Beiträge von dj tinitus

sag ich doch, schlechte wohnungen in schlechten lagen.

das ist auch gut so. denn wenn es anders wäre, würde doch nichts mehr gebaut oder saniert werden.
nachverdichtungen und sanierungen in bisang noch unattraktiven lagen sind doch absolut begrüßenswert. gerade letztere beugen dabei auch der "gentrifizierung" und "segregation" vor. denn natürlich weisen heutige sanierungen im durchschnitt einen höheren standard auf, als jene in den 90ern. damals im waldstraßenviertel oder in der südvorstadt sanierte und begehrte wohnungen sind zum teil heute schon wieder eher unterdurchschnittlich in bezug auf den gebotenen wohnkomfort.
das bietet einerseits chancen für neue sanierungsprojekte (wie zum beispiel in lindenau oder reudnitz-thonberg) und "deckelt" andererseits die mieten von in den 90ern sanierten wohnungen in angeblich besseren lagen (wie dem waldstraßenviertel). erst recht, weil die stadt so kompakt ist, dass die einzelnen viertel kaum unterschiede bezüglich ihrer city-nähe aufweisen.

mit anderen worten:
eine gut sanierte wohnung in einem attraktiven wohnumfeld zu finden, war noch nie so einfach wie heute. weil die auswahl an attraktiven stadtteilen wächst. die dynamik des leipziger wohnungsmarktes geht nicht so sehr in die höhe (der mieten), sondern in die breite (des angebots). in lindenau lässt es sich heute in frisch sanierten atbauwohnungen komfortabler und preisgünstiger leben, als in den 90ern in der südvorstadt. plagwitz wurde von einer no-go-area zum in-viertel. und wenn es manche connewitzer möchtegern-gratiswohner vielleicht nicht wahr haben wollen: neue läden und kitas entstanden auch, weil junge familien genau dort ihre stadthäuser gebaut haben.

um die zahlen richtig zu interpretieren:
der anstieg der durchschnittsmieten in leipzig lag in den letzten 10 jahren unterhalb der inflationsrate. inflationsbereinigt ist das wohnen in der stadt immer billiger geworden. dabei verzeichnen die viertel mit den niedrigsten durchschnittsmieten die höchsten bevölkerungsverluste und die höchsten leerstandsquoten. offensichtlich basiert die nach wie vor (und hoffentlich weiter anhaltende) hohe umzugsquote nicht aus wirtschaftlichen zwängen der mieter, sondern aus deren freier entscheidung. andernfalls müsste ja nicht im waldstraßen viertel, sondern in den plattenbaugebieten "wohnungsmangel" herrschen. das gegenteil ist der fall.

und damit komme ich zum beitrag #352 von lemonhist:

wenigstens sind wir uns einig, dass dieses "pestel-institut" gegen sehr gute bezahlung wahrscheinlich auch herausfinden würde, dass die erde in sechs jahren vielleicht eine scheibe sein wird.

mir in bezug auf die tlg-pläne eine "böswillige unterstellung" zu unterstellen, ist allerdings auch nicht gerade gutwillig. du bist doch viel zu gut informiert, um nicht folgendes zu kennen:

http://www.tagesspiegel.de/wirtschaft/imm…ft/6532900.html

und vor allem bist du doch viel zu schlau, um nicht zu wissen, dass diese tlg-immobilien zum größten teil eben nicht dem entsprechen, was heute am markt nachgefragt wird. sinngemäß aus einem deiner zahllosen verlinkten artikel zitiert: "es gibt in deutschland 3,5 millionen leer stehende wohnungen. aber nicht dort, wo sie gebraucht werden."

daran machte ich meine kritik an dieser tlg-pressemitteilung fest: der punkt, an dem in leipzig 6000 plattenbauwohnungen in mockau, thekla, schönefeld fehlen werden, wird nie erreicht werden. zum glück.

