Wohnen in Düsseldorf

"am Bedarf vorbei"

Die ImmobilienZeitung veröffentlichte heute einen Artikel über den Wohnungsbau, beruhend auf einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft, nach dem es bundesweit einen Neubaubedarf von 385.000 WE jährlich gebe - davon 174.000 WE (ca. 45%) in den Großstädten über 100 Tsd. Einwohner, wo die meisten Arbeitsplätze entstehen und es den größten Zuzug gebe - nicht nur Flüchtlinge, sondern noch mehr aus dem EU-Ausland.

Ich schätze mal kurz - 80 Mio. Einwohner in Deutschland, davon laut Artikel 32% in den Großstädten, von den Düsseldorf etwas über 600 Tsd. EW hat - dann bräuchte man anteilsmässig 2,4% von den 174.000 WE jährlich, also 4176 WE/Jahr. Eher wird nach Düsseldorf noch lieber gezogen als in viele andere Großstädte - so oder so ungefähr um die Hälfte über dem offiziellen Ziel von 3000 WE/Jahr.

Laut Artikel würden am häufigsten Zwei- bis Dreizimmerwohnungen gebraucht, die zu selten gebaut würden - in den A-Städten (darunter Düsseldorf) nur 26% bis 29% des Bedarfs dieser Wohnungsgröße. Es wird auch die Politik kritisiert, die die Lage ("Notstand") am liebsten ignorieren möchte. Das sieht man auch in Düsseldorf, wo immer wieder Wohnungsbaupläne schrumpfen - etwa in der Belsenpark-Erweiterung in Oberkassel von 650 WE auf 520 WE - und die Planung beginnt erst mal. Sollten die B-Pläne nicht umgekehrt eher hochgeschraubt werden, wovon ich bisher nur die Benrather Paulsmühle als Beispiel kenne?

Helau oder Zweckreglements

Wie die WZ gestern berichtete, die städtische Politik diskutiert schon wieder über bürokratische Scheinaktionen, die Armeen beschäftigen, aber die Problematik nicht wirklich lösen können. Da die CDU und die FDP dagegen sind, wird es Zweckentfremdungsverordnungen wohl so schnell nicht geben - und auch wenn Beispiele aus Berlin oder Hamburg zitiert werden (wo der Preis des Wohnens noch kräftiger steigt, ergo das eigentliche Problem gar nicht gelöst wird).

Da sagt einer von der FDP mal Sinnvolles: "Brachflächen im Innenstadtbereich aktivieren", "die Potenziale mehr nutzen". Was da an Vorwänden immer wieder vorgebracht wird, eine Fläche möglichst nicht oder wenig zu bebauen, sind absurde Luxusproblemerfindungen. Und übrigens, @CDU - das Aktivieren gilt selbstredend u.a. für ein mögliches Bebauen eines Parkplatzes in Seestern mit einem Hochhaus.

Wenn da gegen eine Nutzung als Ferienwohnungen oder Gewerbe gehetzt wird - offenbar braucht man weitere Flächen für diese Funktionen. Würde man nicht eine Wohnung nutzen, müsste man mehr BGF dafür bauen, auf ohnehin knappem Bauland, wo verschiedene Gebäudenutzungen konkurrieren - so oder so braucht man mehr Bausubstanz und dafür intensivere Flächennutzung.
Wenn in einer Stadt gar das Werben für Ferienwohnungen-Vermietungen verboten ist - darf man nicht etwa Studentenwohnungen während der Ferienpause vermieten, wie in vielen Städten üblich? Das angeblich verbreitete Leer-Lassen wird auf natürliche Weise per se bestraft: Jeden Monat verliert man eine Miete. Ohne wichtige Gründe macht es niemand.

Ich frage immer wieder, wie der Bedarf ermittelt wird. Angenommen, Düsseldorf hat im letzten Jahr 3000 Wohnungen gebaut, benötigt werden angeblich 5000 Wohnungen. Woher weiss man das? Schlafen die anderen 2000 auf der Straße, weil sie keine Wohungen gefunden haben?

