Beiträge von hotelfreak

Analyse Hotelmarkt 2013 - Schollen Projektentwicklung

Zitat von DUS-Fan

Fast richtig! Nicht die Bettenzahl stieg um 50% sondern nur die Kapazität, rechnerisch hat ein Bett eine Kapazität von 365 Übernachtungen.

Habe mir kurz die Analyse des geschätzten Kollegen verinnerlicht. Leider, leider werden dort "Äpfel" (Zimmer) mit "Birnen" (Betten) vermischt. Fakten hingegen sind:

1.) Seit über 20 Jahren werden Stadthotels durchweg als Doppelzimmer erstellt; dank globaler Hotelketten gilt dies mittlerweile bis zum 2* Segment.

2.) Ein Hotel vermietet Zimmer - keine Betten ! Ergo ist ein Vergleich von gestiegener Nachfrage (hier 65%) und Bettenkapazität (hier 50%) völlig irrelevant.

3.) Die Analyse weist 70% Geschäftsreisende aus. Somit verbleiben 30% Privatreisende. (Wie diese Relation ermittelt wurde, lässt der Autor offen....). Sei's drum.

4.) Bei ca. 4,0 Mio. Nächtigungen (2012) verbleiben 2,8 Mio. bei Geschäftsreisenden, die durchweg Einzelzimmer buchen (aber in Doppelzimmern untergebracht werden; somit bleibt ein Bett "kalt" = statistisch als unbelegt erfasst).

5.) Die restlichen 1,2 Mio. Nächtigungen Privatreisender (Weekender) werden branchenspezifisch standortbezogen selektiert. Für Düsseldorf schätze ich ca. 50% der Gäste, die Einzelzimmer buchen (gilt verstärkt sogar bei älteren Ehepaaren, die sich nach einem Event beiderseitig Ruhe gönnen möchten) und jeweils auch in Doppelzimmern untergebracht werden. Somit verbleiben lediglich ca. 600.000 = 15% der Gesamtnächtigungen, die ein Doppelzimmer gemeinsam nutzen könnten.

Fazit: Die Crux liegt vor allem bei offiziellen Statistiken, die nur "Birnen" = Bettenkapazität erfassen
Leider wird dies (zu) häufig von geschätzten Kollegen meiner Branche in Analysen (bestehender Hotelmärkte / Feasibility Studien (Neubauprojekte) vernachlässigt.

Einen Hotelmarkt wie Düsseldorf gründlich zu analysieren bedarf es immer noch sehr viel Aufwand, "Handarbeit" und Kosten.

Meinen Dank an daf Moderator schmittchen für diese sehr ausführlichen Informationen, auf die ich nach meiner Entschuldigung der rudimentären Zitate eingehe.

Investment gesamt geplant ~ 34 Mio (Unwägbarkeiten bei Revitalisierung eines ca. 30-jährigen 17-stöckigen - seit 5 Jahren leerstehenden Hochhauses sind vorprogrammiert.. Kennen die Planer z.B. die neue Legionellenverordnung ?)

Bei den geplanten 34 Mio beläuft sich das Investment auf 154 TEUR pro Zimmer (34 Mio : 221). Damit liesse sich in Offenbach ein Neubau risikoloser realisieren. Desweiteren: Die Balkone fallen weg; werden diese nun den Zimmerflächen zugerechnet (was ein Gewinn wäre) oder ersatzlos entsorgt ? Fassade aus Glas + Metall ? Parkhaus ? Konferenz-Meetingflächen für 500 Personen ? Und einige Restaurants mit mehreren chinesischen Küchenchefs.....! Allein die Ausstattung/Inneneinrichtung (FF& E Budget genannt) schätze ich auf 4- 5 Mio € (sofern nicht aus China stammend, dann muss sie binnen 4-5 Jahren fast komplett erneuert werden).

Welcher GÜ kann mit diesen Objektvorgaben glücklch oder in die Insolvenz getrieben werden ?

