Leipzig: Immobilienmarkt und -wirtschaft

  • Es ist aber auch zu kurz gesprungen, im historischen Vergleich nur die gestiegene Anzahl der Wohnungen zu betrachten. Denn die Wohnfläche pro Person ist in den letzten 100 Jahren extrem gestiegen, was wiederum die benötigte Zahl von Wohnungen nach oben treibt.

    Genau diesen Extra-Sprung habe ich gemacht, indem ich weiter oben gefragt habe, ob nicht auch die Ansprüche an Wohnraum zum Problem beitragen. Das ist natürlich eine sehr unbeliebte Frage. Die durchschnittlichen 40 m² in Leipzig sind auch eher nicht das Problem, aber es ist schon auch eine Verteilungsfrage, die sich stellt.


    Im Übrigen steigt die Wohnfläche seit 1950 kontinuierlich an (Seite 10). Das ist jetzt kein Leipziger Thema, aber ich frage mich schon, ob diese Entwicklung generell nicht an ihre Grenzen kommt. Braucht man unbedingt ein Gäste-WC und im Gäste-WC dann noch eine Dusche? Muss man ein Einfamilienhaus aus den 60ern abreißen, um auf das Grundstück ein größeres zu bauen?

    so sehr ich Weißenfels und Zeitz alles gönne aber das Umland wird die Probleme Leipzigs nicht lösen können.

    Da gehst du aber recht fix drüber hinweg. Warum nicht?


    Zum Beispiel die Landesregierung, die es jahrelang verschlafen hat den geförderten sozialen Wohnungsbau zu pushen obwohl die Problematik für Leipzig schon länger bekannt war.

    Und, schläft sie jetzt immer noch? Das würde ja aus deiner Forderung, endlich aufzuwachen, hervorgehen. Die soziale Wohnbauförderung wurde immerhin schon 2018 aufgelegt und zuletzt aufgestockt. Ob das reicht, ist wohl eine Frage der Perspektive. Grundsätzliche Rahmenbedingungen kann eine Landesregierung kaum ändern.


    Sozialer Wohnungsbau in Dresden und Leipzig: Freistaat erhöht Förderung (sachsen.de)


    Grünau wurde nach der Wende massiv zurückgebaut.

    Natürlich. Hedges hatte es allerdings so dargestellt, als wären die Zerstörungen im Zweiten Weltkrieg signifikant dafür, dass heute Leipzig an Grenzen des Zuzugs stoßen würde. Auch heute gibt es in Grünau sichtbare Leerstände, weil sich eine Sanierung trotz Zuzugs (noch) nicht lohnt.


    Bitte lass diesen Vergleich doch nochmal auf Dich wirken.

    Ich habe leider keine Zahlen für die Bevölkerungsdichte des Zentrums oder der Südvorstadt um 1939 gefunden. Da aber Leipzig in dieser Zeit wesentlich kompakter war, gibt der Vergleich schon eine gewisse Vorstellung von der damaligen Dichte. Jedenfalls ist die Südvorstadt Leipzigs am dichtesten besiedelter Stadtteil und zugleich einer der beliebtesten. Gerade die Viertel mit dichter Altbebauung sind besonders lebenswert und auch beliebt für gemeinschaftliche Wohnformen. Ich sehe schon ein, dass sich heute nicht mehr mehrere Familien eine Sanitäranlage teilen. Aber ein bisschen mehr "zusammenrücken" wäre schon denkbar und vielleicht sogar wünschenswert.


    Ich bin 2010 zurück nach Leipzig gezogen und kann Dir versichern, dass die Wohnungssuche damals eine komplett andere war - es war aus Mietersicht das sprichwörtliche Paradies, so etwas werden wir in Dtl. für eine Großstadt nicht nochmal erleben.

    Richtig, und das ist auch gut so. Altbauten waren damals noch abrissbedroht. Leipzig war dreckiger, ärmer. Ich trauere diesem Paradies nicht hinterher, weil man nicht alles gleichzeitig haben kann. Den aktuellen Status zu halten, was die Verfügbarkeit und Mietbelastung angeht (beides im Großstadt-Vergleich nach wie vor mieterfreundlich), wäre schon eine große Leistung. Für Einkommenserhöhungen von Mietern sind nicht die Vermieter verantwortlich.


    Übrigens bekomme ich auch regelmäßig Mieterhöhungen ins Haus. Die letzte hatte ich mir sogar aktiv gewünscht (Modernisierung, Parkettverlegung). Da ich nur 36 m² bewohne, kann ich das sehr gut wegstecken. Beim Arbeitgeber eigenverantwortlich einen höheren Lohn zu verhandeln, ist in der heutigen Zeit im Gegenzug leichter geworden als 2010.

