Leipzig: Immobilienmarkt und -wirtschaft

    Die Corona-Krise wirkt sich bereits auf den Arbeitsmarkt aus, in Leipzig steigt die Arbeitslosenquote um 1 Prozent, die Zahl der Erwerbslosen von von 19.767 (März) auf 22.892 um 3.125.
    https://www.lvz.de/Leipzig/Lok…beitslose-mehr-in-Leipzig

    Auf den trägen Immobilienmarkt dürfte sich die Entwicklung verzögert auswirken. Wie deutlich, kann man wohl kaum seriös abschätzen. Makler selbst geben sich (zwangsweise) optimistisch, Engel & Völkers geht in einem Corona-Statement z.B. nur von einer Verlagerung von Kaufabschlüssen und nicht von sinkender Nachfrage aus. Man räumt zumindest ein, dass es im Gewerbebereich mindestens Verschiebungen und Rückgänge in einzelnen Bereichen geben dürfte.

    https://www.engelvoelkers.com/…ilienpreise/corona-krise/


    Das Forschungsinstitut Empirica rechnet hingegen mit einem Immobilien-Preisrückgang um zehn bis 25 Prozent bis zum Jahresende. Noch sicher viel Teesatzleserei.

    https://www.tagesspiegel.de/wi…eisen-macht/25754260.html

    Ich sehe dabei eigentlich für Leipzig auch keine großen Negativfolgen auf dem Immobilienmarkt. Da hilft die geringere Spekulation und wirkliche Nachfrage eben eher.


    Dass in einzelnen Bereichen schon angekündigte Verlagerungen oder Schaffung von Stellen nach bzw in Leipzig evtl etwas verschoben werden, kann ich mir aber gut vorstellen. Ich sehe aber auch in den für Leipzig dominierenden Wirtschaftssektoren keine wirkliche Gefahr des kompletten Untergangs. Im Gegenteil, so manche Branche wie Logistik und Medizintechnik wachsen ja sogar in der Krise.


    Einen gehörigen re-shuffle werden aber so einige Segmente im Einzelhandel was sich dann sicher kurzfristig auf den Mietmarkt in der Innenstadt auswirken wird. Nicht anders ist die Event- und Service Branche. Was sich dann aber weniger auf den Immobilienmarkt auswirken wird. Der Dienstleistungssektor ist in der Tendenz immer dynamisch. Da ändern sich schnell die Fakten je nach Nachfrage.

    Es kommt jetzt darauf an, dass die Stadt und Region nicht medienwirksam jammern, was alles nicht mehr ist wie gedacht, sondern laut trommeln, wo und wie "der Laden brummt" - die Logistik ist zwar nicht der einzige Heilsbringer, doch eine laute gute Stimmung belebt viel mehr mit.

    Wie die LVZ berichtet, wird sich trotz der Krise der Bauboom in der Stadt weiter fortsetzen. In diesem Jahr sind Bauprojekte in Arbeit oder Planung welche sich auf ein Investitionsvolumen von insgesamt 8 Mrd. Euro zusammen summieren. 2016 waren es noch 2,2 Mrd. Euro.


    Die hohe Investitionssumme bezieht auch auf Werkserweiterungen, Werksneubau, sowie Flughafenausbau. Dennoch treiben vor allem auch "kleinere" Projekte die Summe in die Höhe. Nächstes Jahr wird es sicher erstmal eine Delle geben.

    ^ Ergänzend dazu hier der Link zum Investitions-PDF, auf das sich der Artikel bezieht. Für uns scheint nach kurzem Überfliegen nicht viel Neues dabei zu sein - einzig der gläserne Kuhstall in Großzschocher war mir bisher unbekannt.