wow! die entwicklung des klinikviertels ist sehr beachtlich. altes wird rekonstruiert (glocke), um- und neubauten sind als solche zu erkennen und - sehr wichtig - die funktionalität wird erhöht.
und vor allem wird der abriss dieses unsäglichen bettenhauses dem viertel wieder ein menschlicheres antlitz verleihen. sehr begrüßenswert.

das ist keine studie, sondern eine leicht zu durchschauende pressemitteilung.

hintergrund: die tlg will ihren wohnungsbestand im osten verkaufen und versucht mit aus der luft gegriffenen behauptungen ("man (sic!) geht davon aus, dass schon in fünf jahren 6000 wohnungen fehlen.") gutgläubige käufer zu ködern.

im übrigen kann ich wolfsheim nur beipflichten.
wer eine schöne wohnung im guten wohnumfeld sucht, wird dadurch selbst teil der angeblichen "gentrifizierung" und "segration", die man wiederum ganz dolle ablehnt - weil die traumwohnung ja gefälligst auch noch möglichst billig sein soll.

dabei dürfte eigentlich jedem klar sein, dass

erstens ohnehin niemals alle 540 000 leute in den heute angesagten wohnvierteln leben können. die richtige strategie gegen "gentrifizierung" kann also nur darin bestehen, derzeit noch weniger nachgefragte lagen gezielt aufzuwerten. durch schaffung neuer grünanlagen auf ehemaligen industrie- und bahnstrecken, verkehrliche entlastung der ausfallstraßen durch den bau neuer umgehungstrassen und fußläufiger nahversorgungszentren, wodurch immer neue stadtteile an attraktvität gewinnen. das alles wurde und wird getan - bezeichnenderweise oftmals gegen der widerstand von grünlinken-dabei-bauchschmerzenhabern.

und zweitens geht es darum, möglichst vielen menschen möglichst komfortablen wohnraum erschwinglich zu machen. mal ganz abgesehen davon, dass hartz-IV- empfänger und lustige kunststudenten heute mehr freiheiten und gesetzliche ansprüche bei der wohnungssuche haben, als es in der wohnraumlenkenden ddr je der fall gewesen war: aufgabe der stadt ist es nicht, für möglichst viele billige wohnungen zu sorgen. sondern für möglichst viele jobs, damit sich die leute gute wohnungen leisten können. trotz massenzuzug hat sich durch neunansiedlungen in den letzten sieben jahren die arbeitslosenquote in der stadt halbiert. logistik und touristik haben einen großen anteil daran. trotzdem wollen die linksgrünen weltverbesserer am liebsten nachtflüge verbieten und haben sogar gegen zwei (!) stellplätze für ein fünf-sterne-hotel in der city votiert.

arbeitslosigkeit, abwanderung und eine daraus resultierende agonie auf dem wohnungsmarkt scheinen für manche durchaus erstrebenswerte ziele zu sein. für andere sind sie es nicht.

das sind diejenigen, die hier arbeiten wollen, die häuser bauen oder frisch sanieren. wenn es die nicht gäbe, wäre hier seit 22 jahren der ofen aus. mit oder ohne sozial-folkloristischen "warum-soll-ich-miete-zahlen"-plausch...

ich möchte deinem gedankengang nur drei dinge hinzufügen:

1. bei einem umbau zum hotel würde sich das äußere erscheinungsbild des gebäudes mit hoher wahrscheinlichkeit ohnehin verändern. man vergleiche nur die sanierungsergebnisse zweier ddr-hotels, dem heutigen "best western" am hauptbahnhof und dem heutigen "mercure" am augustusplatz.
2. diese vergleiche zeigen, dass deren fassaden nicht einfach "der unkenntlichmachung durch sanierung zum opfer" gefallen sind, sondern in ästhetischer wie funktionaler (schall- und wärmedämmung) hinsicht enorm aufgewertet wurden.
3. gerade das beispiel des hotels am augustusplatz belegt allerdings auch, dass selbst eine aufwändige sanierung die probleme einer miserablen stadträumlichen einbindung nicht beheben kann (aufweitung des grimmaischen steinwegs, offen einsehbarer hinterhof).

