Region Rhein-Neckar: Gewerbeimmobilien-Leerstände

  • Region Rhein-Neckar: Gewerbeimmobilien-Leerstände

    Hallo,


    das Thema hat nur indirekt etwas mit diesem Forum zu tun, aber es setzt es zumindest voraus, dass es eine gewisse Auslastung/Nachfrage gibt, bevor neue Gewerbeobjekte entstehen sollten/können.


    Heidelberg hat rd. 145.000 Ew. und ist ehr im Dienstleistungssektor angesiedelt, also es gibt mehr Büroflächen als Produktionsflächen.
    Auf was ich hinaus will, ist der hohe Leerstand, den natürlch nicht nur Heidelberg betrifft.
    Nun die Zahlen(aktuell ausgeschriebenen, zum 10.05.10):


    Büroflächen: rd. 83.200m²
    Halle/Produktion: rd. 24.100m²


    Wenn man die Zahlen sieht, merkt man wie krank der Gewerbemarkt in Heidelberg wirklich ist. Und man kann damit rechnen, dass dieser dauerhaft geschädigt ist und somit auch kaum neue Investitionen in absehbarer Zeit stattfinden werden! Ausser natürlich, alles was mit Forschung zu tun hat! Und sollten trotzdem neue Gewerbeparks entstehen, wzb. in der Bahnstadt oder Bieth, frage ich mich, wie man dieses vermieten will oder ob dieser die Zahlen nicht kennt?

  • Zum einen heißt ausgeschrieben nicht aktuell leerstehend. Zum anderen wurden 2009 in Heidelberg 36.000 m² Bürofläche umgesetzt, d.h. durch neue Mieter belegt. Zieht man diese - als Vergleichszahl - mal von obigen 83.200 m² ab (ok, es ist nicht Anfang des Jahres), sind wir bei einem Leerstand von 47.200 m². Das wäre dann eine Leerstandsquote von gerade mal 5,35%.


    2009 lag die Leerstandsquote übers Jahr durchschnittlich bei 4,9%. Plus 0,45% gegenüber dem sind dafür, daß Firmen wie Heideldruck immer noch massiv zurückrudern, eigentlich ganz schön wenig. Sorgen müßte man sich machen, wenn die Zahlen doppelt so hoch wären.

  • Besonders angespannt und nahezu abgründig, ist die Lage in Sinsheim/Baden. Die Kernstadt mit seinen rd. 12.600EW.(komplett 35.600) und dem dazugehörigen Gewerbegebiet, parallel zur Autobahn 6.


    Hier stehen
    Hallen/Produktionsflächen von rd. 64.700m² leer
    Büros sind es 6.800m².


    Für die Einwohnerzahl ist dieses schon eine beachtliche Summe.:daumen:


    kato2k8  
    Diese Flächen stehen definitiv in diesem Moment leer, ohne wenn und aber, also warum versuchst du meine Zahlen zu wiederlegen? Schau dich doch mal um, ich kann dir jeden m² belegen, dass dieser in diesem Moment leer steht! Also bitte, da gibt es nichts schön zu reden!:nono:

  • ich denke , dass das problem nicht nur in heidelberg so "akut" ist , sondern auch in vielen anderen städten . auch in mannheim beispielsweise stehen immer mehr büroräume leer . überall hängen banner an den bürokomplexen , wo büroräume zum mieten freistehen . der viktoriaturm steht mittlerweile über die hälfte leer . und dies kam schon ziemlich rasant nach der fertigstellung der viktoriaturms . man sollte bei mannheim 21 mehr auf shopping und wohnen setzen , als auf büroflächen . angeblich sind aber schon unternehmen aus dem ausland interressiert an büroflächen von ma21 . da bin ich mal gespannt ...

  • Hier [Sinsheim] stehen
    Hallen/Produktionsflächen von rd. 64.700m² leer


    Davon wären 30.000 die fünf Messehallen die der Besitzer natürlich nur als Ganzes vermieten oder verkaufen möchte?


    Wobei meiner Meinung das Gewerbeangebot in Sinsheim für eine Stadt und einen ländlichen Mittelbereich dieser Größe schon immer überdimensioniert war.


    Schau dich doch mal um, ich kann dir jeden m² belegen, dass dieser in diesem Moment leer steht!


    Bitte doch.


