Beiträge von Truderinger

Ab 14.500 Euro/qm

Ein paar Angebote gibt es auf Immoscout:

https://www.immobilienscout24.de/neubau/dr-than…-14/113036.html

^ Stimme voll zu.

Erschwerend dürfte hinzukommen, dass ich persönlich in der aktuellen Lage so einem Projekt keinen Cent meines Ersparten (oder Kreditrahmens) geben würde, denn bei Insolvenz des Bauträgers muss man erhebliche bis existenzbedrohende Verluste fürchten. Wer nun also einmal das Projekt googlet, wird in Angesicht der momentanen wirtschaftlichen Lage schnell Zweifel bekommen. Ich persönlich glaube daher nicht, dass M-Concept dieses Projekt noch abschließen wird bzw. kann.

Strikt genommen nicht genau das Gebiet, aber direkt angrenzend an das Paketposthalle-Gelände vermarktet Colliers mittlerweile das einzig verbliebene Baufeld am Birketweg, verfügbar ab Anfang 2025:

https://www.immobilienscout24.de/expose/132827829#/

In dem Inserat finden sich einige Visualisierungen.

Umfang von ca. 35500 qm GF auf ca. 6500 m2 ist eine GFZ von über 5, also auch mal endlich eine gescheite Bodennutzung.

Ungarn, Slowakei und Tschechien sind deutlich näher an Wien als Tschechien an München. Ich vermute (ohne die Statistiken zu kennen), dass es im Zuge der EU-Osterweiterung und der Personenfreizügigkeit mehr Personen aus diesen - unterm Strich doch deutlich wirtschaftsschwächeren Regionen - nach Wien getrieben hat, schlicht weil es deutlich näher an ihrer Heimat ist. Auch Von Rumänien und Bulgarien ist Wien deutlich näher.

Die Wohnungen wurden auf ImmoScout inseriert, in den Nahvisualisierungen wirkt es anders - dünne Holzstreben, mit recht viel Platz zwischen des einzelnen Streben. Fand ich persönlich gar nicht so schlecht.

Zitat von MiaSanMia

Dass das Begehren irgendwelche bereits geplanten Bauprojekte blockiert, glaube ich nicht. Zum einen dürften lfd. Bebauungsplanverfahren ohnehin ausgenommen sein (politisch) bzw. ist das einzige Vorhaben, welches die SZ erwähnt, die Eggarten Siedlung, ohnehin ein Gewerbegebiet bzw. Bahnfläche.

Das mag zwar in dem SZ-Artikel der Fall sein, aber bspw. bei dem Projekt Heltauer Straße sind ca. 2/3 der Fläche allgemeine Grünflächen. Hierbei handelt es sich um Ackerflächen, einen Park & Ride Parkplatz, Brachflächen und Poco Domäne/ Authandel. 0.0 Aufenthaltsqualität. Geht es nach dem Bürgerbegehren, darf sich daran auch nichts ändern. Ackerflächen und Gewerbe direkt neben einem U-Bahn/S-Bahnhalt zu schützen, ist einfach nur bescheuert. Hier gehen sicherlich 1000 WE mit bester Anbindung flöten, wenn es nach den Forderungen geht. Es geht nämlich eben nicht nur um Grünanlagen laut Grünanlagensatzung (sonst könnte selbst ich mit dem Ganzen leben).

Das bringt mich zu deiner Annahme, die Politik würde die sehr eindeutig formulierte, maximalistische Forderung des Begehrens schlicht konsequent dort ignorieren, wo es großen Entwicklungsprojekten entgegensteht. Im Besten Fall nehmen die Grünen also ein Bürgerbegehren an, dass sie in der Folge immer dann ignorieren wollen, wenn es um genügend Wohnungen geht? Das ist doch nur Zündstoff für die gesammelten Stadtrand-NIMBY-Bewegungen, und den Beschluss könnten sie sich dann auch sparen.

Zitat von MiaSanMia

Freiham 2, SEM MNO etc. alles bereits im FNP als Wohngebiet eingetragen - und mal unabhängig von der rechtlichen Bindung - da wird niemand mehr im Stadtrat was dran ändern. Weder die SPD, die zwar sowieso dagegen stimmen dürfte, noch die Grünen, die ja ebenso auf mehr Wohnungsbau pochen, werden sich hier die Butter vom Brot nehmen lassen.