Im Vergleich zu Süddeutschland herrscht gerade in Düsseldorf kein akuter Wohnungsmangel. Bei immo24 findet man aktuell in Düsseldorf ca 1300 Wohnungen zur Vermietung, in München und Stuttgart sind es gerademal 1300 und 400.

Düsseldorf wird von vielen anderen Städten umgeben, so können die Leute problemlos in einer Nachbarstadt schlafen und tagsüber in die Stadt zur Arbeit gehen.

^ Der war gut!
Dafür gibt es Studien, Prognosen, Umfragen, Marktbeobachtungen u.ä.:
https://www.wohnungsmarktbeoba…katoren/wohnungsnachfrage
http://www.nrw-wohnt.de/filead…ngsnachfrage_bis_2025.pdf

Zitat von Echnaton

Es leuchtet auch nicht ein, wie die Nutzung etwa mit AirBNB dem Zwecke einer Wohnung fremd sein soll.

Grundsätzlich natürlich nicht, wenn man wirklich nur vermietet, wenn man seine Wohnung temporär selbst zeitweise nicht nutzt, z.B. wenn man in Urlaub fährt oder ein einzelnes Zimmer - also eine normale private Vermietung.
Oder auch bei der gewerblichen Vermietung von echten Ferienwohnungen wie an den Nord- und Ostseeküsten.

Wenn aber wie in Berlin über 5.000! normale Mietwohnungen dem Markt entzogen werden, sehe ich schon die Notwendigkeit eines regulierenden staatlichen Eingriffes.

^ Und der Staat soll dann entscheiden, wo die "Entziehung dem Markt" beginnt? Gibt es denn welche, wenn die Wohnung überhaupt vermietet wird, also doch auf dem Markt ist?

Meine Firma sucht gerade eine Wohnung für einen neuen Mitarbeiter aus einer anderen Region. Soll eine dauerhafte Vermietung erlaubt sein, aber unter X Tagen oder Wochen nicht? Oder erlaubt, wenn jemand im D-Dorf arbeitet aber verboten, wenn er dort Ferien macht? Das alles wird eine Armee von Inspektoren kontrollieren?

Ich frage immer wieder, wie der Bedarf ermittelt wird.

Es gibt Prognosen, wie stark die Einwohnerzahl wachsen wird - nach dem Land NRW auf 677 Tsd. EW im Jahr 2040. In diesem Artikel aus dem Jahr 2015 finde ich, die Stadtverwaltung wolle an die Prognose nicht glauben, da sie nicht genügend Platz für neue Wohnungen finde. Kürzlich zitierte ich den Kölner Planungsdezernenten, der gar von 150-200 Tsd. EW Zuwachs ausgeht - Düsseldorf müsste mit ca. 60% dieser Zahlen rechnen (macht 690-720 Tsd. EW 2040). Es ist wohl bequemer, offiziell zu verkünden, ein Problem existiere nicht als nach Lösungen zu suchen - zumal 2040 die Verantwortlichen eh in Rente sind.

----

Statt bürokratische Reglements zu erfinden sollte die Stadtpolitik besser intensiver derartigen Schmarrn widerlegen. Langsam wird wirklich jede irgendwo in der Stadt stehende Bude zum Heilig-Heiligtum erklärt, neben dem nichts höher werden darf.

Zitat von Bau-Lcfr

^ Und der Staat soll dann entscheiden, wo die "Entziehung dem Markt" beginnt? Gibt es denn welche, wenn die Wohnung überhaupt vermietet wird, also doch auf dem Markt ist?

Ja, für mich gehört es zu den Aufgaben eines Staates, wenn nötig, regulierend einzugreifend, egal ob wie hier im Wohnungswesen oder wie z.B. bei Umweltthemen (Atomkraft, erneuerbare Energie, Umweltzonen usw.).

Meinst du ernsthaft,, dass die Airbnb-Vermietungen die Mietpreise nicht in die Höhe treibt (überleg mal, zu welchen Preisen die Wohnungen tageweise angeboten werden!)?

Zitat von Bau-Lcfr

Meine Firma sucht gerade eine Wohnung für einen neuen Mitarbeiter aus einer anderen Region. Soll eine dauerhafte Vermietung erlaubt sein, aber unter X Tagen oder Wochen nicht?