und damit komme ich zum bonus-denkanstoß:
wurden die damals üblichen gebäuderiegel mit viel freifläche drumherum (hotel "stadt leipzig", hotel "deutschland", messeamt, interpelz, reichsstraße, brühl-platten - und auch das brühlpelz-gebäude) wirklich so errichtet, weil dies eine neue architektonische und städtebauliche qualität oder vision versprach? oder waren sie nicht viel mehr einfach produkte einer auffassung, wonach diese gebäude möglichst einfach errichtet werden sollten und bei der es - nur etwas überspitzt ausgedrückt - nicht so sehr darauf ankam, wo genau die häuser gebaut wurden, sondern wo die kräne bautechnologisch günstig platziert werden konnten.

überall, wo diese riegel mit ihren übergroßen abstandszonen zur nachbarbebauung inzwischen abgerissen wurden, hat sich seither der stadtorganismus durch neubebauung erholt und belebt. überall, wo sie noch stehen (große fleischergasse, matthäikirchhof, reichsstraße, universitätsstraße, johannisplatz) eher nicht.

alles in allem sollte aus diesen erfahrungen die erkenntniss wachsen, dass möglichst wenige fehlleistungen der ddr-stadtplanung zu konservieren sind. selbst wenn hier und da (derzeit noch) mosaiksteinchen an der fassade kleben.

vorab: das ganze ist eine phantom-debatte, da vom eingentümer ein abriss ja ganz offensichtlich nicht angestrebt wird.

leider. denn um die argumente von leipzigso vom kopf auf die füße zu stellen:
"genormte breiten und genormte hausfassaden" waren das ziel (oder zumindest der effekt) der ddr-stadtplanung. dies zu korrigieren, kann nichts verschlimmern und bestenfalls zu einer erheblichen aufwertung führen.

das ist keine hoffnung, sondern erfahrung: man vergleiche nur das gelände des ehemaligen hotels "stadt leipzig" mit der jetzigen bebauung. oder wünscht sich jemand anstelle des motel one am nikolaikirchhof das ddr-interpelzgebäude zurück? wohl eher nicht. gleiches gilt für die höfe am brühl vs brühl-platten. und erst recht für die marktgalerie im vergleich zum ddr-messeamt.

wobei das messeamt mit seinem flügeldach weitaus mehr qualität hatte, als das brühlpelzgebäude. doch auch beim messeamt war die einbindung in das historisch gewachsene stadtgefüge dermaßen bewusst negiert worden, dass der gewinn durch die nachwende-neubebauung weitaus schwerer wiegt als der verlust des 60er-jahre-baus.

es geht also nicht etwa darum, ddr-architektur aus dem stadtbild zu tilgen. völlig zurecht wurde beispielsweise die hauptpost unter denkmalschutz gestellt und die fassade der blechbüchse (vollständig!) wiederaufgebaut. es geht vielmehr darum, das stadtbild weiter zu entwickeln und dabei erhaltenswertes zu bewahren.

das strassenraster gehört meines erachtens dazu, das brühlpelz-gebäude nicht.

doch wie schon gesagt: das alles steht derzeit nicht zur debatte.

nach dem willen der stadt wäre das brühlpelz-gebäude schon in den ersten nachwendejahren gefallen. die klausel "rückgabe-vor-entschädigung" im einigungsvertrag hatte damals zügigen abriss und anschließende neubebauung verhindert.

angesichts der erwähnten eklatanten mängel in bezug auf architektonische qualität und stadträumliche einbindung halte ich jegliche bereits erfolgte oder künftige sanierung dieses komplexes für eine - bestenfalls halbwegs erträgliche - form der zwischennutzung.

paradoxerweise wird allerdings gerade einer der hauptkritikpunkte am brühlpelz-gebäude dessen abriss erschweren: seine höhe, welche die flächenverschwendung ringsum rechnerisch ausgleicht. ein nachfolgebau würde an dieser stelle wohl kaum noch 10 etagen genehmigt bekommen. wahrscheinlich wird daher die ecke brühl/reichsstraße noch in 20 jahren ein reizthema sein.