Altes Zollamt - Am Perlengraben/Nord-Süd Fahrt

Zitat von calcaneus-cgn

Das Gebäude neben dem Finanzamt ist mittlerweile eingezäunt und wird hoffentlich in den nächsten Tagen abgerissen.

Nutzte das Areal am 2. März als kostenfreien Parkplatz (Geheimtip...) anlässlich des Karnevals-Veedelszoch. Klar, das Areal ist eingezäunt und wird wohl auch von WIS bewacht; das Abbruchunternehmen zuvorderst damit beschäftigt alle verwertbaren Metalle abzuklauben. Der hintere Innenhof war voll damit. Hier noch ein Link auf den URL des Investors: http://www.soini.at/club-deals/köln/

Zitat von rec

^Bitte langsam mit den jungen Pferden. Wir wissen jetzt, dass Ryanair nicht deine bevorzugte Fluglinie ist. Für den Flughafen ist das Ryanair-Engagement aber durchaus substanziell und daher berichtenswert.........Die Route nach London-Southend hat sich dagegen erledigt. Flybe wird diese Route nicht aufnehmen.

Wow, ein tiefschürfender Beitrag des DAF-Moderators. Es lag mir fern einen Sturm im Wasserglas zu erzeugen, daher danke ich rec für seine umfangreichen Recherchen. Nur, wie steht der CEO des Airports nach seiner Mitteilung an die Fachpresse zu "Flybe" dar: http://biztravel.fvw.de/flybe-…ch-london/393/130359/4070

Zitat von Joams

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Ich verstehe ehrlich gesagt Deinen Punkt nicht. Wer spricht denn davon, dass es sich um eine "sensationelle" Nachricht handelt? Ich hab lediglich eine Nachricht wiedergegeben, die für den Flughafen nicht ganz unwichtig ist.

Es war nicht meine Absicht einem geschätzten Mitglied auf den Schlips zu treten. Wenn dies so rüberkam leiste ich hiermit Abbitte. Mich stört der Wirbel, der von dieser Nachricht in allen regionalen Medien ausgelöst wurde. Germanwings zeigt sich verschnupft, der Flughafen Hahn/Hunsrück reagierte prompt mit einem Statement eines nicht unerheblichen Passagierabflusses, der die dortige finanzielle Misere noch weiter verschärft..u.s.w. Dass "Flybe" bereits im Sommer ab Köln/Bonn mehrmals pro Woche London-Southend anfliegt habe ich bisher in keinem regionalen Medium notiert. Diese Nachricht ist für Köln/Bonn erfreulicher als eine "Heuschrecke" der Lüfte, die zahlreiche regionale europäische Airports und Wettbewerber in die Insolvenz getrieben hat.

Ryanair - Köln/Bonn

Zitat von Joams

Ryanair baut sein Engagement am KölnBonnAirport aus. Mit Beginn des Winterflugplans wird die Fluggesellschaft eine Basis eröffnen und ein Flugzeug fest stationieren.

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So, so das ist ja "sensationell". 1 Flieger als Basis in Köln/Bonn. Siehe meinen Beitrag unter # 136 - Ryanair generiert in den Regionalflughäfen Hahn und Weeze nicht mehr genügend Fluggäste, zumal sich an beiden Orten zunehmend erhebliche Finanzprobleme aufgrund der Abhängigkeit von Ryanair zeigen.

Dass der britische Low-Cost Carrier "Flybe" bereits im Sommer von Köln/Bonn London-Southend mit einer Turboprop (ATR) mehrfach pro Woche anfliegt, sei nur am Rande erwähnt.