Ja, so soll es bei normalem Wohnraum sein!

Zitat von Bau-Lcfr

In diesem Artikel aus dem Jahr 2015 finde ich, die Stadtverwaltung wolle an die Prognose nicht glauben, da sie nicht genügend Platz für neue Wohnungen finde.

Tolle Verschwörungstheorie, die du da aufstellst!

Dazu fällt mir nur das Sprichwort ein: "Traue keiner Statistik, die du nicht selbst gefälscht hast!"

Zitat von Bau-Lcfr

Kürzlich zitierte ich den Kölner Planungsdezernenten, der gar von 150-200 Tsd. EW Zuwachs ausgeht - Düsseldorf müsste mit ca. 60% dieser Zahlen rechnen (macht 690-720 Tsd. EW 2040).

Das setzt aber voraus, dass die Städte sich parallel gleich entwickeln....

Zitat von Bau-Lcfr

Statt bürokratische Reglements zu erfinden sollte die Stadtpolitik besser intensiver derartigen Schmarrn widerlegen. Langsam wird wirklich jede irgendwo in der Stadt stehende Bude zum Heilig-Heiligtum erklärt, neben dem nichts höher werden darf.

Du meinst deinen Kommentar? Soviel Selbstkritik hätte ich dir gar nicht zugetraut!

Die Bedenken, die Anwohner anmelden, sollte man in einer Demokratie auch nicht immer als Nimbytum abtun, um so etwas zu beurteilen, gibt es ja Fachleute!

^ Nehmen wir an, die Stadt will fortan eine Vermietung unter 6 Monaten verfolgen, wie auch immer. Eine Firma mietet eine Wohnung für einen Mitarbeiter, die Probezeit wird nach 2-3 Monaten abgebrochen, sowas kommt durchaus vor. Wenn die unnütz gewordene Wohnung gekündigt wird, kommt eine gigantische kostspielige Bürokratie-Maschinerie in Gang?

Wieso sollte sich Düsseldorf langsamer entwickeln als Köln? Weil hier der Wohnungsbau gedrosselt wird und in Köln nicht?

Demokratie bedeutet keinesfalls, dass ein kleines Grüppchen die für die Allgemeinheit wichtige Stadtentwicklung nach Belieben blockieren kann. In Polen wurde mal das Liberum Veto ausprobiert, eins der größten Länder Europas wurde rucki-zucki handlungsunfähig und ist von der Karte verschwunden.
Was genau ist das Problem dieser Leute? Kein einziges Haus von einem BI-ler wird für das Hochhaus abgerissen. Wenn sie nicht gerade im Hochhaus White Max wohnen, wohnen sie nicht mal in der Nähe. Es wird kein Allgemeingut tangiert wie die schützenswerte Altstadt oder Alt-Niederkassel. Das erwähnte Hotel Lindner ist denkbar hässlich, wie einige Bauten im Stadtteil - die Seesterner Skyline kann man unmöglich kaputtmachen, nur noch verbessern.
Wenn ich es so offen sagen muss - ich finde es abartig, pervers und empörend, dass manche Leute ob des Wohlstands und Rundum-Sorglosigkeit anscheinend nicht mehr wissen, was sie mit sich und der üppigen Freizeit anfangen sollen - und diese zum Spaß mit dem Blockieren wichtiger für die Allgemeinheit Investitionen füllen möchten. Dass die Neubau-Wohnungen keinesfalls alle leer stehen, sondern eher stets viel zu knapp sind, sollte aus den Medien ausreichend bekannt sein.

3000+ WE pa

Die Stadt veröffentlichte heute einen Text, nach dem sie mit 660.000 EW 2030 (derzeit 635.704) rechnet und sogar über 3000 WE jährlich genehmigen will - in diesem Jahr 2.874, im nächsten 3.452 WE, im übernächsten 3.660 WE. (Wie kann man die Anzahl so genau planen, wenn bestimmt noch nicht alle Entwürfe für 2018/2019 vorliegen?)

