Beiträge von Adama

Ein sehr interessantes Interview über die Revitalisierung des Parktowers mit Sonja Gallo vom Architekturbüros Caspar und Erik Simon von der DWS:

Der verlinkte Podcast enthält einige interessante Details zur laufenden Revitalisierung des Parktowers, die teilweise über die bisherigen Pressemitteilungen hinausgehen.

DWS investiert demnach mehr als 100 Mio. Euro in den Umbau und ist dabei zunächst erheblich ins Risiko gegangen: Zum Start der Revitalisierung war noch kein Mietvertrag unterschrieben. Inzwischen steht KPMG als alleiniger Nutzer fest. Das Unternehmen hat den gesamten Parktower mit mehr als 20.000 m² für 15 Jahre angemietet und zusätzlich rund 12.800 m² im benachbarten OpernTurm.

Der 1972 fertiggestellte ehemalige SGZ-Turm erlebt damit faktisch bereits seine dritte grundlegende neue Fassung. Nach dem großen Umbau 2005 bis 2007 wird das Gebäude nun erneut weitgehend transformiert. Die Fertigstellung ist für 2028 vorgesehen. Der Turm wächst dabei um etwa fünf Meter auf künftig rund 116 Meter.

Architektonisch besonders interessant sind die beiden vertikalen Einschnitte in der Fassade, die sogenannte Opernfuge zum Opernplatz und die Parkfuge zum Rothschildpark. Dort entstehen begrünte, windgeschützte Loggien, die sich über die Geschosse verteilen. Dadurch soll künftig jede Büroetage über einen Außenbereich verfügen. Gleichzeitig möchte man den bislang erstaunlich abgeschotteten Turm stärker mit dem Rothschildpark verbinden. Vorgesehen ist sogar ein direkter Zugang zum Wegenetz des Parks, wobei dies zumindest zum Zeitpunkt der Podcastaufnahme noch mit dem Grünflächenamt abgestimmt werden musste.

Auch die Turmspitze wird komplett neu organisiert. Flächen, die bislang überwiegend von Gebäudetechnik belegt waren, werden freigeräumt, weil ein Teil der Technik kompakter angeordnet beziehungsweise in die Erschließungskerne verlagert wird. Im 28. Geschoss entsteht dadurch eine Skybar, darüber im 29. Geschoss ein Dachgarten beziehungsweise Skygarden.

Technisch bemerkenswert ist vor allem die neue Doppelfassade mit integrierter Photovoltaik. Sie soll unter günstigen Bedingungen bis zu 200.000 kWh Strom pro Jahr erzeugen. Ursprünglich war offenbar sogar eine noch wesentlich größere PV-Fläche vorgesehen. Das scheiterte laut Podcast jedoch teilweise an baurechtlichen Vorgaben; zeitweise stand sogar eine Fassadenlöschanlage im Raum, was das gesamte Konzept erheblich erschwert hätte.

Der Primärenergiebedarf soll durch den Umbau von derzeit rund 243 auf etwa 79 kWh pro Quadratmeter und Jahr sinken. Auch die betrieblichen CO₂-Emissionen sollen deutlich reduziert werden. Angestrebt wird BREEAM "Excellent“.

Im Inneren wird ebenfalls stärker eingegriffen, als man bei einer klassischen Sanierung erwarten würde. Durch die Neuorganisation unter anderem des zweiten Rettungswegs entstehen offenere und zusammenhängende Büroflächen mit bis zu etwa 650 m² pro Geschoss. Insgesamt sind rund 17.000 m² flexible Büro- und Konferenzflächen auf 25 Geschossen vorgesehen.

Wenn man sich den Umfang anschaut, ist "Sanierung“ für das Projekt eigentlich fast zu klein gegriffen. Tragstruktur und große Teile des Bestands bleiben zwar erhalten, Fassade, Energiekonzept, Erschließung, Grundrisse, Außenbereiche und Turmabschluss werden aber erneut grundlegend verändert. Der Park Tower wird damit nach dem Umbau der 2000er-Jahre praktisch ein zweites Mal neu erfunden.

Ein wenig 500mm:

Die Plattform des One und seine zugehörige Bar waren gut besucht:

Bilder: © Adama

Der Central Business Tower von der Camberger Brücke aus, aufgenommen am gestrigen Abend:

Von der Main-Neckar Brücke:

Und von der Aussichtsplattform Feuerlöschboot, leider war mir heute der große gelbe Hafenkran von Ehring etwas im Weg:

Sky and Water Wohnhochhäuer am Sommerhoffpark und Sparda-Atlantic Tower:

Bilder: © Adama

Weiter ging es zum Friedrichsplatz mit dem berühmten Mannheimer Wasserturm. Das 1889 vollendete Wahrzeichen wurde nach Plänen des Stuttgarter Architekten Gustav Halmhuber errichtet. Mit 60 Metern Höhe, 19 Metern Durchmesser und einem Fassungsvermögen von 2.000 Kubikmetern war der Turm einst ein zentraler Bestandteil der städtischen Wasserversorgung; bis zum Jahr 2000 blieb er als Reservehochbehälter in Betrieb. Gekrönt wird der monumentale Bau von der Figur der Amphitrite, der Gattin des Meeresgottes Poseidon. Seine eigentliche Wirkung entfaltet der Wasserturm allerdings erst zusammen mit dem Friedrichsplatz. Die streng symmetrische Anlage mit Wasserbecken, Pergolen, Terrassen und den flankierenden Arkadenbauten entstand im Wesentlichen nach Plänen von Bruno Schmitz und bildet bis heute einen der eindrucksvollsten Stadträume Mannheims.

Zunächst die klassische Frontalansicht des Wasserturms mit der vorgelagerten Brunnenanlage. Der mächtige Turmkörper, die geschwungenen Freitreppen und die Wasserspiele bilden hier eine nahezu vollständig symmetrische Komposition.

Aus unmittelbarer Nähe zeigt sich die enorme Massivität des Bauwerks. Besonders eindrucksvoll sind das Sockelgeschoss, das aufwendig gestaltete Eingangsportal und der plastische Schmuck, der sich bis zum oberen Turmabschluss fortsetzt.

Eine etwas ruhigere Seitenansicht aus der Grünanlage heraus. Der Wasserturm steht hier weniger isoliert, sondern wird als Teil des weitläufigen Friedrichsplatzes mit seinen alten Bäumen, Rasenflächen und Brunnenanlagen wahrnehmbar:

Vom Wasserturm aus fällt der Blick über die Brunnenanlage in Richtung der Planken. Die zentrale Achse führt beinahe schnurgerade in die Mannheimer Innenstadt und macht deutlich, wie präzise der Friedrichsplatz in die Quadratestadt eingebunden ist:

In der entgegengesetzten Richtung öffnet sich der Platz zur Augustaanlage. Die symmetrischen Arkadenbauten rahmen die Blickachse, während die gestaffelten Becken, Pergolen und Gartenflächen den Höhenunterschied innerhalb des Friedrichsplatzes aufnehmen. Herrlich komponiert:

Noch einmal der Blick in Richtung Augustaanlage, diesmal als sehr breites Panorama. Bei diesem Bild musste bzw. wollte ich in der Bearbeitung behutsam KI einsetzen: Das vordere Becken war bei meinem Besuch vollständig leer, auch die dortigen Wasserspiele waren deaktiviert. Um die eigentlich vorgesehene Wirkung der Gesamtanlage wieder sichtbar zu machen, habe ich den regulären Wasserzustand unter zu Hilfenahme von KI wiederhergestellt. Der bauliche Bestand und die Architektur selbst wurden dabei nicht verändert, in der Realität sieht das Wasserbecken leicht anders aus, das nur als Information:

Auf der Nordseite des Friedrichsplatzes steht der Rosengarten. Die ehemalige städtische Festhalle wurde zwischen 1900 und 1903 nach Entwürfen von Bruno Schmitz errichtet und gehört mit ihrer monumentalen Sandsteinfassade, den großen Rundbogenfenstern und dem markanten grün glasierten Dach zu den wichtigsten Jugendstilbauten Mannheims. Im Zweiten Weltkrieg schwer beschädigt, wurde zumindest der historische Vorderbau äußerlich wiederhergestellt; spätere Ergänzungen machten aus dem früheren Festhaus das heutige Kongresszentrum.

