Beiträge von Echnaton

Bevor sich die unsinige Vokabel "Phantomprojekt" verselbstständigt.

Zitat von Bau-Lcfr

wenn alle wirklich so ernst gemeint sein sollten, wieso gibt es so viele nie verwirklichte Projekte?

Teufelchen, es gibt wirklich sehr viele Gründe, weshalb ein Bauvorhaben nicht oder nicht wie ursprünglich geplant realisiert wird:
- Dem Investor geht das Geld aus.
- Der Investor findet ein interessanteres Projekt.
- Die Baugenehmigung wird nicht erteilt - etwa weil das Projekt politsch keine Mehrheit findet.
- Es finden sich nicht genug Mieter.

Und es gibt viele weitere Gründe, weshalb sich ein Projekt verzögert.
- Der Investor hat das Geld noch nicht.
- Der Investor realisiert zuerst ein interessanteres Projekt.
- Die Baugenehmigung ist noch nicht erteilt.
- Es haben noch nicht genug gemietet.
- Baulogistisch muss zuerst ein anderes Projekt realisiert werden.

Die Listen sind nicht erschöpfend.

Im Übrigen gibt es auch Vorplanungen und Studien, für die es (zu Anfang) keinen Bauherren gibt. Natürlich wollen Architekten oder Kommunen damit auf Möglichkeiten (oder sich selbst) aufmerksam machen - und Investoren gewinnen. Doch auch das ist legitim.

Wenn ein Projekt sich also ein paar Jahre verzögert, mag es gescheitert sein. Es kann aber auch später realisiert werden. Solange meine Kristallkugel in der Spülmaschine ist, kann ich auch nichts dazu sagen.

Beispiele: Das Projekt Hafenspitze ging etwa auf das Jahr 2000 zurück. Bis 2006 gab es aber Monkey's Island als Zwischennutzung. Fertiggestellt wurde das Projekt 2010. Die ursprüngliche Idee Kö-Bogen 2 ist von 2003 - und wurde seither unzählige Male überarbeitet. Wir schreiben 2017...

Gerade große Projekte haben sehr viel Vorlauf...

^^Das ist jedenfalls zu konkret für "Visionen und (noch) nicht geplante/gebaute Projekte": Es gibt einen Investor, einen Architekten und offenbar auch ein Genehmigungsverfahren...

Edit: ...und eine Pressemeldung vom 15.03.2017.

^^Naja, nicht ganz. Die Mieten und Kaufpreise sind nach der Abwahl Elbers' weiter gestiegen - ohne die hohen Preise wären viele ambitionierte Projekte kaum denkbar. Auch der Fortzug ins Umland geht unverändert weiter - und langsam fangen Gemeinden in den Landkreisen ME und NE an mit eigenen Entwickungen zu reagieren (richtig so!). Düsseldorf entwickelt sich auch außerhalb seiner (engen) Stadtgrenzen und diesen Prozess wird niemand aufhalten - die Rheinbahn fährt seit über 100 Jahren in umliegende Städte (richtig so!). Wunsch und Wirklichkeit sollte man bei der SPD nicht verwechseln - harte Fakten sind nämlich auch in dem Artikel: "2015 wurde Baurecht für 2.060 Wohneinheiten geschaffen, 2016 für 1418."

"Innenverdichtung vor Außenverdichtung" wird langsam zur Floskel. Ich glaube zuerst hat der damalige FDP-Fraktionsvorsitzende Neuenhaus die Losung ausgerufen. Nur: Wo ist innen, wo ist außen? Ist Golzheim innen? Und Himmelgeist? Und Gerresheim?

Tendenziell finde ich gut, wenn viel gebaut wird. Im Moment scheint man aber nur auf möglichst viel, möglichst schnell, möglichst billig zu setzen - und wenig überraschend bleibt mitunter wenig Raum für Qualität. Um in gewachsenen und gesunden Vierteln ohne Brachen Innenverdichtung zu betreiben, bedarf es hochwertiger Architektur - dann sind NIMBYs auch etwas ruhiger..

Man nehme als Beispiel Pempelfort: Gute, zentrale Lage, super Verkehrsanbindung, viel Blockrandbebauung mit hoher Dichte (über 10.000 Einwohner pro km²). Würde man diese Dichte auf ganz Düsseldorf übertragen, so kämen wir auf deutlich über 2 Mio Einwohner im heutigen Stadtgebiet. Gleichwohl hat Pempelfort reiche Grünanlagen, Innenhöfe, Alleen. Soll man bei dieser Struktur wirklich "Innenverdichtung" wörtlich (miss-)verstehen und die Innenhöfe / innenliegenden Gärten bebauen?! In einem solchen Viertel kann man eher punktuell und mit viel Qualität Hochhäuser einsetzen.

Das Projekt erinnert entfernt an das Melia- (einst Mövenpick-) Hotel am Hofgarten - ist aber bedeutend größer.

