Wie weiter wachsen? Stadtplanung & Siedlungsentwicklung Region

Sollten bei ca. 8500 fertiggestellten Wohnungen dann langsam die Preise sinken? Oder wo landen die alle?

Dieses Jahr ist tatsächlich mit das Erste seit langem, in dem die Neuschaffung von Wohnraum das Bevölkerungswachstum übersteigt.

Von den 8500 WE kann man nochmal ca. 1000 abziehen, bei einer durchschnittlichen Haushaltsgröße von ca. 2 Personen/WE ist damit im letzten Jahr Wohnraum für 15.000 Menschen entstanden. Schaut man in die vergangenen Jahre, war das sonst nie der Fall (der Knick in den Einwohnerzahlen Münchens ist auf eine Registerbereinigung zurück zu führen).

Tatsächlich habe ich auch eine Immoscout- Suchanfrage gespeichert, zu der es vor Corona noch ca. 30 Inserate gab, jetzt 150. Die ganz unverschämten Angebote gehen also scheinbar nicht mehr so leicht weg. Mit ein bisschen Glück sinken die Preise also wirklich minimal oder stagnieren zumindest.

Für die Wohnungspreise als freie Marktpreise sind aber natürlich noch mehr Faktoren ausschlaggebend. Das Zinsniveau ist zum Beispiel dank Corona und der daraus resultierenden Erwartungen an die EZB-Politik nochmals ein Stückchen gefallen.

Außerdem ist in den 8500 WE natürlich alles von Sozialwohnungen/ Genossenschaftwohnungen/ KMB/ Mietshäuser institutioneller Anleger mit dabei. Das Angebot an frei finanziertem Wohnungsbau für Privatpersonen geht meinem Empfinden nach momentan eher leich zurück, viele momentanen Neubauprojekte werden wenige bis keine freifinanzierten Wohnungen liefern (allen voran Freiham und Bayernkaserne, aber auch Kreativfeld, die Wohnungen der Stadibau am Olympiapark, Nachverdichtungen der GWG/GEWOFAG etc.). Auch bei der Prinz-Eugen Kaserne wurden zuletzt nur noch die GEWOFAG-Wohnungen entlang der Cosimastraße fertiggestellt.

Was ich mich allerding schon seit langem frage ist, wie weit die Wohnungspreisindizes lage-normalisiert sind. Weil ein reiner Durchschnitt wäre sehr abhängig davon, in welchen Lagen wie viele Angebote vorhanden sind. Weiß das zufällig jemand hier, ob das in der Praxis auch wirklich rausgerechnet ?

In der Pandemie gibt es wenig Zuzug. Das ist nur eine kurze Verschaufpause. Weiterhin wird im München zu wenig gebaut.

Neben der Einwohnerzahl muss man auch qm pro Einwohner und Anzahl der Singlehaushalte berücksichtigen.

Bei Baukostensteigerungen wie aktuell können die Mieten langfristig auch nicht fallen.

^^

Kurioser Weise wird reihum von sinkenden Gehältern bei Berufseinstieg von Bauingenieuren seit Monaten gesprochen. Vor allem in Planungsbüros und größeren Baufirmen. Dabei ist die Auslastung mehr als enorm. Dieses ganze Berufsbild des Bauingenieur ist ohnehin schon ruiniert. Das wird in Bezug auf mögliche Leistung und Kompetenz noch übel in den kommenden Jahren. Bauherren wie Bahn oder Stadt pfeiffen ja jetzt schon aus dem letzten Loch.

Ich lese momentan viel bezüglich der Erweiterung von der Firma Apple in München (Bezug des Gebäudes in der Karlstrasse usw)

Sehr stark wird auch von vielen sogar aus der Tech Branche darüber geklagt, dass dieses Engagement mehr Nachteile als Vorteile für den Standort München bringen würde, hauptsächlich wegen dem angespannten Wohnungsmarkt und der Gefahr der zu gravierenden Veränderung der Stadt.

Frage an die Forumsmitglieder :

Ist es wirklich so schlimm bestellt mit den negativen Einflüssen dieser Ansiedlungen, dass das so viele Menschen so extrem betrifft.?

Evtl bin ich doch nicht sensibel genug für die Verhältnisse hier.

Gutverdiener die zuziehen mögen auf bestimmte Bereiche des Wohnungsmarktes tatsächlich (geringe) Auswirkungen haben. Aber das ist auch schon alles, und offen gestanden spielt der Durchschnittsarbeitnehmer nicht in der gleichen Preisklasse wie Google-Mitarbeiter, und die, die es tun haben auf dem Wohnungsmarkt kein Problem.