Zunächst ein Blick aus der Grünanlage des Friedrichsplatzes. Zwischen Bäumen und historischen Leuchten erscheint der Rosengarten fast beiläufig, seine enorme Baumasse bleibt durch den dichten Bewuchs zunächst nur teilweise sichtbar:

Von der gegenüberliegenden Seite auf dem engen Vorplatz zeigt sich die Schaufassade bereits nahezu vollständig. Der breite Mittelbau mit seinen fünf hohen Rundbogenfenstern wird von zwei seitlichen Pavillons eingefasst und bildet einen monumentalen Gegenpol zur übrigen Platzanlage. (Es handelt sich um ein Panorama, das nur mit erheblichem Aufwand aus mehreren Einzelaufnahmen zusammengesetzt werden konnte. Die beengte Aufnahmesituation und die unmittelbare Nähe zur stark befahrenen Straße machten eine unverzerrte Gesamtansicht ausgesprochen schwierig. Daher ist diese natürlich nicht ganz unverzerrt, vermittelt aber einen schönen Eindruck des imposanten Bauwerks direkt vom Vorplatz aufgenommen):

Eine nähere Ansicht des Mittelteils. Hier treten die kräftige Gliederung aus rotem Sandstein, die Säulenreihe vor den Eingängen und der reiche figürliche Bauschmuck besonders deutlich hervor. Jugendstil par excellence:

Zum Abschluss die gesamte Fassade in einer streng frontalen Ansicht (für dieses Panorama musste ich ebenfalls teilweise auf KI-gestützte Bildbearbeitung zurückgreifen. Direkt vor dem Rosengarten liegt kein ausreichend großer Platz, sondern eine stark befahrene Straße (diese wollte ich nicht im Bild haben); selbst mit einem Weitwinkel lässt sich die vollständige Fassade von dort nicht ohne deutliche Verzerrungen erfassen. Die Ansicht wurde deshalb aus mehreren Aufnahmen zusammengesetzt. Um den Eindruck eines freien Vorplatzes, statt der viel befahrenen Straße zu erzeugen, habe ich störende Elemente vorsichtig entfernt wie z.B. zwei hohe, störende Beleuchtungsmasten und die Rasenfläche im Vordergrund mithilfe von KI ergänzt). Das Gebäude selbst blieb unverändert. Durch die realen Personen kann man die Ausmaße gut erahnen:

Bilder: © Adama

Ein kurzer Ausflug auf und in Richtung und der schönen Parkinsel Ludwigshafen:

Vom Bahnhof Ludwigshafen Mitte ging es über die Yorckstraße hinunter zur Rheinpromenade. Von dort öffnet sich zunächst der Blick über den Rhein zurück nach Mannheim, mit der historischen Silhouette aus Schloss und Kirchtürmen, dem Victoria-Turm, der Konrad-Adenauer-Brücke und dem dahinter auf Mannheimer Seite stehenden Hochhaus „Haus Oberrhein“.

Anschließend führte der Weg am Ludwigshafener Rheinufer weiter in Richtung der Neubaugebiete Rheinufer Süd und Luitpoldhafen. Dort trifft man auf eine für Ludwigshafen erstaunlich spannende Mischung aus moderner, teilweise fast futuristischer Wohnarchitektur, attraktiven und gediegen gewachsenen Wohnstrukturen im Südosten der Insel, alten Hafenanlagen und viel Wasser. Über die markante Schneckennudelbrücke gelangt man direkt auf die Parkinsel. Mit ihren alten Alleen, dem dichten Baumbestand, kleinen Strandabschnitten und dem grünen Wohngebiet gehören der Stadtpark und die Parkinsel für mich zu den schönsten Stadträumen Ludwigshafens.

Wieder der Victoria Turm, diesmal von der anderen Rheinseite, eine der markantesten Landmarken der Mannheimer Stadtsilhouette. Bei 97 m Höhe eben immer wieder auffallend.

Die Konrad-Adenauer-Brücke, als eine der beiden großen wichtigen Rheinbrücken verbindet Mannheim und Ludwigshafen und prägt mit ihren weit gespannten Stahlbögen diesen Rheinabschnitt. Hinter der Brücke erscheint mittig das Haus Oberrhein, ganz rechts sind die Türme und die Kuppel der Mannheimer Jesuitenkirche zu erkennen. Das 1959 errichtete Haus Oberrhein gehört mit 50 Metern Höhe zu den älteren Mannheimer Hochhäusern. Statt eines Abrisses wurde das Bürogebäude 2006 umfassend saniert. Heute sitzt dort die Mannheimer Hafenbehörde.

Am Luitpoldhafen ändert sich das Bild deutlich. Entlang des ehemaligen Hafenbeckens treffen neue Wohnbauten auf die erhaltene, dunkle Kaimauer, ein reizvoller Kontrast zur hellen Bebauung. "LUIT_PORT“ liegt am Hafenbeckens gegenüber der Parkinsel. Dieses Projekt von Diringer & Scheidel umfasst 62 Wohnungen in einer Stadtvilla, drei Stadthäusern und einem achtgeschossigen Solitär. Der Solitär wurde von Turkali Architekten entworfen und markiert den südlichen Abschluss der rund 1,5 Kilometer langenund sehr gelungenen Rheinpromenade.

Die geschwungene Schneckennudelbrücke verbindet das Rheinufer Süd mit der Parkinsel. Ihr Name erklärt sich beim Anblick der spiralförmig geführten Rampen beinahe von selbst:

Auf den kommenden Bildern sehen wir auffällige Wohnbauten unmittelbar an der Uferkante des Luitpoldhafens auf der Parkinsel. Dabei handelt es sich um das von Reisch Architekten & Ingenieure geplante Projekt "Uferkante Luitpoldhafen“. Auf acht Baufeldern entstanden insgesamt 16 dreigeschossige Einfamilienhäuser, die jeweils paarweise als sogenannte Twin-Häuser angeordnet sind und Wohnflächen von bis zu rund 250 Quadratmetern bieten. Die massiven Sockel reagieren auf die besondere Hochwasserlage, während große Glasflächen, Terrassen und Balkone den Blick über den stillgelegten Hafen öffnen. Die Architektur ist durchaus eigenwillig, teilweise fast futuristisch, passt für mich aber gerade deshalb. Mir gefallen sie sehr.

Ein näherer Blick auf die auffälligsten Wohnbauten. Besonders die schräg gestellten Fensterflächen, tiefen Terrassen und auskragenden Geschosse verleihen ihnen einen ausgesprochen individuellen, beinahe mediterranen Charakter:

Der lange Blick durch das Hafenbecken zeigt die beiden sehr unterschiedlichen Uferseiten: links die neuen Wohnbauten mit ihren privaten Anlegern, rechts die alte Kaimauer und die stärker verdichtete Bebauung des Rheinufer Süd:

2 Bilder vom wirklich beeindruckenden Baumbestand auf der Parkinsel:

Auf dem Rückweg kamen wir noch an einem Projekt vorbei, bei dem ich sofort vermutete, wer dahintersteckt. Leider blieb kaum Zeit, deshalb entstanden nur einige Aufnahmen im Vorbeigehen. Stefan Forster Architekten, ein uns bereits bekanntes und von mir sehr geschätztes Büro mit einem ausgesprochen guten Team, hat auch hier deutlich seine Spuren hinterlassen. Und zwar sehr positiv. Das sogenannte Ludwigs-Quartier trägt klar die Handschrift des Büros. Momentan nur zu Hälfte fertiggestellt, der gesamte westliche Block fehlt noch.

Bild links zeigt das Projekt --> PDF Download startet bei Klick<-- "Heimatufer", in diesem Fall aber das Teilprojekt "BEAUFORT BY
HEIMATUFER" an seiner zur Rheinallee gelegenen Seite. Die markanten Terrassen befinden sich auf der zum Rhein orientierten Seite. Insgesamt ein gelungenes und erfreulich farbenfrohes Projekt.

Bild rechts: Die Ostseite der ehemaligen Walzmühle, deren frühere Industrieanlagen eines historischen Mühlenwerks zu einem Einkaufszentrum, nebst Parkhaus umgebaut wurden. Die Kombination aus Backstein, großen Glasflächen und horizontalen Metallbändern lässt den industriellen Ursprung noch gut erkennen. Dahinter erhebt sich das deutlich weniger einladende "Yorckhaus", ein 1974 errichtetes Wohnhochhaus mit 23 Etagen, 77 m Höhe und 233 Wohnungen. Seine gealterte Fassade und die schwere, streng gegliederte Kubatur bilden einen harten Kontrast zur umgebauten Walzmühle.

Abschließend der Blick aus der Yorckstraße auf den Victoria-Turm in Mannheim. Immer wieder neue und interessante Perspektiven:

Bilder: © Adama

Was hier inzwischen offen zutage tritt, ist verstörend. "Klimawahn“, Deutschland sei "ins Elend gestürzt“, Mindestlöhne und Sozialabgaben als Übel: Das ist keine einfache Einordnung, sondern grenzt an politische Propaganda.

Noch gruseliger ist, dass Rohnes Beiträge dabei ausdrücklich als ausschließlich sachlich verteidigt werden. Wer solche Tiraden für sachlich hält und jede Kritik daran bloß als Reaktion auf die "falsche politische Richtung“ abtut, zeigt ziemlich deutlich, welches Denken hier mittlerweile als normal durchgehen soll.

Jetzt langt es!

Ein Architekturforum ist kein Abladeplatz für rechte Untergangserzählungen. Und ich werde dies hier, als auch im echten Leben niemals akzeptieren.

Besonders schade ist, wie ein eigentlich wichtiges und ja, auch Sommerlich füllendes Thema auf diese Weise zerstört wird. Die Krise des Hochhausbaus verdient eine ernsthafte, sachbezogene Diskussion und bietet dafür mehr als genug Stoff. Auf weitere ideologisch verbrämte Grundsatzdebatten dieser Art habe ich allerdings keine Lust mehr und bin somit leider raus.

Auf diese politische Generalabrechnung habe ich ehrlich gesagt keine Lust. Dein Beitrag entfernt sich so weit vom eigentlichen Thema, dass von einer Diskussion über Frankfurter Hochhausprojekte kaum noch etwas übrig bleibt.