Sehe ich das falsch oder handelt es sich um das Grundstück, das einst für das IHZ-Hochhaus vorgesehen war?

Die rückseitige Backsteinfassade mit den zugemauerten Fenstern ist ein cooles Kleinod. Vielleicht lässt sich das in den Neubau integrieren?

Es ist in der Tat kurios, dass dort zum Teil keine echten Schaufenster eingeplant werden. Der Einzelhandelsstandort ist zwar nicht 1A, aber noch immer interessant in direkter Fußweite von der Schadowstraße...

^^mamamia hat den Fehler doch zitiert. Alles gut.

Partyschiffe kenne ich nur auf dem Rhein - dass man eine kleine Rundfahrt macht, ist ja gerade Sinn der Sache. Start und Ankunft in einem Hafen lassen sich machen. Eine eigene Marina für das Hyatt war schon während seines Baus ein Thema - wäre ein schönes Alleinstellungsmerkmal für ein *****-Haus. Interconti, Breidenbacher etc. können in dem Punkt auch nicht nachziehen.

Eine kulturelle Nutzung sehe ich nur, wenn öffentliche Mittel fließen...

Nachdem ich stark davon ausgehe, dass die Stadt vom Land Mannesmannufer 3 für das Grundstück neben dem Rheinturm erhält, ist es an der Zeit zu wiederholen:

Die RP hat einen interessanten Bericht über den Düsseldorfer Hotelmarkt.

http://m.rp-online.de/nrw/stae…duesseldorf-aid-1.6653539

Neu sind mir die Projekte an der Plockstraße, der Jahnstraße und in der Kö-Galerie. Das an der Kasernenstraße könnte im Commerzbank-Hochhaus sein. Dass das Investitionsvolumen 2016 mit über 400 Mio€ höher war als in München und Köln, gefällt Echnaton.

Sekundäreffekte

Mit Uniper, HSBC, Handelsblatt/WiWo und L'Oreal bauen einige große Düsseldorfer Unternehmen und Niederlassungen neu. Ihre alten Standorte werden sie dann wohl aufgeben:

• Uniper hat im Moment den alten Sitz der eon am Ehrenhof.
• L'Oreal hat heute schon ein großes Gebäude am Kennedydamm.
• Handelsblatt/WiWo sitzen im Moment an der Kasernenstraße, nahe GAP.
• HSBC hat einen repräsentativen Standort an der Kö und in vielen weiteren Gebäuden Büroflächen.

Es wird interessant, was aus den Gebäuden wird. Könnte gut werden...

Die Stadt hat auch eine Meldung dazu - mit weiteren Virtualisierungen. Ich finde die Ideen auf den ersten Blick nicht schlecht.

Zitat von gedianx

Ich frage immer wieder, wie der Bedarf ermittelt wird. Angenommen, Düsseldorf hat im letzten Jahr 3000 Wohnungen gebaut, benötigt werden angeblich 5000 Wohnungen. Woher weiss man das? Schlafen die anderen 2000 auf der Straße, weil sie keine Wohungen gefunden haben?

Belastbare Zahlen gibt es in der Tat nicht - nur Studien, die regelmäßig so unterschiedliche Begriffe wie Prognose und Bedarf durcheinander werfen. In Wirklichkeit handelt es sich bei Rhein-Ruhr ohnehin um eine stark vernetzte Region. Soweit ich das beobachte gibt es zwar schon einen harten Kern von Düsseldorfern, die nie außerhalb der Stadtgrenzen wohnen würden. Viele schauen sich aber bewusst Sachen in einem weiteren Umkreis an: Man entscheidet sich zwischen einer ETW in Derendorf, einem Reihenhaus in Hilden und einer DHH in Kaarst. Diese Studien unterschätzen völlig die Mobilität der Menschen und motivieren zu panischen Reaktionen ohne Sinn und Verstand. Düsseldorf hat über 300.000 Einpendler - die Quote liegt bei 60% der Erwerbstätigen. Von Notstand könnte man nur sprechen, wenn Rhein-Ruhr insgesamt auf dem Trockenen säße.

Dessen ungeachtet bin ich dafür, dass Düsseldorf mit Augenmaß und Qualität weiter ausgebaut wird - aber das passiert ja auch. Gründe für Hektik, Panik und Verzweiflung sehe ich nicht. Unsere Stadt entwickelt sich gut.

Büros, Hotels und Freiräume sind ebenfalls wichtig. Wer eine Nutzung gegen die andere ausspielen will, hat das Konzept Stadt nicht verstanden.

^^Da bin ich - überraschend - in allen Punkten Deiner Meinung. Eine Zweckentfremdungssatzung halte ich für völligen Unsinn, zumal es völlig selbstverständlich ist, dass Wohnungen für unterschiedlichste Zwecke genutzt werden. Wer gewerbliche Nutzungen unterbinden will, darf dann auch keine Arbeitszimmer zulassen. Es leuchtet auch nicht ein, wie die Nutzung etwa mit AirBNB dem Zwecke einer Wohnung fremd sein soll.

