelbar auf den Zeitpunkt bzw Zeitraum des Eintritts der wirtschaftlichen Verschlechterung bezieht und nur mittelbar auf die Einschlägigkeit des Wiederkaufsrechts wirkt. Daher ist auch der vermutete Bogen, der vom einleitenden Satz ("Nach dem Übergang des Eigentums [...]") zum geschwärzten Teil gespannt würde – im Sinne einer von-bis-Beziehung – nicht logisch. Eine nach-innerhalb-Beziehung ist schon grammatikalisch unlogisch.
Dennoch ist die Stadt Hamburg überzeugt vom derzeitigen Bestehen des Wiederkaufsrechts des 19.1.3 lt a. In Drs. 22/13696 wird in der Sache etwas genauer argumentiert. Zudem werden zahlreiche Fristen genannt.
Darüber hinaus ist im Grundstückskaufvertrag die Rechtsposition der FHH zudem durch ein Wiederkaufsrecht für den Fall der Wirtschaftlichen Verschlechterung (§ 10.7 des Grundstückskaufvertrags) gesichert. Eine Wirtschaftliche Verschlechterung meint im Wesentlichen den Insolvenzfall. Ein solcher Insolvenzfall kann aber gerade jederzeit und unabhängig von Fristen auftreten. Dementsprechend kann ein Wiederkaufsrecht,
welches im Fall der Wirtschaftlichen Verschlechterung einschlägig ist, auch gerade nicht an Fristen gebunden werden. Nach § 19.1.3 des Grundstückskaufvertrages kann der Wiederkauf im Falle der Wirtschaftlichen Verschlechterung der Käufergesellschaft auch bereits während der Bauphase geltend gemacht werden.
Der Grundstückskaufvertrag wird in der Öffentlichkeit derzeit durch das Herauslösen von Satzbestandteilen teilweise falsch ausgelegt. Insbesondere führt die Herauslösung von § 19.1.3 des Grundstückskaufvertrags aus dem Zusammenhang zu einer Fehlinterpretation. Die Inhalte des Grundstückskaufvertrages erschließen sich korrekt aber nur aus dem Gesamtzusammenhang. So regelt § 19.1.3 lediglich die maximale Geltungsdauer des Wiederkaufsrechts bei Wirtschaftlicher Verschlechterung. Dieses endet ein Jahr nach Fertigstellung des Gesamtvorhabens. Der Grundstückskaufvertrag setzt allerdings beispielsweise mit „§ 9.4 Eintrittsrechte in Planer- und Bauverträge“ eine Wiederkaufsmöglichkeit auch vor Fertigstellung voraus.
Die Verbindung des 19.1.3. mit 9.4. stärkt die Auslegung, dass hier entgegen dem Wortlaut und der Systematik des 19. ein Zeitraum ab Übergang des Eigentums bis ein Jahr nach Fertigstellung gemeint ist. Diese beiden Regelungen stehen aber in Konkurrenz zueinander. Im Streitfall könnte mE im Rahmen einer allfälligen geltungserhaltenden Reduktion lediglich der 9.4. reduziert werden. Darüber hinaus ist 19. als dingliches Recht ausgestaltet (also im Grundbuch abgesichert).
Aus praktischer Sicht gehe ich aber nicht davon aus, dass der Streitfall eintreten würde, und dass wir die Antwort erfahren werden, da die FHH zu den Wiederkaufskonditionen mE ohnehin der Bestbieter wäre – mit Abstand – und sich Signa wohl nicht dagegen wehren würde.
Ergänzen kann man noch, dass in dieser Drucksache eine Fassung des 1. Nachtrags erwähnt wird – jedoch nicht unmittelbar im Zusammenhang mit dem Punkt 19.
Hier noch der GKV inkl der 3 Nachträge.
Es kann doch keiner so dumm sein und ein Wiederkaufsrecht so auslegen dass es erst ausgeübt werden kann, wenn der Bau steht.
Naja, für die Bauphase hat man sich wohl auf die von der Helaba bestätigte Durchfinanzierung verlassen. Bloß dass diese Bestätigung später widerrufen wurde..
