Immobilienmarkt und -wirtschaft

    ^ Das Gleiche ist in Leipzig 10 bis 15 Jahre vorher passiert. Damals hatte die kommunale LWB Altbauten in Bestlage zum Schleuderpreis verscherbelt und am liebsten abgerissen, weil es dafür noch Prämien gab. Heute sind die meisten Gebäude, nachdem sie noch ein paar mal gewinnbringend veräußert worden sind, längst saniert und ein Vermögen wert.


    Aus den Fehlern hätte Chemnitz lernen können, weil hier zeitversetzt eine ähnliche Entwicklung stattfindet wie in Leipzig. Dennoch schön, dass viele einstige Ladenhüter jetzt saniert werden, und das meist vorbildlich. Vor zwei Tagen war ich in Zwickau. Entlang der Leipziger, Werdauer oder Bahnhofsstraße sieht's ja immer noch sehr gruselig aus, aber vielleicht gibt es auch dort bald mal einen Schub.

    Interessante Story zur leerstehenden Straße der Nationen 47 (Luftbild) heute bei Tag24 (Link). Früher war es als Ableger des Münchner Hofbräuhauses ein beliebtes Lokal, wurde dann aber ab 1952 als Volkshochschule genutzt und wohl irgendwann aus ideologischen oder mangelwirtschaftliche Gründen durch Entfernung aller Schmuckelemente völlig verunstaltet (siehe Postkarte des früheren Zustandes im Artikel). Weitere Ansichten findet man unter stadtwohnen-chemnitz, wo es auch einen Steckbrief zu sehen gibt. Seit 1995 ist es wieder im Eigentum des Freistaates Bayern und hat davon wie so viele Gebäude mit öffentlichen Eigentümern nicht unbedingt profitiert. Jetzt werden neue Eigentümer gesucht, es gibt wohl auch Interessenten zum Mindestgebot von 100.000 Euro. Eine Wiederherstellung des Originalzustandes dürfte es aber wegen des dann nötigen Nutzflächenverlustes im Dachgeschoss kaum geben.


    Ausführliches Immobilien-Angebot des Freistaats Bayern: Link

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    Auf der Seite der Agentur Stadtwohnen finden sich auch noch zwei weitere Angebote:


    - Palmstraße 22, Sonnenberg, Steckbrief: Zwangsversteigerung von 10 Wohn-/Gewerbeeinheiten in Vorbereitung, Verkauf der anderen Anteile möglich (insgesamt 15 Wohneinheiten und 4 Gewerbeeinheiten), alles leerstehend.


    - Jakobstraße 38, Sonnenberg, Steckbrief: Ca. 8 Wohneinheiten mit 600 m², fast vollständig leerstehend, sowie 2 Gewerbeeinheiten mit 130 m², leerstehend. Es steht zwar keine Kaufpreisvorstellung im Steckbrief, aber ich halte das für eine extrem vielverprechende Wohnlage. Es handelt sich um eine ruhige Nebenstraße mit haufenweise kostenfreien Parkplätzen vor der Tür. Kaufhalle, Sportflächen und Schulen sind um die Ecke. Auch die Innenstadt ist fußläufig oder per Straßenbahn schnell zu erreichen. Wenn der Kaufpreis halbwegs realistisch sein sollte und ich mich zum Immobilieninvestor aufschwingen wollen würde, wäre das wahrscheinlich genau das Gebäude, in das ich investieren würde. Nur bei eventuellen Bemühungen, die bisherigen Mieter zum Auszug zu bewegen, sollte man vielleicht eine Stichschutzweste anziehen (Tag24).

    Die GGG veröffentlicht ihre Geschäftsberichte nicht mehr auf der Webseite, den aktuellen Stand muss man sich jetzt aus dem Beteiligungsbericht der Stadt Chemnitz holen (26. Beteiligungsbericht der Stadt Chemnitz auf Basis der Ergebnisse 2019). Nachfolgend der Vergleich mit dem letzten hier im Forum berichteten Stand von 2017:


    - Im Jahr 2019 bewirtschaftete die Gesellschaft durchschnittlich 24.091 Wohneinheiten (193 weniger als 2017) und 655 Gewerbeeinheiten (20 weniger als 2017). Zum 31.12.2019 standen 2.551 Wohneinheiten (2017: 2.251 WE) der Gesellschaft leer. Der marktaktive Leerstand beträgt 1.531 Wohneinheiten.