  • Ziegel


    Die Zur Gründerzeit mussten vielköpfige Familien in winzigen Wohnungen hausen, unhygienische Bedingungen, Not und durchaus auch Elend waren die Norm. Versuche, wie die Gartenstädte drohten an fehlender Rendite zu scheitern. Das sind Zustände, die aus heutiger Sicht nichts mit Anspruchsdenken zu tun haben, sondern dem Glück geschuldet sind, dass wir als Gesellschaft nicht in bitterster Armut leben müssen. Ob dann einsame alte Rentner in 6-Zimmer-Wohnungen leben müssen, sei dahin gestellt, ebenso der Prozentsatz, wie oft das überhaupt zutrifft.


    Wohnungen fehlen! Deshalb sinkt die Zuwanderung nach Leipzig Stadt deutlich ab und korreliert mit den freien neuen Wohnungen. Dass in der Peripherie der Großwohngebiete noch freie Wohnungen sind, mag Hoffnung für arme Leute sein. Doch die gebrauchten Ingenieure und Arbeitskräfte werden schon aus Wege-Gründen eher zentral wohnen wollen. Nicht ohne Grund sind die fertigen Neubauten ruckzuck voll.


    Dass 10.000 Baugenehmigungen nicht genutzt und begonnen werden, darf nicht verschwiegen werden. Wenn Leipzig wirtschaftliche mittelfristig nicht verlieren will und halbwegs das demografische Dilemme umkurven will, brauchen wir recht schnell den Sprung über die 700.000 Einwohner. Schon um die bestehenden stabil versorgen zu können. Folglich fehlen insgesamt rund 50.000 Wohnungen.

  • Leipzig war doch gerade dadurch gekennzeichnet, dass eine baulich manifestierte Verelendung eher vermieden wurde. Davon profitieren wir noch heute.


    In meinem Haus gibt es ein Vielfaches der Wohnungen, die dort um 1900 bestanden. Eine der Wohnungen, die fast noch so groß ist wie einst (5 Räume, ca. 130 m²), wird bald nur noch von zwei Menschen bewohnt- weil die vier Kinder ausgezogen sind und die Alt-Miete aufgrund der Mietgesetze unschlagbar ist. Eine Tochter, die in Berlin lebt, überlegt, die Wohnung zu übernehmen, wenn die Eltern wegziehen wollen, und selbst zu pendeln. Der Hauptbahnhof ist gleich nebenan, die Überlegung gar nicht so absurd. Das ist ein Beispiel für Fehlsteuerung durch Regulierung. Und so etwas meine ich, wenn ich von Anspruchsdenken schreibe, die Anspruchshaltung von Mietern gegenüber dem Staat zum Beispiel. Oder wenn argumentiert wird, die Mietquote in Leipzig sei zwar niedrig, das Einkommen aber auch, finde ich das voll daneben. Wie kann man von den Vermietern erwarten, dass sie das Einkommen ihrer Mieter erhöhen? Eine niedrige Mietquote sollte man vielmehr würdigen.


    Es lohnt sich nüchtern betrachtet fast nicht, z. B. ein Haus im Umland zu kaufen und zu renovieren oder sonstwie in Eigentum zu investieren, egal, ob zur Selbstnutzung oder zur Vermietung. Mieten ist ein sorgloses Unterfangen im Vergleich zu den Mühen des Eigentums. Wenn jeder meint, er muss in Plagwitz zur Miete wohnen können, möglichst günstig, möglichst ohne Gruppenbesichtigungen, möglichst allein, stößt das eben an Grenzen. So what?


    Ich bin der Meinung, dass die Zielrichtung, diese Wohnvorstellungen regulatorisch aufrechtzuerhalten, erkennbar Probleme macht.


    Vielmehr sollten die aktuell weniger attraktiven Viertel mit Rückbezug auf erfolgreichen Städtebau und Architektur weiterentwickelt werden. (Passiert ja auch.)


    Wichtige Funktionen einer Stadt sollten nicht alle auf dem Leuschnerplatz stattfinden, sondern gern etwas dezentraler gedacht werden.


    ÖPNV-Verbindungen gehören massiv ausgebaut: schnellere und mehr Verbindungen, ein bezahlbares D-Ticket auch für den Fernverkehr. Ländergrenzen dürfen dabei keine Rolle spielen.


    Gemeinschaftliche (und somit platzsparende) Wohnformen jenseits der Studi-WG gehören stärker ins Bewusstsein und auch mehr gefördert als Einraumwohnungen mit bürokratischem Berechtigungsschein, dessen Fördermittelbindung nach soundsoviel Jahren ausläuft.


    Ebenso sollte der Aufbau von urbanem Wohneigentum stärker gefördert werden.