2. Ein Wiederkaufsrecht nach § 19.1.3 des Vertrages besteht nicht, da das Objekt nicht fertiggestellt wurde. Insoweit ist die Äußerung von Frau Pein nicht nachvollziehbar. Denkbar ist aber ein Wiederkaufsrecht wegen verzögerter Fertigstellung nach § 19.1.2 c. oder d. Der Insolvenzverwalter wird das Bauvorhaben kaum fortführen. Leider sind in dem öffentlich bekannten Vertrag die maßgeblichen Fertigstellungstermine für Rohbau bzw. Bauvorhaben insgesamt geschwärzt.
Zu den Fristen iZm den Meilensteinen gab es in einem Zeit-Artikel folgende Info, die auf einer Senatsanfrage fußt, also schon belastbar ist:
"Tatsächlich greift das Wiederkaufsrecht erst in fünf Jahren - also im Januar 2029 -, wie der Hamburger Senat jetzt auf eine Senatsanfrage der Linkenabgeordneten Heike Sudmann einräumen musste."
Die Käuferin des Elbtower-Grundstücks, die Hamburg, Elbtower Immobilien GmbH & Co. KG, hat uns heute (Anm: 19 Januar 2024) darüber informiert, dass sie einen Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens gestellt hat.
Re Einschlägigkeit des Wiederkaufsrechts: Das ist dem veröffentlichten KV mE so nicht zu entnehmen. Wie ich schon oben beschrieben habe, greift das Wiederkaufsrecht bei wirtschaftlicher Verschlechterung nur nach Fertigstellung. Übersehe ich da einen Zusammenhang?
Zudem darf nicht außer Acht gelassen werden, dass der Wiederkaufspreis vertraglich geregelt ist und mE sehr sehr weit über den derzeitigen Marktwert des Projekts liegen würde, da müsste nämlich der Kaufpreis für das Grundstück (>100 Mio) PLUS eine “Pauschalentschädigung” für den Bau gezahlt werden. Alleine den Grundstückspreis würde man heute am Markt wohl nicht bekommen.
19.2.8 Ist bei Ausübung des Wiederkaufs die Errichtung des Bauvorhabens begonnen (§ 9.3.4), zahlt die Verkäuferin als Wiederkaufspreis zusätzlich zu der Rückzahlung des Kaufpreises (ohne Zinsen) eine Pauschalentschädigung in Höhe eines etwa erzielten Erlöses, sofern sie sich ni der Lage sieht, die baulichen Anlagen mi Rahmen ihrer stadtentwicklungs- und wirtschaftspolitischen Zielsetzungen innerhalb von 10 Jahren ab Ausübung des Wiederkaufs zu verwerten. Der Erlös bemisst sich nach dem
von der Verkäuferin erzielten Preis für die baulichen Anlagen abzüglich eines etwaigen Aufwandes der Verkäuferin im Hinblick auf die baulichen Anlagen, wie beispielsweise Kosten für eine Sicherung oder einen Rück- oder Umbau, und abzüglich etwaiger Abrisskosten und abzüglich des Kaufpreises für das Kaufgrundstück.
Da war der Nutzer "Elbphilharmonie" etwas schneller als ich ^^
Ich stimme ihm voll zu.
Falls sich jemand das Elbtower Modell aus der Signa Zentrale kaufen möchte ^^ Hier
Das Wiederkaufsrecht nach § 19 des Kaufvertrags kann aber mE derzeit nicht ausgelöst werden, da für die Insolvenz während der Bauphase keine Vorkehrungen getroffen wurden. In der Bauphase führt nur das Verfehlen der Meilensteine zur Erfüllung der Wiederkaufsbedingungen. Die Bedingung der "wirtschaftlichen Verschlechterung des Käufers" wird erst nach Fertigstellung schlagend.
Auch ein Rücktritt ist nun nicht mehr möglich, da der Vertrag erfüllt wurde.
