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Das ist kein "hochhausfreundlicher Kurswechsel", im Gegenteil, die Aufhebung der Höhenbegrenzung ist ein rein theoretisches Konstrukt, das nie ausgeschöpft werden wird, weil es gleich eine ganze Breitseite an neuen Anforderungen und Zwangsbeteiligungen gibt, die Investoren derart wenig Spielraum lassen, dass ein Bau von Hochhäusern von mehr als 60m um gleich mehrere Dimensionen verkompliziert wird.
a) Das neue Verbot, die obersten Geschosse für "Luxuswohnungen" zu planen.
-Die teuersten Wohnungen sind immer ganz oben und teil der Mischkalkulation, ohne sie verliert das ganze Investment an Attraktivität
b) Das neue Gebot, eine öffentl. zugängliche Aussichtsplatform und öffentl. zugäng. Eingangsbereich zu schaffen.
-jedes(!) Hochhaus ü60m muss das von nun an erfüllen, egal wo es steht und wie scheiße die Aussicht dort ist. Ein Wohngebäude, durch/in das öffentliches Publikum rein und rausspaziert, sinkt stark im Vermietungswert und zieht u.U. Kriminalität an. Bürogebäude verlieren sicherheitsempfindliche Mieter wie Kanzleien, Fintech usw. oder/bzw. es müssen teure Sicherheitsbarrieren installiert werden. Normalerweise wird so etwas nur an wichtigen neuralgischen Punkten einer Stadt ins Forderungsheft geschrieben, bzw. bei besonderen Vorhaben, nicht pauschal für die gesamte Stadt.
c) Der neue Zwang, Mischnutzungen zu bauen, also immer min. 2 Nutzungen (Hotel/Wohn/Büro) in einem Turm.
-Macht teilweise Sinn und wird auch schon freiwillig so gebaut, wenig Sinn macht es das für ganz Berlin so festzulegen. Nicht überall findet man genügend Mietpotential, um zwei Nutzungen in einem Turm unter zu bringen. Reine Wohntürme sind damit quasi ausgeschlossen, ebenso wie reine Bürotürme. Wo das Potential ist, wird es bereits so gemacht. Es verändert wenig in Ballungsräumen, verhindert aber einiges in Randlagen. (Der Estrel-Turm wäre damit z.B. unmöglich)
d) Ein Drittel (30%) der Wohnungen, müssen sozialgebunden und für einkommensschwache sein.
- Durch den Zwang auf Mischnutzung, Zwang auf öffentliche Plattform und den Zwang auf Verzicht des obersten Stockwerks entfallen bereits viele Vermietungsoptionen im Wohungsbereich. Dass der Investor von diesem Rest auch noch ein Drittel quasi "für lau" mitvermieten muss, wird sämtliche Art von "Luxustürmen" verhindern und zwingt die Investoren fast dazu auf niedrigem Standart zu bauen.
e) Neues Einbeziehen der Anwohner in den Planungsprozess
-Impulse Richtung mehr Höhe oder besserer Architektur sind von Anwohnern kaum zu erwarten. Ihnen fehlt nicht nur die Kompetenz, um stadtplanerisches Handeln nachvollziehen zu können, sie sind auch völlig einseitig befangen, idr darauf aus, dass sich möglichst wenig (für sie selbst) verändert.
f) Neue weitreichende Einflussnahme des Baukollegiums auf den Planungsprozess
- Statt einem öffentlich einsehbaren "Masterplan" der genau ausweist, wo und wie hoch HH entstehen dürfen, wie es in Hamburg, Frankfurt und auch bei uns bislang üblich war (Planwerk Innenstadt für Berlin) gibt es nun keine Rechtssicherheit mehr für Investoren. Sie können nicht etwa ein Grundstück kaufen und wissen von vorne rein "Da kann ich xy hoch bauen" wie es üblich ist im Städtebau, sondern müssen darauf spekulieren, dass sich das Baukollegium überzeugen lässt, an diesem oder jenen Ort ein Hochhaus zuzulassen. Hiermit ist der Weg für Willkürentscheidungen geebnet worden (damit auch für Korruption) weil nun wenige Gremienteilnehmer die Macht haben, zu entscheiden, dass theoretisch überall ein Hochhaus gebaut werden könnte (oder eben nicht). Die einzige offizielle Maßgabe nach der die BK handelt ist, dass das Hochhaus in das Umfeld passen muss. Das ist so vage formuliert, dass man überall Gründe dagegen ins Feld führen kann. Wie wir wissen, definiert sich ein Hochhaus-passendes-Umfeld für die BK so, dass bereits viele HH dort stehen, ... also außer am Hardenbergplatz&Kudamm, da stehen zwar viele, aber das ist jetzt auch wieder egal. Ich sag ja, reine Willkür.
g) Genehmigungsverfahren von 4-5 Jahren:
- Wen das alles noch nicht vergrault hat, der darf sich darauf freuen, dass sich die BK heraus nimmt, bis zu 5 Jahre vergehen zu lassen, bis über einen Antrag entschieden wird. Zur Erinnerung: Hines hätte das neue Primark-Gebäude am Zoo auch als HH bauen können, der Bezirk bot es an, wollte aber keine zwei Jahre auf die Neubeantragung (nach den alten Regeln) warten und bevorzugte es, ein Geschäftsgebäude in Traufhöhe zu bauen. Das Ergebnis kennen wir.
Hochhäuser ü60m, die nach den alten Regeln mit dem Planwerk Innenstadt (Masterplan) beantragt und/oder gebaut wurden:
[x] Alle, die wir kennen.
Hochhäuser ü60m, die nach den neuen Regeln mit Einbez. der BK+Anwohner beantragt und/oder gebaut wurden:
[x] Null
Auch die IHK übt Kritik, ebenso der bekannte Berliner Achitekt Tobias Nöfer, dem Wortlaut nach wäre es alles andere als eine aktive Hochhauspolitik:
Siehe: https://www.morgenpost.de/berlin/article…en-stoesst.html