    - Der Jahresüberschuss der GGG betrug 8,8 Millionen Euro (2017: 20,9 Mio. Euro). Das Ziel von 7,4 Mio. Euro wurde also übertroffen. 2020 werden 8 Mio. Euro erwartet.


    - Reduzierung der Verbindlichkeiten der GGG gegenüber Kreditinstituten auf 359 Mio. Euro (2017: 373,9 Mio. Euro).


    Früher in den Geschäftsberichten zu findende Daten wie Gesamtbestand, durchschnittliche Wohnungsmieten oder Vermietungssaldo werden im Beteiligungsbericht nicht erwähnt.

    Die Ergebnisse der SGA-Winterauktion bestätigen, dass der ein oder andere Mindestpreis wohl doch zu hoch angesetzt war. Andererseits wurden nur zwei Häuser für zusammen 1,25 Mio. Euro versteigert:


    - Frankenberger Straße 202, Ebersdorf, Mindestgebot 580.000 Euro (bei Jahresnettomiete von 33.782 €)


    Denkmalgeschütztes MFH mit 8 Wohneinheiten (556 m²), davon 7 mit 488 m² vermietet, sowie einer vermieteten Geschäftseinheit (Tischlerei) im Nebengelass mit 196 m². Nicht versteigert.


    - Wittenberger Straße 5, Bernsdorf, Mindestgebot 685.000 Euro (bei Jahresnettomiete von 38.334 €)


    Denkmalgeschütztes MFH mit 13 Wohneinheiten (702 m²), davon 12 mit 656 m² vermietet, sowie einer vermieteten Geschäftseinheit mit 58 m². Versteigert für 750.000 Euro.


    - Jahnstraße 57, Lutherviertel, Mindestgebot 500.000 Euro (bei Jahresnettomiete von 15.149 €)


    Denkmalgeschütztes MFH mit 9 Wohneinheiten, davon 5 mit 332 m² vermietet, sowie einer leerstehenden Geschäftseinheit, mit insgesamt 662 m². Versteigert für 500.000 Euro.


    - Paul-Gruner-Straße 12, Altchemnitz, Mindestgebot 525.000 Euro (bei Jahresnettomiete von 17.727 €)


    MFH mit 12 Wohneinheiten (679 m²), davon 6 mit 310 m² vermietet, sowie einer vermieteten Geschäftseinheit mit 49 m². Nicht versteigert,

    Die Öffentlichkeitsarbeit der GGG wird immer schlimmer, nicht mal das Sanierungsprogramm für 2021 gibt es wie früher so, dass die neuen Sanierungsvorhaben auf den ersten Blick ersichtlich werden. Nur noch die Summe von 46 Millionen Euro und einen Link auf die Seite mit den Sanierungsvorhaben kriegt man hin. Den Rest darf man sich selber zusammensuchen. Neu sind meines Erachtens folgende Vorhaben:


    - Augustusburger Straße 275-277 (Luftbild), Gablenz


    In dem 1956 erbauten Wohnhaus sind für 1,4 Mio. Euro umfangreiche Veränderungen von Wohnungsgrundrissen, der Anbau von Balkonen sowie die komplette Erneuerung der Haustechnik geplant. Im Außenbereich entstehen Pkw- und Fahrradstellplätze sowie Mietergärten.


    - Gustav-Freytag-Straße 7-11, 13/15 und Karl-Immermann-Straße 8-10a (Luftbild), Zentrum


    Balkonanbauten für 600.000 Euro.


    - Rosenhof 3-9 (Luftbild), Zentrum


    Balkonanbauten mit barrierearmem Austritt, Neugestaltung der Fassade, Aufzügerneuerung und -absenkung auf Erdgeschossniveau für 2,6 Millionen Euro. Ob damit dieser Innenstadtplattenbau für die nächsten Jahrzehnte einbetoniert werden muss, sehe ich sehr kritisch.


