Beiträge von Volker Thies

Rheinkontor

Die Landesbank Baden-Württemberg hat über ihre Immobilien-Tochter das letzte freie Zollhafen-Baufenster direkt an der Rheinallee, Rheinallee V, gekauft. Hier die zentralen Daten des Projekts:

- Invest: rund 70 Mio. Euro

- Büroobjekt mit 15.000 qm BGF geplant

- Grundstücksgröße: 4.400 qm

- Vermarktungsname: Rheinkontor

- Bauantrag 30.9.2017, Baubeginn erstes Quartal 2018, Fertigstellung Sommer 2020

- DGNB Gold angestrebt

- Architekt: msm meyer schmitz-morkramer

- Rheinland-Pfalz Bank und weitere LBBW-Töchter mieten 70%

- rund 4.500 qm für den freien Mietmarkt, Restaurant und Kindergarten auf weiteren Flächen

- Verbleib des Objekts noch unklar, sowohl LBBW-Bestand als auch Verkauf an Endinvestor möglich

- Rheinland-Pfalz Bank bestätigt, ihren Sitz Große Bleiche 54-56 im März 2017 verkauft zu haben, Käufer bleibt ungenannt, Objekt bis zum Umzug zurückgemietet. Objekt hat insgesamt 57.000 qm BGF mit weiteren Nutzern und beträchtlichem Leerstand. Neuer Besitzer ist gerüchteweise ein Fonds, der das Objekt abreißen und durch Mischnutzungen aus Büro und Wohnen ersetzen will.

Ausführlicher gibt es das Thema in der Immobilien Zeitung.

Es ging mir auch weniger um die rechtlichen Details als um die Ausgangsfrage, wie es mit Belebung und Kundenfrequenz ist. Und da dürften eventuelle Longstay-Nutzer eine gewisse Rolle spielen.

Es gibt wohl Überlegungen, auf den kleinen Baufeldern im Norden, die derzeit durch den S-Bahn-Bau noch unzugänglich sind, ein oder zwei Longstay-Objekte zu verwirklichen. Ob die rechtlich Wohnungen oder Hotels wären, kann ich allerdings nicht sagen.

Der Lebensmittel-Einzelhandel und die Cafés werden sicher in hohem Maß den Convinience-Markt der dort Beschäftigten bedienen und damit außerhalb der Bürozeiten deutlich weniger Frequenz erfahren. Es gibt aber ein hohes Maß an Belgeschaft, die an den Flughafen gebunden ist und damit ungewöhnliche Arbeitszeiten hat. Dazu mag auch ein bisschen was von den Gästen zumindest der weniger komfortablen unter den Hotels kommen.

Bei den LH-Händlern bin ich relativ überzeugt, dass die davon existieren können. Bei den vielen Cafés und Restaurants in den Büro-Erdgeschossen bin ich da schon skeptischer. Auch dafür gibt es sicher einen Markt, aber in diesem Umfang?

Der Textilhändler wird meines Wissens übrigens so eine Art Club-Konzept, sowas wie Best Secret oder Brands4friends in der Offline-Welt. Dadurch hofft man, Clubmitglieder aus einem weiten Umkreis anzuziehen.

Einige zentrale Fakten aus der Beiratssitzung:

- 40 Mio. Euro Invest, 2 Mio. jährlicher Unterhalt. Beides will die Stiftung tragen.

- Grundstücksübergang in Form eines Erbbaurechts. Der zugehörige Vertrag soll möglichst noch 2017 geschlossen werden.

- Bauherrin: Reinhard & Sonja Ernst Stiftung

- In dem Vortrag wurde eine Fläche von 8300 qm erwähnt. Ich nehme an, dass das die BGF ist, da das Grundstück afaik nur etwas mehr als 5000 qm groß ist.

- Geplant sind sowohl ein Innen- als auch ein Vorhof sowie interne Veranstaltungsflächen, die gezielt die breite Öffentlichkeit einbeziehen sollen.

- Auch ein spezieller Bereich, um Kindern die Kunst näherzubringen, ist vorgesehen.

- Die Fassadengestaltung soll sich möglicherweise an Ablagerungen aus dem Kochbrunnen orientieren.

(Persönliche Anmerkung: Amüsant war der Kontrast: Zuerst hatten die Beiratsmitglieder einen jungen Architekten ziemlich von oben herab ihre göttlichen Ratschlüsse zu dessen Stadtvillen-Projekt in der Denkmalzone verkündet. Bei Herrn Maki konnte man sie dann in devoter Kriechhaltung erleben.)

Vielen Dank für die vielen plausiblen und kenntnisreichen Anmerkungen.