Du springst von Agenda 2010 über Merkel, Auswanderung und Energiepolitik bis zum angeblich "antideutschen Sozialismus“. Das ist keine ordentlich Analyse der Frankfurter Situation mehr, sondern eine ideologisch aufgeladene Niedergangserzählung. Reale Probleme werden mit Übertreibungen, Kampfbegriffen und pauschalen Schuldzuweisungen vermischt.

Man kann Energiepreise, Bürokratie und wirtschaftspolitische Fehler hart kritisieren. Aber Begriffe wie "antideutsch“ bringen uns bei GA8, Gloria, Millennium, NION oder KAIA keinen Schritt weiter. Auch ein sehr langer Beitrag wird dadurch nicht fundierter.

Hier geht es um Frankfurter Hochhäuser und Grossprojekte, ihre wirtschaftlichen und planerischen Rahmenbedingungen sowie ihre Realisierungschancen. Dabei sollten wir jetzt bitte wieder bleiben.

Und bitte fahre generell wieder etwas herunter, nicht nur hier, sondern auch in anderen Themen. Du nutzt inzwischen auffallend viele Diskussionen für dieselbe rechte politische Generalabrechnung, unabhängig davon, worum es im jeweiligen Thread eigentlich geht. Sorry to say. Irgendwann stellt sich schon die Frage, ob ein Architekturforum für solche ideologisch aufgeladenen Dauermonologe noch der richtige Ort ist, weil du damit am Ende ganzen Themen schadest und jede sachliche Diskussion verdrängst.

Rohne

Einige deiner wirtschaftlichen Sorgen teile ich durchaus. Deutschland hat erhebliche strukturelle Probleme bei Energiepreisen, Bürokratie, Investitionen und internationaler Wettbewerbsfähigkeit. Die Behauptung, wir befänden uns in der mit Abstand tiefsten Krise seit dem Zweiten Weltkrieg, halte ich dennoch für maßlos überzogen. Die Einbrüche von 2009 und 2020 waren meiner Meinung nach deutlich heftiger.

Auch beim Flughafen sollte man präzise bleiben. Der Rückstand gegenüber 2019 ist erheblich, aber kleiner als die von dir genannten zehn Millionen Passagiere. Und bei KI ist Deutschland sicher kein Spitzenreiter, deshalb aber noch lange nicht bloß „Zaungast“. Das Problem liegt eher darin, Forschung schneller in marktfähige Unternehmen und Anwendungen zu übersetzen. Unsere großen Chancen liegen gerade bei Schlüsseltechnologien wie Halbleitern, Chipproduktion und erneuerbaren Energien und E-Mobilität mit den typisch deutschen Qualitätsmerkmalen mit denen Deutschland ja global bekannt wurde. Mit "Gas-Kathi“ und der erneuten Fixierung auf fossile Energieträger dürfte daraus allerdings wenig werden.

Bei der Frankfurter Planungspolitik und beim Millennium-Areal sind wir uns einig. Dieser Standort sollte nicht für einen weiteren Turm um 200 Meter geopfert werden. Ein Hochhaus um 300 Meter hätte für die Skyline eine völlig andere Bedeutung und Strahlkraft. Bei Wohnhochhäusern widerspreche ich allerdings klar. Sie funktionieren nicht zwangsläufig nur als Luxusprojekte, und soziale Mischung führt auch nicht automatisch zu einem Brennpunkt. Andere europäische Städte zeigen, dass hohe Dichte mit geförderten und mittelpreisigen Wohnungen verbunden werden kann. Da sind aber eben veränderte planungspolitische Vorgaben gefragt und einmal Mut zur Innovation.

Aber lieber Rohne:

Formulierungen wie "antideutscher Sozialismus“, "Ausplünderung der Leistungsträger“ oder die Behauptung, die Wähler hätten den "Niedergang gewollt", helfen bei der Analyse wenig. Man kann Bundesregierung, EU und Frankfurter Stadtpolitik hart kritisieren. Mache ich ja auch. Aber politische Kampfbegriffe erklären nicht, weshalb Gloria, GA8, Millennium, NION oder KAIA weiterhin nicht gebaut werden.

@all:

Nachdem wir die wesentlichen Ursachen inzwischen ziemlich klar benannt haben: Seht ihr ernsthaft Potenzial für den Baustart eines bedeutenden Hochhauses innerhalb der nächsten zwei Jahre? Ich bezweifle es inzwischen stark. Und falls doch: Welches Projekt könnte es sein?

Volker Thies

Ich glaube, hier entsteht ein Gegensatz, den ich so gar nicht aufgemacht habe. Dass Zinsen, Baukosten, restriktivere Finanzierungen, wirtschaftliche Unsicherheit und konkurrierende Anlageklassen derzeit die wesentlichen Ursachen der Krise sind, habe ich in meinen Beiträgen ausführlich beschrieben. Ich habe an keiner Stelle behauptet, dass das Planungsdezernat diese Entwicklung allein verursacht oder mit einer "maximal investorenfreundlichen“ Politik vollständig ausgleichen könnte.

Mein Punkt ist ein anderer: In einer ohnehin extrem schwierigen Marktlage verschärfen starre Vorgaben, lange Verfahren und eine geringe Bereitschaft zur Nachjustierung das Problem zusätzlich. Planungspolitik ist nicht die alleinige Ursache. Sie kann aber sehr wohl darüber entscheiden, ob ein knapp kalkuliertes Projekt noch realisierbar bleibt oder endgültig kippt. Hinweis: Polizeipräsidium.

Gerade dein Hinweis auf den "Spread" zu Staatsanleihen bestätigt das meines Erachtens sogar. Wenn Investoren Risiken und mögliche Renditen vergleichen, gehören Planungssicherheit, Verfahrensdauer, Nutzungsvorgaben und die Flexibilität einer Kommune selbstverständlich zur Kalkulation. Ein Investor mag zunächst Kapital für "Immobilien in Europa“ vorsehen. Am Ende investiert er aber trotzdem in eine konkrete Stadt, auf einem konkreten Grundstück und unter sehr konkreten politischen Bedingungen. Dass Spanien derzeit wirtschaftlich attraktiver erscheinen kann, ist sicherlich ein Teil der Wahrheit. Daraus folgt für mich aber nicht, dass Frankfurt die eigenen Rahmenbedingungen einfach als bedeutungslos betrachten sollte. Im Gegenteil: Wenn das Kapital ohnehin zurückhaltender geworden ist, müsste die Stadt umso genauer prüfen, welche Vorgaben unverzichtbar sind und an welchen Stellen man beweglicher werden muss.

Deine Information zur Bundesbank finde ich interessant. Sollte der Prozess tatsächlich vor allem deshalb stocken, weil die Bank selbst noch keine belastbaren Suchkriterien formuliert hat, wäre das eine wichtige, uns bisher nicht bekannte Ergänzung. Es widerspricht aber nicht der Frage, wie Frankfurt reagieren wird, sobald ein konkreter Flächenbedarf und ein bestimmter Standort auf dem Tisch liegen. Genau dann wird sich zeigen, ob etwa beim GA8 eine Anpassung von Nutzung, Fläche oder Höhe möglich wäre. Ich überschätze die Rolle der Planungspolitik daher nicht. Ich halte es nur für ebenso falsch, sie praktisch aus der Verantwortung zu nehmen. Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen erklären, warum derzeit wenig gebaut wird. Sie erklären nicht, warum Frankfurt zusätzlich Bedingungen schaffen sollte, die aus schwierigen Projekten unmögliche machen.

Und genau deshalb macht mir die Entwicklung inzwischen ernsthaft Sorgen. Es geht längst nicht mehr nur um die Frage, ob einzelne Projekte wie Gloria, GA8 oder das Millennium Tower Projekt einige Jahre später kommen. Ich frage mich mittlerweile, ob wir in Frankfurt überhaupt noch Hochhausbau in dem Maßstab erleben werden, den wir über Jahrzehnte gewohnt waren.

Natürlich ist jedes neue Hochhaus für sich noch kein Beweis wirtschaftlicher Stärke. In Frankfurt war eine rege Hochhausentwicklung aber immer auch ein sichtbares Zeichen von Prosperität, Investitionsbereitschaft und Vertrauen in den Standort. Wenn über Jahre keine neuen Großprojekte mehr beginnen, ist das deshalb mehr als eine Pause für die Skyline. Es wäre ein ziemlich deutliches Signal dafür, dass die Stadt wirtschaftlich an Dynamik und internationaler Anziehungskraft verliert. Genau diese Gefahr darf man nicht unterschätzen.

Deiner Analyse des Büromarktes und insbesondere der Trennung zwischen modernen Spitzenflächen und zunehmend schwer vermittelbaren Beständen kann ich recht gut folgen. Auch der Hinweis, dass starre Mischnutzungsvorgaben bei völlig unterschiedlichen Teilmärkten Projekte zusätzlich erschweren können, ist berechtigt. Das deckt sich im Kern allerdings mit dem, was ich bereits geschrieben habe.

Beim Mieterschutz ziehst du meines Erachtens jedoch eine völlig falsche Schlussfolgerung. Eine grundlose Kündigung durch den Vermieter schafft keine einzige zusätzliche Wohnung. Sie ersetzt lediglich einen bestehenden Mieter durch einen neuen, in aller Regel und in der Praxis wohl mit nahezu hundertprozentiger Wahrscheinlichkeit zu einer deutlich höheren Miete. Das erhöht die unfreiwillige Fluktuation, aber nicht das Wohnungsangebot. Vor allem Menschen mit kleinen und mittleren Einkommen würden dadurch ihre Wohnungen verlieren und auf einem ohnehin überteuerten Markt kaum noch Ersatz finden.

