Beiträge von Gorki1968

    Zum Verständnis dieses Stadtteils sollte man unbedingt die Beschreibung aus Peter Handkes Buch „ Als das Wünschen noch geholfen hat“ lesen. Suhrkamp Verlag. Darin beschreibt Handke, wie er am 22. Februar 1974 auf das Plateau von La Defense steigt, und erschüttert von der Ödnis der Bauten über eine Stunde bewegungslos verharrt. Das ist sicherlich eine der besten literarischen Architekturbeschreibungen, die man überhaupt finden kann. Handke hat selbst fotografiert, und diese Fotos wirken sogar noch stärker als der Text.

    Ich habe mehrere Jahre in Paris gelebt, und bin mit Freunden immer nur an nebeligen Herbsttagen dort hinaus gefahren, um die Beschreibung Handkes nacherlebar zu machen. Man sollte dazu die Metro nehmen, um den Kontrast zu Paris zu maximieren, denn eine Annäherung mit dem Auto ermöglicht es dem Betrachter, den Betonschock leichter zu verdauen.
    Es ist heute noch eine trostlose Betonwüste, der nach Büroschluss alles Leben abhanden kommt. Interessant sind die riesigen Straßenanlagen unterhalb der Hochhäuser, in denen man sich leicht verirren kann.
    Trotz aller Bemühungen deutscher Städtebauer in der Nachahmung dieser steinernen Tristesse ist es diesseits des Rheins nicht gelungen, eine ebenbürtige Depression des Städtebaus zu erzielen. Wir haben hier noch starken Nachholbedarf. Die Europacity in Berlin ließ bei mir die Hoffnung auf einen Durchbruch aufkommen, aber der Sprung endete leider nur in märkischen Rasterwürfeln.

    Interessant, dass man da Tulpenbaeume pflanzen wird. Das ist ein nordamerikanischer Baum, der zum Teil gigantische Ausmaße annimmt. 40 Meter Höhe ist da keine Seltenheit. Außerdem wächst er sehr schnell senkrecht in die Höhe. Er ist zudem extrem hitzebeständig und Frost-hart. Wahrscheinlich ist es bereits eine Reaktion der Stadtverwaltung auf den Klimawandel. Auf jeden Fall ist es ein sehr schöner Baum.

    Mod: Verschoben, war in "Europaviertel West: Quartier Boulevard Mitte" im Zusammenhang mit dem Projekt "Timber Pioneer".



    Zum Vergleich mal Holz-Hybridbauweise in den USA: da sind fünf Geschosse über Erdgeschoss als Holzbau erlaubt, wobei das erste Geschoss eine Stahl-Alurahmenkonstruktion ist, und damit zu 7-geschossigen Gebaude fuehren. So ist der CO2 Abdruck natürlich deutlich geringer.

    https://phillyyimby.com/2021/10/constr…iladelphia.html

    Altbau-style geht immer. Gerade als Investor sollte man doch ein Gebäude wie dieses bauen (oder dann als Eigentümer auch bevorzugt erwerben), weil das auch in 100 Jahren noch klasse aussieht. Die retro Gebäude haben garantiert einen höheren Wiederverkaufswert als eine Rasterkiste ohne Dachabschluss. In den USA (mein Wohnort) baut man ganz gezielt klassisch, weil es den Wert stabil hält. Das muss nicht unbedingt teuer sein.

    Hier ein Beispiel für townhouses in Philly, die je 697.000 USD Baukosten haben (ca 350qm Wohnfläche auf 4 Ebenen, natürlich Holzrahmenbau).

    https://phillyyimby.com/2022/02/cleare…enter-city.html

    Und ein weiteres retro Gebäude mit insgesamt 755qm Wohnfläche und angegebenen 500.000 USD Baukosten. Das sind 600 USD Baukosten je qm - das geht natürlich nur im Mehrparteienhaus.

    https://phillyyimby.com/2022/02/comple…iladelphia.html

    Millionärsviertel? Es hilft natürlich, wenn man Zinsrechnung versteht. Bei einem Preis von 1 Mio EUR für eine Wohnung, die man zu 80% fremdfinanziert, beträgt die Zinsschuld ca. 7.000 bis 9.000 EUR pro Jahr (bei 20% EK) - das sind ca 660 EUR 'Miete' für die eigene Wohnung im Monat. Die Kreditzinsen liegen bei 0.9-1.1% p.a.. Die Kaufpreise sind doch nur hoch, weil die Zinsen so niedrig sind. Man muss es nur wie die Amerikaner machen: die Zinsen sind Miete. Nach 10 Jahren verkauft man einfach die Wohnung wieder und zieht weiter. Immobilien sind eine asset Klasse, die genauso liquide wie equity ist. Gerade in Berlin. Kaufen ist die bessere Form des Mieten, solange man Festzinsen hat.

    Zur Lösung der Wohnungsfrage kann man ja mal in zwei Länder schauen, die dieses Problem „on the fly“ lösen. Da gibt es einfach riesige Wohnungsbauprogramme, die vor allem mit Bauen in die Höhe den innerstädtischen Druck lösen.