die wirst du auch nie sehen,
weil sie im hof gebaut werden.

wenn architektur mit baukunst übersetzt wird, stellt sich die frage, ob die geschäfte auch vom brühl aus nicht nur technisch zugänglich, sondern auch tatsächlich begehbar sind, völlig anders.

wer will schon zugige, verlärmte und im winter ausgekühlte geschäfte betreten oder gar betreiben? und wer will andererseits an endlosen (glas-)wänden vorübergehen? für diese beiden probleme eine in meinen augen überzeugende lösung gefunden zu haben, gehört zum besten, was die architekten ablieferten - und das mit einem scheinbar simplen trick:

nicht jedes einzelne geschäft ist vom brühl aus begehbar, dafür gibt es jedoch zahlreiche zugänge zu den höfen. mir ist kein shoppingcenter bekannt, bei dem es so leicht ist, es zu betreten - und es wieder zu verlassen. die zweiteilung der höfe und die vielen zuwegungen sorgen erstens für eine ruhige, gut klimatisierte atmosphäre innerhalb der höfe, zweitens für gute durchlässigkeit für passantenströme und damit drittens für eine gute integration der höfe in den stadtorganismus.
das ist schon architektur im sinne von baukunst.

und davon werden künftig auch andere geschäfte am brühl profitieren.

ach komm, das haus wurde erst im februar ersteigert. jeder eigenheim-umbau hat eine längere planungsphase.
und hier handelt sich um ein ganz anderes kaliber: wegen einsturzgefahr ist das betreten des gebäudes untersagt. die spalten (risse kann man die nicht mehr nennen) in der fassade sind so krass, dass eine "übliche" sanierung ausscheidet. ich finde es eher erstaunlich, dass l+s mit ins boot geholt wurde, statt gleich ein abrissunternehmen. vielleicht ist ja doch noch irgendwas zu machen. aber falls nicht, liegt es sicher nicht an denen, die diese ruine gekauft haben - sondern an jenen, die mit ihrer 40-jährigen unsäglichen politik erst dafür gesorgt haben, dass dieses haus zur ruine wurde.

und da gebe ich wolfsheim vollkommen recht: von dieser verantwortung können sie sich auch nicht durch jetzigen aktionismus freisprechen.

die glocke wird wohl in benutzung gehen, wenn das paulinum fertig gestellt sein wird.

ich denke auch, dass es ganz anders kommen wird.
und zwar so wie immer:

in zwei, drei jahren werden die höfe am brühl kein großer aufreger mehr sein.
die hobby-empörer werden sich dann längst über andere projekte echauffieren. und alle anderen werden wie gehabt durch die city schlendern - ob nun mit oder ohne abstecher in die höfe.
so war es bei den hauptbahnhof-promenaden, beim bildermuseum, bei der uni ...und so wird es übrigens auch beim city-tunnel sein.

natürlich wird es immer welche geben, die glauben, fühlen oder meinen, es ginge in die falsche richtung, bergab oder (mit mehr geld von privaten investoren, aber andererseits mit weniger kommerz) viel, viel besser.
doch es gibt ja auch genügend menschen, die daran denken, wie es hier vor 20, 10 oder 5 jahren aussah und je nach lust und laune die neu entstandenen möglichkeiten zu nutzen wissen.
denn es ist ja nichts verschwunden, es kommt neues hinzu.

ist die eröffnung der höfe am brühl also wirklich "kein guter tag für leipzig"? die fotos auf seite eins dieses stranges können die frage wohl am besten beantworten.

die wiederbestuckung des eckgebäudes wirkt in natura viel stimmiger als in den visualisierungen, anhand derer man noch ein revival spätstalinistischer operetten-architektur befürchten musste. laut sanierer entspricht die fassade dem original aus den 1860er jahren, abgesehen von den neu eingefügten loggien. damit ist dieses gebäude in meinen augen ein weiteres beispiel dafür, dass es für altbauten durchaus ein glück sein kann, erst jetzt saniert zu werden.