Holzmarkt 1

Hatte mich schon gewundert, dass dieses Projekt nicht schon viel früher seitens der Kölner Zunft mit einem eigenen Thread bedacht wurde. Dank für den YouTube-Link, da bisher aus der lokalen Presse nicht viel Honig zu saugen war. Ausser dass die Grundsteinlegung zu einem Zeitpunkt erfolgte, als man bereits das Richtfest im Auge hatte. -. Bin heute sowohl von der Rheinuferstr. als auch über die Severinsbrücke an der Baustelle vorbeigefahren. Bei diesem massiven Baukörper bleibt nur zu hoffen, dass die Fassadengestaltung zur Auflockerung beiträgt......

HI Express + HI "core brand"

Zitat von Bau-Lcfr

Das Deal Magazine berichtete gestern über das geplante Holiday Inn Düsseldorf – Toulouser Alle im Quartier Central mit 213 Zimmern, das 2016 eröffnet werden soll. Ich gehe mal davon aus, dass nicht Wehrhahn zum Quartier Central umdefiniert wird - dann wäre es ein zweites Holiday Inn in der Nähe.

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Das Holiday Inn Express am Wehrhahn ist ein Budget-Produkt im 2-3* Segment; das geplante Holiday Inn ist das 4* "core brand" Produkt der IHG-Kette (InterContinental Hotels Group). Beide Projekte werden von unterschiedlichlichen Franchisenehmern (Foremost - Am Wehrhahn / Arcadia - Toulouser Allee) betrieben. Alles klar ?

Spielbank Köln

Das GERLING-Quartier war wohl zu teuer (aber sicherlich repräsentativer). Auf der Cäcilienstrasse besitzt die Stadt hingegen das Eigentum und Planungshohheit; Aufwertung dieser zentralen City-Lage ist nur zu begrüssen. Wer ist eigentlich dann Bauherr ? U.A. wegen Erweiterung des P&C Kaufhauses (Vögeler Areales) zur passenden Fassadengestaltung ?

Wyndham Hotel - Breslauer Platz

Zitat von RebellHAI

Passiert beim Hotel doch noch was? Mir ist heute aufgefallen das schon wieder ein neuer Besitzer drin sitzt. Es ist damit der 3 Besitzer in nur 2 Jahren (soweit ich das in Erinnerung habe). Früher Four Seasons dann gab es nen anderen drin (Name fällt mir nicht ein) und jetzt ist es Wyndham... markiert allerdings nur mit einem großen Banner.

Richtigstellung und Historie des Hotels: Ursprünglich ein Privathotel namens "Baseler Hof", das (zusammen mit einem Apartmenthotel in der nächsten Seitenstrasse) irgendwann in den 80-90igern (?) an ein israelisches Family Office veräussert wurde. Danach wurde das Hotel in "FOUR POINTS" by SHERATON (eine Franchise-Marke des Konzerns) umbenannt. Erst nach dem erneuten Verkauf an die GRAND CITY Gruppe (ebenfalls israelische Investoren, auch im Wohnungssektor aktiv), wurden kosmetische Maßnahmen, vor allem an der Fassade, durchgeführt. GRAND CITY Hotels schloss sich 2012 der US-Hotelkette WYNDHAM als Franchiser zwecks besserer weltweiter Vermarktung an. Derzeit sind meines Wissens über 30 deutsche GRAND CITY Hotels in diverse WYNDHAM Brands umbenannt. Noch Fragen zur Hotellerie-Szene ??

Beste Grüsse
hotelfreak

Hotelprojekt Köln-Bonn-Airport

Zitat von Joams

Das OLG Düsseldorf hat den Weg frei gemacht für ein neues Hotel am Köln/Bonn Airport. Vorausgegangen war ein Rechtsstreit mit dem Hotelbetreiber Queens Moat Houses, der dort bereits ein Hotel betreibt. Es ging um einen im Jahr 1972 geschlossenen Vertrag, der dem Flughafen die Errichtung und den Betrieb eines weiteren Hotels für 48 Jahre verbietet.

