Die RP berichtete gestern über die fallenden Mietpreise, vor allem (aber nicht nur) in Toplagen. Etwa in Düsseltal seien die Kaltmieten von 12 auf 9,50-10 EUR/Qm gesunken, in Oberkassel zum Teil auf unter 10 EUR/Qm. Das Angebot an Wohnungen sei gestiegen, was auf den Preis regulierend wirke. Im Jahr 2013 wurde der Bau von 1740 WE in Mehrfamilienhäusern genehmigt - 31% mehr als im Vorjahr, in der ersten Hälfte 2014 waren es 23% mehr als im ersten Halbjahr 2013.
Dafür sind die Kaufpreise in Düsseldorf kräftig gestiegen. Laut einer Veröffentlichung des Gutachterausschusses von heute sind Häuser und Wohnungen im letzten Jahr um 10% teurer geworden.
Gutachterausschuss legt Jahresbilanz und neue Richtwertkarten vor
Die Immobilienpreise in Düsseldorf gehen weiter nach oben. Der Umsatz des Düsseldorfer Grundstücksmarktes in Höhe von 3,66 Milliarden Euro im Jahr 2014 ist gegenüber 2013 um acht Prozent gestiegen. Die Anzahl der Kauffälle ist um neun Prozent gestiegen.
Grundstücksmarktbericht
Der Düsseldorfer Grundstücksmarkt verzeichnet weiterhin steigende Preise.
Die Datenbasis für die Analyse des Düsseldorfer Grundstücksmarktes bilden die 6.029 notariellen Kaufverträge des Jahres 2014. Durch Auswertung der Kaufpreise erhält der Gutachterausschuss - ein unabhängiges Expertengremium - einen umfassenden Überblick. Aus der Kenntnis der Grundstücks- und Immobilientransaktionen können Boden- und Marktrichtwerte sowie sonstige erforderlichen Daten für die Wertermittlung abgeleitet werden. Diese Ergebnisse werden jetzt in Form der Boden- und Marktrichtwertkarten sowie des Grundstücksmarktberichts veröffentlicht.
Steigende Preise in fast allen Marktbereichen
Die Preise für unbebaute Grundstücke sind gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Einfamilienhausgrundstücke sind um zehn Prozent teurer geworden. Der Anstieg der Grundstückspreise für Mehrfamilien- oder Geschäftshäuser beträgt zwei Prozent. Nur die Grundstückspreise für Gewerbe- und Industriegrundstücke sind auf dem Vorjahresniveau geblieben.
In mittleren bis guten Lagen, wie beispielsweise Benrath, lagen die Bodenrichtwerte für ein Einfamilienhausgrundstück bei 610 bis 810 Euro pro Quadratmeter Grundstücksfläche. Spitzenreiter für Büro- und Geschäftshausgrundstücke sind Bodenrichtwerte für die Königsallee mit bis zu 17.400 Euro pro Quadratmeter Grund und Boden.
Auch bei den bebauten Grundstücken zogen die Preise weiter an. Bei freistehenden Ein-/Zweifamilienhäusern ist eine Preissteigerung von 9,2 Prozent und bei Einfamilienreihenhäusern von 8,7 Prozent zu verzeichnen. Die Preise für Mehrfamilienhäuser stiegen um 6,0 Prozent.
In einfachen Lagen, wie beispielsweise Garath, liegt der Marktrichtwert für ein Einfamilienreihenhaus aus dem Baujahr 1970 bei 2.300 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. In der Top-Lage Zooviertel ist dagegen ein Marktrichtwert von 7.600 Euro pro Quadratmeter für ein freistehendes Einfamilienhaus aus dem Baujahr 1950 ausgewiesen.
Die Preise für Eigentumswohnungen haben im Jahr 2014 je nach Baujahr unterschiedlich stark angezogen. Hier liegt die Entwicklung zwischen 2,6 und 11,3 Prozent. In mittleren Lagen wie Mörsenbroich wurden Marktrichtwerte für Eigentumswohnungen aus dem Baujahr 1980 für 2.300 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche veröffentlicht. Spitzenreiter sind Marktrichtwerte für Eigentumswohnungen in Oberkassel, die bei 6.300 Euro pro Quadratmeter liegen.