Auch der Vergleich mit den USA oder Großbritannien überzeugt mich nicht. Ein schwächerer Mieterschutz hat dort keineswegs zu allgemein bezahlbarem Wohnraum geführt. Nach offiziellen Angaben des US-Wohnungsministeriums waren Anfang 2025 rund 745.652 Menschen ohne feste Unterkunft. Etwa 266.320 von ihnen lebten vollständig ohne Schutzraum, also direkt auf der Straße, in Zelten, Lagern oder Autos. Als zentrale Ursachen nennen US-Behörden stark gestiegene Mieten, den akuten Mangel an bezahlbarem Wohnraum und zu niedrige Einkommen. Dieses Modell als Beleg für einen funktionierenden Wohnungsmarkt anzuführen, halte ich deshalb für ausgesprochen gewagt. Dass Kaufpreise transparenter sind oder Wohnungen häufiger den Nutzer wechseln, sagt noch lange nichts darüber aus, ob sich normale Menschen diese Wohnungen auch leisten können.

Quellen: https://www.hud.gov/news/hud-no-26-037, https://journals.sagepub.com/doi/10.1177/23780231251338651 und: https://www.usich.gov/guidance-reports-data/data-trends

Bei den Baukosten, den Genehmigungsverfahren und der notwendigen Flexibilität der Stadt bin ich bei dir. Das Wohnungsproblem aber dadurch lösen zu wollen, dass vertragstreue Mieter leichter aus ihren Wohnungen gekündigt werden können, halte ich für sozial absolut falsch und wirtschaftlich nicht schlüssig.

Ich würde allerdings darum bitten, die allgemeine Debatte über Mietrecht und den normalen Wohnungsmarkt an dieser Stelle nicht weiter auszuweiten und wieder zu den Hochhäusern und Großprojekten zurückzukehren. Genau darum geht es in diesem Spekulationsthread. Danke!

Danke für Deine Gedanken.

Das Präsidiumsareal hatte ich ausdrücklich genannt, im letzten Beitrag vor Deiner Antwort. Das Matthäus-Areal fehlt tatsächlich, allerdings ging es mir auch nicht darum, sämtliche irgendwann einmal präsentierten Hochhausprojekte vollständig aufzulisten. Ich habe einige besonders prägnante Beispiele herausgegriffen, um den grundsätzlichen Stillstand zu beschreiben.

Bei Gwechenberger würde ich außerdem vorsichtiger argumentieren. Ob jemand aus der Forschung kommt, sagt zunächst wenig darüber aus, ob er kompromissfähig ist oder Projekte umsetzen kann. Entscheidend sind seine konkreten Aussagen und die bisher erkennbaren Ergebnisse. Und dort sehe ich eben eine sehr starre Haltung, obwohl sich die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen massiv verändert haben.

Auch die These, Frankfurt brauche irgendwann einfach keine weiteren Bürotürme mehr, greift mir zu kurz. Es geht nicht nur um die reine Menge an Bürofläche, sondern um moderne, zusammenhängende Flächen, neue Unternehmenszentralen und den Ersatz technisch überholter Bestände. Genau deshalb suchen etwa Bundesbank und Commerzbank nach neuen Lösungen. Der Markt ist also nicht "voll“, sondern verändert sich massiv meiner Meinung nach.

Was den Wohnungsbau betrifft, bin ich bei Dir. Das größte Potenzial sehe ich ebenfalls bei Wohnhochhäusern zwischen etwa 70 und 120 Metern. Aber auch dort braucht es politischen Willen, vernünftige Grundstückspolitik und realistische Vorgaben. Sonst bleiben selbst diese Türme wieder nur Renderings.

Ich möchte noch einige Punkte nachschieben, die das Frankfurter Dilemma meines Erachtens erst vollständig machen. Wer die Krise allein auf Zinsen, den Bund oder ein paar zufällig verzögerte Einzelprojekte reduziert, greift zu kurz.

Ein Blick in die Portfolios großer Entwickler und in die Marktanalysen der Beratungshäuser zeigt längst eine tiefgreifende strukturelle Verschiebung. Darauf hat das Frankfurter Planungsdezernat bisher keine richtige Antwort gefunden.

Das beginnt bereits bei der städtischen Klimaschutzlogik. Frankfurt verlangt bei neuen Projekten ökologische Höchststandards, von DGNB-Platin über Holz-Hybrid-Konstruktionen bis hin zu aufwendiger Fassadenbegrünung. Das klingt zunächst vorbildlich. Im heutigen Zins- und Baukostenumfeld können solche Vorgaben ein Projekt jedoch derart verteuern, dass es am Ende gar nicht gebaut wird.

Dann spart man exakt null Gramm CO₂.

Statt eines energieeffizienten Neubaus bleibt ein energetisch überholter Bestandsbau länger in Nutzung, steht teilweise leer oder wird nur notdürftig modernisiert. Ein Hochhaus, das aus Kostengründen ausschließlich als Rendering existiert, hilft dem Klima kein Stück.

Dass in Frankfurt durchaus noch Kapital vorhanden ist, zeigt der klare Trend zu umfangreichen Refurbishments und Kernsanierungen. Solche Projekte können häufig auf bestehendem Planungsrecht aufbauen, vermeiden vielfach ein vollständig neues Bebauungsplanverfahren und reduzieren zumindest einen Teil der inzwischen enormen Tiefbaukosten. Investiert wird also weiterhin. Nur machen Entwickler zunehmend einen Bogen um Neubauprojekte (auch aus dem HHRP), deren wirtschaftliche Risiken durch langwierige Verfahren und immer neue Vorgaben kaum noch kalkulierbar sind.

Parallel dazu versinken andere Top-Standorte im juristischen und finanziellen Abwicklungssumpf. Das Areal des ehemaligen Polizeipräsidiums ist das sichtbarste Beispiel dafür, wie eine der prominentesten Lagen der Stadt über Jahre blockiert bleibt und weiter verfällt. Während wir über die Fassaden von GA8 oder Gloria diskutieren, steht an anderer Stelle ein ganzes Entwicklungsareal still. Eine Schande.

Auch im Bestand wächst das Problem. Zahlreiche Bürohochhäuser aus den 1970er- bis 1990er-Jahren entsprechen heutigen energetischen und technischen Anforderungen nur noch bedingt. Unter verschärften ESG-Vorgaben drohen einige dieser Gebäude zu schwer vermarktbaren Dauerleerständlern zu werden. Damit verschärft sich die Abwärtsspirale: Neubauten starten nicht, während unsanierte Altbauten immer weniger Nutzer finden.

Besonders heikel ist die Kalkulation der Sockelzonen. Die Wirtschaftlichkeit eines Frankfurter Hochhauses entscheidet sich oft bereits tief unter der Erde. Wegen des Frankfurter Tons, des Grundwassers und der aufwendigen Gründungen sind Hochhausbaustellen hier ohnehin außerordentlich teuer.

Wenn die Stadt den Entwicklern im Sockel anschließend umfangreiche Kulturflächen, öffentlich zugängliche Bereiche, regulierten Wohnraum und weitere wirtschaftlich schwache Nutzungen vorschreibt, kann die Gesamtkalkulation schnell kippen. Diese Flächen erzeugen Kosten, liefern aber häufig nicht die Erträge, mit denen der eigentliche Turm finanziert werden muss. Wer den Sockel mit immer neuen Verpflichtungen überlädt, darf sich nicht wundern, wenn darüber kein Hochhaus mehr entsteht.

Beim Millennium Tower kommt noch eine andere Größenordnung hinzu. Ein knapp 300 Meter hoher Turm kostet nicht einfach etwas mehr als ein 180-Meter-Hochhaus. Er verlangt deutlich komplexere Tragwerke, technische Systeme, Sicherheitskonzepte und Gründungen. Ein solches Projekt kann kaum ein deutscher Investor allein stemmen. Frankfurt war in den Boomjahren deshalb stark auf internationales Kapital angewiesen. Große Geldgeber aus den USA, Asien und dem Nahen Osten investierten hier, weil deutsche Immobilien als stabil galten und in einer Niedrigzinswelt noch attraktive Renditen versprachen. Diese Lage hat sich verändert. Viele Investoren finden inzwischen in anderen Märkten wieder bessere Renditen, oft bei geringerem regulatorischem und wirtschaftlichem Risiko. Das Kapital fließt nicht mehr selbstverständlich nach Deutschland.

Ohne große internationale Geldgeber lässt sich ein Projekt wie der Millennium Tower, kaum finanzieren. Erst recht nicht, wenn die Vorgaben vor Ort als starr, langwierig und politisch schwer vorhersehbar wahrgenommen werden. Ein Investor vergleicht Frankfurt nicht mit Offenbach oder Wiesbaden. Er vergleicht Frankfurt mit London, Rotterdam, Madrid, Toronto oder Dubai.

Es geht mir keineswegs darum, städtebauliche Qualität oder ökologische Standards über Bord zu werfen. Frankfurt braucht gute Architektur, öffentliche Räume und nachhaltige Gebäude. Aber die Rahmenbedingungen von 2018 sind Geschichte.