Die Beispiele für Zweckentfremdungssatzungen aus Berlin und Hamburg sind - gerade mit Blick auf die Mietpreise - wenig verlockend.

Baulücken zu schließen ist auch städtebaulich eine gute Sache. Oberirdische Parkplätze sind Baulücken. Sie sind unter der Erde gleichwertig ersetzbar - in meinen Augen sogar überlegen, da die Autos aus dem Blickfeld verschwinden und besser geschützt sind. Gleiches gilt allerdings nicht für öffentliche und private Gärten - sie kann man nicht unter der Erde ersetzen. In Oberkassel wollte zuletzt jemand ohne Baulücke in das Innengeviert einer intakten Bebauung wuchern. Die Genehmigung hat er nicht bekommen und vor Gericht hat er zu Recht verloren.

Also: Parkraum konsequent unter die Erde legen, nach oben mehr Geschosse bauen und Grünflächen bewahren. Das Quartier Central ist ein sehr gutes Beispiel - zumal auch der Nutzungsmix gelungen ist.

Die Projektübersicht ist nicht mehr allzu aktuell - ich habe sie daher hier in die Lounge verschoben und nicht mehr oben fixiert. Wenn sie jemand aktualisieren möchte, gerne bei mir melden.

Betonrüttler & Dus-Int: Bau-Lcfr ist nicht das Thema dieses Strangs.

^^400m² hört sich nach sehr viel an - bei einem Wohnen+Arbeiten-Konzept ist das allerdings so viel nicht. Mit Blick auf kurze Wege und Entlastung der Verkehrswege sind solche Konzepte durchaus interessant. Die Grenzen von Wohnen und arbeiten verschwimmen ohnehin mehr und mehr (Stichworte: Digitalisierung, Home Office). Ärgerlicher (aber auch schwer zu verhindern) sind dann eher Leerstände.

Eine Nutzungsänderung etwa von längerfristigem Wohnen (Wohnung) zu kurzfristigem Wohnen (Hotel) braucht man ohnehin eine Baugenehmigung. Für die dynamische Entwicklung einer Stadt sind solche Veränderungen allerdings sehr wünschenswert - es geschieht ja auch umgekehrt: Das Thyssen Trade Center ist heute das Living Circle. Gewerbliche Nutzungen sind auch nicht allgemein schlechter als Wohnraum - an ihnen hängen Arbeitsplätze.

Eine gesunde Stadt entwickelt sich ständig weiter und sie braucht alles: Gewerbe, Wohnen, Verwaltung, Hotels....

Die Oststraße wird etwas überraschend vor allem von neuen Hotels aufgewertet - sie wissen die Lage zwischen Kö und Hbf zu schätzen. Die Masse ist nicht ohne - über 600 Zimmer:

• Me and all: 177 Zimmer
• Moxy: 241 Zimmer
• Carat: 190 Zimmer

Mit Hochhäusern kann man auch durch Ersatzneubau Verdichtung schaffen: Man reiße ein fünfgeschossiges Eckhaus ab und ersetze es mit einem Hochhaus von 16 Etagen. So ein Konzept kann auch städtebaulich eine Aufwertung darstellen. Es ist jedenfalls viel besser als das Innere einer Blockrandbebauung als Baulücke zu missbrauchen - das entstellt meist übel die Fassadenflucht...

Hochhäuser kommen demnächst fast automatisch auf die Agenda. Erstens sind die bereits bekannten Projekte in Zahl und Größe besser als ihr Ruf (Quartier Central, Living Central, Rheinkilometer 740, Mörsenbroicher Ei, Seestern).

Zweitens ist die Bebauung großer Brachen (Derendorf Nord, ehemalige Güterbahnhöfe Derendorf und Oberkassel) demnächst abgeschlossen. Dann treffen weiter steigende Preise und hoher Bedarf auf eine weitgehend ausentwickelte Stadt. Sicher wird es weiter Umnutzungen und Bebauung von Brachen geben. Aber die großen Flächen aus Deindustrialisierung und Demilitarisierung kommen aller Voraussicht nach nicht mehr auf den Markt.

Die höchste Dynamik könnte dann dort entstehen, wo nicht wegen jedem Höhenmeter eine Anwohnerinitiative und ein halbes Dutzend Anwälte auf den Plan treten: Oberbilk, Stadtmitte, vielleicht Friedrichstadt und Seestern. Bei letzterem haben mich die kruden Reaktionen überrascht. Das ist ein hoch und wild verbautes Gebiet, das jeden frischen Wind bitter nötig hat. Die Sorge ist nicht, dass dort ein Hochhaus gebaut wird, sondern eher, dass dort kein Hochhaus gebaut wird.