    Einfache Konstruktionen und Materialien müssen durch die Baugesetze erleichtert werden, ebenso Aufstockungen.


    Mein Fazit ist: eine Stadt, die immer beliebter wird, wird zwangsläufig auch teurer. Bauen, bauen, bauen wird dieses Gesetz nicht aushebeln. Sozial und nachhaltig scheint mir vor allem eine Einbeziehung des Umlandes. Es ist in dieser Hinsicht das große Glück, dass im Umland unserer Boomtown fantastische urbane Strukturen bestehen, die teils völlig unternutzt sind. Es wird noch mindestens Jahrzehnte dauern, bis auch im nahen Umkreis die Miet- und Kaufpreise unangenehm gestiegen sind. Das gilt selbst für Halle.

  • Mit anderen Städten kenne ich mich weniger gut aus, aber gerade weil in Leipzig eher verdichtet als zersiedelt wird, fallen die Bauvorhaben kleiner aus.

    Innerhalb der administrativen Grenzen deutscher Städte sehe ich persönlich keine wesentliche Zersiedlung. Dafür sind schon die Flächen zu klein, um m.E. wirklich von Zersiedlung in einer Stadt sprechen zu können. Einwohnerwachstum wird primär durch Konversion bzw. Verdichtung bereits versiegelter Siedlungsflächen und an den Stadtkörper angrenzenden Ackerflächen erreicht. Das ist kein Alleinstellungsmerkmal Leipzigs ;)

    Umgekehrt wird Zersiedlung ins Umland umso mehr befördert, je stärker die Mieten / Kaufpreise in der Kernstadt steigen (aufgrund welcher Ursache auch immer).


    Aus baukultureller und sozialer Sicht finde ich das auch besser als große Wohnkomplexe oder gar Großwohnsiedlungen.

    M.E. eine gewagte These in dreierlei Hinsicht: Zum einen gibt es architektonisch ganz fantastische neue, große Wohnkomplexe und Wohnviertel. Baukulturell sind heute durchaus auch manche Großwohnsiedlungen der 1920er / 1950er Jahre positiv hervorzuhaben. Zum anderen kann gerade auch in neuen Vierteln, wenn man es richtig angeht, eine Form des nachbarschaftlichen Zusammenhalts, der Identifikation mit dem Ort, entstehen, die es in organisch über die Zeit gewachsenen Siedlungen nicht immer gibt. Soziale Probleme sind keine zwangsläufige Folge großer Wohnsiedlungen, sondern nur Folge miserabler Umsetzung, besonders hinsichtlich Durchmischung unterschiedlicher Einkommensgruppen. Und schließlich: Der Wohnungsnot in Deutschland lässt sich in den Metropolen nur selten allein mit Gebäuden Typ "20x10m Lückenfüller" entgegnen. Die sozialen Folgen stark steigender Mieten kennen wir alle.


    Eine vergleichsweise hohe Zahl von Vorhaben zeigt aber, dass die Stadt für Bauherren attraktiv ist und auch, dass die Genehmigungsbehörden ein vergleichsweise hohes Pensum zu bewältigen haben.

    Attraktivität ist ja nicht allein abhängig von der Zahl, sondern auch vom Umfang der Projekte. Beide Kennzahlen gemeinsam ergeben ein schlüssiges Bild. Gerade mit Blick auf das "Pensum" der Genehmigungsbehörden. Denn überspitzt ausgedrückt (und jetzt nicht auf Leipzig bezogen): Was nutzt es, wenn die Behörde zwar ausgelastet aber nur mit der Genehmigung von EFH beschäftigt ist? Und noch überspitzter: Seit wann ist der Auslastungsgrad einer Behörde ein sinnvoller Schlüsselindikator für gute Performance hinsichtlich Städtebau? Daran sollte sich die Stadtpolitik gewiss nie messen, denn die Genehmigungsbehörde ist nur Mittel zum Zweck, nicht Zweck selbst.


    Ähnliches gilt vielleicht auch für Stuttgart, bedingt durch die Tal-Lage? Bei der Zahl der Vorhaben liegt es bei Geomap mit 131 Projekten auf Rang 8 und damit nicht so wahnsinnig abgeschlagen gegenüber z. B. dem weit größeren Köln (163).

    Dieses Beispiel zeigt damit deutlich die methodische Schwäche dieser Kennzahl, die ich in #694 versucht habe aufzuzeigen. Köln mit nur 24 % mehr Vorhaben, aber mehr als 100 % mehr Wohneinheiten. Relevant für den Wohnungsmarkt ist letztere, nur diese Information ginge bei ausschließlicher Betrachtung der Statistik über die Vorhabenanzahl unter :)

    Stuttgart hätte schon genügend Flächen für größere Wohnviertel, nicht in der Innenstadt im Kessel, aber drum herum. Im Kessel wartet man auf das "Rosenstein"-Viertel, wenn S-21 fertig ist. Nur bis dort die ersten Bewohner einziehen können, vergeht wahrscheinlich noch eine Dekade.