Vor allem aber sichern diese Arbeitsplätze ein gewisses (Über-) angebot an Arbeit, das für Lohnsteigerungen auch in anderen Unternehmen unerlässlich ist. Es versorgt die Stadt mit Gewerbesteuer-Einnahmen. Der gesamte Unterhaltungssektor - Gastronomie, Kunst & Kultur, Sportevents & co. - ist darauf angewiesen, dass auch genügend zahlungskräftige Personen konsumieren können.

Die Argumentation von Google/ Apple-Kritikern geht gefühlt meistens so:
- Die gutbezahlten Stellen gehen nicht an Münchner, also profitieren wir nicht davon (ich kenne in meinem direkten Bekanntenkreis alleine zwei Personen, die bei Google arbeiten bzw. mehr Gehalt bekommen, weil Google sie sonst abwirbt; es wundert aber nicht, dass einige Arbeitgeber sich ärgern, selbst BMW tut sich seit Jahren schwer Top-Leute in Informatik von der Uni zu holen).

- Die neuen Arbeitsplätze erzeugen Zuzug und tragen damit zu Preissteigerungen bei (korrekt in einem gewissen Umfang, aber bei durchscnittlich 15.000 Menschen pro Jahr die letzten 5 Jahre machen 5.000 neue FAANG-Mitarbeiter in 5 Jahren, von denen vielleicht 75% zuziehen gerade mal 5% aus)

- München ginge es am Besten wenn wir niemanden mehr reinlassen, die Zeit 10 Jahre zurückdrehen (und alle Unternehmen in Zukunft verpflichten, alle Arbeitsplätze auch dauerhaft zu erhalten!?)[Sorry, der Sarkasmus musste sein].

Fazit: Es ist eine Illusion die leider zu oft von populistischen Politikern beschworen wird, dass man eine Großsstadt zusperren und einfrieren kann und ohne Investitionen und Neuerungen seine Lebensqualität langfristig erhalten kann, München kann froh sein für seine Wirtschaftskraft.

Danke Truderinger für erste Einschätzung.

Ich denk, dass einige Leut einem Verständnis Problem ausgesetzt sind:

Wachstum kann nicht unendlich so weiter gehen.

Meine Ansicht:

Es gibt schon ewiges Wachstum, das ist auch kein so grosses Problem, da es ja gleichzeitig ewigen Zerfall gibt, oft von alten Branchen.

Oft sind die Lebensumstände besser geworden, sogar die Luftqualität wurde wesentlich besser

In der Natur ist das sehr ähnlich.

Evtl ist bei den Leuten die Vorstellung eher statisch als dynamisch?

MiaSanMia,

Fortsetzung Sonderrolle Chicago :

Ich hab extra darauf hinweisen wollen, dass ich den Bau-technischen Aspekt betrachtet hab und nicht den Markt - technischen und auch nicht die Bevölkerungszusammensetzung.

Wenn nämlich der Markt ähnlich angespannt wär wie in München oder San Francisco, dann wird doch dieser technische Effekt verdeckt.

Deshalb find ich gerade dort die Beobachtung so interessant, ähnlich einem nackten Skelett.

In diesem Zusammenhang ist es für mich unverständlich, dass wir in München überhaupt neue Flächen für den Wohnungsbau benötigen.

MiaSanMia (Orgianalgespräch im Freiham-Thread, aber wenig Bezug zu Freiham deswegen hier):

Die Strategie der Stadt (bzgl. Freiham) ist mir unverständlich, weil sie

1. Fehler der Vergangenheit wiederholt, die die Stadt selbst erkannt hat, und

2. Widersprüchlich im Kontext mit anderen Maßnahmen ist.

zu 1.: Beim Bau der Messestadt wurde erkannt, dass die dort umgesetzte soziale Durchmischung zu ambitioniert war, im 4. BA wurden die Förderquoten auf Sobon-Maß gesenkt. Jetzt geht man (in Freiham) wieder deutlich über das Sobon-Maß hinaus - in einer schwierigeren Ausgangslage - aber erwartet keine Probleme (siehe https://direktzu.muenchen.de/u…g-in-der-messestadt-45155)?