Dieser Gerichtsbeschluss war mehr als überfällig. Vor gefühlten 12 Jahren warb der Airport zur Ansiedlung eines weiteren Hotels. Hiesige Bewerbung wurde dann sehr kühl abgeschmettert. Recherchen ergaben dann diese unglaubliche Vertragsvereinbarung. Bin nun gespannt welche Areale direkt am Airport angeboten werden.... das Umfeld ist doch mit Parkhäusern zugepflastert.

Ringhotel Heilbronn

Hallo LuftbaHN !

Der Artikel der Heilbronner Stimme ist präzise recherchiert. Die TREUGAST-Gruppe ist seit vielen Jahren als Partner einiger Banken bei problematischen (Hotel-) Engagements involviert. Auch wenn sich eine Veräusserung der Immobilie über Jahre hinziehen kann, ist es für Banker häufig sinnvoll einen "Trouble Shooter" zu engagieren, der das Hotel operativ weiterführt und die Immobilie wertbeständig erhält (auf Kosten der Bank). Da das Hotel hierbei auf positive Bilanzen verweisen konnte, dürfte der jetzige Verkauf für die Bank im schmerzfreien Bereich gelegen haben (und eine Leiche weniger im Keller).

Der mögliche Wegfall dieser Zimmerkapazitäten zeigt jedoch ein Potential an weiteren Hotels in zeitgemässem Ambiente und Ausstattung auf. Das Ringhotel galt in den letzten Jahren (gemäss eigener Aussage) "verstaubt."

Zu den Kommentaren Ihres vorigen Beitrags melde ich mich noch.

Beste Grüsse
an das Käthchen

Fest-und Kongresszentrum Harmonie

Zitat von LuftbaHN

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Vielen Dank hotelfreak, für die interessante Recherche. Wichtige und nachvollziehbare Kritik.

Hallo LuftbaHN!

Mit 20-jähriger Hotelentwicklungserfahrung zählt eine programmierte Methodik zum Handwerk. Heilbronn war mit dem IBIS Ende der 90iger erstmals im Fokus, damals hatte der Mutterkonzern ACCOR die besseren Karten. Dann folgte das Projekt Bollwerksturm, zu dem sich unser Mandant als beratungsresistent erwies. Konsequenz; wieder ACCOR mit französischen Investoren, die einen Franchisenehmer als Betreiber für ein MERCURE akzeptierten. Soweit die Historie.

Heute habe ich mir das DAF-Forum Heilbronn verinnerlicht, in dem Sie (fast) als Alleinunterhalter aktiv sind. Die Kompetenz ist beeindruckend - Chapeau !

Weiterhin wurde die Website der "Harmonie" gesucht und erst im zweiten Anlauf über Google gefunden. Fazit: Grauenhaft. Jedes renommierte Kongresshotel in der BRD bietet per Download komplette "Facts & Figures Packages" bis hin zu detaillierten Snack- und Buffetangeboten an.-. Auf dieser Website werden Links offeriert, die im Detail "0" Aussagekraft bieten. Nicht einmal ein Hinweis auf die TG-Garagenkapazität der "B & B" ist zu finden.

Fakt ist, dass keine kommunale Stadt-, Gemeinde-, Mehrzweckhalle ohne erhebliche Subventionen agieren kann. Jüngstes Beispiel aus eigener beruflicher Erfahrung ist Ludwigsburg, die in ein Fiasko mündeten. (Übrigens für ein Benchmark bestens geeignet - Strukturen ähnlich zu Heilbronn).

Für heute mit nachdenklichen Grüssen - Fortsetzung folgt.

Hotel an der Harmonie

Zitat von LuftbaHN

Vier-Sterne-Hotel am Stadtgarten, an der Harmonie: Das Thema aus 2008/09 ist jetzt wieder aufgetaucht.

Die Anfang 2009 vorgelegte "Feasibility Study" von ghh consult, durch die Stadt mit netto > 35 TEUR finanziert, liegt mir im Extrakt vor. Auf "elementare" Erkenntnisse wie z.B. W-Lan, detaillierter Aufteilung der Sauna, Bistro- und Restaurantsitzplätze (wieso gleich 2 F&B Outlets ?) habe ich, wie vermutlich jeder Hotelexperte, mit Jaulen reagiert.