    Meine Zahlen stammen aus der offiziellen Büroflächenerhebung der Metropolregion Rhein-Neckar. Deine?

  • OK, habe mir mal die Mühe gemacht und die Mannheimer City durchgerechnet.
    Dabei sind nur:
    Schwetzingerstadt/Oststadt und Innenstadt/Jungbusch:


    Büroflächen: 193.800m²;) stehen leer!


    Ich gehe davon aus, dass diese Zahl nahe an der Realität liegen(leider).


    Kann wohl nur ein Mannheimer beurteilen! Im Viktoriaturm(Lindenhof) kann man übrigens aktuell 5.000m² mieten!:lach:


    Übrigens ich glaube an die Zahlen, denn zum Vergleich in Frankfurt (WestendGatehttp://de.wikipedia.org/wiki/Westend_Gate) kannst du auf einen Streich mal eben 492.000 m² an Bürofläche anmieten (das bedeute wohl, dass das komplette 159m hohe Gebäude leer steht, gut es wurde bis vor einem Jahr saniert!) oder hier Theodor-Heuss-Allee 112http://www.google.de/imgres?im…e%26sa%3DN%26tbs%3Disch:1, da gibt es mal eben 178.000 m²(steht wohl auch komplett leer).


    Nicht nur in den USA ist eine Blase geplatzt, sondern auch mitten unter uns!

  • Anhand welcher Datenbasis rechnest du das aus? Irgendwo zur Vermietung stehende Flächen? Wo?


    Im Victoria-Turm hat Rothmann Immobilien / Engel & Völkers Commercial derzeit noch eine Teilfläche von genau 2.280 m² Nettonutzfläche (d.h. drei Stockwerke von 27) im Angebot, das wars.

  • Aus dem was bei Immobilienhändlern steht, kann man nicht einfach so "Leerstände" zusammenrechnen.


    Rich gibt - wie Rothmann - grundsätzlich Gesamtflächen an, ohne Rücksicht darauf zu nehmen ob sie schon Teilflächen davon vermietet haben. Schönes Beispiel ist das "Aurum 05" in Hirschberg, das bei Rich mit satten 7.000 m² drin steht, oder "Eastsite Two" in Mannheim, das bei Rich und Rothmann kombiniert mit den gesamten 4.500 m² drin steht (in beiden Fällen sind davon jeweils über 50% vermietet - und bei beiden Flächen gehts dabei um Erstbezug einer überhaupt noch nicht gebauten Immobilie!). Vor allem bei Rich stehen übrigens ein paar Anzeigen drin, die wortwörtlich seit Jahren (!) nicht aktualisiert wurden. Da fährt dann z.B. beim Duden in Mannheim noch der F-Bus, und in Heidelberg kommt auf der Montpellierbrücke "ab Ende 2006" eine Straßenbahnhaltestelle.


    Rich und Rothmann - und andere - bieten darüber hinaus natürlich auch jetzt schon Flächen an, die erst Ende 2010, Mitte 2011 oder auch mal 2012 überhaupt frei werden, das muß man schon jeweils näher betrachten - beispielsweise die über ganz Heidelberg verteilten rund 8.000 m², die das Justizzentrum freimacht, wenn es nächstes Jahr in seinen Neubau in der Kurfürstenanlage einzieht; in Mannheim ist ein ähnlicher Fall mit dem "Bürohaus am Luisenpark", besser bekannt als KPMG-Bunker, aus dem irgendwann in ein paar Monaten KPMG ausziehen wird (kommt ins ECCW an den HBf).


    Der beste Witz daran ist dann, wenn man links in der Liste der Angebote noch das Eichendorff-Forum mit rund 420 m² stehen sieht und rechts unter Aktuelles eben diese Fläche am 26.4.2010 erfolgreich vermittelt wurde.

  • Ich bin mal grad kurz die Situation in Heidelberg bei Rich Immobilien durchgegangen.


    Rich hat momentan in Heidelberg ca 29.800 m² Bürofläche im Angebot. Hiervon sind als "kurzfristig" ca 14.600 m² ausgewiesen (also etwa die Hälfte), als "nach Absprache" 4.700 m², und die restlichen 10.500 m² werden im Zeitraum zwischen Juni 2010 und Mitte 2011 frei, überwiegend 2011. Unter den kurzfristig freien Flächen liegen ca 45% in lediglich zwei Gebäuden in Rohrbach Süd.