Vermutlich hat man sich hier auf die "Durchfinanzierung" verlassen, die ja an sich auch vorliegen müsste. Nur weil ein Projekt durchfinanziert ist, heisst das aber nicht, dass immer fertiggebaut wird. Wenn sich die Marktbedingungen derart verändern, kann schon während der Bauphase klar werden, dass das Projekt nach Fertigstellung nicht tragfähig ist – die Vorvermietungen haben ja anscheinend auch nicht viel Substanz und die damals angenommenen Bewertungen sind ob der stark gestiegenen Zinsen (und folglich der Diskontierungssätze) wohl nicht haltbar.
Sollte ein Wiederkauf trotzdem aus irgendwelchen Gründen stattfinden, dann muss man in die Diskussion des Kaufpreises einbringen, dass die Grundschulden mit dem Grundstück verbunden sind und somit auf den Wiederkäufer – also Hamburg – übergehen. Da helfen auch die Verbücherung des Wiederkaufsrechts nicht und die Rangordnung nicht, vor allem wenn es sich um bestimmungsgemäß "Taugliche Finanzierer" handelt, denn hier wurde auf den Vormerkungsschutz verzichtet.
Zur "Durchfinanzierung" muss man noch ergänzen, dass diese anscheinend gar nicht vorliegt. Obwohl entsprechende Nachweise Voraussetzung für den Kauf waren, hat sich die Stadt auf eine Bestätigung der Helaba verlassen, die sich das mit dem 650 Mio Euro Kredit (bzw ihrer Rolle als "lead arranger" dafür) am Ende dann aber doch anders überlegt hat und sich zurückgezogen hat. Die Helaba hat davor aber anscheinend auch die Vorvermietungsquote bestätigt und die Verkäufern, Hamburg, damit zufriedengestellt. Im Resultat steht derzeit für die Projektgesellschaft wohl gar kein Fremdkapital zur verfügung.
Eigenkapital gibt es wohl momentan auch nicht ^^ Beim Eigenkapital sieht man mE aber auch, wie naiv da agiert wurde, denn das Eigenkapital hatte die Projektgesellschaft "Hamburg Elbtower Immobilien GmbH & Co KG" zu 3/4 natürlich von der Mutter Signa Prime, deren Kapital auch damals schon hauptsächlich aus Fremdkapital bestand (und heute ob der Überschuldung idR negatives Eigenkapital vorliegt). Vereinfacht gesagt, nimm einen Kredit auf und gründe ein Tochterunternehmen, gib ihr das Geld und die Tochter weist in der Bilanz 100% Eigenkapital aus. Deshalb muss man ja immer "Durchblicken" in einem Konzern, sonst sind die Bilanzen nicht mehr wert als das Papier auf dem sie gedruckt sind.
Zusätzlich muss man zu meinem letzten Post noch ergänzen, dass die Hamburg Elbtower Immobilien GmbH & Co KG, die ja Vertragspartei ist, momentan nicht insolvent ist, da die Handwerkerunternehmen ihre Forderungen in der Hoffnung, dass weitergebaut wird, anscheinend gestundet haben. Ratsam wäre es aber, nicht auf die Helaba zu zählen ^^
Alles anzeigenAlle Achtung. Der interessierten Öffentlichkeit sollten allerdings verlässlichere Informationen über den gesamten Vergabeprozess des Elbtowers zur Verfügung stehen, als solche aus der Hand von Midas und seinen ca. 100 Kumpels.
Das Desaster liegt einerseits darin, ein hochwertiges Grundstück an einen nun insolventen Investor vergeben zu haben. Dadurch verzögert sich der Fertigstellungsprozess der HafenCity insgesamt weiter deutlich. Andererseits klaffen die Erwartungen aller Beteiligten und Grundannahmen des Projekt - bspw. in Hinblick auf die Finanzkraft von SIGNA - eklatant mit der Wirklichkeit auseinander.
Das was du als "Optik" bezeichnest, sehe ich - gerade vor dem Hintergrund etlicher fehlerbehafteten Großbauprojekte in Deutschland mit staatlicher Beteiligung - als verlorenes Vertrauen in die Politik und die Leistungsfähigkeit der Verwaltung solche großen Projekte vorantreiben zu können. Dabei ist es nicht entscheidend, dass es sich bei der konkreten Umsetzung um ein privates Bauprojekt handelt.