    Die Leipziger Wohnungsbaugenossenschaften befürchten laut L-IZ jetzt eine Überversorgung mit Wohnungen in Leipzig, man sieht ein stark steigendes Angebot und eine einbrechende Nachfrage.

    https://www.l-iz.de/wirtschaft…iger-Wohnungsmarkt-350112


    Zumindest an günstigem Wohnraum kann ich als Laie kein Überangebot erkennen. Was jetzt neu gebaut wird, ist aufgrund der hohen Angebotsmieten (die für die breite Masse nicht erschwinglich sind bzw. ja auch etwa doppelt so teuer wie die Bestandsmieten) schließlich in aller Regel nur für eine kleine gesellschaftliche Schicht relevant. Also wenn überhaupt Überversorgung, dann nur im gehobenen Segment - und da können dann gerne die Kräfte des Marktes wirken und für ein Sinken der Mieten und Kaufpreise sorgen... .


    Mit Blick auf konkrete Zahlen allerdings interessant, dass die Wohnungsbaugenossenschaften zumindest für ihren Bestand eine deutlich höhere Leerstandsquote angeben, als die Stadt für den gesamten Wohnungsmarkt (4,9 statt 2 Prozent). Sie schätzen zudem, dass in Leipzig 10.000 Wohnungen sofort verfügbar sind (auch da sind die Stadt-Zahlen deutlich niedriger). Aktuelle Zuzugszahlen sind Corona-bedingt natürlich wenig aussagekräftig - wie sich die Nachfrage nach Pandemie-Ende entwickeln wird, bleibt abzuwarten.

    ^ Die Wohnungsgenossenschaften verfolgen ihre ganz eigenen Ziele. Klar, dass dabei deren Analyse nicht unbedingt der des gesamten Wohnungsmarktes entspricht. Anderseits wird es keinen günstigen Wohnraum bei Neubauten geben. Wenn wie hier dann doch mal für 9 Euro kalt angeboten wird, dann ist das die unterste Grenze und man muss dafür Abstriche in Gestaltung, Komfort und Lage in Kauf nehmen. Auch der geförderte Wohnraum, den man für 6,50 Euro kalt mit Wohnberechtigungsschein bekommt, ist für jene, für den er vorgesehen ist, nicht erschwinglich. Mal davon abgesehen, dass man für das Geld besseres auf dem freien Wohnungsmarkt bekommt. In Lindenau beispielsweise stehen seit Jahren Wohnungen leer, die sofort für weniger Geld gemietet werden können.


    Was die angebliche Stagnation des Zuzugs nach Leipzig betrifft, würde ich das Jahr abwarten. Im ersten Halbjahr des Jahres stagnierten die Zahlen in Leipzig schon immer. Das war nur in den zurückliegenden Jahren aufgrund der Flüchtlingskrise anders gewesen. Jetzt, 5 Jahre später, kann man allerdings schon sagen, dass Corona viel weitreichendere Folgen für Gesellschaft und Wirtschaft haben wird. Aber auch das muss ja nicht (immer) schlecht sein.

    Vielleicht stagnieren die Wachstumszahlen ja deshalb, weil es einen recht angespannten Wohnungsmarkt gibt. Rechnerisch freie Wohnungen liegen ja nicht unbedingt dort, wo der Lebensalltag bestehender und neuer Einwohner stattfindet.

    Die Studie oder Veröffentlichung der Wohnungsgenossenschaften hegt ein wenig den Eindruck, es sei eine Werbeaktion für ihre Quartiere. Was generell nicht nur zu verstehen sondern auch einleuchtend ist.


    Wenn man die Schablone über die Stadt legt und die wachstumsstarken Quartier mit den weniger wachsenden Quartieren vergleicht, kommt man natürlich zum Schluss, dass es eine starke Differenz zwischen der Kernstadt mit hohen Altbauanteilen und jenen oft am Stadtrand gelegenen Neubauvierteln und Großwohnsiedlungen gibt. Und genau das ist auch die nicht so klar formulierte Aussage der Veröffentlichung. Denn natürlich "leiden" die Genossenschaften mit ihren hohen Anteilen in den schwächeren Quartieren. Wobei auch dabei Abstriche gemacht werden müssen, denn die guten Lagen der Genossenschaften - die zentrumsnahen Quartiere aus den 20ern und 30ern sowie den 50ern und 60ern - sind ohne Probleme voll vermietet.