Nur dazu etwas:

Wenn ich höre, dass manche (angeblich auch die Polizei) das Viertel schon aufgegeben haben, kann ich nur lachen. Hier werden zig Millionen investiert von Leuten, die wissen was sie machen.

Von Investorenseite habe ich auch schon Bedenken gehört, ob die Aufwertung des Viertels wirklich klappt oder ob alles zusammenbricht. Zumindest aber haben die den Eindruck, dass die "Aufwertung" des Viertels (wie auch immer man zu dem Begriff stehen mag) deutlich langsamer vor sich geht als erhofft und (letzlich auch finanziell) kalkuliert.

OB Feldmann hat gestern beim Baggerbiss zum Projekt Living Lyon in Niederrad eine ganz interessante Anmerkung zu seiner Einschätzung des Brexits gemacht:

"Die große Flut (der Büronachfrage, Anm. vt) von der Insel scheint nicht zu kommen. Es tröpfelt eher." Es komme also eher darauf an, sich aus eigener Kraft weiter zu entwickeln.

Wie OFB und Patrizia heute gemeldet haben, hat Generali Real Estate das Projekt gekauft. OFB verantwortet weiter die Bauausführung.

Berghöfe

Wie die FR am Wochenende gemeldet hat, ist das Genehmigungserfahren für das Projekt "Berghöfe" der Deutschen Wohnwerte an der Konrad-Zuse-Straße vorerst ins Stocken gekommen. Die Stadtverwaltung gibt sich recht zugeknöpft, aber offenbar haben Nachbarn Widersprüche gegen bisherige Vorgenehmigungen erhoben. Kritikpunkt ist demnach die nach Ansicht der Nachbarn zu dichte Bebauung mit 322 Wohneinheiten in viergeschossigen Baukörpern. Von Deutsche Wohnwerte habe ich heute niemanden für eine Stellungnahme erreicht.

Die Ferien sind zu Ende, und prompt ging es heute wieder mit einem doch etwas größeren Deal weiter:

Das Colosseo am Deutschherrnufer ist jetzt wohl endgültig von einem DIV-Fonds in der Verwaltung von Hannover Leasing an einen Pensionsfonds verkauft worden, der von Patrizia betreut wird. Zum Preis wird nichts vermeldet, aber die rund 26.600 qm Fläche sind praktisch vollständig vermietet. Alle für mich ersichtlichen Details in der Immobilien Zeitung.

Die Allgemeine Hotel- und Gaststättenzeitung hatte das Objekt allerdings schon im September 2016 als Intercity Hotel angesprochen.

Übrigens gibt es mit der PM auch eine afaik neue Visualisierung der Fassade. Ich bin ja ästhetisch eher farbenblind, aber mir scheint das schon ein Unterschied zum bisherigen Bildmaterial zu sein. So scheinen die Balkone weniger markant abgesetzt.

Ach ja: Und nebenbei wird erwähnt, dass die BGF mit 219.000 knapp ein Zehntel größer als der bislang bekannte Wert ausfallen und die Anzahl der wohnungen um 50 auf 650 erhöht werden soll.

Baufeld 43

Aurelis hat heute eine PM zum Baufeld 43 verschickt, die allerdings nicht auf der Homepage steht. Darin wird der Abschluss mit Paulus bestätigt. Weitere neue Fakten:

- Grundstücksgröße: 6800 qm
- Zwei Baukörper geplant: 60 Meter + Siebengeschosser, insgesamt die besagten 40.000 qm BGF

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Mod: Jene Pressemitteilung kann hier nachgelesen werden.

Zitat von tunnelklick

Das Verschattungssystem muss wohl Verschalungssystem heißen, oder? Falls nicht: was ist ein Verschattungssystem?

Nein, die Rede war von Verschattung, also im Prinzip irgendwelche ausgefeilten Rollos. Danach habe ich mich aber nicht näher erkundigt, weil solche technischen Details nicht das Hauptthema meiner Leserschaft sind.

Noch ein paar Fakten aus der Pressekonferenz von heute Vormittag, die nicht in der PM stehen:

CA Immo investiert gut 300 Mio. Euro in den Bau.

Die Kampfpreise bei den Mieten will man dadurch ermöglichen, dass das Parkhaus statt einer Tiefgarage gebaut wird, und durch eine nur einschalige Gebäudehülle, die aber mit einem neuartigen, erstmals an einem Hochhaus verwendeten Verschattungssystem bestückt wird.

Von einer unterirdischen Verbindung zwischen Hotel und Parkhaus war keine Rede, wohl aber von einem wettergeschützten Übergang. Ich will aber nicht ausschließen, dass der untererdisch angelegt wird.