    - Auf der Seite findet man auch noch ein Plattenbausanierungen, wo es mir aber völlig egal ist, was man dort macht und ob das schon bekannt war.

    Meinst Du den Plattenbau neben dem Falkeforum an der Zwickauer Straße, der zur Zeit saniert wird? Sieht wirklich nicht so berauschend aus, was da entstehen soll, ein bisschen nach Massenbalkonien. Die Fassadengestaltung mit den Farben könnte auch kreativer sein. Wirkt ein bisschen trist und als hätte man gar keine Ansprüche erst groß an die Fassadengestaltung gestellt. Der Bau befindet sich immerhin an einer der am stärksten befahrenen Straßen in der Stadt.


    Bei der Neugestaltung der Fassade des Rosenhof 3-9 hätte ich mir wenigstens gewünscht, dass diese kalt wirkenden blauen Elemente in der Fassade durch einen warmen, behaglicheren und natürlicher wirkenden Farbton wie "beige" ersetzt würden: Beispiel, oder wie bei der vorgesehen Sanierung an der Augustusburger Straße 275-277 gewählt oder in einer Optik von hellen Steinplatten

    6 Mal editiert, zuletzt von waldkauz ()

    Ich fürchte damit kann man sich von der strategischen Trennung vom Plattenbau, zumindest im alten Stadtkern, verabschieden. Die werden den Teufel tun in den nächsten 20 Jahren dort umzudenken. Das wird sich bitter rächen. Jetzt bauen sie die Wohnungen für die ewigen Mieter altersgerecht, wenn die in 10, 20 Jahren alle nicht mehr sind, weiß ich nicht, wer dort nachfolgen soll? Ich kann mir beim besten Willen nicht vorstellen, dass es dort noch Leute hinziehen wird, die jetzt im Top sanierten Gründerzeitbau groß oder alt werden. Ich bleibe dabei, im Zentrum fehlt bedeutend mehr hochwertiger Wohnraum. Gut für den Schlüpfermarkt, schlecht für Gastro und Gewerbe, das anzieht.

    Die Plattenbauten rund um den Rosenhof bilden ein in sich geschlossenes Ensemble und sollten schon allein aus Denkmalschutzgründen erhalten bleiben. Ich finde das Ensemble gar nicht mal schlecht; hier ist in den vergangenen 30 Jahren auch schon vernünftig investiert worden. Für einen Fehler halte ich das schäbige Parkhaus aus Nachwendezeiten, das nun auch schon wieder 20 jahre alt ist. Zur Disposition stellen würde ich zudem den großen Block, der den Getreidemarkt von der Theaterstraße trennt - der muss weg, wenn man den Getreidemarkt vernünftig entwickeln will. Leider wird eine mögliche Entwicklung schon wieder durch den aktuellen Neubau und seine abgrundtiefe Belanglosigkeit konterkariert. Wie dieser Klotz genehmigt werden konnte nachdem der Stadtrat kurz zuvor eine kleinteilige Bebauung des Areals beschlossen hatte (Berichtigt mich, wenn ich falsch liege), wird wohl mal wieder ein Chemnitzer Geheimnis bleiben.

    Die Plattenbauten am Rosenhof stehen nicht unter Denkmalschutz. Ich wüsste auch nicht, worin dort der Denkmalwert bestehen sollte - allerhöchstens die Platzgestaltung und die Ladenzeilen lassen einen minimalen Unterschied zur 08/15-Platte im Heckertgebiet erkennen. Die Läden vegetieren aber auch nur so vor sich hin und wären deshalb auch kein Verlust. Für den Riegel zur Theaterstraße hatte man ja sogar schon mal die Vision eines Abrisses geäußert, aber natürlich nicht das Geringste in diese Richtung unternommen. Deshalb ist das mal wieder eine Diskussion um des Kaisers Bart, den Abriss eines Plattenbaus im Chemnitzer Zentrum wird niemand von uns zu seinen Lebzeiten erleben. Die "Qualität" von Chemnitzer Neubauten lässt das wiederum gar nicht so schlimm erscheinen, wie es tatsächlich ist.