    Deine Statistik ist jedenfalls auch hochinteressant. Sie zeigt letztlich eine sehr ähnliche Rangfolge, im oberen Bereich tauschen nur Frankfurt und Leipzig die Plätze. Offenbar werden in Frankfurt deutlich größere Wohnbauten verwirklicht.

    Es wäre besser gewesen, wenn ich den Durchschnittswert der letzten fünf Jahre für jede Stadt herangezogen hätte. So war es immer der letzte verfügbare Wert. Aber das war mir um die Uhrzeit doch zu viel zum Heraussuchen. Speziell Frankfurt hatte die Jahre zuvor bis zu 4.900 WE pro Jahr.

  • Ziegel


    Baulich gab es nicht die mehrfachen Hinterhöfe wie in Berlin (nur zwei solche Stellen sind mir bekannt, Harkortstr. und Brandvorwerkstraße). Auch waren in den Altbauten nicht nur große Wohnungen vorhanden. Das alte und inzwischen abgerissene Volkmarsdorf war früher elend, selbst zu DDR-Zeiten (vor dem Flächenabriss) war es Elendsviertel mit gravierenden sozialen Schieflagen und Auswüchsen. Das Seeburgviertel war bis zur Kriegszerstörung auch völlig überfüllt in den alten Katen. Ein Blick auf einen Schwarzplan der damaligen Zeit zeigt die hohe Dichte der Altquartiere. Wie schlimm es war zeigen die Beschreibungen der Garten(vor)städte, welche als Befreiung davon gefeiert wurden und mangels Dichte (und damit Mieteinnahmen) nur die Ausnahme bleiben konnten (Festschrift 25 Jahre Gartenvorstadt Marienbrunn).


    Dass es auch vornehme Quartiere gab, die zum immensen Reichtum der Stadt passten, dass es Viertel für besser gestellte Angestellte und Arbeiter gab, steht außer Frage. Die dortigen großen Wohnungen darfst du aber nicht hochrechnen.


    Problem für heute: Wenn Senioren (zu) große Wohnungen bewohnen - was sollen die tun? Umziehen in eine kleinere, viel kleinere Wohnung wäre technisch sicher kein Problem, aber die Preissteigerungen machen das eher teurer als preiswerter, auch sind die Angebote mau im Umfeld, welches ungern gewechselt wird.


    Varianten für heute: Wohngemeinschaften gibt es nicht nur unter Studenten. So wird Wohnraum auch für Berufstätige optimal genutzt.


    Erstaunliches: Selbst Mieten von 1.700 bis 2.000 Euro/Monat für gute große Wohnungen finden im Handumdrehen Abnehmer. (ich wäre es nicht!)


    Und wie bereits geschildert: Wenn rund 2.000 Wohnungen frei sind, die Reserver ehemals nicht marktfähiger Wohnungen auf Reste alter Ruinen schwindet, dann ist das viel zu wenig. Ohne Zuzug kippt jedoch in wenigen Jahren aus demografischer Sicht die Versorgung unserr Gesellschaft und Arbeitswelt. Das Demografie-Thema wurde rund 30 Jahre lang geflissentlich ignoriert und verdrängt. Zum Zuzug, woher auch immer, zu ermöglichen, hilft es nur, massiv Wohnungsbau voran zu treiben. So schwer es auch ist.

  • Dass 10.000 Baugenehmigungen nicht genutzt und begonnen werden, darf nicht verschwiegen werden.

    Hier nochmal die Bestätigung zur von C.S. genannten Zahl:

    "Wir haben im Stadtgebiet jetzt 10 600 Wohnungen, deren Bau genehmigt wurde – aber trotzdem nicht beginnt. Fragt man nach den Gründen, heißt es meist: die Bürokratie oder die angeblich wahnsinnig teuren Auflagen zum Klimaschutz. Das mag in Einzelfällen sogar stimmen, kann aber nicht als Generalbegründung für einen fünfstelligen Überhang herhalten. Es gibt offenbar auch Akteure, die kein Interesse am Bauen haben. Die wollen nur das Grundstück drehen. Sie brauchen die Baugenehmigung nur, damit der Preis beim nächsten Verkauf steigt. Wenn wir diese 10 600 genehmigten Wohnungen tatsächlich hätten, wäre Leipzigs Wohnungsmarkt weit entspannter, als er ist." (Zitat Dienberg)

    Quelle: https://www.lvz.de/bauen-und-w…XYXRDUPJKMVJGRAIKXTI.html