    Bei Rothmann und anderen Anbietern kann man vermutlich von einer ähnlichen Quote ausgehen.

  • Welche? Die "kurzfristig" vermietbaren? Die sicher.


    Bei denen, die im Zeitraum bis 2011 frei werden, halt nicht - die haben feste Mieter bis dahin, bei einem nicht geringen Teil handelt es sich um die ausgelagerten Teile des Justizzentrums aus der Kurfürstenanlage (Amtsgericht, Arbeitsgericht, Sozialgericht etc). Das sind bekannte Gebäude, da weiß man wer da drin ist.


    Soviele Einzelflächen - also von der Anzahl der Gebäude her - sind in Heidelberg auch nicht im Angebot. Das ist überblickbar, das läßt sich auf 20-30 Gebäude in 6 bis 7 Baulagen zusammenfassen.
    Und bei diversen dieser Baulagen ist auch vollkommen klar, warum sich eher kein Mieter findet. Bei manchen hängts an der Miethöhe, die schon ziemlich solvente Mieter aus eben diesen Gebäuden vertrieben hat, bei anderen schlicht an Zustand und Umfeld (ich sag nur Landfried, oder gewisse Sachen in Wieblingen-Süd), bei wiederum anderen sind die Büros lediglich so teilbar daß Flächen von jenseits 1000 m² entstehen - dafür gibts begrenzte Kundschaft, und die sind in Heidelberg oft so solvent, daß sie lieber was Eigenes neu bauen.


    In Mannheim gibts dagegen ein paar Sachen, da hat halt die Wirtschaftskrise zugeschlagen. Das York-Gebäude zum Beispiel, das die letzten Jahre entkernt wurde. 16.000 m² am Stück. Und dann mitten in der Krise auf den Markt schmeißen. :nono:

  • http://www.standorte-rhein-nec…EE84AA467739479EC8F11FF00



    wenn man diesen angaben trauen kann, siehts nicht so sehr schlecht aus.
    zitat: büromärkte trotz krise auch in heidelberg stabil; heidelberg konnte als einzigste kommune der gif-erhebung (region mannheim, heidelberg, ludwigshafen) den flächenumsatz erhöhen; 9,1% mehr flächen vermarktet als im vorjahreszeitraum;

  • Wo hast du denn die irren Zahlen aus Beitrag #6 her, Umladestelle? Das WestendGate-Hochhaus hat 55.400 m² Nutzfläche. In dieser Größenordnung liegen alle Wolkenkratzer in Frankfurt, auch der Messeturm hat "nur" 61.700 m² Nutzfläche. Von der Nutzfläche des WestendGate sind an die 20.000 m² seit 1989 ständig an das Marriott-Hotel vermietet. Der Rest sind Büros, wovon beinahe die Hälfte leer stehen soll. Was auch am unzeitgemäßen Zustand des 1976 fertig gestellten Hochhauses liegt. Aber das wird gerade geändert, wie du unserem Thread entnehmen kannst. Abgeschlossen ist der Umbau noch nicht, "wurde bis vor einem Jahr saniert" ist demnach falsch.


    Das American Express-Hochhaus ist nur 75 Meter hoch, auch hier kann deine Angabe bei weitem nicht stimmen. Leer steht das Gebäude auch nicht, jedenfalls nicht vollständig.


    Interessieren würde mich noch, wie du dir das vorstellst, dass Voraussetzung für neue Gewerbeflächen "eine gewisse Auslastung/Nachfrage" sein soll, "bevor neue Gewerbeobjekte entstehen sollten/können". Ein Gewerbeflächen-Bedarfsermittlungsamt samt Flächenregister, von dessen Zustimmung die Erteilung einer Baugenehmigung abhängig sein soll? Das diese Zustimmung regelmäßig versagt, wenn in einer Gemeinde ein Leerstand größer 5% ermittelt wird? Als hätten wir nicht schon genug Vorschriften, Planwirtschaft und Bürokratie.

  • Ein Gewerbeflächen-Bedarfsermittlungsamt samt Flächenregister


    Naja, zumindest bei der Neuausweisung von Gewerbeflächen nach Flächennutzungsplan spielt das eine Rolle. Innenentwicklung vor Außenentwicklung und so. Im Rahmen von Raumordnungsmodellen und Flächennutzungsanalysen existieren solche konkreten Bewertungen durchaus. Nur natürlich wesentlich differenzierter.