    USA: die Bevölkerung wuchs seit 1990 um 80 Mio Menschen auf 329 Mio. Da wird vor allem in den Innnestaedten massiv nachverdichtet. Deutschland haette in der USA Analogie heute 105 Mio Einwohner.

    Israel: Wachstum der Bevölkerung seit 1990: 100% (von 4.4 Mio auf 8.8 Mio), die Bevölkerung wächst pro Jahr um 1.8% , das waren dann in Deutschland ca 1.5 Mio neue Bürger pro Jahr. In Tel Aviv gibt es mehr Hochhausprojekte als in D zusammen. Mal umgerechnet auf die Einwohnerzahl Berlins: wenn die Berliner so bauen würden wie die Israelis, dann würden pro Jahr 23.000 neue Wohnungen entstehen (2020 in Berlin: 16.000). 7000 neue Wohnungen mehr pro Jahr würde die Lage schon deutlich entspannen.

    Daten: central bureau of statistics, housing starts 2020.

    Stimmt. Gelangweilter Würfelhusten. Vielleicht wird es in der Summe dann besser, wenn erstmal alles fertig ist. Aber wenigstens ein paar richtige Hingucker hätte es durchaus vertragen. Man sieht ja am Cube am HBF, was ein einziges gutes Gebäude bewirken kann, um die Renditearchitektur zu durchbrechen.

    Das ganze Viertel wirkt wie mit dem hand-sanitizer gespült. Wer will denn da mal abends durch die Straßen spazieren gehen?
    Da kann man nur hoffen, dass die derzeit in den USA galoppierende Retrowelle (Industriebackstein, Sprossenfenster, roadside-dining, kleinteilige Architektur, Dorfanger-Design, Läden in jedem Erdgeschoss) bald nach Deutschland überschwappt.

    1996 war ich mit meiner (Pariser) Freundin in Berlin. Nach zwei Tagen Stadterkundung fragte sie, wieso in Berlin überall rosa Rohre rumstehen - Ku’damm, Potsdamer Platz etc. etc.. Insbesondere interessierte sie die rosa-lila Farbe - die gewollte Ausstellung einer Unzulänglichkeit. Da sie aber in der U Bahn die gleiche rosa-lila Ballonseide-Mode der Berliner sah, meinte sie, es sei wohl die Berliner Vorstellung von Eleganz. Diese Rohre gehören inzwischen zu unverkennbaren Berliner Stadtbild Motiven wie die Gedächtniskirche. Das gibt es nur in Berlin!

    In den USA geht man ungern das Risiko ein, dass eine Fassade nach 20 Jahren aus der Mode ist. Das trifft vor allem auf residential buildings zu. Dazu gibt es eine Untersuchung (PI), die im Grunde das sagt: je traditioneller und höherwertiger das Haus (und der Hauseingang) aussehen, umso höher ist die erzielbare Miete je squarefoot, da Mieter eine solche Fassade mehr mit Bauqualität assoziieren als jedes andere Gestaltungselement.

    Zum Wert von Gestaltungssatzungen gibt eine gute Studie aus Chicago zur dortigen Fassadenvorschrift. Fazit:

    "The positive impact of masonry ordinances confirms the importance of architecture aesthetics to community development. It also suggests that a development quality regulation can be efficient if it promotes positive externalities and reduces the perceived risk of investment." Aus: THE VALUE OF REGULATING BUILDING FACADES: A CASE STUDY OF MASONRY ORDINANCES IN CHICAGO SUBURBS, Lan Deng, Journal of Architectural and Planning Research 2010.

    Das ist natürlich vor allem einen Sache des Bauherrn- wenn der eine Rasterschachtel gut vermarkten kann, dann braucht es keine aufwendig gestaltete Fassade.

    Das ganze Viertel wirkt sauber, gerade, ordentlich und totlangweilig. Ist das ein Viertel, durch das man abends einfach mal schlendern will? In der Hamburg Hafencity hat man wenigstens in der Höhe der Bauten und den Fassaden Abwechslung geschaffen, und in vielen Häusern Läden ins EG gesetzt. In Philadelphia (mein Wohnort) baut man die Wohnkisten als mixed-used Konzept, und bemüht sich meist um eine abwechlungsreiche Fassade. Beispiel für Kleinbauten und Grossbauten anbei.