15 Flächen mit Baurecht sollen so bald als möglich mit Wohnungen bebaut werden - die Kapazitätsangabe "1.700 bis 2.700" WE zeigt, dass es durchaus planerische Spielräume geben muss - auch wenn das Baurecht bereits existiert. Wie wär's mit 2700+ oder stärker darüber, falls das Baurecht dies ermöglicht? Der Text betont ständig das Tempo, doch wo genau es dichter als bisher geplant werden soll - konnte ich nicht herauslesen. Wenn die Reserven schneller aufgebraucht, aber nicht intensiver genutzt werden - was kommt danach?

Auf 8 Flächen sei das Baurecht für Wohnungen eingeschränkt bzw. teilweise vorhanden. 17 Bebauungsplanverfahren laufen derzeit dem Text nach - hier sollte erst recht die Priorität WE-Anzahl noch vor dem Tempo gelten. Auf 11 weiteren Flächen sei das Wohnen tendenziell möglich, auf 95 Flächen unmöglich. Diese 15+8+17+11=51 Flächen - ist das bereits alles? Dann sollte man erst recht so viele WEs wie möglich aus der stark beschränkten Menge rausholen.
Dazu noch eine grobe Schätzung - unterstellen wir, dass die Flächen insgesamt pro Stück in etwa ähnlich viele WE ermöglichen wie die 15 mit Baurecht. Selbst bei (2700/15)*51 komme ich nur auf knapp 9200 WE (würde für 2,5-3 Jahre reichen) - nicht mal auf die 20.000 WE, die Fr. Zuschke mal ermöglichen wollte, obwohl es Zweifel geben müsste, ob so wenige für die nächsten Jahrzehnte ausreichen.

Wie man auf die Anzahl der geplanten WE für die nächsten Jahre kommt? - Ganz einfach, man schätzt sie (ob es dann so vielen werden, steht auf einem anderen Blatt).

Die Kapazitätsangabe von 1.700 bis 2.700 WE sagt überhaupt nichts aus - vor allem nicht, ob mehr Wohnfläche in m² entsteht oder ob man einfach nur die Wohnungsgrößen ändert - aus 1.700 WE mit je 80 m² kann man auch einfach 2.700 WE mit 50 m² machen oder wenn man noch mehr WE haben möchte auch 3.400 WE mit 40 m².

Wer hat denn behauptet, dass "dichter als bisher geplant werden soll"?

51 Flächen sagt auch nichts über die mögliche Zahl der WE aus (deine Rechnung ist viel zu pauschal) und jetzt (wie von dir üblich) einfach mal wieder pauschal zu fordern, "ohne Rücksicht auf Verluste" so viel wie möglich WE (besser gesagt Wohnfläche) zu bauen, ist lächerlich!
Jedes Baugebiet verdient (und bekommt!) eine eigene Betrachtung und Bewertung - zum Wohle aller (vorhandene Bewohner und potentielle Zuzügler).

Zitat von DUS-Fan

Wer hat denn behauptet, dass "dichter als bisher geplant werden soll"?

Indirekt ein gewisser Adam Riese, da die geschätzten 9200 WE seeehr weit unter den beabsichtigten 20.000 WE liegen, die wiederum höchstwahrscheinlich weit unter dem tatsächlichen Bedarf liegen. Dass die Schätzung grob ist, habe ich gleich geschrieben, doch besser zusammenrechnen kann man es nicht, wenn die Stadt nur für die eine Gruppe die WE-Kapazität angibt. Wie groß die Wohnungen sein sollen, gibt die Stadt ebensowenig an. Ich würde durchschnittlich an 2-3 Zimmer denken, die laut kürzlich verlinkter Forschung am meisten gesucht werden (ja, wieder grob geschätzt).
Direkt Fr. Zuschke, wenn sie in der Presse beim Amtsantritt angekündigt hat, die städtischen Reserven von ca. 13 auf ca. 20 Tsd. WE zu erhöhen - und das möglichst kreativ.

Jedes Baugebiet verdient (...) eine eigene Betrachtung und Bewertung

Das schon, doch in jedem Fall mit dem Ziel, eben möglichst viele WEs rauszuholen.