"Die Zahlen zeigen, dass sich der Düsseldorfer Immobilienmarkt weiterhin auf einem sehr hohen Preisniveau bewegt. Die Preissteigerungen sind allerdings je Teilmarkt unterschiedlich stark ausgeprägt", so der Vorsitzende des Gutachterausschusses Dipl.-Ing. Wilfried Mann.
Gutachterausschuss und Richtwertkarten
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte ist ein selbständiges, unabhängiges und an keinerlei Weisungen gebundenes Gremium. Seine sachverständigen und marktkundigen Mitglieder sind ehrenamtlich tätig und werden von der Bezirksregierung des Landes NRW bestellt. Der örtliche Düsseldorfer Gutachterausschuss weist mit Architekten, Bau- und Grundstückssachverständigen, Maklern, Vermessungsingenieuren, Juristen und Sachverständigen der Banken und Sparkassen ein breites Berufsspektrum auf.
Die aktuelle Bodenrichtwertkarte (55 Euro), die Marktrichtwertkarte (60 Euro), der Grundstücksmarktbericht (52 Euro) und die CD-Rom mit allen Produkten, einschließlich Luftbildkarte (140 Euro), verschaffen einen Überblick über den Düsseldorfer Grundstücksmarkt. Damit sind diese Veröffentlichungen nicht nur eine Hilfe für Banken, Sparkassen, Makler und Institutionen, sondern gerade auch für die kaufwilligen Bürgerinnen und Bürger. Die Veröffentlichungen sind in der Kundenzentrale des Vermessungs- und Liegenschaftsamtes Düsseldorf, Brinckmannstraße 5, erhältlich. Weitere Informationen sind im Internet unter http://www.duesseldorf.de/gutachterausschuss zu finden. Telefonische Auskünfte erteilt die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses in Düsseldorf, Brinckmannstraße 5, zwischen 8.30 und 12.30 Uhr unter den Nummern 0211. 89-95044 und 89-95045.
(3. März 2015)
Diese sorgfältige und objektive Statistik möchte ich mit einem subjektiven Anekdote bereichern: In der Nachbarschaft wurde eine Wohnung für 20% mehr verkauft, als eine identische Wohnung vor 3 Jahren erzielte.
^^
Der Kauf einer Eigentumswohnung ist für sehr viele die einzige Form einer Altersvorsorge.
Nach dem Motto: Wenn schon eine ungewisse Rente, dann wenigstens keine Miete bezahlen.
Übersehen wurde bisher dieser RP-Artikel vom 26. Februar, nach dem Bonin die Schwelle, ab der Quoten gelten, kritisiert - er schlägt statt 100 WE die Notwendigkeit eines Bebauungsplans vor (also jedesmal wenn ein vorhabenbezogener B-Plan beschlossen wird?).
Auch die Quoten werden hinterfragt - einem der Investoren sind 30% Sozialwohnungen und 70% frei verfügbare lieber als 60% frei verfügbare, 20% Sozialwohnungen und 20% "Zwischending". Manche Investoren fordern, die Sozialwohnungen "geschlossen an anderer Stelle als Kompensation" bauen zu dürfen - persönlich sah ich nie den Sinn des Sozialwohnungsbaus in besonders exklusiven Quartieren, also etwa in Oberkassel, wenn dort eine neue Wohnanlage mit über 100 WE oder mit einem eigenen B-Plan entstehen sollte. Es soll sich schließlich um Grundbedürfnisse handeln und nicht eine feine Adresse für willkürlich Auserwählte auf fremde Kosten - und für Grundbedürfnisse gibt es genügend einfachere Stadtteile.
Vor Jahren wurde hier ein Zeit-Artikel verlinkt, der die Vorzüge beliebter Gründerzeitquartiere beschrieb. Ähnliche Aussagen findet man in diesem Welt-Artikel vom 14.03, in dem die Erfolgselemente der alten Stadt aufgelistet wurden - geschlossene Straßenblöcke mit gegliederten Fassaden an den Straßen, die klar definierte öffentliche Räume sind. Begrünte Innenhöfe, Dichte und Vielfalt.