Wer in einer handfesten Krise glaubt, Entwicklern weiterhin dieselbe Starrheit entgegensetzen zu können wie während der Nullzinsphase, wird vielleicht auf dem Papier jede Vorgabe durchsetzen. Auf den Baustellen dreht sich deshalb trotzdem kein einziger Kran. Die Stadt muss endlich zwischen Anspruch und Realisierbarkeit unterscheiden. Qualität darf kein Vorwand für Stillstand werden. Und Planung darf nicht dazu führen, dass ein Projekt so lange optimiert, reguliert und verteuert wird, bis es wirtschaftlich tot ist. Bleibt Frankfurt auf diesem Kurs, werden wir auch in zwei Jahren noch über dieselben Visualisierungen diskutieren. Vielleicht mit leicht veränderter Fassadenfarbe. Gebaut wird dann immer noch nichts.

Ich freue mich auf Eure Meinungen.

Auch die Wohnhochhäuser bzw. neue Wohnhochhäuser sehe ich noch längst nicht als grundsätzlich gescheitert oder unmöglich an. Aus der Immobilienbranche hört man regelmäßig, Wohnhochhäuser seien in Frankfurt nicht mehr wirtschaftlich darstellbar. Damit macht man es sich zu einfach. Ein Blick nach Rotterdam und in andere niederländische Städte zeigt, dass Wohnhochhäuser trotz hoher Grundstücks-, Bau- und Finanzierungskosten weiterhin entstehen können. Der Vergleich lässt sich natürlich nicht eins zu eins übertragen. Dort gibt es andere Planungsverfahren, andere Förderinstrumente und teilweise eine deutlich aktivere Bodenpolitik. Trotzdem widerlegt Rotterdam die Behauptung, Wohnhochhäuser seien unter europäischen Bedingungen grundsätzlich nicht mehr finanzierbar. Dort entstehen weiterhin größere Wohnhochhäuser mit einer Mischung aus hochpreisigen, preisgedämpften und geförderten Wohnungen. Warum soll das ausgerechnet in Frankfurt unmöglich sein?

Frankfurt braucht dringend neuen Wohnraum. Gleichzeitig sind freie Flächen begrenzt, und eine endlose Ausdehnung an den Stadträndern kann ebenfalls keine überzeugende Lösung sein und trifft beständig auf massivste Widerstände. Frankfurt muss deshalb an geeigneten Standorten stärker in die Höhe bauen. Das muss endlich auch in der Bevölkerung ankommen. Und die Politik muss dafür offensiver werben, statt bei jedem Wohnhochhaus sofort reflexartig über Verschattung, Stadtbild und angeblich fehlende Akzeptanz zu diskutieren. Natürlich löst ein einzelner Wohnturm nicht die Wohnungsnot. Aber 400 oder 500 Wohnungen auf einer vergleichsweise kleinen Grundfläche sind immer noch besser als gar keine Wohnungen, weil sich Politik und Planung in einem immer engeren Netz aus Vorgaben verfangen.

Für mich ist der neue Hochhausentwicklungsplan deshalb inzwischen in Teilen kein Rahmenplan mehr, sondern ein Verhinderungsplan. Er beschreibt sehr genau, was ein Hochhaus alles leisten muss. Er beantwortet aber kaum die Frage, wie ein solches Projekt unter den heutigen Bedingungen tatsächlich noch gebaut und finanziert werden soll.

Auch der Central Business Tower wirft eine weitere unangenehme Frage auf. Wenn die Commerzbank dort mit einem großen Teil ihrer Belegschaft einzieht, was geschieht anschließend mit dem bisherigen Commerzbank-Tower? Der alte Turm ist schließlich nicht verschwunden. Er bleibt eines der größten Bürohochhäuser der Stadt und dürfte mittelfristig einen erheblichen Modernisierungsbedarf haben. Offiziell ist ein vollständiger Auszug der Commerzbank bislang keineswegs beschlossen. Trotzdem wird man sich mit dieser Frage beschäftigen müssen. Sollte der bisherige Commerzbank-Tower später vollständig oder zu großen Teilen frei werden, kämen Zehntausende Quadratmeter Bürofläche zusätzlich auf den Markt. Das Gebäude müsste wahrscheinlich umfassend saniert, neu positioniert und möglicherweise für mehrere Nutzer aufgeteilt werden. Genau diese Flächen würden dann wiederum mit Gloria, GA8, NION und weiteren Neubauprojekten konkurrieren. Neue Hochhäuser erzeugen teilweise neue Leerstände im Bestand. Das ist kein Argument gegen Neubauten, aber ein Problem, das man ehrlich benennen muss. Ein Unternehmen zieht in einen neuen Turm, während sein bisheriger Sitz anschließend jahrelang nach einer neuen Nutzung sucht. Ohne eine Strategie für die älteren Hochhäuser verlagert Frankfurt den Leerstand lediglich von einem Gebäude ins nächste.

Damit ist die Gemengelage ausgesprochen ungünstig. Es gibt Standorte, Entwürfe, potenzielle Nutzer und einen enormen Wohnraumbedarf. Gleichzeitig treffen hohe Baukosten und schwierige Finanzierungen auf langwierige Verfahren, starre Nutzungsvorgaben und ein Planungsdezernat, das bei notwendigen Anpassungen bisher wenig Bereitschaft zur Flexibilität erkennen lässt.

Das wäre dann symptomatisch für die gesamte Entwicklung: Der Campanile wird aufgegeben. Das Millennium-Areal wird möglicherweise verkleinert oder völlig neu ausgerichtet. Gloria verschwindet nach dem Wettbewerb aus der öffentlichen Wahrnehmung. GA8 wird mit Vorgaben überfrachtet, NION und KAIA kommen nicht voran, und THE ADAM bleibt weiterhin eine Sammlung hochwertiger Renderings.

Man kann jeden Einzelfall erklären. Zusammengenommen ergibt sich trotzdem ein ziemlich verheerendes Bild.

Ich kann mich jedenfalls an keine vergleichbare Phase erinnern, in der gleichzeitig so viele Projekte angekündigt waren und trotzdem so wenig passierte. Vielleicht wird tatsächlich hinter den Kulissen an Lösungen gearbeitet. Vielleicht wartet die gesamte Branche nur auf sinkende Finanzierungskosten, einen Großmieter oder das erste Projekt, das den Knoten durchschlägt.

Aber wie lange soll diese Warteschleife noch dauern?

Wie schätzt ihr die Situation ein? Ist das lediglich die Ruhe vor einer neuen Projektwelle, oder erleben wir einen längerfristigen Bruch im Frankfurter Hochhausbau?

Glaubt ihr, dass Gloria, GA8, NION, KAIA, THE ADAM, das Millennium-Projekt oder das Projekt XY innerhalb der kommenden ein bis zwei Jahre tatsächlich vorankommen? Könnte die Bundesbank eines dieser Projekte anschieben, oder würde die Stadt selbst bei einem solchen Interessenten an ihren bisherigen Vorgaben festhalten? Und ist der Hochhausentwicklungsplan noch ein Instrument für bessere Hochhäuser oder inzwischen selbst ein wesentlicher Teil des Problems?

Und bevor sich nun manche CDU-Anhänger reflexartig melden und die gesamte Misere ausschließlich der Ampel, den Grünen oder der EZB zuschreiben: So bequem ist die Lage nicht. Viele strukturelle Probleme, unter denen der Wohnungsbau, die gesamte Immobilienbranche und auch andere Branchen heute leiden, haben sich über lange Jahre aufgebaut. Das Fundament dafür wurde auch während der 16 Jahre CDU-geführter Bundesregierungen gelegt. Weder die Union noch die damaligen schwarz-roten Koalitionen haben diese Krise allein verursacht. Sie haben jedoch notwendige Reformen verschleppt, zu wenig investiert und bei Infrastruktur, Genehmigungsverfahren sowie der Digitalisierung der Verwaltung wertvolle Zeit verloren. Die aktuelle Bundesregierung unter Friedrich Merz kann sich deshalb nicht einfach als unbeteiligte Beobachterin neben die Krise stellen. Sie ist mit dem Versprechen angetreten, wirtschaftliche Dynamik zurückzubringen, Investitionen anzuschieben und den Wohnungsbau zu beschleunigen. Angekündigt wurden ein Wohnungsbau-Turbo, ein Sondervermögen von 500 Milliarden Euro und ein grundlegend neues Investitionsklima. Große Worte. Auf den Baustellen ist davon bisher kaum etwas angekommen.

Im Jahr 2025 wurden bundesweit nur 206.600 Wohnungen fertiggestellt, rund 18 Prozent weniger als im Vorjahr und fast 90.000 weniger als noch 2023. Die zuletzt wieder steigenden Baugenehmigungen sind zumindest ein schwaches Hoffnungssignal. Mehr aber noch nicht. Eine Genehmigung schafft keinen Wohnraum, und ein Rendering ist weiterhin kein Hochhaus.