    Faktoren für die Genossenschaften in den äußeren Lagen und reinen Großwohnsiedlungen sind dementsprechend und in der Differenzierung zu den privaten Kernstadtlagen: eine schwächere Mietklientel, ein wesentlich niedrigeres Mietniveau, einen wesentlich höheren Altersdurchschnitt, eine höhere Fluktuation, sowie die Problematik der sozial mitunter schwierigen Vorraussetzungen der Siedlungsstruktur. Und genau dort muss man den Text ansetzen.


    Es geht um den Aufschwung in der Kernstadt, in welcher Kriegs-, DDR-, und Industriebedingt, immer noch weite Teile und Lücken neu bebaut werden können. Damit schlägt sich die steigende Nachfrage natürlich nicht bei den Genossenschaften nieder. Und durch die Bebauungsmöglichkeiten in der Kernstadt erreicht der Druck auf Wohnungen auch die Genossenschaften in den nächsten Jahren nicht.



    Die Genossenschaften geben sich Mühe. Dennoch wäre ich dafür, neu zu denken. Weg vom reinen Dienstleister und zurück zu den alten narrativen der Genossenschaft mit Teilhabe und Mitbestimmung. Die Brücke zum neuen Denken, wie wohnen mal aussehen soll, schlagen. Zum Beispiel Quartiere mit starker sozialer Durchmischung, zu sehr grünen Quartieren machen, Quartiere ohne Auto und nur für Öffis oder Fahrrad, das Thema der Mehrgenerationen-Quartiere, Quartiere der kurzen Wege, etc. pp. Den negativen Faktor der Siedlungsstruktur in eine positiven umkehren. Das ließe sich mit der Stadt zusammen entwickeln.

    Die LVZ berichtet, dass Empirica in Leipzig jetzt das Risiko einer Immo-Blase sieht. Das Verhältnis zwischen den aktuellen Immobilienpreisen und der erzielbaren Jahresmiete ist nur in den "Big Seven" noch ungünstiger. Auch das Kaufpreis-Einkommen-Verhältnis spricht für die Blase. Neuer Wohnraum werde hingegen noch in "akzeptablem" Umfang geschaffen.

    Empirica spricht von drei Ampeln, von denen jetzt zwei auf "Rot" stehen - deshalb Hochstufung von mäßigem auf "eher hohes" Blasenrisiko. Wer jetzt zu marktüblichen Preisen kauft, trägt demnach ein erhöhtes Risiko für einen spontanen Wertverlust.

    https://www.lvz.de/Leipzig/Lok…mmobilienblase-in-Leipzig
    https://www.empirica-institut.…irica-blasenindex-2020q3/

    ^ Solange nach wie vor das Gros der neuen Wohnungseigentümer nicht wissen, wohin mit ihrem ganzen Geld, und aus Gegenden kommen, in denen wesentlich mehr verdient wird als in Leipzig, solange ist das Kaufpreis-Einkommen-Verhältnis irrelevant für den hiesigen Markt. Und wenn endlich mal mehr Wohnungen in Leipzig gebaut werden, dann springt hier endlich auch die dritte und letzte Empirica-Ampel auf Warnstufe Rot.

    Die LVZ mal wieder mit viel Alarmismus zu einer im Grunde positiven Entwicklung. Zeigt sich doch, dass die Stadt scheinbar weiterhin attraktiv für Anleger und Investment ist. Steigende Wohnungsbauzahlen kann es hier nicht genug geben um insbesondere die Mietpreise nicht durch die Decke gehen zu lassen. Davon abgesehen kommen wir so auch mal vom Umstand weg Deutschlands Brachenhauptstadt zu sein bzw. halten so u.a. den Abwanderungssaldo bei jungen Familien ins Umland einigermaßen in Grenzen. Entscheidend für die weitere Entwicklung wird sein, dass hier fortlaufend auch besser bezahlte jobs entstehen - damit steht und fällt eigentlich fast alles - soft skills in punkto Lebensqualität hat die Stadt schon ausreichend um Menschen anzuziehen. Wenn es so weitergeht kann es langfristig gesehen sogar sein, dass es auf Leipzig in den sog. big eight hinausläuft.