    Die ganze Achse Rosenhof - Straße der Nationen bildet meines Erachtens nach ein großes Ensemble der Ostmoderne, das ich für erhaltenswert halte, ganz unabhängig davon, ob konkreter Denkmalschutz für jeden einzelnen Bestandteil des Ensembles besteht. Ich finde den Rosenhof wirklich nicht schlecht; er hat meines Erachtens große Aufenthaltsqualität und man hat sich mit der Fußgängerzone viel Mühe gegeben. Vergleicht das mal mit dem unsäglichen Düsseldorfer Platz zum Beispiel, wo leider rein gar kein Gestaltungswille erkennbar ist - und das mitten im Zentrum. Da gibt es ganz andere Baustellen, um die man sich intensiv kümmern müsste - den Getreidemarkt zum Beispiel.

    Ihr habt aus meiner Sicht beide Recht. Leider sind wir eben schon so weit solche Ensamble unter dem Deckmantel der Ostmoderne als erhaltenswert einzustufen. Es ändert aber nichts an der mangelnden Attraktivität und des nichtvorhandenseins gestalterischer Elemente. Wenn man den Rosenhof schon erhalten möchte, sollte man aus meiner Sicht den langen Block entlang des Einkaufsboulevards auf die Gebäudehöhe der umgebenden Restaltbauten abtragen. Der Block an der alten Post sollte komplett abgerissen werden und der Bereich ums alte Stadttor umgestaltet werden damit das dem Postplatz diese Hinterhofatmosphäre nimmt. Auch der Block an der Theaterstrasse gehört weg. Die Apotheke am Ende des Rosenhofes gehört auch weg um diese Sackgasse zu öffnen und das Parkhaus gehört aus meiner Sicht auch saniert. Und vor allem begrünt. Und wenn ich schon mal dabei bin rumzuspinnen würde ich aus dem Falkeplatz einen Kreisverkehr machen. Aber Kaisers Bart und so. 😉

    Die SGA-Frühjahrsauktion (Katalog) hat eine Fülle von Chemnitzer Objekten im Angebot:


    - Frankenberger Straße 103 (Luftbild), Hilbersdorf, Mindestgebot 75.000 Euro


    Leerstehendes Gewerbeobjekt aus der Spätphase der DDR mit 150 m² Nutzfläche und 740 m² großem Grundstück mit Bungalow und Schuppen. Hier kann man Kleingärtnern und Kleingewerbe perfekt verbinden...


    - Frankenberger Straße 187, Ebersdorf, Mindestgebot 340.000 Euro (bei einer Jahresnettomiete von aktuell 36.000 Euro, Sollmiete 45.500 Euro)


    Denkmalgeschütztes, teilsaniertes MFH mit 12 Wohneinheiten und 757 m², davon 10 mit 605 m² vermietet (also 5 €/m²). Die kleinen Fotos aus dem Inneren machen einen guten Eindruck.

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    Quelle: (dwt).


    - Zietenstraße 35 (Luftbild), Sonnenberg, Mindestgebot 190.000 Euro (bei einer Jahresnettomiete von aktuell 3.628 Euro)


    MFH mit 9 Wohnungen mit ca. 405 m², davon 2 Wohnungen mit ca. 76 m² vermietet (also 4 €/m²).


    - Fritz-Matschke-Straße 10, Schloßchemnitz, Mindestgebot 850.000 Euro (bei einer Jahresnettomiete von aktuell 22.134 Euro)


    Denkmalgeschütztes, 1996 saniertes MFH mit 14 Wohneinheiten und 875 m², davon 7 mit 358 m² vermietet (also 5,15 €/m²). Erstaunlich, dass das nicht vollvermietet ist und die Mieten nicht etwas höher sind, hier gibt es also trotz des hohen Kaufpreises auch Potential für Einnahmesteigerungen.

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    Quelle: (dwt).


    - Uhlandstraße 3, Sonnenberg, Mindestgebot 550.000 Euro (bei einer Jahresnettomiete von aktuell 18.640 Euro)


    Denkmalgeschütztes, 1993 saniertes MFH mit 8 WE mit ca. 469 m², davon 6 WE mit ca. 337 m² vermietet, 1 leerstehende Gewerbeeinheit im 1. OG mit ca. 141 m². Macht 4,60 €/m².