Gleichzeitig verliert die Bundesregierung durch ihr Auftreten zunehmend Vertrauen. Gerade die teilweise scharfe, ausgrenzende und gesellschaftlich spaltende Rhetorik passt kaum zu dem Anspruch, Sicherheit und wirtschaftliche Zuversicht zu vermitteln. Wer Investoren, Unternehmen und Bevölkerung dauerhaft verunsichert, darf sich nicht wundern, wenn Zurückhaltung entsteht. Wirtschaftspolitik besteht eben nicht nur aus Steuersätzen und Förderprogrammen. Sie lebt auch von Verlässlichkeit. Natürlich begann diese Krise lange vor Merz. Die Frankfurter Planungspolitik wird nicht im Kanzleramt gesteuert, und auch die Zinspolitik der EZB entzieht sich dem direkten Zugriff der Bundesregierung. Trotzdem beeinflusst der Bund mit Steuerrecht, Förderbedingungen, Baurecht, Energiepolitik und Infrastruktur sehr konkret, ob Projekte gerechnet, finanziert und gebaut werden können. Wer sich im Wahlkampf als Verkörperung wirtschaftlicher Kompetenz präsentiert hat, muss irgendwann Ergebnisse liefern. Eine Rede vor der Bauindustrie finanziert noch keinen einzigen Turm.

Genau darin liegt das Problem: Der Bund kündigt Investitionsoffensiven an, die Kommunen erhöhen gleichzeitig die Anforderungen, und die Projektentwickler veröffentlichen die nächste Serie glänzender Visualisierungen. Gebaut wird trotzdem nicht. Diese Krise gehört keiner einzelnen Partei und keiner einzigen politischen Ebene. Aber die aktuelle Bundesregierung trägt inzwischen ihren Teil der Verantwortung und kann die Lage nicht dauerhaft mit Verweis auf ihre Vorgänger erklären.

Aber allein auf Zinsen, Baupreise und Homeoffice lässt sich dieser Frankfurter Stillstand meines Erachtens nicht schieben. Auch der Hochhausentwicklungsplan und die Haltung des Planungsdezernats müssen kritisch betrachtet werden. Der Plan weist zwar neue Hochhausstandorte aus, verbindet deren Entwicklung jedoch mit sehr umfangreichen Vorgaben. Nutzungsmischung, öffentliche Bereiche, Kulturflächen, Wohnen, Begrünung, öffentlich zugängliche Dächer, Nachhaltigkeitsanforderungen und städtebauliche Verträge mögen jeweils für sich nachvollziehbar sein. In ihrer Summe machen sie ein ohnehin schwieriges Projekt aber noch komplizierter und teurer. Das klingt in Präsentationen hervorragend. Nur muss am Ende jemand dafür bezahlen.

Beim GA8 lässt sich das exemplarisch beobachten. Ein erheblicher Teil der Fläche soll nicht als klassisches Büro genutzt werden. Dazu kommen öffentlich zugängliche Bereiche, eine Passage, Begrünung, Kultur und weitere Anforderungen. Städtebaulich ist davon vieles sinnvoll. Ich möchte ebenfalls keine hermetisch abgeschlossenen Bürotürme mit toten Sockelzonen. Aber die Summe der Vorgaben wird irgendwann zum wirtschaftlichen Korsett. Hotel, Kultur, öffentlich zugängliche Flächen und reguliertes Wohnen lassen sich nicht mit derselben Rendite betreiben wie hochwertige Büroflächen im Bankenviertel. Gleichzeitig soll das Gebäude architektonisch herausragend, klimatisch vorbildlich, technisch hochgerüstet und möglichst kreislauffähig sein. Die Stadt kann nicht so tun, als befänden wir uns weiterhin im Jahr 2018. Wer heute dieselbe Härte gegenüber Entwicklern zeigt wie während der Nullzinsphase, wird am Ende vielleicht jede einzelne Vorgabe durchsetzen. Nur kein Gebäude.

Frankfurts Hochhausbau: Wir müssen reden.

@Moderation: Sollte dies das falsche Thema sein, bitte einfach verschieben, danke.

Vorweg: Es tut mir leid, dass dieser Beitrag etwas länger wird. Das Thema beschäftigt mich allerdings schon seit geraumer Zeit, und ich halte es für zu wichtig, um es mit zwei allgemeinen Sätzen über die schwierige Immobilienlage abzuhaken.

So still wie derzeit war es rund um den Frankfurter Hochhausbau nach meiner Erinnerung noch nie. Damit meine ich keinen kurzen Durchhänger zwischen zwei Projektwellen. Ich meine einen Stillstand, der inzwischen fast alle Ebenen gleichzeitig erfasst: keine neuen Ankündigungen, keine überraschenden Wettbewerbe, kaum belastbare Zeitpläne und bei vielen längst bekannten Vorhaben nicht einmal sichtbar erkennbare Bewegung.Vielleicht wird hinter den Kulissen gerechnet, verhandelt und um Nutzer gerungen. Möglich. Nach außen dringt davon allerdings praktisch nichts.

Besonders auffällig ist die Lage bei Gloria und GA8. Beide Projekte wurden mit großem Aufwand vorgestellt, beide haben anspruchsvolle Wettbewerbsentwürfe hervorgebracht, und beide gehören zu den wichtigsten möglichen Ergänzungen der innerstädtischen Skyline. Trotzdem hört man kaum etwas über Ankermieter, Finanzierung, konkrete Genehmigungsschritte oder einen realistischen Baustart. Die einmal genannten Fertigstellungstermine wirken unter diesen Voraussetzungen inzwischen eher wie politische Wunschdaten als wie belastbare Projekttermine.Beim Gloria kommt noch ein Detail hinzu, das ich zumindest bemerkenswert finde. Der Wettbewerb wurde bereits im Februar 2025 entschieden, Sieger ist mit Henning Larsen eines der international bekanntesten Architekturbüros überhaupt. Trotzdem findet sich bis heute auf der offiziellen Projektseite des Büros kein eigener Eintrag zum Gloria.

Natürlich beweist eine fehlende Projektseite allein noch gar nichts. Aber ein ca. 195 m hohes Hochhaus in Frankfurt, dazu ein gewonnener internationaler Wettbewerb, wäre normalerweise ein Projekt, das ein Büro offensiv präsentiert. Dass selbst dort seit über einem Jahr nichts zu finden ist, passt leider ziemlich genau zum übrigen Bild: Wettbewerb entschieden, Renderings veröffentlicht, anschließend weitgehend Schweigen. Und es betrifft keineswegs nur Gloria und GA8. THE ADAM wird seit Jahren mit Visualisierungen, Dachgarten, Sky-Lounge und den üblichen Nachhaltigkeitsversprechen vermarktet. Was man bislang vor allem sieht, sind Renderings. Viel Papier, viele große Ankündigungen, wenig sichtbarer Fortschritt. Bei KAIA sieht es kaum besser aus. Groß & Partner präsentierte bereits vor Jahren die umfassende Revitalisierung des früheren Union-Investment-Hochhauses am Untermainkai. Ein interessantes und durchaus vielversprechendes Projekt. Nur passiert öffentlich erkennbar nichts.

Noch deutlicher ist es beim NION. Das Projekt wurde mit großen Bildern und noch größeren Ambitionen, nach dem Porsche Design Tower Fiasko, vorgestellt, ein Baustart schien zeitweise unmittelbar bevorzustehen. Heute ist davon nichts mehr zu spüren. Wenn selbst ein Entwickler wie Groß & Partner, der mit dem FOUR bewiesen hat, dass er sehr große und komplexe Projekte tatsächlich realisieren kann, weder KAIA noch NION sichtbar voranbringt, kann man die Situation kaum noch als gewöhnliche Verzögerung abtun.

Schwerer wiegt für mich inzwischen das Millennium-Areal. CA Immo hatte dort 2021 ein Ensemble mit einem knapp 300 Meter hohen Hauptturm und einem zweiten, 157 Meter hohen Wohnturm vorgestellt. Der Baustart sollte seinerzeit nicht vor 2025 oder 2026 erfolgen und wurde schon damals von Genehmigungen, Nutzungsmischung, Marktnachfrage und Vorvermietung abhängig gemacht.

Nun haben wir 2026. Einen belastbaren Zeitplan gibt es weiterhin nicht, und nach außen ist seit Jahren praktisch keine konkrete Entwicklung erkennbar.Fast entsteht der Eindruck, dass selbst CA Immo nicht mehr recht an die eigenen Frankfurter Hochhausstandorte glaubt. Beim Campanile am Hauptbahnhof wurde nicht länger gewartet oder neu geplant, sondern der Standort mitsamt Fernbusbahnhof und Parkhaus verkauft. Damit ist das Campanile-Projekt zumindest für CA Immo endgültig beendet. Ein perfekter Hochhausstandort, über den Frankfurt seit den 1980er-Jahren diskutiert hat, wird nach Jahrzehnten aufgegeben, ohne dass dort jemals ein Turm entstanden ist. Das muss man sich einmal vor Augen führen.

Und nun wird ausgerechnet das Millennium-Areal als möglicher neuer Standort der Bundesbank gehandelt. Ein konkreter Erwerb oder gar ein fertiges Konzept ist bisher nicht bestätigt. Sollte die Bundesbank dort allerdings einen auf ihre Bedürfnisse zugeschnittenen Büroturm mit vielleicht rund 200 Metern Höhe errichten und dafür der geplante Millennium Tower aufgegeben werden, wäre das für Frankfurt ein äußerst zweischneidiges Ergebnis.Die Stadt bekäme zwar eine bedeutende Institution und wahrscheinlich auch ein hochwertiges neues Hochhaus. Gleichzeitig würde aber der einzige derzeit halbwegs konkrete Standort für einen annähernd 300 Meter hohen Turm auf Jahrzehnte verbaut und die 200 m Wand, genannt Frankfurts Skyline zementiert.

