Bau- und Immobilienwirtschaft

    Aber eine Deckelung von Bestandsmieten beträfe doch auch nur Bestandsimmobilien und keine Neubauten, oder nicht?

    ^ Eine Deckelung der Neuvermietungen (höchstens 10% über der Vergleichsmiete) war ebenso gefordert - siehe Link. Andererseits sind die Steigerungen der Bestandsmieten längst gedeckelt - wenn ich mich gut erinnere, auf max. 20% in drei Jahren und nicht höher als die ortsübliche Vergleichsmiete.


    Es gehört nun mal zum Wesen des Marktes, dass der Preis mancher Waren manchmal steigen kann - und dann wird mehr von diesen produziert. Wenn man die Preissteigerungen verbieten möchte, kann man gleich die Anpassungen der produzierten Menge verbieten - niemand wird Wohnungen aus purem Masochismus bauen. Wenn manche Politiker die Marktwirtschaft verbieten möchten, sollten die es gleich ehrlich sagen - bis dahin steht sie sogar im Grundgesetz.


    Mit dem Ansatz kann man nur sowas wie in diesem Artikel erreichen - die wenigen Wohnungen kosten offiziell wenig, doch jedesmal stellen sich 140 Bewerber (oder noch mehr) in eine Schlange. Bei diesem Artikel fiel mir übrigens auf - wenn der erwähnte Rentner sparen will, warum kann er sich nicht mit etwas weniger als 80 Qm begnügen? (Meine Frau und ich verdienen zwar doppelt, aber wohnen viel bescheidener.) Man kann nicht unendlich aufgeblasene Ansprüche entfalten und dann jammern, dass man sich diese nicht leisten kann - und fordern, dass Sonstwer diese einem finanziert.

    Bürgerbegehren oder Schüsse in den Ofen

    Ich finde keinen besseren Thread dafür - das Deal Magazine berichtete gestern über eine Untersuchung der Bergischen Universität Wuppertal, nach der 75% der initierten Bürgerbegehren die umstrittenen Bauvorhaben nicht ändern. Meist wird kein Quorum erreicht oder die Bürgermehrheit spricht sich nicht gegen, sondern für das Projekt aus. Im Falle der Immobilienprojekte sind die Bürgerentscheidungen häufiger investorenfreundlich als im Schnitt aller Bürgerbegehren.


    Die Untersuchung empfiehlt frühes Informieren und konstruktiven Dialog, um Konflikte zu vermeiden, kreative Lösungen zu finden und kostspielige Verzögerungen abzuwenden.

    Ländliche Lage ist out

    Das Deal Magazine berichtete gestern über eine Umfrage von Immobilienscout24 und Interhyp unter 1.951 Kaufinteressenten, nach der rund 88% eine Immobilie in der Stadt oder zumindest Stadtnähe suchen - nur rund 11% auf dem Land, unter den Kapitalanlegern nur 6%. 67% nennen als wichtiges Kriterium gute Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe - im Jahr 2010 waren es 65%. Für 58% ist die gute ÖPNV-Anbindung wichtig - 2010 waren es 55%. Weitere Kriterien sind Nähe zur Natur (43%) und ärztliche Versorgung (40%).

    Sinkende Leerstandsquote der Geschosswohnungen

    Das Deal Magazin veröffentlichte gestern eine Studie, nach der Ende 2012 ca. 688.000 marktfähige Geschosswohnungen leer standen, was eine Quote von 3,3% ausmacht - Ende 2011 waren es noch 717.000 WE. In dieser Zeit wurden bundesweit 76.000 neue Geschosswohnungen fertiggestellt.
    Die niedrigsten Quoten gibt es in München mit 0,5% und Hamburg mit 0,7% - besonders hoch sind sie in Salzgitter (11,3%) und Chemnitz (9,6%).


    Das Fazit der Studie ist, dass der Abbau der Leerstände in letzter Zeit den Preisanstieg etwas ausbremsen konnte, doch Neubau sei zwingend notwendig - besonders in den Wachstumsregionen.