  • Ja, ich gebe zu, dass ich nicht beurteilen kann, wie die Lage in Frankfurt oder Mannheim wirklich ist(also kK mehr dazu)! Aber es ging mir eigentlch auch nur um Heidelberg , also nochmal dazu. Den Leerstand eines Gebäudes, lässt sich selbst für den Leihen gut feststellen! Noch ein paar Zahlen aus Heidelberg.


    Das sind nur die Büro und Praxisflächen, "ab" 400m²(Unter 400m² sind es deutlich mehr!). Dazu sind es "nicht" die Gesamtflächen! Dieses gibt nur einen Ausschnitt, da ich nicht weiss was noch leer steht. Ausserdem kann es uu. auch schon in Einzelfällen zu Teilvermietungen gekommen sein. Im Grunde geht es um die "Leerstandstendenz". (Alle Angaben ohne Gewähr!)


    Rohrbach-Süd/Rohrbach:
    Im Breitspiel, Ecke Haberstraße,Bürokomplex: 4.851,00 m²
    Daneben, Im Breitspiel: 3.530,00 m
    Daneben, Im Breitspiel: 2.000,00 m²
    OfficePort I: 1.400,00 m²
    Eichendorff-Forum: 1340,00 m²
    Im Bosseldorn: 499,00 m²


    Wieblingen:
    d-park2: 5.250,00 m²
    Perfect Houses: 2.639,00 m²
    Waldhofer Str.: 2.352,00 m²
    Am Taubenfeld: 1535,00 m²


    Weststadt:
    Belfortstr. 2,ehemals Heideldruck: 4.862,00 m²
    Czernyring/Speyer Str., Central Office HD: 6.669,00 m²
    Carl Bosch Str. Büros im Büropark: 3.000,00 m²
    Über Media Markt: 1330 m²


    Kirchheim:
    Gegenüber Holiday Inn: 2.500,00 m²


    Bergheim:
    Vangerowstraße, Wissenschaftszentrum am Neckar: 2.240,00 m²
    Vangerowstraße, Das Gebäude daneben: 1.745,00 m²
    Fabrikantenvilla, (ab Herbst2010): 1.667 m²
    Fabrikantenvilla, (ab Herbst2010): 1.510,00 m²
    Landfriedkomplex: 1.500 m²


    Pfaffengrund:
    Eppelheimer Str, ehemals Renault(obere Etagen): 1.200,00 m²
    Kurpfalzring: 1.200,00 m²
    Dischingerstr: 940,00 m²


    Handschusheim:
    Im Weiher: 1.300,00 m²


    Altstadt:
    Friedrich-Ebert-Anlage: 450 m² Büro

  • Den Leerstand eines Gebäudes, lässt sich selbst für den Leihen gut feststellen! Noch ein paar Zahlen aus Heidelberg.


    Schreib mal noch die Immobilienhändler dazu. Es ist nämlich vollkommen normal, daß dieselbe Fläche bei mehreren Händlern gelistet wird.


    Ein schönes Beispiel ist dafür Eastsite Two in Mannheim:
    - gelistet bei Rich und Rothmann
    - vier Büros werden von beiden angeboten (2.123 m²)
    - ein fünftes Büro nur von Rothmann (191 m²)
    - tatsächlich vermietet sind hiervon mittlerweile alle Flächen bis auf eine (436 m² im 1. OG)


    Dasselbe kannst du jetzt mal anfangen bei sämtlichen Gebäuden in Heidelberg durchzugehen. Tipp: Ist gleich bei mehreren der Fall.


    Czernyring/Speyer, Central Office HD, ehemals Heideldruck: 6.669,00 m²


    Heideldruck war da auch nur ne Weile Mieter. Das ist das ehemalige ABB-Forschungszentrum, das auf dem Alten Meßplatz gebaut wurde. Die jetzt freiwerdenden Flächen sind hauptsächlich die des Sozialgerichts, das in die Kurfürstenanlage zurückzieht.


    Vangerowstraße, Wissenschaftszentrum am Neckar: 2.240,00 m²
    Vangerowstraße, Das Gebäude daneben: 1.745,00 m²


    Ist dasselbe Gebäude. War mal länger IBM-Dependance, bis für die die Miete nicht mehr tragbar war. Aktuell Notariat und andere Teile Amtsgericht, dasselbe wie oben.