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    Eigenes Bild


    - Clausstraße 71 (Luftbild), Lutherviertel, Mindestgebot 450.000 Euro (bei einer Jahresnettomiete von aktuell 17.592 Euro)


    1998 saniertes MFH mit 10 WE mit ca. 647 m², davon 5 WE mit ca. 309 m² vermietet (also 4,75 €/m²).


    - Bernsdorfer Straße 187 (Luftbild), Bernsdorf, Mindestgebot 350.000 Euro (bei einer Jahresnettomiete von aktuell 14.730 Euro)


    1993 saniertes MFH mit 8 WE mit ca. 605 m², davon 3 WE mit ca. 210 m² vermietet (also 5,85 €/m²). Die Quadratmetermiete finde ich in der Lage, ohne Balkone und Nachwendesanierungsstand erstaunlich.


    Sonstiges:


    Im ländlichen Raum gibt es bei der Auktion etliche attraktive Angebote, aber absoluter Höhepunkt ist die Ausflugsgaststätte Lochmühle mit Gästehaus, direktem Wasserzugang zu Talspere Kriebstein und Fähranleger und einem Mindestgebot von lächerlichen 49.000 €. Wenn ich mir nicht sicher wäre, dass der Endpreis ganz weit über einer Million liegen wird, würde ich das für mich behalten, es selber kaufen und mich dumm und dämlich verdienen.

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    Quelle: Aagnverglaser, Wikipedia, keine Änderungen vorgenommen, Lizenz CC BY-SA 4.0

    Die Ergebnisse der SGA-Frühjahrsauktion (Ergebnisliste) wie folgt:


    - Frankenberger Straße 103 (Luftbild), Hilbersdorf, Mindestgebot 75.000 Euro


    Leerstehendes Gewerbeobjekt aus der Spätphase der DDR mit 150 m² Nutzfläche und 740 m² großem Grundstück mit Bungalow und Schuppen. Hier kann man Kleingärtnern und Kleingewerbe perfekt verbinden... Verkauft für 75.000 Euro.


    - Frankenberger Straße 187, Ebersdorf, Mindestgebot 340.000 Euro (bei einer Jahresnettomiete von aktuell 36.000 Euro, Sollmiete 45.500 Euro)


    Denkmalgeschütztes, teilsaniertes MFH mit 12 Wohneinheiten und 757 m², davon 10 mit 605 m² vermietet (also 5 €/m²). Die kleinen Fotos aus dem Inneren machen einen guten Eindruck. Wohl nicht verkauft.


    - Zietenstraße 35 (Luftbild), Sonnenberg, Mindestgebot 190.000 Euro (bei einer Jahresnettomiete von aktuell 3.628 Euro)


    MFH mit 9 Wohnungen mit ca. 405 m², davon 2 Wohnungen mit ca. 76 m² vermietet (also 4 €/m²). Wohl nicht verkauft.


    - Fritz-Matschke-Straße 10, Schloßchemnitz, Mindestgebot 850.000 Euro (bei einer Jahresnettomiete von aktuell 22.134 Euro)


    Denkmalgeschütztes, 1996 saniertes MFH mit 14 Wohneinheiten und 875 m², davon 7 mit 358 m² vermietet (also 5,15 €/m²). Erstaunlich, dass das nicht vollvermietet ist und die Mieten nicht etwas höher sind, hier gibt es also trotz des hohen Kaufpreises auch Potential für Einnahmesteigerungen. Verkauft für 850.100 Euro.


    - Uhlandstraße 3, Sonnenberg, Mindestgebot 550.000 Euro (bei einer Jahresnettomiete von aktuell 18.640 Euro)


    Denkmalgeschütztes, 1993 saniertes MFH mit 8 WE mit ca. 469 m², davon 6 WE mit ca. 337 m² vermietet, 1 leerstehende Gewerbeeinheit im 1. OG mit ca. 141 m². Macht 4,60 €/m². Verkauft für 550.000 Euro.