zu 2.: Die Stadt hat enorme Mittel in die Hand genommen (bzw. verzichtet auf sehr viel Geld) um sozialen Wohnungsbau auch in sehr begehrten Lagen zu erhalten bzw. auszubauen. Auf der anderen Seite zeigt man aber keine Ambitionen, um in Freiham eine soziale Mischung zu erreichen, in der auch Gutverdiener wohnen werden. In Zeiten gut geüllter Kassen mag diese Kombination Sinn ergeben, weil so natürlich noch mehr Wohnraum sozial gebunden bzw. gesichert werden kann. Nun hat sich mit Corona aber die Situation stark verändert, und die Stadt wird eben nicht mehr im großen Stil Vorkaufsrechte ausüben können (siehe z.B.: https://www.abendzeitung-muenc…ie-stadt-nicht-art-720262). Daher stellt sich mir die Frage, warum man auf erhebliche Einnahmen verzichtet, um in einem Neubaugebiet am Stadtrand die Förderquoten auf ein Maß zu drücken, mit denen es andernorts Probleme gab, während man gleichzeitig in Gebieten die unter starkem Aufwertungsdruck stehen auf den Erwerb von Mietshäusern verzichten wird.

Letzteres Problem hat weitergehend die Konsequenz, dass Erhaltungssatzungsgebiete irgendwann nicht mehr aufrecht erhalten werden können, was dann wiederum die Verdrängungsdynamik noch mal weiter erhöht.

Sicherlich wird man für ein Bauträgergrundstück für 100 Wohnungen in Freiham nicht 100 Wohnungen in Sendling kaufen können, aber Mietshäuser mit bestehenden günstigen Mietverträgen sind auch nicht super viel teurer als am Stadtrand neu zu bauen (& Grund zu behalten; Ausnahme Altbau in sehr zentralen Lagen). Zudem hat man eben die Faktoren "soziale Durchmischung" und "Erhalt von Quartieren", die für den Erwerb von Immobilien in Sendling, Giesing &Co. sprechen.

Am Ende des Tages kann ich auch nicht abschließend einschätzen was sinnvoller ist, da alles eine Abwägungsfrage ist, die von den genauen Zahlen abhängt, aber ich finde schon, dass es ein Ansatz ist, der zu wenig diskutiert wird, bzw. wo der bestehende Ansatz zu wenig hinterfragt wird.

Auch eine Möglichkeit: Es wird zumindest versucht, das Niveau der Nutzer des sozialen Wohnungsbaus zu erhöhen. Gibt es Programme zur Erwachsenenbildung und Einführung in geregelte Lebensstrukturen? Hier könnte doch gut mit finanziellen Anreizen auf der einen und Sanktionierungen auf der anderen Seite gearbeitet werden. Damit würden die Probleme, die mit einem hohen Anteil an Sozialwohnungen kommen, insgesamt verringert werden.

Ich beobachte in einigen Abständen das Treiben an diesem riesigen GWG Block an NUP östlich der Pasing Arkaden. Was da los ist, kann ohne, dass ich mich schämen würde, oft als unterirdisch bezeichnet werden. Also wenn ich diese Masse an bildungsfernsten Menschen in Erwägung ziehe, würde ich nebenan auch nicht bei günstigen Preisen eine Wohnung mieten oder eine selbstgenutzte Wohnung kaufen.

Das einfachste Mittel, den Sozialen Wohnungsbau zu entstigmatisieren ist, die Einkommensgrenzen für die Belegung zu erhöhen - wie in Wien. Hierzulande ist im SozWhgB nur wohnrechtigt, wer mit seinem Einkommen bis knapp über Sozialhifeniveau liegt. In Wien sind hingegen der größte Teil mittlerer Einkommen noch wohnberechtigt. Kommunale Programme versuchen das ja über einkommensabhängie Miethöhen, aber die Mittel dafür sind sehr begrenzt.

Wenn man denkt es geht nicht absurder kommen ÖDP und FW um die Ecke und fordern in einem Stadtrats-Antrag, sämtliche in Planung befindliche befindliche Bebauungspläne einzustellen und für jedes Einzelne Projekt ein Klimagutachten durchzuführen, das das gesamte Stadtgebiet umfasst:

"Die Verwaltung wird beauftragt alle in Entwicklung befindlichen Bebauungspläne, die

noch nicht gesatzt sind, sofort zu stoppen und für jeden Bebauungsplan ein

klimatologisches Gutachten, die ganze Stadt betreffend, zu beauftragen.