    Mietanstieg gestoppt

    Das Deal Magazin berichtete heute, dass die deutschlandweit durchschnittliche Miete für nach 1949 errichtete Wohnungen mit mittlerem Wohnwert auf 5,78 EUR/Qm Nettokaltmiete angestiegen ist - mit 2,1% gegenüber dem Vorjahr nur knapp über der Inflationsrate. In einigen Metropolen wie Düsseldorf, Frankfurt am Main, Dresden, Bonn und Wiesbaden seien die Mieten nicht gestiegen. Sogar in München (bundesweit teuerste Wohnungsmarkt mit 12 EUR/Qm im Schnitt bei Prämissen wie darüber) betrug der Anstieg laut Artikel nur 0,84%. Inflationsbereinigt lägen die Mieten unter dem Niveau vor 20 Jahren.


    Einen stärkeren Anstieg gab es in Berlin (+5,7%) und Essen (+7,7%)

    Ist für den ländlichen Bereich von unseren Sozialgerechtigkeitspolitikern ein Mietpreissockel angedacht, um die Folgen der Landflucht abzumildern?

    Zitat von Max BGF

    Ist für den ländlichen Bereich von unseren Sozialgerechtigkeitspolitikern ein Mietpreissockel angedacht, um die Folgen der Landflucht abzumildern?


    Welcher Politiker sind denn gemeint?


    - Die Politiker die mittlerweile jährlich die Grunderwerbsteuer hochschrauben?
    - Die Politiker die bei Bauland-Verkäufen nur noch großkotzige Bauträger mit Höchstpreisen zulassen und Privatpersonen ausschließen?
    - Die Politiker die seit über 1 Jahr eine Mietpreisbremse ankündigen, aber nicht verabschieden?
    - Die Politiker die seit Jahren eine Neufassung des Maklerrechts erfolgreich verhindern?
    - Die Politiker die immer höhere Energiestandards beim Bau umgesetzt haben wollen, obwohl vieles davon sehr umstritten ist?


    "Geld regiert die Welt"


    Die ganzen schrumpfenden Dörfer am A*sch der Welt sind doch akzeptierter Kollateralschaden damit es in den großen Städten nur die Richtung "rauf" gibt. Und in diesen Boomregionen wird es Bürgern unterhalb eines gewissen Einkommens bald genauso ergehen. Denn mit höheren Immopreisen und höheren Mieten bekommt der Staat über die Steuern immer mehr Geld in die Kasse. Und mit dem Geld kann man dann wieder Lockangebote an Firmen zur Ansiedlung finanzieren und das zieht dann wieder Neubürger mit dem passenden Geldbeutel an.

    Zitat von Bau-Lcfr

    Sogar in München (bundesweit teuerste Wohnungsmarkt mit 12 EUR/Qm im Schnitt bei Prämissen wie darüber) betrug der Anstieg laut Artikel nur 0,84%.


    Interessant, wie immer derartige Meldungen vom Realgeschehen abweichen. Persönlich kenne ich aus 2 Familien die in Genossenschaftswohnungen für 10,50 bzw. 12,10 aktuell keinen in München, der auch nur annähnernd um die 12 Euro pro Quadratmeter mietet. Selbst am Frankfurter Ring werden WG-taugliche Wohnungen für 16 Euro pro Quadratmeter vermietet. Und die gehen weg mit Provision und Massenbesichtigung. In zentrumsnahen Gegenden geht unter 18 Euro gar nichts mehr. Ein Kollege hat letzte Woche zähneknischend für 19,40 Euro pro Quadratmeter eine 65 qm - 70er Jahrebau in Haidhausen gemietet. Und das nach etwa 3 Monaten intensivster Suche! Unter oder um die 12 Euro geht wirklich nur noch in der Genossenschaft oder absolut peripher im München-Modell-Block: So z.B. ein Hilfsarbeiter in meiner Abteilung der parktisch aus Spaß an der Arbeit arbeitet, weil er trotz Arbeit nicht über H4 Niveau kommt. Der zahlt für seine 3 Zimmer Wohnung mit 3 Kindern auch fast 13,00 Euro pro qm; 6. Stock Plattenbau Fasanerie - bei Nachbarn die ihm schon 2mal die Schuhe vor der Türe weggeklaut haben. Ich weiß nicht wovon die Statistiker nachts träumen. Für mich liegt der Durchschnittspreis bei Neuvermietungen eher um die 17 Euro. Seblst ich zahle in meiner Abfuckwohnung am Ring und schon seit 15 jähriger Miete bei nur 2 maliger Mieterhöhung (gemittelt p.a. ca. 2,4 %) 13,80 Euro pro qm.