Bei Gelegenheit der Fall Boui Boui in Bilk, da werden 160 WE/Ha als zuwenig betrachtet - obwohl in der Blockmitte, da müsste man schon froh sein, dass anscheinend MFHs und nicht schon wieder Reihenhäuser angedacht sind. Wie viele WEs auf den 5000 Qm Grund wären eigentlich angemessen?

Zitat von Bau-Lcfr

Indirekt ein gewisser Adam Riese

Wie lustig! Hat er das zusammen mit Graf Zahl aus der Sesamstraße ausgerechnet?

Zitat von Bau-Lcfr

Direkt Fr. Zuschke, wenn sie in der Presse beim Amtsantritt angekündigt hat, die städtischen Reserven von ca. 13 auf ca. 20 Tsd. WE zu erhöhen - und das möglichst kreativ.

Was du immer so aus einem Artikel raus liest....
Ich lese da nichts davon, dass "dichter als bisher geplant werden soll"!

Zitat von Bau-Lcfr

Das schon, doch in jedem Fall mit dem Ziel, eben möglichst viele WEs rauszuholen.

Genau das ist falsch! Das Ziel muss immer sein, lebenswerten Wohnraum zu schaffen - auch wenn da für dich zu wenig WE bei raus kommen.

Zitat von Bau-Lcfr

Bei Gelegenheit der Fall Boui Boui in Bilk, da werden 160 WE/Ha als zuwenig betrachtet - da müsste man schon froh sein, dass anscheinend MFHs und nicht schon wieder Reihenhäuser angedacht sind.

Einer! (Heidewitzka) empfindet das so - ich finde die 78 geplanten WE (egal ob Wohnungen oder Einfamilien- Stadt- oder Reihenhäuser!) hier ok.

Zitat von Bau-Lcfr

Wie viele WEs auf den 5000 Qm Grund wären eigentlich angemessen?

Die Frage lässt sich so nicht beantworten - da die Definition von "angemessen" wohl nicht zu klären ist....

^ Der Text wurde mittlerweile auch im Deal Magazin 1:1 übernommen. Auch hier wird (im letzten Absatz vor den Flächen-Anzahlen) Frau Zuschke zitiert mit Formulierungen wie "Nachverdichtung", "Innenverdichtung vor Außenverdichtung", "Strategie der Dichte". Wenn man eine beschränkte Menge an Flächen verfügbar hat und von 13 auf 20 Tsd. WE kommen will oder von 9,2 auf 20 Tsd., auf jeden Fall von weniger auf weit mehr WE und in jedem Satz das Wort Dichte verwendet - was kann dies wohl anderes als verdichtende Überarbeitung der Bauplanungen bedeuten?

Einer! (Heidewitzka) empfindet das so

Und einer (Dus-Fan) findet die Dichte OK, das macht 1:1. Die Bauform ist nicht ganz egal, mit Reihenhäusern könnte man kaum mit weniger als 100 Qm Grund pro WE auskommen, was auf 5000 Qm höchstens 50 WE ermöglichen würde, daher glaube ich stark, dass die 78 WE in MFHs geplant sind. Ob ich die Planung wirklich OK finde, müsste ich sie zuerst sehen.
Erst kürzlich haben wir doch nachgerechnet, dass die Bilker Karolinger Höfe knapp 200 WE/Hektar erreichen? Als grobe Orientierungszahl könnte man diese 200 WE/Ha im nördlichen Bilk, Oberbilk und vergleichbaren Gebieten annehmen. Wo Straßenecken usw. mehr Geschossigkeit erlauben, kann die Zahl auch nach oben gehen.

----

Der Text schaffte weiterhin den Einzug in die WZ. Hier wurde zusätzlich erklärt, dass die Randgebiete trotz "Innenverdichtung vor Außenverdichtung" "kein Tabu mehr" sein sollten. Auf Nachfrage konkretisiert Fr. Zuschke, dass "die grünen Wiesen im Norden" erhalten bleiben sollen, doch Potenzial für neuen Wohnraum gebe es in Hamm und in Flehe. Besonders in Hamm, würde ich sagen.