Sollte sich herausstellen, dass ein Bebauungsplan negative Auswirkungen auf die

klimatologische Situation und somit die Gesundheit der Menschen in dieser Stadt

hat, ist dieser entweder nicht zu satzen oder zumindest so zu verändern, dass der

Schaden abgewendet wird."

Für den gesamten Antrag, siehe https://www.ris-muenchen.de/RII/RII/DOK/ANTRAG/6093509.pdf

Truderinger,

Meine Beobachtung :

Die Entwicklung hat vor ca 30 Jahren begonnen. Es ist eine Mischung aus Juristen und Romantikern entstanden.

Heute :

Der Klimawandel wird als eine willkommene Hebelverlängerung für die Brechstange gesehen, um jegliche Veränderung zu stoppen.

Ich kenn keine Region auf der Welt mit einer grösseren Dichte von Technik-Feinden.

Zitat von Truderinger

Die Stadt hat enorme Mittel in die Hand genommen (bzw. verzichtet auf sehr viel Geld) um sozialen Wohnungsbau auch in sehr begehrten Lagen zu erhalten bzw. auszubauen. Auf der anderen Seite zeigt man aber keine Ambitionen, um in Freiham eine soziale Mischung zu erreichen, in der auch Gutverdiener wohnen werden.

Selbstverständlich werden in Freiham Gutverdiener wohnen. 50 % sind freifinanzierter Wohnungsbau (Q). Ob das zu wenig / zu viel / ausreichend ist, weiß ich auch nicht. Die anderen 50 % sind gefördert + KMB, in Anteilen 60 zu 40 auf städtischem Grund. KMB umfasst hier auch Wohnungen privater Investoren, die entsprechend der KMB-Richtlinien bauen wollen, sowie Genossenschaftswohnungen und ist primär für Haushalte mit Einkommen > Grenze Förderprogramme und in Mangelberufen arbeitend (Pflege, Erziehung etc.) gedacht. Bei der Messestadt gab es KMB noch nicht, dort ist der Großteil gefördert.

Zitat von Truderinger

Letzteres Problem hat weitergehend die Konsequenz, dass Erhaltungssatzungsgebiete irgendwann nicht mehr aufrecht erhalten werden können

Soweit ich weiß sind die Erhaltungssatzungsgebiete unbefristet, müssen nur alle paar Jahre auf weitere Schutzbedürftigkeit überprüft werden.

Zitat von Truderinger

ÖDP und FW um die Ecke und fordern in einem Stadtrats-Antrag, sämtliche in Planung befindliche Bebauungspläne einzustellen und für jedes einzelne Projekt ein Klimagutachten durchzuführen, das das gesamte Stadtgebiet umfasst:

"Sollte sich herausstellen, dass ein Bebauungsplan negative Auswirkungen auf die klimatologische Situation und somit die Gesundheit der Menschen in dieser Stadt hat, ist dieser entweder nicht zu satzen oder zumindest so zu verändern, dass der Schaden abgewendet wird"

Reduktion des Stellplatzschlüssels, kompaktere Bauweise, öffentliche und private Plätze stärker begrünen, mehr und größere Bäume (nicht wie im Arnulfpark), höhere Recyclingquoten (wie in der Bayernkaserne), Holzbauweise weiter forcieren, Ausbauoffensive des ÖPNV usw. Alles seit Jahrzehnten bekannte Möglichkeiten den ökologischen Fußabdruck zu reduzieren. Dafür braucht es keine Untersuchung klimatologischer Effekte eines einzelnen Projekts auf die Gesamtstadt, da ohnehin nicht herauszufiltern / Interdependenzen außen vorgelassen werden; selbst die mikroklimatischen Effekte der näheren Umgebung einer Baumaßnahme sind heute nur mit hoher Unsicherheit zu bestimmen. Warum also verkomplizieren und zwanghaft irgendwelche nichtssagenden Zahlen zu Papier bringen? Handeln, statt weitere Bürokratie einführen. Die fünf Stadträte der FW / ÖDP könnten bei der Gelegenheit vorab einmal versuchen herauszufinden, welchen negativen klimatologischen Effekt es hat, für ihren inkompetenten Antrag Serverleistung in Anspruch zu nehmen oder ihr Gesicht bei der nächsten digitalen Stadtratssitzung zu streamen, während sie den Antrag vorstellen. Ich wünsche viel Erfolg und beste Gesundheit .

MiaSanMia,

Frage wegen der Nachhaltigkeit :

Ich denk, dass es auch sinnvoll ist die Lebensdauer von Gebäuden recht hoch zu halten.

