Ich denke Muc-Tom hat das gesamtwirtschaftliche Problem sehr gut beschrieben: Niedrigzinsen, Mangel alternativer Anlageklassen, zukünftig Baupreisinflation etc. und die daraus resultierenden Folgen wie ein hohes Wohnungspreis-/Mietpreis- Verhältnis und die Schwierigkeit der Finanzierung, wenn man nicht einen Grundstock an Eigenkapital mitbringt.
Trotzdem gibt es einen Marktmechanismus zwischen Angebot und Nachfrage natürlich weiterhin, und gerade in und München gibt es nunmal auch demografisch bedingt (Zuzug + Geburtenüberschuss + alte Leute, die alleine in großen Häusern wohnen + mehr Single-Haushalte allgemein) einen gravierenden Wohnraummangel (Angebot < Nachfrage). Zusätzlich sind die Baupreise in München zwar höher als anderswo, aber der wahre Preistreiber ist der Mangel an Baugrund und Baurecht. Ich kenn mich nicht gut mit Baupreisen aus, aber m.W. sollte es auch in München möglich sein, mit ca. 4.000€ pro qm effektiver Wohnfläche zu bauen, solange keine besonderen Schwierigkeiten dazu kommen. Neubau-Preise unter 8.000€/qm finden sich auf Immoscout aber maximal noch irgendwo in Lochhausen auf dem freien Feld, d.h. bereits hier geht 50% des Preises für den Grund drauf. Hier kommen in München einfach einige Sachen zusammen: Enge Stadtgrenzen und Baumüdigkeit in den Umlandsgemeinden, Planungsverzug in den 0er Jahren, weil nicht mit einem großen Zuzug gerechnet wurde, Großgrundbesitzer ohne Handlungszwang, die kein Problem haben 30 Jahre zu warten.
Um Schachbrett 's Frage damit zu beantworten: Klar würden die Preise runtergehen, wenn die Stadt für eine massive Angebotsausweitung sorgen würde... Mir fallen auch viele Möglichkeiten ein, sehr viel mehr Baurecht zu schaffen, aber die wenigsten sind davon rechtlich und politisch umsetzbar, insbesondere wenn man dabei noch (soziale) Infrastruktur und Verkehr mit berücksichtigt.
Ein Gedankenspiel hinterhergeschoben, das ein bisschen die Strategie der Stadt verdeutlichen soll:
Szenario 1: Die Stadt schafft im SEM-Nordost Gebiet Baurecht für 2.000 EFH-Parzellen mit 800 m2 Grund und GFZ 0.4. Dann gehen die EFH-Preise in München garantiert zurück, eine entsprechende Villa kostet dann vielleicht nur noch 3 Mio statt 3,5-4 Mio. In der Folge werden dann große Wohnungen und DHH auch ein Stück billiger, weil einige der Leute, die sich die neuen EFH'ser leisten, dann aus diesen Immobilien rausgehen. Für sozial schwache Mieter hat diese Maßnahme allerdings vermutlich keinerlei Effekt, bis dieser Substitutionseffekt beim einfachen Mietwohnungsbau ankommt, ist er verschwindend gering, außerdem wird insgesamt nur wenig Wohnraum geschaffen.
Szenario 2: Die Stadt schafft 30.000 Sozialwohnungen im SEM Gebiet. Das dürfte die unverschämten Preise für kleine/billige Wohnungen doch ein gutes Stück drücken, umgekehrt wird der Preis von Villen dadurch vermutlich nicht merklich verändert. Da aber sehr viel mehr Wohnraum insgesamt geschaffen wird, dürften auch mehr Menschen stärker profitieren, in diesem Fall auch insbesondere sozial schwächer gestellte.
Fazit: Die Stadt muss einen Ausgleich schafffen, von dem nicht nur die Stärksten/Schwächsten profitieren, sondern unterschiedliche Gruppen je nach Bedürftigkeit berücksichtigen. Dies versucht sie mit den SOBON-Ansätzen, wo neben EoF durch Genossenschaften, KMB, Baugemeinschaften auch die untere Mittelschicht - Mittelschicht etwas profitieren soll. Die frei finanzierten Wohnungen nutzen im wesentlichen der (oberen) Mittelschicht, und um Reiche muss man sich nicht gesondert kümmern. Die Stadt versucht also ein Stück weit je nach Grad des Mangels unterschiedlich viel neues Angebot zu schaffen, weil der Immobilienmarkt am Ende eben nicht nur auf einen durschnittlichen Kauf-/Mietpreis runtergebrochen werden kann.
