Nirgendwo wäre ein Bebauungsplan wünschenswerter als hier.
Ich persönlich denke nicht, dass das ohne B-Plan nach §34 BauGB durchgeht. Nach der Geschossanzahl des vorgeschlagenen Gebäudes von 14 Geschossen will man sich wahrscheinlich auf den im Süden liegenden Hochhauskomplex beziehen, der nahe des Grundstückes eine Geschosszahl von 14 Geschossen aufweist, aber maximal, wenn man den gesamten Komplex betrachtet, eine Geschosszahl von 18 Geschossen aufweist. Problematisch ist für den Investor jedoch, dass der Komplex wahrscheinlich nicht als Bezugspunkt herangezogen werden kann, und zwar aufgrund folgender Punkte:
Punkt 1: Die Bauweise
Wenn man den Hochhauskomplex als Referenz heranzieht, dann muss sich das neu entstehende Gebäude auch an die Bauweise halten ("Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach [...] der Bauweise [...] in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist." §34 Absatz 1 Satz 1). Die Bauweise, die beim vorgeschlagenen Gebäude vorliegt, entspricht nach §22 Absatz 2 Satz 1 BauNVO einem Einzelhaus im Zuge der offenen Bauweise. Hingegen gilt der bestehende Hochhauskomplex, der südlich vom künftigen Gebäude liegt, als Sonderform und fällt nicht unter die Kategorien der offenen oder geschlossenen Bauweise, da die Länge des Gebäudes 50 Meter überschreitet (§22 Absatz 2 Satz 2 BauNVO). Somit müsste das neue Gebäude ebenfalls eine Länge von über 50 Metern haben, um der Bauweise des als Referenz herangezogenen Gebäudes gerecht zu werden. Das ist nach dem Grundstück auf der Katasterkarte Berlins gar nicht möglich.
Punkt 2: Das Referenzgebäude selbst
Die Frage stellt sich zudem, ob der Hochhauskomplex überhaupt als Referenz herangezogen werden kann. Wenn man die umliegenden Gebiete betrachtet, ist das Gebäude ein ziemlicher Ausreißer. Das Gebiet wird durch sechsgeschossige Gebäude in geschlossener Bauweise dominiert. Man kann jedoch auch durchaus argumentieren, dass die unmittelbare Umgebung so inkohärent ist das man das nicht als Maßstab nehmen könnte, aber selbst dann, handelt es sich bei dem Hochhauskomplex im Süden des Gebietes um einen riesigen Sonderbau, der in dieser Form in der unmittelbaren Umgebung nicht wiederzufinden ist (ja, es gibt einen ähnlichen Komplex östlich vom Mehringplatz aber wenn man diesen zur unmittelbaren Umgebung zählen würde, dann würden auch die sechsgeschossige Gebäude in geschlossener Bauweise zur umliegenden Umgebung zählen und eher die Struktur der im Zusammenhang bebauten Ortsteil ausmachen).
Punkt 3: Das Sanierungsgebiet
Wie Klarenbach und Sidious schon angesprochen haben, liegt das Grundstück im Sanierungsgebiet Südliche Friedrichstadt. Man mag zu Beginn denken, dass das Gebäude davon profitieren dürfte, da ein Bedarf an neuem Aufschwung durch neue Projekte besteht, und das ist auch durchaus der Fall. Doch die Nutzung, die das Projekt Core anstrebt, dürfte bei der Verwaltung nicht gut ankommen. Das Projekt scheint ausschließlich aus Luxuswohnungen zu bestehen, und das in einer Umgebung, die laut der Webseite für das Sanierungsgebiet vorwiegend von in Armut betroffenen Menschen dominiert wird. Das kann soziale Spannungen hervorbringen, die sicher nicht mit den Grundzügen der Planung vereinbar sind. Auch ob es städtebaulich überhaupt erwünscht ist, die Struktur des Hochhauskomplexes aufzunehmen, ist die nächste Frage, da die Umgebung und die Bebauung bei den meisten nicht als positiv gesehen wird.
Punkt 4: Das Hochhausleitbild
Die genaue Höhe des vorgeschlagenen Gebäudes kenne ich natürlich nicht, aber basierend auf den 14 Geschossen sollte das Gebäude auf eine Höhe um die 42 Meter kommen, und das sollte, da es 35 Meter überschreitet und ja, wie zuvor erwähnt, der Großteil der Bestandsgebäude nur um die sechs Geschosse hat, unter das Hochhausleitbild fallen. Das würde bedeuten, dass das Gebäude mindestens 30 % geförderten Wohnraum vorweisen müsste (zumindest soweit ich das weiß, gerne berichtigen, wenn ich falsch liege). So wie es jetzt vermarktet wird, scheint nichts darauf hinzudeuten, dass geförderter Wohnraum eingeplant wurde. Darauf kann sich der Investor wahrscheinlich einstellen, wenn er einen B-Plan braucht.
Insgesamt würde ich sagen, dass der Investor einfach Pech mit dem Grundstück hat, einfach aufgrund dessen, wie es zugeschnitten ist und wie es liegt.
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