    Kaum Anzeichen für deutschlandweite Immobilienpreisblase

    PM: "Trotz steigender Preise gibt es kaum Hinweise auf eine deutschlandweite Preisblase bei Wohnimmobilien. Zu diesem Ergebnis kommt das Immobilienpreis-Monitoring des Rheinisch-Westfälischen Instituts für Wirtschaftsforschung (RWI) in Essen. Es wertete die Daten des Internetportals ImmobilienScout24 aus. Die Wissenschaftler sahen nur in wenigen Arbeitsmarktregionen Hinweise auf stark ansteigende Immobilienpreise, die durch die Erwartung weiterer Teuerungen getrieben werden. So gibt es bei Wohnungen in elf der 128 ausgewiesenen Arbeitsmarktregionen Anzeichen für übersteigerte Preiserwartungen, in fünf weiteren liegen schwache Hinweise vor. Ähnlich sieht es bei Wohnhäusern aus. Zu den Arbeitsmarktregionen, die erste Anzeichen einer Überhitzung zeigen, zählen Köln und Frankfurt. In Braunschweig, Hannover, Stuttgart und Augsburg gibt es schon länger Hinweise auf eine übertriebene Preisentwicklung."


    Quelle: idr
    Infos: www.rwi-essen.de

    Mietpreisbremse ist beschlossen worden

    Der Bundestag hat heute die sog. Mietpreisbremse beschlossen. Das Gesetz besagt im Grundsatz:


    Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung der Landesregierung bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) höchstens um 10 Prozent übersteigen. (§ 556 d Abs. 1 – neue Vorschrift)


    Die Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt legen die Landesregierungen fest; solche Gebietsfestlegungen kennen wir seit langem von den Regelungen über Kündigungsschutz beim Umwandlung von Wohngebäuden in Eigentumswohnungen und bei den Vorschriften über die Senkung der Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen.
    Allerdings ist das Verfahren für Landesregierungen hier komplizierter geworden: es reicht nicht, wie bisher die Gemeinden enumerativ in der Verordnung zu bezeichnen, es muss vielmehr genau begründet werden, warum der Wohnungsmarkt angespannt ist.


    Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn
    1. die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt,
    2. die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt,
    3. die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird, oder
    4. geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht.


    Eine solche Gebietsfestsetzung muss spätestens am 31. Dezember 2020 in Kraft treten und sie muss begründet werden. Aus der Begründung muss sich ergeben, auf Grund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt. Ferner muss sich aus der Begründung ergeben, welche Maßnahmen die Landesregierung in dem fraglichen Gebiet und Zeitraum ergreifen wird, um Abhilfe zu schaffen.


    Ein solcher Begründungsaufwand ist neu und macht die Rechtsverordnungen natürlich angreifbar, wenn die Annahmen statistisch nicht richtig belegt sind. Und außerdem muss die Landesregierung in der Begründung der rechtsverordnung die Maßnahmen benennen, wie sie in diesen Gebieten dem Wohnungsmangel abhelfen will; irgendwelche programmatischen Aussagen in Regierungs- oder Presseerklärungen reichen nicht aus.


    Wie rasch angesichts des Begründungsaufwandes die Länderverordnungen erlassen werden, wie rasch also die Mietpreisbremse wirklich in Kraft tritt und wann sie dann auch im Markt wirksam wird, bleibt abzuwarten. Eigentlich ist heute faktisch keine Mietpreisbremse beschlossen worden, sondern nur die Voraussetzungen dafür, dass die Länder in diesem Sinne tätig werden können.


    Der Verweis auf die ortsübliche Vergleichsmiete als Referenz für die Bestimmung der zulässigen Miethöhe begrenzt die Mietpreisbremse von vornherein auf Gebiete, in denen sich die ortsübliche Vergleichsmiete überhaupt einfach und zuverlässig feststellen lässt; das dürfte nur in Städten der Fall sein, die einen einfachen oder qualifizierten Mietspiegel oder wenigstens eines Mietdatenbank im Sinne der §§ 558c ff. BGB herausgeben; in allen anderen Gebieten ist das Gesetz praktisch nicht anwendbar.


    Ist die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete), höher als die im Grundsatz zulässige Miete (= ortsbliche Vergleichsmiete plus 10%), so darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden. Bei der Ermittlung der Vormiete unberücksichtigt bleiben Mietminderungen sowie solche Mieterhöhungen, die mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden sind. Das bedeutet, eine schon erreichte Miethöhe über dem zulässigen Niveau bleibt erhalten und muss bei Neuvermietung nicht aus das Niveau "Ortsübliche +10%" zurück geführt werden.