Freiham geht sicherlich durch, aber die SEM Nordost braucht erhebliche FNP-Änderungen - und hierbei ist das Begehren wieder klar formuliert - verschieben von Flächen von A nach B ist nicht gestattet. Viel Spaß wenn wir uns in 5 Jahren bei Aufstellungsbeschluss zur Änderung des FNP für den ersten Abschnitt der SEM NO süffisante Kommentare von Herr Brannekämper anhören müssen, wie die Grünen ihre eigenen Beschlüsse und das Vertrauen der Bürger verraten. Die Grünen rudern dann noch zurück und wollen plötzlich auch weniger Wohnungen, damit man dann schön auf die böse SPD schimpfen kann.

Und am Ende gibt es ein paar Tausend Münchner, für die eben doch keine Wohnung gebaut wird, und das alles für ein bisschen Symbolpolitik.

Morgen steht einer der für die Münchner Stadtentwicklung und Wohnungsmarktsituation bedeutendsten Stadtratsbeschlüsse der jüngeren Vergangenheit an. Die Grünen haben sich wohl trotz anderslautender Bekundungen dazu entschlossen, zusammen mit FW/München Liste und CSU das Bürgerbegehren "Grünflächen erhalten" anzunehmen. Auch wenn es rechtlich keine nennenswerte Bindung hat (siehe Zitat aus Beschlussvorlage des Stadtrats, welche einen Bürgerentscheid empfiehlt), kommt es einer Absichtserklärung zur weitgehenden Einstellung größerer Planungsprojekte gleich.

Das Bürger-
begehren wird in der gebotenen bürgerfreundlichen Auslegung nicht als unzulässig qualifi-
ziert, ist dadurch jedoch zwingend so auszulegen, dass der vom Gesetzgeber und der
Rechtsprechung geforderte Abwägungsspielraum in Bauleitplanverfahren für den Stadtrat
verbleibt. Die Forderung des Bürgerbegehrens würde als grundsätzliche Zielvorgabe/
Grundsatzentscheidung Eingang in die Planung finden und wäre als solche in die Abwä-
gung einzustellen, vergleichbar den Beschlüssen zum Klimaschutz und zur Klimaanpas-
sung. Das bedeutet, dass es möglich bliebe, dass der Stadtrat im Einzelfall einen anderen
Belang vorrangig gewichten und eine Allgemeine Grünfläche umplanen könnte. Denn ein
Bürgerbegehren darf nach der Rechtsprechung keine verbindliche Vorgabe für die Bau-
leitplanung geben (etwa, dass gar keine Allgemeinen Grünflächen umgeplant werden dürfen).

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Kurz und Bündig die Position der Stadtverwaltung:

Wie ausgeführt, teilt die Landeshauptstadt München das übergeordnete Ziel einer hoch-

wertigen Freiraumkulisse. Jedoch ist die Frage des Bürgerbegehrens nicht zielführend. Sie

ist einerseits zu eng gefasst, da sie den erforderlichen und gesetzlich gebotenen planeri-

schen Spielraum vermissen lässt und somit eine Umsetzbarkeit suggeriert, die aufgrund

des gesetzlich garantierten Abwägungsspielraums ohnehin so nicht gegeben ist.

[...]

Andererseits geht die Frage des Bürgerbegehrens nicht weit genug, weil sie nur auf den
Erhalt des Status Quo der Allgemeinen Grünflächen und öffentlichen Grünanlagen abzielt.
Ziel der Landeshauptstadt München ist es aber, die Gesamtsumme an Allgemeinen Grün-
flächen und öffentlichen Grünanlagen zu erhöhen und sie zudem qualitativ aufzuwerten.

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Unten stehend eine Auflistung an laufenden Bebauungsplanprojekten, die von dem Bürgerbegehren in erheblichen Maße betroffen sind (bzw. wären, denn es besteht wie gesagt keinerlei rechtlicher Zwang zu irgendeiner Entscheidung)

1) Freisinger Landstraße (ca. 640 WE; das Verfahren stockt)

2) 2. Abschnitt Freiham (ca. 6000WE)

3) Heltauer Straße (ca. 1500 WE)

4) 5. BA Riem (ca. 2500 WE)

5) Dreilingsweg (ca. 950 WE)

Zusätzlich blockiert das Begehren faktisch anvisierte Entwicklungsmaßnahmen, darunter insbesondere die SEM Norost und die SEM Nord.

Bei enger Auslegung müssten alle obigen Verfahren eingestellt bzw. grundlegend überplant und zusammengestutzt werden.

Es ist eine Schande für München.