    Landfriedkomplex: 1.500 m²


    Da waren Teile vom Arbeitsamt drin, bis mit dem obigen Gebäude am Czernyring/Speyrerstr was billigeres gefunden wurde. Wie man für die Kiste in dem Zustand so viel Geld verlangen kann, noch dazu wenn man schon hinschreibt daß das Gebäude nur teilsaniert ist...

  • Ein schönes Beispiel ist dafür Eastsite Two in Mannheim:
    - gelistet bei Rich und Rothmann
    - vier Büros werden von beiden angeboten (2.123 m²)
    - ein fünftes Büro nur von Rothmann (191 m²)
    - tatsächlich vermietet sind hiervon mittlerweile alle Flächen bis auf eine (436 m² im 1. OG)


    http://www.rnz.de/RNZ_Metropol…tequot_ist_nach_wie_v.phpEin Ausschnittdazuhier:"ist bereits zu 90 Prozent vermietet, und das obwohl der Markt für Gewerbeimmobilien von der Krise schwer angeschlagen wurde"

    Heideldruck war da auch nur ne Weile Mieter. Das ist das ehemalige ABB-Forschungszentrum, das auf dem Alten Meßplatz gebaut wurde. Die jetzt freiwerdenden Flächen sind hauptsächlich die des Sozialgerichts, das in die Kurfürstenanlage zurückzieht.


    Also nach meiner Ansicht steht dass Gebäude zu 50 bis 70% Leer(laufe öfter dran vorbei). Und umso schlimmer wenn das Sozialgericht dort wieder rausgeht, denn dann dürften es gut bis zu 80% sein!

    Vangerowstraße, Wissenschaftszentrum am Neckar: 2.240,00 m²
    Vangerowstraße, Das Gebäude daneben: 1.745,00 m²
    Ist dasselbe Gebäude. War mal länger IBM-Dependance, bis für die die Miete nicht mehr tragbar war


    Ja stimmt, aber du mußt auch sehen, dass der Bürokomplex aus 2 aneinander stehenden Gebäuden besteht und die Gesamtnutzflächen zwischen ca. 7.500m² bis 10.000m² liegen dürfte!

  • Ja stimmt, aber du mußt auch sehen, dass der Bürokomplex aus 2 aneinander stehenden Gebäuden besteht und die Gesamtnutzflächen zwischen ca. 7.500m² bis 10.000m² liegen dürfte!


    Es sind insgesamt 12.000 m² Bürofläche, seit 2003/2004 (Umbau nach IBM-Auszug) aufgeteilt in Einheiten von 250-450 m² die auf je maximal 1.500 m² zusammengelegt werden können.

  • So, nun noch zum Abschluss eine Gesamtübersicht, über die Leerstände in Heidelberg.
    Und warum ich das alles mache? Weil es mir Spaß macht und weil es mich einfach interessiert!


    INFO: Es sind "nicht" die Gesamtflächen! Dieses gibt nur einen Ausschnitt, da ich nicht weiss, was noch leer steht(z.b. Neubauten/Erstbezüge oder diverse andere Leerstände, da gibt es schon noch ein paar Objekte). Ausserdem kann es uu. auch schon in Einzelfällen zu Teilvermietungen gekommen sein. Im Grunde geht es um die "Leerstandstendenz". (Alle Angaben ohne Gewähr!)(Keine Geschäfte/Hotels/Gastronomie)


    Rohrbach-Süd/Rohrbach:
    Halle/Produktion(ab 300m²,teilweise mit Büro): rd. 13.000m²
    Büro/Praxis(ab 400m²): rd. 14.000m²


    Wieblingen:
    Halle/Produktion(ab 300m²,teilweise mit Büro): rd. 2.700m²
    Büro/Praxis(ab 400m²): rd. 12.000m²


    Weststadt:
    Halle/Produktion(ab 300m²,teilweise mit Büro): rd. 4.500m²
    Büro/Praxis(ab 400m²): rd. 16.000m²


    Pfaffengrund:
    Halle/Produktion(ab 300m²,teilweise mit Büro): rd. 3.200m²
    Büro/Praxis(ab 400m²): 3.400m²


    Die Bahnstadt und Bieth,etc., werden es nicht leicht haben. Oder andersrum die bestehenden werden es nicht leicht haben (denn der Gewerbemarkt in Heidelberg ist mehr als übersättigt!).