    Gerade wenn die Mieten nicht durch die Decke gehen, wird das Verhältnis zwischen Kaufpreisen (die ja weiter ansteigen) und Mieten doch zunehmend ungünstiger. Aber natürlich sind das nur Indikatoren - wie sich das wirklich entwickeln wird, muss ohnehin die Zukunft zeigen.

    Im neu gebauten Komplex Friedrich-Ebert-Str. 43-45 könnt ihr im Moment Wohnungen zu 12,50 EUR/m² anmieten und bekommt einen 5000 EUR Gutschein für eine neue Einbauküche, sowie 3 Monate Kaltmiete erlassen (Immoscout).


    "Coronakrise", stagnierende Einwohnerzahl, Kurzarbeit usw. läßt sich eben nicht ewig ignorieren. Die Entwicklung ist ja schon seit 2019 absehbar.

    Urlaubsgutscheine, wie Anfang der 2000er Jahre, dürften im Moment allerdings wenig Sinn machen :(

    Eine neue Webseite namens www.scoperty.de gibt für die meisten Adressen in Deutschland einen aktuellen Schätzpreis an (Quelle Freie Presse, wegen Bezahlschranke nicht verlinkt). Der Zugriff ist für jedermann möglich. Geld verdient werden soll durch Provisionen, und die sollen dadurch fließen, dass Scoperty potentielle Interessenten, die sich auf dem Portalfinden und Unterstützung wünschen, zu einem Makler oder Baufinanzierer weiterleitet, der wiederum im Erfolgsfall eine Vergütung an das Unternehmen zahlt. Eigentümer können ihre Daten aber auf Wunsch löschen lassen.


    Zur Prüfung, was davon zu halten ist, habe ich die angegebenen Preise mal mit den Daten der aktuellen Chemnitzer Immobilienauktion verglichen (siehe hier im Forum). Aufpassen muss man, ob die auf dem Portal angegebenen Preise für das gesamte Haus oder die einzelnen Wohnungen gelten. Im Ergebnis ist das alles jedenfalls noch nicht wirklich ausgereift. Die Anzahl der Wohnungen pro Haus stimmt häufig nicht, und die Preise sind teilweise weit vom Marktpreis entfernt. Wer sich in Chemnitz nicht auskennt und den angegebenen Preis von 212.000 Euro für eine Wohnung auf der unteren Zietenstraße bezahlt, dürfte sich beim ersten Ortsbesuch nur noch an der nächsten Laterne erhängen wollen.


    Vielleicht hat ja jemand Spaß daran...

    Preisentwicklung deutscher Städte


    Deutschland geht das Betongold aus...im Jahr 2024. Allerdings nicht in allen Städten. Für die untersuchten elf Standorte des aktuellen Monitoringberichtes der Deutschen Bank gäbe es unterschiedliche Entwicklungen. Während sich in Hamburg, Bremen und München ein frühes Ende des Immobilien-Booms abzeichnet bleiben Berlin und Leipzig noch etwas länger im „Nugget-Fieber“. Leipzig sei zudem die Stadt, die deutschlandweit am stärksten von regionalem Zuzug profitiert:


    https://www.versicherungsjourn…ten-entwickeln-141393.php






    Zitat von LEonline

    ein frühes Ende des Immobilien-Booms

    Ein verspäteter Aprilscherz oder blanker Hohn, dass die Dt. Bank nach über 10 Jahren unaufhaltsam wachsender Kaufpreise von einem "frühen Ende" spricht. Welche Substanzen werden da bitte inhaliert?

    Stagnierende Kaufpreise wären ein Segen, von sinkenden will ich gar nicht träumen - selbst nach einem Jahr Corona steigen sie aktuell noch munter weiter.

    ^ also für München und Hamburg kann ich das auch nicht glauben. Für Bremen schon eher. In München muss man sicher auch aufpassen, dass der Preisdruck nicht zu einer stärkeren Zersiedlung des Großraums München führt.