Gerade dieser Turm wäre für die Frankfurter Silhouette enorm wichtig. Die Skyline braucht nach all den Projekten zwischen 160 und 200 Metern endlich wieder eine klare vertikale Spitze, die den Commerzbank-Tower sichtbar überragt und dem westlichen Cluster ein neues Gewicht gibt. Ein weiterer 200-Meter-Turm wäre ordentlich. Mehr aber auch nicht.

Der Millennium Tower hätte mit seinen knappen 300 Metern die Skyline tatsächlich neu geordnet und Frankfurt erstmals seit Jahrzehnten wieder einen echten Höhenrekord verschafft. Er wäre keine bloße Ergänzung gewesen, sondern ein neuer Bezugspunkt für die gesamte Stadtsilhouette. Wird diese Chance gegen einen niedrigeren Bundesbank-Turm eingetauscht, dürfte das Thema 300 Meter in Frankfurt auf sehr lange Zeit erledigt sein. Einen zweiten entsprechend ausgewiesenen, planerisch vorbereiteten und zugleich städtebaulich geeigneten Standort gibt es praktisch nicht. Und angesichts des restriktiven politischen Klimas muss niemand ernsthaft darauf hoffen, dass das Planungsdezernat in fünf Jahren plötzlich irgendwo einen neuen 300-Meter-Standort aus dem Hut zaubert.

An fehlenden Interessenten für moderne und große Büroflächen allein kann es jedenfalls nicht liegen. Die Deutsche Bundesbank sucht für mehrere Tausend Beschäftigte einen neuen Standort in Frankfurt. Eine solche Institution wäre für jedes Hochhausprojekt ein außergewöhnlich verlässlicher Nutzer oder Käufer. Gerade deshalb müsste die Stadt alles daransetzen, ein passendes Projekt möglich zu machen. Beim GA8 zeigt sich jedoch, wie widersprüchlich die Frankfurter Hochhauspolitik inzwischen geworden ist. Das Ensemble soll ausdrücklich als Mixed-Use-Projekt entstehen. Nur etwa 60 Prozent der Flächen sind für Büros vorgesehen, der Rest entfällt unter anderem auf Hotel, Wohnen, Kultur, Gastronomie und öffentlich zugängliche Bereiche. Sollte die Bundesbank ernsthaftes Interesse am GA8 entwickeln, könnte genau diese Nutzungsmischung zum Problem werden. Für den gesamten Flächenbedarf der Bank würden die vorgesehenen Büroflächen schlicht nicht ausreichen. Dann müsste man das Projekt nachjustieren. Man könnte den Büroanteil erhöhen, einzelne Nutzungen anders verteilen oder den Büroturm um einige Geschosse anheben. Das wäre keine Niederlage der Stadtplanung, sondern eine vernünftige Reaktion auf einen konkreten Großnutzer.

Eigentlich ein Glücksfall.

Ein finanzstarker Interessent wäre vorhanden, der Standort würde angenommen, und ein seit Jahren diskutiertes Projekt könnte endlich eine realistische Perspektive erhalten. Dafür müsste das Planungsdezernat unter Marcus Gwechenberger jedoch beweglich reagieren. Genau diese Beweglichkeit sehe ich bislang nicht. Seine bisherigen Äußerungen zu Gebäudehöhen, Nutzungsmischungen und den Vorgaben des Hochhausentwicklungsplans vermitteln eher den Eindruck, dass die einmal festgelegten Rahmenbedingungen möglichst strikt durchgesetzt werden sollen. Ich halte es deshalb keineswegs für ausgeschlossen, dass man selbst bei einem Interessenten wie der Bundesbank auf der vorgesehenen Höhe und Flächenverteilung beharren würde.

Im schlimmsten Fall würde Frankfurt damit einen tatsächlichen Hochhausbau verhindern, weil das Projekt auf dem Papier exakt den politischen Vorstellungen entsprechen soll. Das wäre schon ziemlich absurd: Man sucht jahrelang nach Investoren und Nutzern, bekommt möglicherweise die Bundesbank angeboten und lässt das Vorhaben dann an einigen zusätzlichen Geschossen oder einer veränderten Nutzungsquote scheitern. Natürlich liegen die wirtschaftlichen Gründe für den allgemeinen Stillstand auf der Hand. Die Baukosten sind weiterhin hoch, Finanzierungen wesentlich teurer als während der Nullzinsphase, Banken vorsichtig und Investoren zurückhaltend. Gleichzeitig steht viel Bürofläche leer. Neue Projekte müssen daher einen hohen energetischen und technischen Standard bieten, während Entwickler ohne Ankermieter kaum noch eine Finanzierung erhalten. Es entsteht der bekannte Kreislauf: Ohne Vorvermietung kein Baustart. Ohne gesicherten Baustart zögern viele Mieter mit einer verbindlichen Zusage. Und wer einen Nutzer gefunden hat, muss anschließend noch jahrelange Planungs- und Genehmigungsverfahren überstehen.

RYAN-FRA hat genau den Punkt angesprochen, den auch ich kritisiere:

Die Fuge unterscheidet sich in Materialität und Verglasung viel zu wenig von den beiden Turmschäften. Dadurch wirkt sie nicht als klarer Einschnitt, sondern eher wie eine geringfügig aufgehellte Fortsetzung der übrigen Fassade. Die beabsichtigte Trennung der beiden Baukörper bleibt schwach.

Beim ursprünglichen Wettbewerbsentwurf von KSP Engel Architekten war das noch völlig anders gelöst. Dieser Entwurf hatte ohnehin einen anderen architektonischen Charakter. Das vierte Segment war dort zu transparenten Verbindungsstegen ausgeformt, ähnlich dem oberen Bereich des Nextowers. Genau diese Lösung hätte dem Central Business Tower eine wesentlich prägnantere Silhouette gegeben.

Im Zuge der späteren Überarbeitung wurde der Aufbau des Turms grundlegend verändert. Der Kern wurde neu orientiert, die Grundfläche vergrößert und über alle vier Turmsegmente hinweg ausgedehnt. Wirtschaftlich und funktional ist diese Lösung sicherlich nachvollziehbar. Gestalterisch hat der Turm dadurch jedoch erheblich verloren.

Umso wichtiger wäre eine stark abgesetzte Fuge gewesen. Sie hatte das Potenzial, die massive Gesamterscheinung aufzubrechen, die beiden Hauptschäfte deutlicher voneinander zu lösen und dem Hochhaus mehr Tiefe zu verleihen. In den ersten Visualisierungen des überarbeiteten Entwurfs sah es tatsächlich so aus, als könne sie genau diese Aufgabe erfüllen.

Der aktuelle Bauzustand enttäuscht allerdings ein wenig. Die Fuge hebt sich weder farblich noch durch ihre Transparenz deutlich genug von den angrenzenden Fassadenflächen ab. Je nach Licht erscheint sie kaum heller als die beiden Turmschäfte. Damit verliert sich ausgerechnet jenes Element, das den Entwurf hätte retten und den Turm stärker modellieren können.

Ich habe deshalb vier Varianten mit leicht unterschiedlichen Nuancen erstellt, zwei mit einer helleren und zwei mit einer dunkleren Fuge. Persönlich bevorzuge ich die hellere Ausführung. Sie trennt die beiden Baukörper klarer, lässt den Turm schlanker wirken und kommt der Wirkung der frühen Renderings deutlich näher.

Natürlich ist dieser Zug längst abgefahren. Aber zumindest kann man so zeigen, welches gestalterische Potenzial hier vorhanden war und wie wenig es gebraucht hätte, um dem Central Business Tower deutlich mehr Eigenständigkeit zu geben.

Bilder und Bearbeitung: © Adama

Ich möchte dennoch ergänzen, dass es sich keineswegs um einen alleinigen Entwurf von Hammerschmidt Architekten handelt. Die heutige Fassung basiert vielmehr auf einer Optimierung und Feinjustierung des bereits bestehenden Entwurfs von Max Dudler. Und selbst der ursprüngliche Siegerentwurf von Baumschlager Eberle zeigte schon deutliche Parallelen zum jetzigen Ergebnis. De facto handelt es sich also um die schrittweise Evolution ein und derselben architektonischen Grundidee und nicht um die alleinige Idee eines einzelnen Architekturbüros.

Durch die Überarbeitung von Hammerschmidt Architekten ist der Entwurf ohne Frage besser geworden. Im Grunde entsteht hier solide Architektur, die sich mit ihrer abgerundeten Ecke und der Kolonnade durchaus auf den Opernplatz bezieht. Was mir weiterhin nicht gefällt, sind allerdings die asymmetrischen Rücksprünge beziehungsweise Aussparungen in den oberen Geschossen. Das wirkt für mich etwas unruhig und hätte sich eleganter, klarer und dem Platz angemessener lösen lassen. Aber das habe ich ja schon mehrfach erwähnt.

Trotzdem sollte man fair bleiben. Viele scheinen inzwischen vergessen zu haben (auch ich selbst), was vorher an dieser Stelle stand. Gegenüber dem früheren Gebäude wird der Neubau trotz seiner Schwächen wohl ein Gewinn.