beim thema "umgang mit bauerbe" hat horns erben einen sonderpreis verdient.
die wiederherstellung der glasfassade von 1931 mittels crowd-funding überhaupt anzugehen - und dann auch noch durchzuziehen - ist aller ehren wert und hat darüber hinaus sogar noch zwei allgemeinbildende effekte: erstens war auch die ära der schwarz-weiß-fotografie war in wahrheit farbenfroh und zweitens können mit dem richtigen spirit sogar low-budget-clubs viel bewegen. respekt.

es wäre für alle besser, wenn du dir deine komischen fragen künftig selbst beantworten würdest.

die "studentenbuden" sind 32 qm groß und komplett mit mobiliar, einbauküche und tv ausgestattet; auch strom und gez sind inklusive. verglichen mit angeboten vom studentenwerk ist das nicht wucher, sondern eher dumping.

trotz steigender kdu-sätze weiterhin irgendwelche wohnraumknappheit herbei fantastisieren zu wollen, hat auch einen ziemlich hohen spam-faktor.

höher sollte er wirklich nicht werden.

kauf dir einfach die zeitung. da steht es drin, wie in #382 beschrieben.

na ja, vor allem sieht man mal wieder, wie leicht man sich grundlos empören kann.

beim streit zwischen humbeck und der stadt ging es vor allem um die anzahl/größe der fenster an den beiden stirnseiten. nach langem hin und her hat der investor letztlich die umsetzung der leicht modifizierten wettbewerbsergebnisse zugesichert. darum konnte jetzt das grundstück verkauft und die baugenehmigung erteilt werden.

alles ganz normal, kein grund zur aufregung.

besten dank für den link.
dort geht es allerdings um eine art betreutes wohnen für halb- und dreiviertelobdachlose aus heimen und pensionen und um leute mit "sozialen bzw. gesundheitlichen schwierigkeiten", die auf dem wohnungsmarkt nicht vermittelbar sind.

das zitierte ziel kommunaler wohnungspolitik ist in leipzig erreicht. wer seine miete völlig oder fast vollständig geschenkt bekommt, hat ja wohl angemessenen und bezahlbaren wohnraum, selbst wenn der in grünau liegen sollte oder noch etwas dazu verdient werden muss.

und um gleich noch ein weiteres schiefes bild gerade zu rücken: es ist ja nicht so, dass hier die verelendung grassiert. als "einkommensschwach" gilt auch jeder medizin-, jura- oder architekturstudent, dessen arzt-anwalt-architekten-papa seinem sohn locker jegliche miete zahlen kann. seit 2005 (einführung der hartz-gesetze) hat sich die arbeitslosenquote in der stadt halbiert. natürlich sind nicht alle reich. aber es ist doch auffallend, dass seit jahren die "teuren" wohngegenden zulauf verzeichnen, während die "billigen" stadtteile bevölkerungsschwund aufweisen.

das ist nicht problematisch (anders sähe es im umgekehrten fall aus). aber vor allem sollte die kommunalpolitik diese kluft nicht auch noch zusätzlich vergrößern, indem mit viel steuergeld einerseits sozialer wohnungsbau in boom-quartieren betrieben werden würde, während ein paar kilometer weiter ebenfalls mit viel steuergeld leer stehende günstigwohnungen abgerissen würden.

als weitaus sinnvollere verwendung von steuergeldern erscheint mir, den öffentlichen raum in derzeit schwächer nachgefragten lagen aufzuwerten, um diese für private investoren interessant zu machen. und gegebenenfalls die kdu-sätze früher oder später der allgemeinen preisentwicklung anpassen. das ist in der vergangenheit geschehen, das wird auch in der zukunft passieren. im grunde ist alles ist im lot.

und mal ganz nebenbei: als münchner würde ich uns angesichts dieser diskussion für bekloppt halten.