Hier hat sich sehr lange nichts mehr getan. Auf der Projektseite der Dibag https://www.dibag-bogenhausen-sued.de/news.html ist noch März 2020 als anvisierter Termin für den Billigungsbeschluss vermerkt ... Dieser hat aber nie stattgefunden. Die Stadt München schreibt auf ihrer Seite https://stadt.muenchen.de/infos/eggenfeldenerstrasse.html, der Billigungsbeschluss sei für die 2. Hälfte 2022 anvisiert, aber auch da ist meines Wissens nichts passiert.

Hat irgendjemand hier Infos warum es an der Stelle so schleppend / gar nicht mehr voran geht?

Man kann nur hoffen, dass die gestiegenen Zinsen Rock Capital auch dazu bringen zu bauen. Aus meiner Sicht der unverschämteste Projektentwickler in München.

https://risi.muenchen.de/risi/dokument/v/7388909

^ Die Stadt führt regelmäßig Expertenbefragungen zu den Entwicklungen am Wohnungsmarkt durch. Der oben stehende Link führt zu der Präsentation, die nächste Woche dem Stadtrat präsentiert wird.

Zitat von MiaSanMia

Zumindest ist er mit 133 ha tatsächlich ausreichend groß um auch noch die Neubaugebiete entlang der S-Bahn aufnehmen zu können.

Viele Bereiche der Buga sind allerdings kaum 'nutzbar', da es sich um große Blühwiesen mit wenig schattenspendenden Bäumen entlang endloser Geraden handelt. Der Architekt Gilles Vexlard ist leider eine totale Zumutung und verhindert und verzögert seit Bestehen des Parks eine sinnvollere Nutzung. Der 60 Hektar große Westpark hat bspw. für Fußgänger sicherlich einen höheren Nutzwert als der Riemer Park.

^ Sehr cool - Ich habe so etwas ähnliches seit Jahren auf Google Earth... Ich wusste gar nicht, dass man das auch Teilen kann. Vielen Dank auf jeden Fall!

Bei 4% Zinsen und 10.000€/qm zahlt man 33€/qm pro Monat "Miete" an die Bank. Hinzu kommen Eigenanteil, Tilgung, Hausgeld. Bei den momentan aufgerufenen Preisen gibt es (fast) keinen Grund als Selbstnutzer eine Immobilie zu erwerben. Entweder die Zinsen gehen zügig runter (unplausibel), oder das Verhältnis von Kaufpreisen zu Mietpreisen muss sich dramatisch korrigieren. Das werden m.M. nach nicht alle Immobilienentwickler überleben, insbesondere die, die mit viel Fremdkapital Grundstücke erworben haben, die bald nur noch die Hälfte wert sind.

Zitat von Iarn75

Für die Tram wurde ja alternativ eine Führung nördlich der Autobahn erwogen um die dortigen alten und neuen (das Eckt Hultschiner / Eckenfeldener Straße) Wohngebiete besser anschließen zu können.

Bei Büroflächen rechnet man grob mit 20qm BGF pro Mitarbeiter. Bei Wohnungen liegt der Durchschnitt ca. bei 45m2 Wfl (d.h. eher 60 qm BGF) pro Person. Die "Kolonialsiedlung" (negativ bekannt durch einige - teils ehemalige - Straßennamen) dürfte eine GFZ von ca. 0.4 haben, der Zamilapark geschätzt eine von 0.8 - 1. Ein Hochhauscluster kriegt man mindestens auf 3 (das ist z.B. auch die bauliche Dichte bei der Macherei, in Frankfurt geht es teils auch bis auf 5-10 hoch und in New York in der Spitze auf 20). So gesehen kann eine Tram durch das Gewerbegebiet potentiell sehr viel mehr Menschen bedienen (und damit vom Auto wegbringen) als es bei einem Verlauf entlang der Eggenfelder Straße der Fall wäre.

Zitat von Iarn75

Wobei an der konkreten Ecke alles neue egal wie hoch oder Zweckbau ein Fortschritt wäre.

Sehe ich anders. Ein Zweckbau steht 20 Jahre lang im Minimum. Für eine Verlängerung der Trambahn braucht es schlagende Argumente, um Grundstückseigentümer mit einzubeziehen (in dem Fall im Wesentlichen einen großen Eigentümer), denn eine Tram am Rande des Gebiets (erst Zamila- dann Zamdorfer Strasse) ist gleich deutlich weniger attraktiv als Alternative zum Auto. Ohne die Trambahn wird ein Ringschluss über das SEM-Gebiet mit der Tram, die nun entlang der Johanneskirchner Straße geplant wird, unmöglich. Allein aus der Perspektive finde ich das Projekt schon wichtig, aber ich erhoffe mir sicherlich auch insgesamt mehr.