    Kleinbauten:

    https://phillyyimby.com/2021/06/render…n-fishtown.html

    und

    https://phillyyimby.com/2021/04/constr…iladelphia.html

    https://phillyyimby.com/2021/02/constr…iladelphia.html

    Grossbauten:

    http://www.rising.realestate/127-unit-proje…ast-kensington/

    https://phillyyimby.com/2020/12/the-bo…iladelphia.html

    https://phillyyimby.com/2020/12/new-re…iladelphia.html

    Das Projekt zeigt, wie man mit wenigen Mittel gelungene Fassaden produzieren kann. Davon müsste es viel mehr geben. In den USA ist der Industriestil inzwischen Modewelle - Ziegel, schwarze Sprossenfenster, eine Reihe Bogenfenster, gegliederte Fassade und fertig. Anbei zwei Beispiele zu Konzept und Umsetzung -

    Washington Avenue in Philadelphia

    Konzept:

    https://phillyyimby.com/2020/12/innova…iladelphia.html

    Bauphase:

    https://phillyyimby.com/2021/05/facade…e-hospital.html

    Sehr interessant ist die Diskussion zum Mietendeckel in den USA. New York hat 1 Mio rent-stabilized apartments, und da gibt es inzwichen umfangreiche Langzeitstudien, die die Effekte untersuchen.

    Fazit: schützt zwar vor Mietensteigerungen, läßt aber die wirtschaftliche Dynamik sinken, reduziert intra-city Mobilität, kreiert einen Schwarzmarkt für diese Wohnungen (in dem dann die Wertschöpfung stattfindet), und benachteiligt neu zuziehende Bürger und wachsende Familien (dh mit mehr Kindern).

    Sehr gut zusammen gefaßt bei Freakonomics Radio in diesem Podcast (in jeder podcast app zu finden):

    https://freakonomics.com/podcast/rent-control/

    Dekoratives Anführungszeichen

    Neubauvorhaben Wohngebäude Linienstraße 72

    Da der Neubau in der Linienstraße 72 nun nahezu vollendet ist (noch fehlen die Eingangstüren),....

    Ich frage mich, wieso man hier nicht eine ordentliche Haustür einbauen kann. Die billigste Baumarkt-Tür. Und viel zu klein für ein solches Haus, zumal die EG Höhe auch einen Meter mehr erlaubt hätte. Das ist eine Tür fur ein Einfamilienhaus. Das hat schon Siedler in dem Standard Werk “Die gemordete Stadt” eindrücklich kritisiert. Jetzt sind wir 60 Jahre weiter, und immer noch wird an der falschen Stelle gespart.

    [mod]Vollzitat gelöscht. Bitte maßvoll zitieren. Danke[/mod]

    Bei Durchsicht aller Projekte in diesem Viertel ist es mir unerklärlich, wieso die Erdgeschosssituation nicht entweder grundsätzlich durch Gewerbe/Parken gelöst wird, oder durch eine architektonische Alternative zur Stassenseite. Die Wohnungen im Erdgeschoss sind unattraktiv. In den USA wäre das unverkäuflich, oder nur als 3 - 6-Monats lease agreement vermarktbar. Hier wird das Erdgeschoss (und die Terrasse) vor allem als Lounge angeboten, weil man davon ausgeht, dass 'Millenials' in einer community leben wollen. Man geht in sein Mietshaus wie in eine Hotel Lobby. Oder das EG ist Gewerbe und Parkfläche.

    Dazu Beispiele aus dem Civic Design Review in Philadelphia von dieser Woche. Das wäre auch in Berlin leicht machbar.

    Hier Seite 20/21:

    https://www.phila.gov/media/20200624…duced-final.pdf

    Oder dieser Bau (Seite acht) - das Erdgeschoss ist Lobby, Künstleratelier, Gewerbe, Parkfläche, und sogar innere Erschliessungsstrasse. Die beiden einzigen Wohnungen sind bi-level units.

    https://www.phila.gov/media/20200706…_06.26.2020.pdf

    Das letzte Beispiel steht hier für einen neuen Trend, dass die Rasterfassade durch einen neuen retro-Industrielook ersetzt wird. Wenn man die Protokolle der Sitzungen liest, geht es immer um die Frage, wie man das Erdgeschoss attraktiv gestalten kann, so dass der Strassenraum aufgewertet wird (und sicher ist).

    Dekoratives Anführungszeichen

    Tja, dem ist leider wenig hinzuzufügen. Mit der Europacity wurde eine große Chane vertan, ein wirklich urbanes Viertel mit hoher Lebens- und Aufenthaltsqualität zu errichten.

    In Berlin kann man erst über ein Gebäude diskutieren, wenn es ohne Wettbewerb bereits abgesegnet und genehmigt ist. In den USA, Beispiel Philadelphia, gibt es Civic Design Reviews, die öffentlich sind, und in denen alle Bauvorhaben sich einer ästhetischen Kritik stellen müssen. Das geht von der Lagerhalle bis zum Wolkenkratzer, oftmals über mehrere Runden. Die eingereichten Unterlagen geben Auskunft über die Nachbarschaft, geplante Begrünung, die Baumaterialien bis zur Verschattungsstudie. Dadurch werden zumindest die schlimmsten Kisten verhindert, und es hat einen deutlichen Effekt auf Stadtteil spezifische Architektur.

    Ein Beispiel für ein neues Wohnhaus in South Philly. Investorenarchitektur auf amerikanisch:

    https://www.phila.gov/media/20200122…R-Submittal.pdf