Die RP veranstaltete ein Forum zum Thema Zukunft Wohnen, wozu es einige Artikel gab - wie diesen. Gleich am Anfang wird ein Hochtief-Experte zitiert, der es für widersinnig hält, die preiswerten Wohnungen just als Neubau anzustreben - wo etliche kostspielige Standards umgesetzt werden müssen. Etwas, was auch hier im Forum gesagt wurde - aber bisher seltener in den Medien. Einer der Grafental-Entwickler meinte, ein Kunde, der 4.000 EUR/Qm ausgibt, möchte ungerne im Umfeld 40% Sozialwohnungen haben. Diese Ansicht wurde auch in späteren Aussagen geteilt.
Ist euch schon aufgefallen, dass in Düsseldorf gerade ein Überangebot an Neubaueigentumswohnungen herrscht?
Knapp 400 Neubauwohnungen werden allein bei immobilienscout24 angeboten - fast eine Verdreifachung gegenüber vor 2 Jahren. Kein Wunder, dass die Käufer im Moment freie Auswahl haben.
^ Von einem Überangebot würde ich nicht sprechen - noch kürzlich wurden schnell steigende ETW-Preise beklagt, die ein Zeichen der Knappheit sind. Wenn dank gestärkter Neubautätigkeit mehr Wohnungen am Markt angeboten werden, könnte dies erst mal die Preise stabilisieren - dass es zu viele Neubauten sein sollten, gibt es bisher keine Anzeichen. Es wird ja eher diskutiert, wie man über Jahre 3.000 neue WE jährlich (ich glaube, es wären mehr als bisher) bauen kann.
Die RP berichtete heute, dass die Stadt im neuen Regionalplan mehr Bauland fordert - die Rücknahme einiger Ausweisungen als Grünzug. Namentlich wurde u.a. das Areal in Grafenberg östlich von den Bahngleisen erwähnt - es geht vermutlich um die Sportplätze dort (doch nicht um den Wald weiter östlich?) Da sie gut erschlossen an der Strab-Linie 712 liegen, halte ich es für keine schlechte Idee.
Etwas brisanter könnte ähnliche Rücknahme in Lohausen und Kalkum sein - Lohausen scheint einen regelrechten Bauboom zu erleben, dank dem Flugzeuge-Sound hoch begehrt - leider können sich viele von diesem Sound angelockten Siedler als Flughafengegner erweisen. Besser sollte die Stadt derer Anzahl möglichst klein halten, es gibt andere Gebiete.
Der Artikel erwähnt noch den im Regionalplan geforderten Abstand von 300 Metern zwischen den Hafenbetrieben und der Wohnbebauung - was die Wohnhäuser an der Speditionstraße endgültig verhindern würde. Die Stadt argumentiert damit, dass es bereits Wohnbebauung in Hamm in geringerem Abstand gibt.
Die RP schrieb heute über die städtischen Planungen und den Wohnungsbau - derzeit seien 1807 WE im Bau, innerhalb eines Jahres soll der Bau von 4788 weiteren gestartet werden. In 2 bis 5 Jahren könnten es noch fast 8 Tsd. werden, dann aber nur noch knapp über 2.200 bis 2030 - insgesamt laut Artikel 16.500 (die Arithmetik des Artikels kontrolliere ich nicht). Bei 1,3 Bewohner einer Wohnung kommt der Artikel auf 18.500 mögliche Einwohner dieser WE - liegt das nicht hinter dem erwarteten Bevölkerungszuwachs? (677 Tsd. Einwohner im Jahr 2040)
Schön, dass die Stadt dem Prinzip Innen- vor Außenentwicklung folgt, doch es hätte weit mehr Innenentwicklung sein können. Der Artikel erwähnt die 'Eintönigkeit großer Siedlungen', die wohl sogar der Bund Deutscher Architekten bemerkt, wenn er mehr Architekturwettbewerbe fordert - eine interessantere, abwechslungsreiche Gestaltung mit intimen Rückzugsräumen könnte weit mehr Dichte erträglich machen.