Elementar waren für mich damals andere Kriterien:

a.) 8.300 m² BGF für 140 Zimmer = 59,28 m² über alles. Für ein 4* Business-Hotel viel zu opulent; ein Hotel mit Anbindung an ein bestehendes Kongress-Zentrum sollte in Heilbronn min. 200 Zimmer vorweisen können.

b.) Ca. 35 - 40 TG-Parkplätze. Heilbronn ist extrem von der BAB-Anbindung abhängig ! Faktor min. 0,5 pro Zimmer somit zwingend notwendig.

c.) Das Kongresszentrum HARMONIE wurde ausweislich der ghh Studie 1958 (!) erbaut. Kein Hinweis auf Sanierungen.

d.) Der Netto-Gesamtumsatz (vermutlich ab dem 3.-4. Geschäftsjahr, da nicht angegeben) wurde lt. ghh mit 2,5 Mio € netto prognostiziert. Hiermit lässt sich keine Pacht für ein 4* Produkt (weder bei 140 noch bei 200 Zimmern mit hochgerechnet ca. 3,57 Mio € ) erwirtschaften.

Es liegt mir fern, die sehr renommierte Kollegin Dr. Hank-Haase (ghh-consult) in Misskredit zu bringen. Der mir vorliegende Auszug der Studie weist allerdings eklatante Schwächen auf, die ich bisher von ghh Studien nicht kannte.

Das Projekt an sich ist interessant - es wird aufarbeitet.

Zitat von Braunschweiger

in Braunschweig gibt es nun aber überhaupt kein Hotelschwimmbad!
In Köln sieht das sicherlich anders aus.
Und auf welchen minderwertigen Hotelstandard Sie da aufmerksam machen ist fraglich.
5Sterne Häuser müssen ein Schwimmbad besitzen und viele 4 Sterne Hotels beugen sich dem. Das Steigenberger im Bürgerpark wird sicher mit dem Stadtbad eine Vereinbarung treffen. Die 3 Sterne Kästen in Bahnhofsnähe wie Intercity hatten noch nie Schwimmbäder in ihrem Konzept. Es fehlt nun einfach die Auswahl an Hotels mit Schwimmbad in Braunschweig wie in anderen Großstädten.
Für den Tourismus muss und kann hier in BS noch viel viel mehr getan werden. Das ist sehr schade. Hoffentlich ändert sich das mal.

Nichts gegen Lokalpatriotismus, aber immer schön sachlich.

1.) Zählt Köln als prosperierende Stadt doch 4 x so viele Einwohner wie BS (die übrigens gegenüber 1980 11.000 Einwohner verloren hat). BS steht im Ranking auf Platz 28 - vor Chemnitz...

2.) In meinem Statement ist nirgendwo eine Wertung enthalten. Wo ist ein "minderwertiger Hotelstandard" in BS zu erkennen? Die Anmerkungen zur Hotelliste gelten für jede (!) deutsche Stadt.

3.) 5* Häuser müssen ein Schwimmbad besitzen ? Weit gefehlt ! Das Kölner Flaggschiff "Excelsior Hotel Ernst" hat keines, das Hamburger "Vier Jahreszeiten" ebenso. Um in Kölner 4 + 5* Hotels ein Schwimmbad (keine "Pfütze") zu finden müssn Sie lange suchen.

4.) Neuere 4* Hotels in Köln wie das MARRIOTT und RADISSON hatten bereits in der Planung keinen Pool.

5.) Ich möchte wetten, dass das Steigenberger in BS keinen Pool anbietet (im 4. OG sind 240 m² für einen Wellnessbereich verplant); eine Vereinbarung mit dem Stadtbad halte ich für ausgeschlossen. Eher ein Joint-Venture mit dem Tennis-, und Hockey Club.