Für die Innengestaltung des Hotels fiel der Slogan "Art of money", was sich auf einigen der Visualisierungen ja in Geldschein-Optiken niederschlägt.

In den vergangenen Tagen sollen bereits Bagger zur Vorbereitung auf dem Bauplatz gewesen sein. Der ist übrigens 4755 qm groß.

Zielgruppe für die Vermietung sind kleinere, mittelgroße und vor allem jungeFirmen. Gegen einzelne Großmieter hat man auch nichts, aber eine Single-Tenant-Vermietung kommt nicht in Frage. (Wäre ja denkbar, wegen Brexit.)

Mit mehr Details und Zitaten gibt es das Ganze natürlich in der IZ.

Ich habe mich in den letzten Wochen mit einigen Maklern aus London sowie mit Vertretern von Unternehmen unterhalten, die Zweige oder Schwesterfirmen dort haben. Bei denen stellt sich die Reihenfolge der Präferenzen, die man von den Londoner Banken hört, etwas anders dar: Dublin an der Spitze, gefolgt von Luxemburg, dann lange nichts und schließlich Frankfurt knapp vor Paris.

Das sind jetzt zugegebenermaßen nur wenige Stimmen und insgesamt überwiegt weiterhin die Unsicherheit, wie viel man wirklich verlagern muss und wie viel man vermeiden kann.

Interessant fand ich auch, dass viele Immobilienmenschen berichtet haben, dass "unsere" Themen für die Banker wenig relevant sind. Dass die Mieten in Luxemburg teuer sind oder dass man in Dublin mangels Büroraum erst mal in Provisorien arbeiten muss, scheint die Banken wenig zu interessieren. Da spielen dann viel eher der aus britischer Sicht schwierige Arbeitsmarkt in Deutschland, das attraktive Steuersystem in Luxemburg und die fehlende Sprachbarriere und die kürzeren Flugzeiten (auch in die USA) in Dublin eine Rolle.

Episodisch habe ich das mit dem starken Interesse von Chinesen an Frankfurter Wohnprojekten schon gehört. Aber interessant, dass das auch mal empirisch ausgeführt wird. Spannend finde ich die Beobachtung mehrerer Makler, dass die Mehrheit dieser Chinesen Expats sind, also Leute, die schon einen Wohnsitz in Frankfurt oder der Region haben, weil sie beispielsweise von ihren Firmen in deutsche Niederlassungen geschickt wurden.

Ein paar Kleinigkeiten habe ich noch rausbekommen: Corpus Sireo tritt selbst als Investor auf und nimmt dafür 70 Mio. Euro in die Hand. Es ist auch nicht geplant, das Projekt in eines der zahlreichen verwalteten Portfolien einzubauen. Vielmehr ist, zumindest derzeit, Einzelvertrieb vorgesehen.

Doxx

Noch eine kleine Ergänzung zum Doxx, aus #83 :

Laut einer Bauvoranfrage, die Ende Mai bei der Stadtverwaltung Mainz eingegangen ist, wird das Gebäude 3182 qm Grundfläche haben. 168 Wohn- und fünf Büroeinheiten sowie eine Tiefgarage mit 145 Stellplätzen sind vorgesehen.

Es ist nicht ganz klar, ob diese Veranstaltung öffentlich oder nur Fachpublikum vorbehalten ist, und ich konnte im Netz auch keine Anmeldemöglichkeit finden, aber vielleicht ist diese Passage aus dem gestrigen Pressedienst der Stadt Frankfurt für einige hier interessant:

Fachkongress Stadtentwässerung Frankfurt: 150 Jahre Abwasser

(kus) Die Abwasserentsorgung ist ein zentrales Element der Daseinsvorsorge und Voraussetzung für das Leben in der Stadt – gleichwohl wird diese Aufgabe als Selbstverständlichkeit kaum bewusst wahrgenommen. In diesem Jahr feiert die Stadt Frankfurt gleich zwei Jahrestage: Vor 150 Jahren wurden in der Frankfurter Innenstadt die ersten Kanäle verlegt und vor 130 Jahren ging die erste Kläranlage, die erste Anlage dieser Art in Deutschland, in Frankfurt in Betrieb.

Aus diesem Anlass veranstaltet die Stadtentwässerung Frankfurt (SEF) einen Fachkongress. Dabei wird auf die letzten 150 Jahre zurückgeblickt, ganz besonders aber stehen die zukünftigen Entwicklungen und Herausforderungen im Fokus.

Der Fachkongress beginnt am Donnerstag, 22. Juni, um 9 Uhr im Gesellschaftshaus Palmengarten.