Immobilienmarktentwicklung 2023
Der Gutachterausschuss hat in seiner Jahrespressekonferenz am Dienstag über die Entwicklung des Immobilienmarktes im jahr 2023 berichtet. Seine Kernaussagen sind:
- Der Einfamilienhausmarkt zeigte sich 2023 relativ stabil, da die Nachfrage nach Eigenheimen ungebrochen hoch ist und oft auch ein beachtlicher Eigenkapitalanteil bei der Finanzierung vorliegt.
- Der Mehrfamilienhausmarkt zeichnete sich durch hohe Umsatzrückgänge aus und der Ertragsfaktor sank von Anfang 2022 bis Ende 2023 von 33,0 auf 21,1; der Ertragsfaktor stellt eine Größe dar, mit dem der Jahresrohertrag eines Mehrfamilienhauses multipliziert werden kann, um den ungefähren Verkehrswert zu erhalten.
Gründe des Rückgangs:
- - Bei dem Erwerb eines Mehrfamilienhauses sorgt die Erhöhung der Kreditzinsen wegen des hohen Finanzierungsanteils für einen Preisrückgang.
- - Es ist eine Trendwende festzustellen, da vor allem preiswertere ältere Gebäude zur Vermarktung kommen.
- - Die höchsten Ertragsfaktoren erzielten in den vergangenen Jahren Objekte, bei denen eine Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen angestrebt wurde. Mit Inkrafttreten der Umwandlungsgenehmigungs- und Gebietsbestimmungsverordnung wurde die Umwandlungsmöglichkeit eingeschränkt. Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung alleine reicht nicht mehr aus. Diese Maßnahme bewirkte, dass die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen im vergangenen Jahr in Frankfurt stark rückläufig war.
- Die Vermarktungserschwernisse im Geschosswohnungsbau spiegeln sich auch in der Bodenpreisreduzierung von durchschnittlich 15 Prozent wider.
- Die Preise von neuen Eigentumswohnungen gingen 2023 um rund 9 Prozent zurück und liegen im Durchschnitt bei 7530 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Die Transaktionszahlen von Neubauwohnungen gingen von 1844 im Jahr 2015 auf 101 im Jahr 2023 zurück (2022: 467). Die teuersten neuen Eigentumswohnungen wurden in Sachsenhausen mit 11.450 Euro und auf dem Riedberg mit 8800 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche verkauft. Im Gutleutviertel/Gallus beziehungsweise in Bockenheim lagen die Neubaupreise bei 7510 Euro sowie 7200 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Lagen wie Rödelheim und Oberrad erzielten Kaufpreise in ähnlicher Größenordnung.
- Die Preise von Bestandswohnungen sanken innerhalb des vergangenen Jahres je nach Baualtersstufe um 10 bis 20 Prozent. In der Baualtersstufe 1978 bis 1990 stiegen die Preise sogar um 4,6 Prozent. Diese unterschiedlichen Marktentwicklungen werden durch die geringe Stichprobe sowie eine Veränderung der Verkaufshäufigkeit je nach Lage beeinflusst.
Das einfache Gewerbe ist weiterhin in Frankfurt gefragt und weist eine Preisstabilität auf. Büro- und Einzelhandelsobjekte werden erheblich günstiger gehandelt als vor Jahren. Diese Unsicherheit des Marktes zeigt sich auch in einem Umsatzeinbruch bei den Gewerbeobjekten von fast 60 Prozent. Dieser Rückgang ist vor allem auf das Fehlen von Großtransaktionen und Portfolioverkäufen zurückzuführen.
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