Hängt sicher vom Nutzungskonzept ab.

Empire State Building wird heut 90 Jahre alt.

Arabella Haus oder Klinikum Grosshadern

sind am Ende ihrer Lebensdauer angekommen (heisst es bei den Betreibern).

Zitat von MiaSanMia

Selbstverständlich werden in Freiham Gutverdiener wohnen. 50 % sind freifinanzierter Wohnungsbau (Q). Ob das zu wenig / zu viel / ausreichend ist, weiß ich auch nicht. Die anderen 50 % sind gefördert + KMB, in Anteilen 60 zu 40 auf städtischem Grund. KMB umfasst hier auch Wohnungen privater Investoren, die entsprechend der KMB-Richtlinien bauen wollen, sowie Genossenschaftswohnungen und ist primär für Haushalte mit Einkommen > Grenze Förderprogramme und in Mangelberufen arbeitend (Pflege, Erziehung etc.) gedacht. Bei der Messestadt gab es KMB noch nicht, dort ist der Großteil gefördert.

Das stimmt nicht ganz, der KMB wird zu den freifinanzierten gerechnet und beträgt 20%.

Zusätzlich sind die Vergabeverfahren z.B. an soziale Kriterien gebunden, d.h. wenn eine Genossenschaft anbietet, zusätzliche Einheiten nach München-Modell Kriterien zu vergeben wird das meinem Verständnis nach bevorzugt, und das schließt dann auch Teile der freifinanzierten Wohnungen ein. Dann gibt es noch Konzepte wie Vergabe an Baugemeinschaften (siehe https://www.mitbauzentrale-muenchen.de/freiham.html), aber auch hier greifen Vergabekriterien (wobei das Konzept an sich sicher nicht schlecht ist; für Gutverdiener dürfte das aber eher nichts sein).

Zu klassischen Bauträgergrundstücken die nach Maximalgebot vergeben werden - wie das für frei finanzierte ETW normal der Fall ist - habe ich keine explizite Aussage gefunden, vielmehr den Satz: "Die Grundstücke werden nicht nach Höchstgebot vergeben, sondern über Konzeptausschreibungen an unterschiedliche Zielgruppen (Genossenschaften, Baugemeinschaften und Bauträger im Mietwohnungsbau)." (in den FAQs).

Auf der Seite der Mitbauzentrale beziehen sich die Quoten erst auf den 1.RA. Da sich die Flächen meines Wissens (?) geschlossen in städtischem Besitz befinden und z.B. in der Bayernkaserne keinerlei Flächen der Stadt frei vergeben werden (soweit ich weiß, will die Stadt dies in Zukunft gar nicht mehr tun), liegt der Verdacht nahe, dass im 2. BA die Quoten noch mal höher sein werden.

Zitat von MiaSanMia

Soweit ich weiß sind die Erhaltungssatzungsgebiete unbefristet, müssen nur alle paar Jahre auf weitere Schutzbedürftigkeit überprüft werden.

Genau das ist der springende Punkt, der zum Beispiel in Schwabing und - neulich erst im Ausschuss - im Gärtnerplatzviertel dazu führt, dass die Erhaltungssatzungen vermutlich gekippt werden müssen. Vereinfacht gesagt: Steigt das durchschnittliche Einkommen in einem Quartier zu stark an, weil luxussaniert/neu gebaut wird, statt dass die Stadt kauft, lässt sich das Quartier nicht mehr schützen, mit entsprechend negativen Konsequenzen für alle verbleibenden bezahlbaren Wohnungen. Wenn die Erhaltungssatzung ein Damm ist der bezahlbare Wohnungen schützt, ist jedes einzelne Luxusprojekt (siehe z.B. Johannisplatz in Haidhausen) ein Riss. Gibt es davon zu viele, bricht der Damm und daher wäre die Stadt gut beraten, dafür zu sorgen, dass genau das nicht passiert.

Die Befristung war früher stets auf 5 Jahre, mittlerweile versucht man, unbefristete Satzungen zu erlassen, die regelmäßige Überprüfung der Schutzbedürftigkeit dürfte jedoch auch da nicht vollständig entfallen. Das müsste ich aber noch mal im Detail nachschauen.

Wenn man den Flächenverbrauch reduzieren möcht, kann man es so gestalten, dass man die Siedlungen im Nordosten (Daglfing) bzw Norden (Feldmoching) nicht mehr benötigt.