Um eine schöne intensive Debatte vom Zaun zu brechen, verlinke ich diesen ergoogelten Artikel über das Münchner Wohnprojekt für Studenten i-Home mit WEs je 6,4 Qm - wie Fotos beweisen, das Ding wurde tatsächlich gebaut und wird bewohnt. Es wird zwar das Fehlen der Gemeinschaftsräume kritisiert, doch um diese könnte man das Konzept leicht ergänzen - ein 10 Qm großes gemeinsames Wohnzimmer pro ein paar individuelle Wohneinheiten?
In Düsseldorf verbleibt weiterhin die Barriere des Stellplatzes mit 30-40 Qm Platzverbrauch pro WE. Außerdem habe ich in den letzten Tagen über das neue Schrottimmobilien-Gesetz der NRW-Landesregierung gelesen, wo die Überbelegung-Grenze mit 9 Qm pro Erwachsenen und 6 Qm pro Kind definiert wurde - möchte man das Münchner Projekt nachahmen, müsste man schon mindestens diese 9 Qm bieten.
BTW: Die Fotogalerie zeigt u.a. platzsparende Studentenwohnheime in Berlin und Ulm, doch als frei stehend verbrauchen diese dadurch Platz - richtig platzsparende Studentenwohnungen müssten Teil der Blockrandbebauung o.ä. sein. Vielleicht wäre der nördliche Teil des FH-Areals geeignet für einen Versuch dieser Art?
^ Dass Wohnen auch eine gewisse Lifestyle-Komponente hat und Spaß machen kann (statt reiner Bedürfnisbefriedigung) kommt dir anscheinend nicht in den Sinn. Klar, man kann auch satt werden, indem man Astronautennahrung zu sich nimmt oder Nährstofftabletten. Eine leckere Mahlzeit ist dagegen eine gewisse Ressourcenverschwendung.
Mal ehrlich, wer soll denn, wenn man nicht total mittellos ist und über etwas Hab und Gut verfügt, auf so wenig Platz wohnen können? Selbst im Studium hatte ich immerhin noch 20qm und das war schon wenig.
^ Ich kann mir auch nicht vorstellen, in so einem Schuhkarton zu leben!
Selbst Hartz IV-Empfängern stehen zum Glück 45 m² für die erste Person und 15 m² für jede weitere Person zu http://www.sozialhilfe24.de/ha…/angemessene-wohnung.html.
Selbst Hartz IV-Empfängern stehen zum Glück 45 m² für die erste Person und 15 m² für jede weitere Person zu
Es ist ein verbreiteter Irrtum, es sind Größen, die einem minimal zustehen würden - die angemessenen Größen sind aber als maximale Größen festgelegt, über den die Allgemeinheit keine Wohnkosten zu übernehmen braucht. Die minimalen Größen definiert eher das einige Beiträge darüber definierte neue NRW-Gesetz mit 9 Qm/Erwachsenen.
Es ist ferner keine langjährige Bleibe, sondern für die Zeit des Studiums oder einen Teil davon. Ich hatte in dieser Zeit ein 10 Qm großes Zimmer elterlicher Wohnung, meine Frau hatte in einigen Studentenwohnheimen (praktisch jedes Jahr ein anderes) nicht mal ein eigenes Zimmer. Wie schön auch eine Lifestyle-Komponente sein mag, diese können sich nur Studenten wirklich reicher Eltern leisten.
Zeitlich begrenztes Wohnen kann man durchaus mit einem Hotelzimmer vergleichen - vor Jahren verbrachte ich dienstlich einige Wochen in Hamburg im knapp 10 Qm großen Zimmer (wo ich nur schlief, da ich nach den Feierabenden unterwegs war). Für die nächste Londonreise, die ich ohne meine Frau unternehme, suche ich bereits jetzt Hotel-Einzelzimmer - mein Favorit hat 6 Qm Größe.
Etwas größere Kleinstwohnungen werden in Deutschland recht verbreitet errichtet - hier ergoogelte ich ein Beispiel aus der Rhein-Main-Region, wo ein 20-Qm-Appartement mit Kleinküche und einem Dusche-Bad (ich habe übrigens auch auf Dauer nur eine Dusche, keine Badewanne) bereits mit allen Nebenkosten inkl. Heizung, TV und Internet 340 EUR kostet. Es gab mehr Nachfragen als Wohnungen, 60% der Mieter sind Studenten - unter dem Rest viele nach Rüsselsheim aus Bochum versetzte Opel-Mitarbeiter (die Wochenenden im Ruhrgebiet verbringen) sowie Flugbegleiter.