    - Clausstraße 71 (Luftbild), Lutherviertel, Mindestgebot 450.000 Euro (bei einer Jahresnettomiete von aktuell 17.592 Euro)


    1998 saniertes MFH mit 10 WE mit ca. 647 m², davon 5 WE mit ca. 309 m² vermietet (also 4,75 €/m²). Verkauft für 450.100 Euro.


    - Bernsdorfer Straße 187 (Luftbild), Bernsdorf, Mindestgebot 350.000 Euro (bei einer Jahresnettomiete von aktuell 14.730 Euro)


    1993 saniertes MFH mit 8 WE mit ca. 605 m², davon 3 WE mit ca. 210 m² vermietet (also 5,85 €/m²). Die Quadratmetermiete finde ich in der Lage, ohne Balkone und Nachwendesanierungsstand erstaunlich. Verkauft für 350.000 Euro.


    Sonstiges:


    Im ländlichen Raum gibt es bei der Auktion etliche attraktive Angebote, aber absoluter Höhepunkt ist die Ausflugsgaststätte Lochmühle mit Gästehaus, direktem Wasserzugang zu Talspere Kriebstein und Fähranleger und einem Mindestgebot von lächerlichen 49.000 €. Wenn ich mir nicht sicher wäre, dass der Endpreis ganz weit über einer Million liegen wird, würde ich das für mich behalten, es selber kaufen und mich dumm und dämlich verdienen. Verkauft für überschaubare 76.000 Euro, die hoffentlich genug Spielraum für eine Wiederbelebung lassen - in welcher Form auch immer.


    Nachverkäufe vergangener Auktionen


    - Frankenberger Straße 202, Ebersdorf, Mindestgebot 580.000 Euro (bei Jahresnettomiete von 33.782 €)


    Denkmalgeschütztes MFH mit 8 Wohneinheiten (556 m²), davon 7 mit 488 m² vermietet, sowie einer vermieteten Geschäftseinheit (Tischlerei) im Nebengelass mit 196 m². Verkauft für 715.000 Euro.


    - Paul-Gruner-Straße 12, Altchemnitz, Mindestgebot 525.000 Euro (bei Jahresnettomiete von 17.727 €)


    MFH mit 12 Wohneinheiten (679 m²), davon 6 mit 310 m² vermietet, sowie einer vermieteten Geschäftseinheit mit 49 m². Verkauft für 655.000 Euro.

    Die Scheitelwelle der Nachfrage scheint überschritten. Kaum Preiserhöhungen zum Angebotspreis zu sehen.

    1,1 Mio. Euro für ein Gebäude in der Lage in dem Zustand? Ist das ein Fehler? Kann ich ja gar nicht glauben, wenn man bedenkt, dass man vor weniger als 10 Jahren derartige Objekte noch für 10.000 Euro kaufen konnte.

    Die SGA-Sommerauktion (Katalog) hat nur ein einziges Chemnitzer Haus als alten Wein in neuen Schläuchen zu bieten:


    - Zietenstraße 35 (Luftbild), Sonnenberg, Mindestgebot 150.000 Euro (bei einer Jahresnettomiete von aktuell 3.628 Euro)


    MFH mit 9 Wohnungen mit ca. 405 m², davon 2 Wohnungen mit ca. 76 m² vermietet (also 4 €/m²). War schon in der letzten Auktion dabei, damals noch für 190.000 Euro.


    Auch beim Blick in die sächsischen Kleinstädte und ländlicheren Regionen sind die Angebote im vierstelligen Bereich eher Mangelware geworden, wobei ich da jetzt nur die denkmalgeschützten Objekte betrachtet habe.

    Etwas verspätet das Angebot der SGA-Winterauktion (Katalog). Hoffentlich verlassen sich die weltweiten Großinvestoren nicht ausschließlich auf meine zusammenfassenden Foreneinträge :-):


    - Lützowstraße 35, Kappel, Mindestgebot 595.000 Euro (bei einer Jahresnettomiete von aktuell 31.643 Euro)


    8 WE mit ca. 437 m², davon 7 WE mit ca. 376 m² vermietet. 1 GE mit ca. 130 m², vermietet.