    Entsprechendes gilt bei zuvor erfolgten Modernisierungen. Hat der Vermieter in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b durchgeführt, so darf die zulässige Miete um den Betrag überschritten werden, der sich bei einer Mieterhöhung nach § 559 Absatz 1 bis 3 und § 559a Absatz 1 bis 4 ergäbe.
    Bei der Berechnung nach Satz 1 ist von der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) auszugehen, die bei Beginn des Mietverhältnisses ohne Berücksichtigung der Modernisierung anzusetzen wäre. Bedeutet: die Modernsierungserhöhung (11% der Kosten der wohnwertverbssernden Maßnahmen) wird rausgerechnet, dann die zulässige Miete "Ortsübliche +10%" ermittelt und dann der 11%-Zuschlag wieder drauf.


    Die neuen Vorschriften sind nicht anzuwenden auf Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wird und auch nicht auf die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung.


    Ich bin sehr gespannt, was das gibt; sicher ein Beschäftigungsprogramm für die Anwaltschaft.

    Ganz interessant in diesem Zusammenhang der Beitrag von ZDFzoom:


    Mediathek: http://www.zdf.de/ZDFmediathek…sagt-die-Mietpreisbremse?


    Das grundsätzliche Problem bei Niegrigpreisigem Wohnraum ist tatsächlich, dass davon kaum etwas gebaut wird und die vorhandenen Wohnungen Paketweise aus der Mietpreisbindung herausfallen. Dagegen entfaltet das Gesetz leider keine Wirkung.


    Allerdings halte ich schon allein die Einführung des Bestellerprinzips bei der Maklerbezahlung auf dem Mietwohnungsmarkt schon für sehr hilfreich. Sofern das von findigen Maklern nicht unterwandert wird.

    IVD Wohnpreis-Spiegel 2015


    Quelle, vollständige PM: http://ivd.net/fileadmin/user_…piegel_2015-2016_21.9.pdf

    Studie zur Wohnsituation für Studenten


    Quelle: http://www.gbi.ag/wp-content/u…dte_Ranking_GBI_final.pdf


    Hier noch ein recht ausführlich recherchierter Beitrag in der "Welt" zum Thema: http://www.welt.de/finanzen/im…bezahlbare-Wohnungen.html

    Zitat von iconic

    Nach dem „Deloitte Property Index 2015“ ist München mit 6.300 Euro pro Quadratmeter für Neubauobjekte mittlerweile auf Platz drei der teuersten Märkte für Eigentumswohnungen in Europa. ]


    Danke. Meines Erachtens ist München aber auf Platz 4.


    ;)

    Was bekommt man aktuell für 1 Mio. Euro?

    - 3.102 m² Wohnfläche in einer Burg nahe Dresden
    - 1.073 m² Wohnfläche in Tuttlingen, Baden-Württemberg
    - 705 m² Wohnfläche in Delve, Schleswig-Holstein
    - 675 m² Wohnfläche in Grömitz, Schleswig-Holstein
    - 100 m² Wohnfläche in München, Stadtteil Schwabing
    - 72 m² Wohnfläche inkl. Dachterrasse in München an der Theresienwiese


    Quelle: http://www.deal-magazin.com/ne…der-Penthouse-in-Muenchen

    Colliers International: Deutsche Bürovermietungsmärkte


    Quelle: https://www.colliers.de/presse…serst-starker-verfassung/

    JLL Daten zum Wohnungsmarkt

    Angebotsmieten:

    FRANKFURT, 04. August 2016 – Der Mietpreisanstieg auf dem Wohnungsmarkt in den acht von JLL untersuchten Städten, Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart hat sich im ersten Halbjahr 2016 weiter beschleunigt. Über alle Städte hinweg ist in diesen ersten sechs Monaten (gegenüber H1 2015) mit einem Plus von 6 % der stärkste Mietpreiszuwachs in einem Jahresvergleich seit Beginn der Untersuchung in 2004 zu notieren, er reicht in den einzelnen Städten von 4 % bis 7 %. Seit 2004 beträgt der Mietpreisanstieg in den Städten damit insgesamt zwischen 21 % (Köln) und 59 % (Berlin). Die Dynamik bei den Kaufpreisen für Eigentumswohnungen hält ebenfalls an: die hohen Wachstumsraten der vorherigen Halbjahre wurden in sechs Städten übertroffen. Nur Berlin und Leipzig blieben hier außen vor. Der Kaufpreisanstieg in den ersten sechs Monaten gegenüber 2004 erreicht damit eine Spanne von 54 % (Köln) bis 104 % (Berlin) – ohne Leipzig, das lediglich um 2 % zulegte. Dort hatte nach dem ersten Boom infolge der Wiedervereinigung die Nachfrage wieder deutlich nachgelassen.
    Den höchsten Anstieg bei den angebotenen Mietpreisen** im ersten Halbjahr 2016 gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres verzeichnete mit einem Plus von rund 8 % Düsseldorf, gefolgt von Leipzig (7 %). In Köln, Hamburg, München, Berlin und Stuttgart bewegte sich der Anstieg auf Jahressicht zwischen 5 und 6 %. Frankfurt bildet das Schlusslicht mit + 4 %. „In allen Städten außer Frankfurt und Stuttgart liegen den aktuellen Entwicklungen stark steigende Preise im Neubauangebot zugrunde, die in der Regel hochwertiger und damit teurer als Wohnungen aus dem Bestand sind“, so Roman Heidrich, bei JLL Team Leader Residential Valuation Advisory Berlin. Und weiter: „Die Steigerungsraten für Bestandsmieten liegen in den untersuchten Städten zwischen 1 und 3 Prozentpunkten niedriger, aber mit 3 bis 7 % auf Jahressicht immer noch deutlich über dem Trendverlauf der Vorjahre. Damit lässt sich zugleich in keinem der untersuchten Wohnungsmärkte die Wirksamkeit der Mietpreisbremse beobachten. Unbeeindruckt vom verfehlten Regulierungsinstrument steigen die Mieten aufgrund des deutlichen Nachfrageüberhangs weiter.“


    Quelle: http://www.jll.de/germany/de-d…s_h1_2016_8_staedte_1.pdf


    Graphik:

    Quelle: http://www.jll.de/germany/de-d…s_h1_2016_8_staedte_1.pdf




    Kaufpreise:

    Wer eine Wohnung kaufen will, muss in München am tiefsten in die Tasche greifen. 6.490 Euro/m² werden im Mittel für einen Quadratmeter aufgerufen und damit auf Jahressicht 12,5 % mehr. Alle anderen Städte liegen weit unter den Angeboten der Isarmetropole. Nach einer kurzen Stagnation sind die Preise in Frankfurt um 5,5 % auf 4.210 Euro/m² gestiegen. Weiter kräftig zulegt haben sie in Stuttgart: dort betrug der Zuwachs 16,8 % auf 3.900 Euro/m². „In den letzten Jahren führte ein überproportional zunehmender Zuwachs an Einwohnern bei viel zu geringem Neubau zu einer Preiserhöhung von durchschnittlich 15 % pro Jahr. Auch im Bestand haben sich die Preise deutlich verteuert“, so Grimm. 3.880 Euro/m² kostet im Durchschnitt eine Eigentumswohnung in Hamburg. Es ist unter den acht Städten mit 2,4 % der moderateste Anstieg. Mit einem Plus von 5,2 % auf Jahressicht setzte sich der Aufwärtstrend des letzten Jahres in Düsseldorf fort. In der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt muss im Mittel mit Kaufpreisen von 3.320 Euro/m² gerechnet werden. Düsseldorfs Kaufpreisniveau hat zum ersten Mal die Hauptstadt erreicht, bei 9,9 % lag die Steigerung in Berlin. Köln blieb, im Gegensatz zum Mietwohnungsmarkt, bei den Kaufpreisen hinter Düsseldorf – dies trotz eines Plus von 9,3% auf 3.100 Euro/m². Den mit knapp über 20 % höchsten Anstieg aller acht von JLL untersuchten Städte verzeichnete der nach wie vor mit Abstand preiswerteste Markt: In Leipzig konnten sich Kaufwillige im Mittel für 1.620 Euro/m² eine Eigentumswohnung zulegen.


    Quelle: http://www.jll.de/germany/de-d…s_h1_2016_8_staedte_1.pdf


    Graphik:

    Quelle: http://www.jll.de/germany/de-d…s_h1_2016_8_staedte_1.pdf