Standort Spielcasino - quo vadis ?

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Zustimmung zu meinem Kommentar gerne notiert. Allein meine Frage zur Auflistung der 11 genannten Standorte wurde bisher von keinem geneigten Betrachter beantwortet. Wo ist diese zu finden ??

Hotels in Braunschweig

Bitte den Unfug der Anzahl von "Betten" zu unterlassen. Dies Merkmal gilt unsinnigerweise nur in der deutschen offiziellen Statistiklandschaft und führt bei internationalen Hotelgesellschaften und Consultern stets zu Wutanfällen. Da die Hotellerie keine "Betten" sondern "Zimmer" vermietet, müssen z.B. bei Wirtschaftlichkeitsprognosen für Neuprojekte die Anzahl der vorhandenen Zimmer in der jeweiligen Stadt mühsam per pedes im Web ermittelt werden. Auch bereits erstellte Datenbanken für die 7 big cities in unserem Land müssen zumindest 1 x jährlich aktualisiert werden. Gilt leider nicht für Berlin; per 31.12.12 sind dort 870 (!) Hotels, Hostels und Pensionen gelistet.......

Ach ja, Braunschweig - gilt in der Branche als B-C Standort. Bei näherer Betrachtung der o.a. Hotelliste dürften bereits ca. 30% durch das Raster fallen, da unter 10 Zimmer verfügbar. Weitere ca. 20% weisen wahrscheinlich weniger als 25 Zimmer auf. Diese Betriebe werden sich durch die aktuellen Neubauten nach und nach vom Markt verabschieden; somit neue Perspektiven z.B. zur Wandlung in Wohnraum aufzeigen.

Mövenpick Hotel

Zitat von Braunschweiger

und mein Bekanntenkreis möchte gerne vor dem Frühstück ein paar Bahnen im Schwimmbad ziehen oder abends in der Sauna den Tag ausklingen lassen.

Wie bereits soeben im BRAWO-Strang erwähnt..Hotelpools sind wirtschaftlich in City-Hotels nicht mehr zu betreiben. Die hierfür benötigten Flächen werden heutzutage mit Bankett-,Tagungsräumen oder Zimmern verplant. Ein Fitnessraum + Sauna gehören jedoch weiterhin zum Standard für ein 4* (!) Hotelprojekt.

InterCity Hotel im Brawo Park

Zitat von Braunschweiger

und wo ist das Hotelschwimmbad und die Sauna?

InterCity Hotels sind ein abgespecktes 3* Produkt von STEIGENBERGER. Nomen est Omen ursprünglich an den führenden IC Knotenpunkten in der BRD konzipiert, wird dies Produkt nun verstärkt in Citylagen lanciert. Unterschied zu z.B. MOTEL ONE oder IBIS besteht vor allem in der Zimmerfläche (ca. 21 qm bei IC - ca. 14 qm bei MOTEL ONE resp. IBIS). Dazu ist die Ausstattung vor allem in den Zimmern höherwertiger. Übrigens werden heutzutage selbst in 4* Hotels in deutschen Citylagen kaum noch Hotelpools eingeplant. Der Unterhalt nebst Personalkosten ist einfach zu teuer.

Beitrag von FEDER bitte durch Moderatoren prüfen !!

Zitat von Die Feder

Ich weiß nicht, ob's schon jemand gepostet hat, aber auf der Brawo-Park-Webseite gibt's inzwischen schon einiges an harten Fakten, z. B. zum Hotel. Und einen Eindruck von der Raumverteilung bekommt man auch: 4 Obergeschosse mit je knapp 40 Zimmern.......

Nun ja, beim Anklicken der Geschosspläne erhält man wirklich harte Fakten in Form einer Sexseite. Bitte liebe Moderatoren, Ihr seit doch sonst so fix beim Löschen unliebsamer Beiträge; waltet Eures Amtes !!