Übrigens für die Freunde von Zahlen:

Die rechteckige Grundrissfläche hat 67 m x 24 m in den Regelgeschossen, die Höhe wird schlussendlich dann 36 m betragen.

Quelle

Heute waren bereits Vermesser eifrig dabei, den westlichen Teil des Areals aufzunehmen. Rund um den Platz stehen deutlich mehr Bäume, als es die Renderings vermuten lassen. Auch künftig dürfte es dort also reichlich Schatten geben, trotz der teilweise durchaus berechtigten Kritik in den sozialen Medien an der geplanten Versiegelung. Allerdings wächst vor der Kirche auch heute kaum etwas; dort liegt im Wesentlichen nur Kies. Dann ist mir eine ordentlich gepflasterte Platzfläche ehrlich gesagt lieber.

Da ich ohnehin vor Ort war, habe ich mir auch den Innenraum der Dreikönigskirche angesehen. Er besitzt durchaus seinen eigenen Charme, bleibt für meinen Geschmack aber deutlich hinter dem zurück, was die eindrucksvolle Außenarchitektur verspricht. Sehenswert ist er trotzdem, er ist einfach schlichter und minimalistischer. Wunderbar ist aber das aufwendig gegliederte neugotische Netzgewölbe des Hauptschiffs.

Bilder: © Adama

Für die an Fotografie Interessierten Mitforisten:

Das Fotografieren im Inneren dieser Kirche ist allerdings alles andere als einfach, erst recht ohne Stativ. Ob dessen Verwendung überhaupt erlaubt wäre, weiß ich nicht. Die Kirche ist sehr dunkel, während durch die Fenster das Licht generell sehr hell, beinahe grell einfällt. Dadurch entstehen sehr harte Kontraste, die eine einzelne Aufnahme, trotz großer Dynamik schnell überfordern. Eigentlich müsste man hier mit Belichtungsreihen arbeiten und die Bilder anschließend als HDR zusammensetzen. Vielleicht ein andermal dann.

Nachdem wir den CBT-Tower zuletzt aus erhöhter Perspektive betrachten konnten, geht es nun wieder hinunter auf Straßenniveau. Die Aufnahmen von heute Vormittag zeigen, wie sich der Turm bereits in die engen Straßenräume des Bankenviertels schiebt und zwischen historischen Steinfronten und anderen gläsernen Hochhäusern immer stärker Präsenz verschafft.

Vor allem aus den Froschperspektiven direkt aus der neuen Mainzer Straße wird seine künftige Höhe spürbar. Dabei fehlt derzeit noch mehr als ein Viertel des endgültigen Baukörpers, sodass die Wirkung später noch einmal deutlich mächtiger ausfallen dürfte.

Allerdings gibt es einen erheblichen Kritikpunkt, der nicht nur mir unangenehm ins Auge fällt. Dazu später sicherlich mehr.

Bilder: © Adama

Teil 2:

Historische Kuppelaufnahme, von mir mit KI und meinen eigenen Aufnahmen koloriert. Die historische Aufnahme zeigt die Vierungskuppel noch mit dem Fresko Egid Quirin Asams. Acht Bildfelder erzählten Szenen aus dem Leben und den Wundern des heiligen Ignatius von Loyola. Das dichte Figurenprogramm löste die gebaute Kuppel optisch auf und ließ sie wie einen geöffneten Himmel erscheinen.

Meine KI-Kolorierung soll diese verlorene Wirkung etwas anschaulicher machen, erhebt aber selbstverständlich keinen Anspruch auf historische Farbtreue oder Perfektion, denn z.B. Gesichter kann eine KI noch schlecht darstellen. Das Kuppelfresko und das große Langhausfresko wurden im Zweiten Weltkrieg leider zerstört. Erhalten blieben lediglich die vier Erdteilallegorien von Philipp Hieronymus Brinckmann in den Zwickeln unterhalb der Kuppel. Der Bildautor des schwarz-weiß Bildes aus dem Jahr 1916 ist unbekannt. Das Bild ist gemeinfrei. Weiterführende Informationen und historische Aufnahmen: https://www.sueddeutscher-barock.ch/In-Werke/h-r/Mannheim.html

Direkt zum Vergleich folgt die heutige Kuppel aus nahezu zentraler Perspektive. An die Stelle des figurenreichen Freskos trat eine wesentlich ruhigere, radiale Gliederung mit grün marmorierten Feldern. Im Zentrum erscheint heute das Auge Gottes im Dreieck und Strahlenkranz; ursprünglich war dort Gott dargestellt. Die erhaltenen Erdteilallegorien in den vier Zwickeln lassen noch erahnen, wie eng Malerei und Architektur früher miteinander verbunden waren:

Ein näherer Blick auf Tambour, Kuppelzwickel und Gurtbogen. Gerade in diesem Ausschnitt wird die Verbindung aus realem Stuck, Vergoldung, gemalten Marmorflächen und figürlicher Malerei deutlich. Vieles wirkt plastisch, obwohl ein erheblicher Teil der farbigen Gliederung lediglich auf die Flächen gemalt wurde:

Das folgende Detail zeigt eines der prächtig dekorierten Kapitelle. Blätter, Voluten, Blüten, kleine Figuren und vergoldete Akzente wuchern beinahe über die eigentliche Architektur hinaus. Direkt daneben stehen die grünen und rötlichen Felder der Scheinmarmorierung, wodurch echter Stuck und gemalte Materialillusion kaum noch voneinander zu trennen sind:

Die reich verzierte Kanzel besteht aus rötlich marmoriertem Holz und üppig vergoldeten Rokokoformen. Es sind die Initialen des Kurfürsten Carl Theodor abzulesen. Sie gehört allerdings nicht zur ursprünglichen Ausstattung der Jesuitenkirche: Nach der Zerstörung der alten Kanzel wurde dieses Stück aus der ehemaligen Heidelberger Karmeliterkirche hier angebracht. Da Treppe und rückwärtiger Zugang fehlen, hängt sie heute als nicht benutzbares Schaustück am Wandpfeiler. Wieder eine Illusion:

Bild links: Der Marienaltar steht im nördlichen Querhausbereich. Sein Altarblatt zeigt die Verkündigung, flankiert von weißen Figuren und dunklen, rötlich marmorierten Säulen. Oberhalb des Altars ziehen sich die Empore, zwei große Fenster und das reich gegliederte Gewölbe empor. Die Querhausaltäre wurden nach den Kriegszerstörungen rekonstruiert.

Bild rechts: Ein weiterer Seitenaltar in einer der Abseiten. Der Borromäusaltar zeigt im Altarblatt den heiligen Karl Borromäus, der einem Sterbenden die Sakramente reicht. Besonders schön ist hier das Zusammenspiel aus rötlichem Marmor, weißem Stuck, Gold und der darüberliegenden geschwungenen Empore. Dieser Altar gehört zu den vier Kapellenaltären, die nach dem Krieg restauriert werden konnten.

Nun dreht sich die Blickrichtung um. Vom vorderen Teil der Kirche schaut man durch das gesamte Mittelschiff zurück zur Eingangsempore. Die (fast) symmetrisch angeordneten Bankreihen, die seitlichen Abseiten und die hohe Orgel schließen den Raum auch auf dieser Seite eindrucksvoll ab:

Die Hauptorgel erhebt sich auf der Eingangsempore. Ihr dunkles Gehäuse mit den beiden mächtigen Pfeifentürmen und dem reich bewegten Mittelteil stammt aus der Barockzeit und überstand auch die schweren Zerstörungen des Zweiten Weltkriegs. Das heutige Instrument wurde 1965 von Johannes Klais Orgelbau eingebaut und besitzt 56 Register:

Der steile Blick von unten steigert die Monumentalität des Orgelprospekts. Die großen Seitentürme ragen weit nach oben, während sich die vergoldeten Schnitzereien deutlich vom dunklen Holz abheben. Das Fenster und das Gewölbe darüber binden die Orgel fest in die Architektur des Langhauses ein:

Noch einmal eine vollständige Ansicht durch das Mittelschiff zum Chor, allerdings bei einem anderen Besuch und in einer deutlich kühleren, ruhigeren Lichtstimmung aufgenommen. Dadurch wirken die grünen Marmorierungen stärker, während die Vergoldungen etwas zurücktreten. Zugleich lässt sich die gesamte Raumordnung sehr klar ablesen: Langhaus, erhöhte Abseiten, Vierung, Chor und Hochaltar liegen nahezu vollständig auf einer Achse. Zudem erkennt man, an welcher Stelle sich das große Fresko des Langhauses von Asam befand.

Zum Abschluss spannt das Vertorama (sehr schwierige aufwendige Technik) den gesamten Innenraum in einer einzigen, extremen Perspektive auf. Der Blick beginnt am Hochaltar, steigt über Chor und Vierungskuppel hinweg, folgt dem Gewölbe des Mittelschiffs und reicht bis zur Orgel auf der Eingangsempore. Durch die panoramische Projektion wird der rückwärtige Teil des Raumes am oberen Bildrand gedreht wiedergegeben. Gerade diese ungewöhnliche Darstellung vermittelt noch einmal den beinahe schwindelerregenden räumlichen Reichtum und Grandeur der Jesuitenkirche:

Alle Bilder und Texte: © Adama