Will die Stadt übergeordnete städtebauliche Ziele umsetzen, muss sie private Investoren überzeugen. In einem wirtschaftlichen Umfeld, das von Unsicherheit und steigenden Zinsen geprägt ist, geht das nur, indem man das Vertrauen schafft, schnell Lösungen zu finden.

^ Die Stadtentwicklung wird in eine kritische Phase eintreten:

1. Projektentwicklern werden zunehmend die Banken im Nacken sitzen, dank massiv steigenden Zinsen ist es also notwendig, Projekte schneller über die Bühne zu bringen

2. Bei sinkenden Preisen und schlechter gesamtwirtschaftlicher Lage und Versorgungsunsicherheit entwickeln sich Immobilien auch grundsätzlich nicht so leicht.

Bedeutet: Entweder schafft es die Stadt jetzt schnell und unkompliziert B-Plan-Projekte abzuschließen/umzusetzen oder viele ambitionierte Projekte werden scheitern und mit Zweckarchitektur das Stadtbild auf Jahrzehnte verschandeln.

^^

Ist auch dumm zu sagen und vermutlich dem Frust geschuldet... Die Planungshoheit hat die Stadt, Herr Büschl weiß also ganz genau, dass das nicht mal so eben geht. Das realistischere Szenario ist ein riesiges Amazon-Verteilzentrum oder ähnlich Zerstörerisches, dass kann er nämlich mit bestehendem FNP + B-Plan umsetzen.

Ich stimme MiaSanMia in allen Punkten zu und will an der Stelle nur meinen Senf bzgl. Baurecht dazu geben:

Gemäß §34 BauGB können durchaus Projekte genehmigt werden, die in Form und Umfang nicht in der Umgebung vertreten sind - es besteht lediglich kein Anspruch auf dessen Genehmigung. Am Stadtrand in den Gartenstädten passiert dies regelmäßig - ab und an kommt es dann zu öffentlich geführten Konflikten wie bspw. in Harlaching (Harthauser Str. 87 erstmals EG+3, Schmorellplatz 8 siehe Google). An der Stelle kann man sich übrigens auch Fragen, warum es immer die gleichen Projektentwickler sind, die besonders massige und nicht in die Umgebung passende Projekte genehmigt bekommen, aber das ist ein anderes Thema.

Der springende Punkt ist jedoch, dass die formalen Abstandsregelungen am Stadtrand - selbst bei de-fakto Neuschaffung von Baurecht durch Genehmigung von Projekten mit Präzedenzcharakter - eingehalten werden. Nachbarschaftsrechtlich ist damit (fast) nie mangelnde Rücksichtnahme gegeben, denn die Einhaltung der Abstandsregeln garantiert laut Gesetz zumutbare Wohnverhältnisse.

In den Innenstadtbereichen funktioniert §34 grundsätzlich anders, weil in den Altbauvierteln nahezu überall Abstandsflächen* unterschritten werden. Die nachbarschaftrechtliche Zumutbarkeit ist dann sehr viel offener zu diskutieren. Grobes Beispiel: Wenn Nachbar A die Abstandsflächen* zu Nachbar B um 30% unterschreitet, muss Nachbar C hinnehmen, wenn Nachbar B das tut. Wenn nun aber Nachbar B die Abstandsflächen* stärker unterschreiten will, hat Nachbar C sehr viel bessere rechtliche Chancen... Genau das macht Trauferhöhungen u.Ä. so schwer. Eine Traufanhebung wäre aber durchaus möglich auch ohne B-Plan, aber eben nur dann, wenn sich Stadt und alle direkt oder indirekt betroffenen Eigentümer einig sind, und das kommt nunmal quasi nie vor.

* Abstandsflächen = Abstandsflächen, Verschattungsregelunge, Betreiben von Nebenanlagen etc.

Ich muss sagen, dass ich von den Fotos hier - im Vergleich zu den Visualisierungen vorab - sehr negativ überrascht war. Ich bin neulich am Stachus vorbei geradelt und finde, dass es in echt deutlich gelungener wirkt... Nicht so gut wie in den Visualisierungen, aber durchaus ganz ordentlich.

Wie es am Ende wirken wird kann man wirklich noch nicht abschätzen, ich hoffe jedoch, dass die zukünftigen Hotelbetreiber die Fassade schön sauber halten...

Die Höhenentwicklung ist leider enttäuschend.