Darüber hinaus würde ich die finanziellen Risiken des Projekts für die Stadt nicht unterschätzen.
Nur zwei Gedanken:
Wer zahlt denn den Kaufpreis für das Grundstück, inkl. der bereits verbauten baulichen Anlagen im Falle der Ausübung eines Wiederkaufrechts? Die Stadt!
Wer trägt allein die Personalkosten für das Verfahren rund um das Aufstellen eines neuen Bebauungsplans, sollte der Elbtower tatsächlich zurückgebaut werden und eine neue Bauleitplanung erforderlich werden? Die Stadt!
Das Wiederkaufsrecht nach § 19 des Kaufvertrags kann aber mE derzeit nicht ausgelöst werden, da für die Insolvenz während der Bauphase keine Vorkehrungen getroffen wurden. In der Bauphase führt nur das Verfehlen der Meilensteine zur Erfüllung der Wiederkaufsbedingungen. Die Bedingung der "wirtschaftlichen Verschlechterung des Käufers" wird erst nach Fertigstellung schlagend.
Alles anzeigen19.1.1 Nach dem Übergang des Eigentums des Kaufgrundstücks auf den Käufer ist die Verkäuferin zum Wiederkauf des Kaufgrundstücks berechtigt […] und kann die Rückübertragung in den folgenden Fällen verlangen (Verstoß gegen Meilensteine):
[…]
(c) Fertigstellung des Rohbaus (§9.3.5) nicht spätestens innerhalb von [geschwärzt] nach Übergabe des Kaufgrundstücks und Erhalt der vollzugsfähigen Baugenehmigung.
(d) Fertigstellung des Bauvorhabens (§ 9.3.6) nicht spätestens innerhalb von [geschwärzt] nach Übergabe des Kaufgrundstücks und Erhalt der vollzugsfähigen Baugenehmigung.
19.1.3 Nach dem Übergang des Eigentums des Kaufgrundstücks auf den Käufer ist die Verkäuferin zum Wiederkauf des Kaufgrundstücks berechtigt […] und kann die Rückübertragung ni den folgenden Fällen verlangen (Sonstige Umstände):
(a)
Eintritt einer Wirtschaftliche Verschlechterung des Käufers gemäß § 10.7 innerhalb von [geschwärzt] nach Fertigstellung
Auch ein Rücktritt ist nun nicht mehr möglich, da der Vertrag erfüllt wurde.
Vermutlich hat man sich hier auf die "Durchfinanzierung" verlassen, die ja an sich auch vorliegen müsste. Nur weil ein Projekt durchfinanziert ist, heisst das aber nicht, dass immer fertiggebaut wird. Wenn sich die Marktbedingungen derart verändern, kann schon während der Bauphase klar werden, dass das Projekt nach Fertigstellung nicht tragfähig ist – die Vorvermietungen haben ja anscheinend auch nicht viel Substanz und die damals angenommenen Bewertungen sind ob der stark gestiegenen Zinsen (und folglich der Diskontierungssätze) wohl nicht haltbar.
Sollte ein Wiederkauf trotzdem aus irgendwelchen Gründen stattfinden, dann muss man in die Diskussion des Kaufpreises einbringen, dass die Grundschulden mit dem Grundstück verbunden sind und somit auf den Wiederkäufer – also Hamburg – übergehen. Da helfen auch die Verbücherung des Wiederkaufsrechts nicht und die Rangordnung nicht, vor allem wenn es sich um bestimmungsgemäß "Taugliche Finanzierer" handelt, denn hier wurde auf den Vormerkungsschutz verzichtet.
Alles anzeigen§ 23
Dingliche Sicherung Wiederkaufsrecht und Übernahme von Belastungen
23.1 Dingliche Sicherung Wiederkaufsrecht
23.1.1 Zur Sicherung des durch die Ausübung des Wiederkaufsrechts nach § 19 entstehenden aufschiebend bedingten Anspruchs auf Übertragung des Eigentums an dem Kaufgrundstück wird in § 32.2.2 eine entsprechende Vormerkung zugunsten der Verkäuferin in dem Grundbuch des Kaufgrundstücks eingeräumt. Das Rangverhältnis ist in § 32.2.8 geregelt. Hinsichtlich etwaiger Finanzierungsgrundschulden ist § 26.3 zu beachten.