okay, hundertsechzehnte runde:

wenn billiger wohnraum so supidupi knapp ist, warum stehen dann mehr als 1000 kdu-kompatible wohnungen leer?

die durchschnittlichen angebotsmieten in den einzelnen stadtteilen sind nicht besonders aussagekräftig. so, wie die wenigsten leipziger das durchschnittsalter von 43 jahren haben.

und das einfachste mittel gegen segregation: selber nach grünau ziehen und dort für soziale durchmischung sorgen. dieser weg steht jedem offen. wenn den alle gehen würden, die "gentrifizierungs"- und "segregations"-tendenzen wittern, wäre grünau bald sowas von desegregiert - und es würden eine menge altbauwohnungen frei werden.

wer diesen weg nicht geht, wird dafür gute gründe haben. und genau aus diesen gründen sind nachfrage und mieten in guten wohnlagen höher als anderswo. wer das problematisch findet, sollte sich dann konsequenterweise eingestehen, dass er selbst teil dieses problems ist. doch daran haperts oft. statt dessen wird hauseigentümern die miethöhe vorgeworfen. dabei richtet sich die nach angebot und nachfrage.

phantomdiskussion, hundertfünfzehnte runde.

wenn alle gleichzeitig krank würden, gäbe es auch nicht genügend spitalbetten. aber das passiert ja nicht.

der wohnungsmarkt ist dynamisch wie das richtige leben. es ziehen laufend leute um, aber nicht alle auf einmal.

wenn leute in neue stadthäuser, lofts oder eigentumswohnungen umziehen, werden ihre alten wohnungen frei. die sind in der regel kleiner, einfacher ausgestattet (und damit günstiger), schließlich will man sich - wer es sich leisten kann - beim umzug verbessern.
und in gebieten wie grünau oder mockau ist der altersduchschnitt so hoch, dass in den nächsten jahren dort jede menge günstige wohnungen frei werden.

wenn le.mon.hist. lust hat, kann er ja mal den aktuellen "bellevue städtetest" verlinken. daraus geht hervor, das leipzig mit 40,1 qm wohnfläche pro einwohner (tendenz steigend) den zweithöchsten wert hat und die kaufpreise pro qm für eingentumswohnungen, einfamilienhäuser und bauland hier am billigsten sind. aller hysterie zum trotz kann man also auch künftig von einem entspannten wohnungsmarkt bei steigenden bauaktivitäten ausgehen.

fazit: sowohl oben als auch unten wird auch in den nächsten jahren der bedarf gedeckt werden.

oder gleich hier: die laut diesem bericht seit jahren stetig steigende zahl der diebstahlsdelikte in connewitz lässt jetzt nicht unbedingt auf galoppierende "gentrifizierung" schließen...

...und auch nicht die schaffung von studentenapartments in der windmühlenstraße.
12,50 euro pro qm all inclusive rechnen sich hoffentlich für den investor, aber ganz sicher für (austausch-)studenten, die nur für ein (paar) semester in leipzig sind und sich für diese zeit nicht komplett neu einrichten wollen.

es tut mir weh es zu schreiben, aber die in #305 gemachte rechnung ist komplett idiotisch, weil dieses thema schon hundert mal ausdiskutiert wurde: die lwb hatte billige mieten kassiert und die häuser dafür verrotten lassen. der neue eigentümer kaufte und saniert die häuser kreditfinanziert und muss nun zusehen, dass die mieteinnahmen zumindest für zinsen und tilgung reichen.
da ist es doch wohl logisch, dass er schaut, wie er das am besten hinbekommt. und dafür brauchte er sich nur in der nachbarschaft umzusehen: das studentenwerk als - laut selbstbeschreibung - "dienstleister mit sozialem auftrag" verlangt für seine vergleichbar ausgestatteten apartments in der seeburgstraße satte 16,50-20 euro/qm.

darum möchte ich mich an diesem pseudo-sozialen investoren-bashing nicht beteiligen. denn ohne private sanierer würde das leben in der stadt weitaus schmuddeliger und teuer sein.