Man muss hier mal feststellen, dass das eine radikale Abkehr von der Politik der Erwin/Elbers-Jahre ist. Damals wurde nur wenig und nur hochpreisig gebaut. Die Stadt wurde absichtlich teuer gemacht bzw. wurde in Kauf genommen, dass sich Normalverdiener das Leben in Düsseldorf bald nicht mehr leisten können. Wenn ich mich recht erinnere, hat Elbers das sogar ausdrücklich so formuliert. Man könne ja in Kaarst wohnen.

Man darf mit einer starken NIMBY Reaktion rechnen.

Die 15 freien Flächen sind überwiegend in Flingern und Oberbilk zu finden. Hier eine gute Übersicht

@Innen- vor Außenentwicklung

Zitat von Echnaton

Ich glaube zuerst hat der damalige FDP-Fraktionsvorsitzende Neuenhaus die Losung ausgerufen. Nur: Wo ist innen, wo ist außen? Ist Golzheim innen? Und Himmelgeist? Und Gerresheim?

Er hat nur die uralte Prämisse der Stadtplaner irgendwo aufgeschnappt, laut Wikipedia-Artikel wurde das Ziel sogar im Baugesetzbuch formuliert. Mag sein, dass es wie eine Floskel klingt, aber weil es ständig wiederholt, doch wenig gelebt wird.

Sogar dieser gestrige RP-Artikel schreibt was von der Düsseldorfer Philosophie der Hochpunkte an den (Innen-)Stadteingängen - und was ist mit der Mitte? In der Frankfurter Mitte entstehen auf 1,6 Ha gleich vier Hochhäuser bis 228 Meter, davon zwei Wohnhochhäuser, eine GFZ über 13. Würde man für Düsseldorf bescheiden von der Hälfte der Höhen und der GFZ träumen, wäre es immer noch Lichtjahre entfernt von konkreten Planungen für die Mitte - Siemens-Areal und das Wohnhochhaus Francis.

Die Stadtverwaltung definiert schon länger die Innenstadt bis zur Heinrich-Erhard-Straße / Uerdinger Straße, also die südliche Hälfte von Golzheim liegt auf jeden Fall darin. Die nördliche ist eher auch innen, die Bebauung ist dort geschlossen und dicht genug. Gerresheim und Himmelgeist - Grundstücke zwischen bebauten Arealen sind eher innen (aber nicht so sehr wie in der Innenstadt), besonders wenn sie gut an den ÖV angebunden sind. Weniger, wenn sie zumindest an bebaute Gebiete anschließen - und nicht, wenn sie isoliert inmitten der Grüngebiete liegen.
Von den beiden Stadtteilen hat Gerresheim eine viel bessere ÖV-Anbindung als Himmelgeist.

Zusammengefasst - ich glaube, die Entscheidung innen/außen ist nicht strikt binär, sondern mehrstufig, wovon die Baugebiete-Ausweisung abhängen müsste - wie auch die Geschossigkeit und GFZ. Von den drei Stadtteilen würde ich die meisten BGF-Zuwächse in Golzheim anpeilen, die wenigsten in Himmelgeist.

Markante Hochhäuser gibt es derzeit im Süden, Westen und Norden. Im Osten könnte man auf dem Glashüttengelände entlang der S-Bahn wie in Pempelfort ein paar schöne Hochhäuser errichten. Reisende aus Wuppertal und Dortmund können so auch mit "großer Geste" empfangen werden. Der nördliche Teil von Gerresheim ist zwar durch U-Bahn mit dem Zentrum verbunden, aber man ist auch locker 20 - 30 Minuten unterwegs. Solange braucht man von Mönchengladbach nach Düsseldorf. Dagegen ist Gerresheim-Süd durch die schnellen S-Bahnen deutlich besser an die Innenstadt (HBF, Bilker Arkade, Medienhafen) angebunden.

Baugenehmigungen in Großstädten

In Berlin gab es nach den Angaben des Statistischen Bundesamtes mit 25.207 Baugenehmigungen und einem Anstieg von 12,7 Prozent im Vergleich zum Vorjahr die meisten Genehmigungen, während in Düsseldorf der Anstieg mit 241,9 Prozent auf 4.657 Baugenehmigungen im Vergleich zum Vorjahr am höchsten war.

So kann der Bevölkerungswachstum in Düsseldorf gegenüber anderen Städten beschleunigt werden.