23.2 Übernahme von Grundpfandrechten
23.2.1 Sollen im Range nach der in § 23.1 genannten und in § 32.2.2 eingeräumten Vormerkung zur Sicherung von Darlehen aufgrund von Bewilligungen seitens der Verkäuferin oder des Käufers Grundschulden oder Hypotheken im Grundbuch eingetragen werden bzw. derartige Rechte den Rangrücktritt hinter die in § 23.1 genannte und in § 32.2.2 eingeräumte Vormerkung erklärt haben, verzichtet die Verkäuferin hinsichtlich solcher rechtsgeschäftlich bestellter Belastungen mit folgender Maßgabe auf ihren Vormerkungsschutz gemäß § 833 Abs. 2 BGB, wobei die folgenden Voraussetzungen sämtlich erfüllt sein müssen:
(a) Der Gläubiger ist jeweils ein Tauglicher Finanzierer (wie in § 3.6 definiert).
(b) Die Verkäuferin übernimmt bei Ausübung des Wiederkaufsrechtes in Anrechnung auf den Wiederkaufspreis die zur Sicherung der vorgenannten Darlehen eingetragenen Belastungen in der von den einzelnen Darlehensgläubigern beanspruchten Höhe, […]
Nicht die Signa Prime Selection AG hat Insolvenz angemeldet, sondern deren Tochter, die "SIGNA Real Estate Management Germany GmbH". Das sei eine Servicegesellschaft, die keine Immobilien halte. Aber das ist wohl nur der erste Dominostein. Die Geschäftsführer (die persönlich haften und natürlich nicht Rene Benko sind) haben wohl kalte Füße bekommen. Jedenfalls wirkt das nicht wie ein orchestriertes Vorgehen im Konzern.
Der Elbtower ist noch nicht unmittelbar betroffen. Wie der Nutzer @tunnelklick hier bereits ausführlich analysiert hat, wurde die Baugenehmigung an die Elbtower Immobilien GmbH & Co KG erteilt, die nicht Teil der Signa Real Estate Management Germany GmbH ist. Ich gehe aber davon aus, dass andere Meldungen bald folgen werden und auch die Mutter bald betroffen sein wird. Das lässt sich mE nicht mehr aufhalten, denn jetzt ist ja im Konzern freilich noch weniger da als vorher und welcher Investor, sei es ein Restrukturierungs-Hai, borgt jetzt noch Geld? Da kann man gleich auf die Insolvenz warten und dann billig kaufen, was man interessant findet.
Spannend wird jetzt, was die Verträge zwischen der Hafencity GmbH und der Signa für den Insolvenzfall vorsehen und was davon letztlich auch durchsetzbar wäre (hier helfen eigentlich nur im Grundbuch eingetragene Rechte). Darüber habe ich bisher noch nicht viel gelesen. Zumeist ging es in den Beiträgen nur um Rückkaufrechte und Vertragsstrafen, die aber nur Wert haben, wenn die Signa nicht insolvent ist. Ansonsten hat man Forderungen gegen die Insolvenzmasse und erhält die Quote, die üblicherweise im einstelligen Prozentbereich liegt. Aber ohne die Verträge zu kennen, kann man hier keine hilfreiche Aussage treffen. Hat jemand ins Grundbuch geschaut?
Auch bei Lupp Bau muss man annehmen, dass im Insolvenzfall erhebliche Probleme entstehen. Wenn Lupp wegen solcher Probleme nicht weiterbauen könnte, wäre das natürlich ein herber Rückschlag für die Fertigstellung des Elbtowers.
Die Zeichnen auf die unmittelbar bevorstehende Insolvenz mehren sich:
Spiegel und News haben heute auch von der Vorbereitung von Insolvenzanträgen berichtet. Wobei das für sich genommen in dieser Situation keine Überraschung ist: Man muss sie freilich in der Schublade haben, falls das mit dem Geld nichts wird..