Es ist ein verbreiteter Irrtum, es sind Größen, die einem minimal zustehen würden - die angemessenen Größen sind aber als maximale Größen festgelegt, über den die Allgemeinheit keine Wohnkosten zu übernehmen braucht.
Ich habe ja auch nicht geschrieben, dass das die Mindestgröße ist! 
Wie du selbst schreibst, ist diese Größe angemessen - die nach aktueller Auslegung sogar bei 50 m² für die erste Person liegt:
http://www.bg45.de/index.php/1…-wohnflaechengrenzen-nrw/
https://www.hamm.de/fileadmin/…ssenheit_von_Wohnraum.pdf
http://www.rbm-rechtsberatung.…r_braucht_der_mensch.html
Die minimalen Größen definiert eher das einige Beiträge darüber definierte neue NRW-Gesetz mit 9 Qm/Erwachsenen.
Auch wenn ich aus diesem Satz jetzt erst mal keine Verbindung zum vorherigen Satz erkennen kann, würde mich das Gesetz schon interessieren....
Da ich leider weder den Betrag finde, noch im Netz was dzu finde - kannst du bitte mal angeben, von wem in welchem Betrag darüber geschieben wurde oder noch besser, etwas dazu verlinken?
^ Das NRW-Schrottimmobilien-Gesetz habe ich selbst hier unter #693 erwähnt - nachdem ich diesen Focus-Artikel gelesen habe, in dem über mindestens 9 Qm/Erwachsenen und 6 Qm/Kind steht. Ohne dass ich wieder die Quelle suche - kürzlich ergoogelte ich was über ein gesetzliches Minimum von 6,5 Qm für Singles (10,2 für ein Paar) in London, das zum Vergleich.
Ich habe auch diesen Tagesspiegel-Artikel ergoogelt, wo die Kleinwohnungen als Konsequenz daraus vorgestellt werden, dass Jobs und Lifestyle Neubürger anziehen - der Lifestyle geht also wohl auch ohne viel Fläche. Solche Wohnungen werden genauso für längere Zeiten wie auch für kurze benötigt, wo wir schon im Bereich sind, der bisher von den Hotels bedient wurde. Komfortable Ausstattung, gute Lage und Services seien wichtiger als Fläche - der Artikel erwähnt Serviced Apartments mit zumeist 21-24 Qm Fläche, einige WE sind 25-41 Qm groß. Reinigung, Internet- und Telefon und Möbel seien da bereits inklusive.
^ Das NRW-Schrottimmobilien-Gesetz habe ich selbst hier unter #693 erwähnt - nachdem ich diesen Focus-Artikel gelesen habe, in dem über mindestens 9 Qm/Erwachsenen und 6 Qm/Kind steht.
Ok, du meinst also das Wohnungsaufsichtsgesetz (WAG NRW) https://recht.nrw.de/lmi/owa/b…000000000000320#det305960....
Leider irrst du aber bei deinen Mindestgrößen von Wohnraum, da das Gesetz nicht die Mindestgröße von Wohnraum definiert, sondern nur, wann eine Wohnung überbelegt ist (§ 9 Überbelegung) und die Mindestanforderungen an die Ausstattung - ist doch ein kleiner, aber entscheidender Unterschied. 
Daher sind (gerade auch für Hartz IV-Empfänger) die angemessenen Wohnungsgrößen, die im Sozialgesetzbuch Zweites Buch (SGB II) http://www.harald-thome.de/med…ngen-H-chstadt---2011.pdf festgelegt sind, entscheidend.
P.S.: was in anderen Ländern (z.B. GB/London) für Regelungen gelten, dürfte für Deutschland und den Thread "Wohnen in Düsseldorf" nicht relevant sein, daher macht es auch keinen Sinn, immer wieder Vergleiche in der Richtung zu bringen....
