Berliner Immobilienwirtschaft

  • Klar: das ist das, was ich meinte.


    In den USA wurde weit über den Marktwert hinaus Wohnraum finanziert.
    Als die Zinsen anstiegen, konnten die im Eigentum wohnenden Kreditnehmer ihren Kapitaldienst nicht mehr leisten. Daraufhin kam ein "Tsunami" von Zwangsversteigerungen; etwas, das es seit den 20er Jahren nicht mehr in dieser Größenordnung gegeben hatte.
    Als der Staat immer mehr obdachlos gewordene Gescheiterte unterbringen mußte, machte man das, was bei uns völlig normal ist. Man brachte jüngst die Banken dazu, diese Häuser und Wohnungen nicht leer stehen zu lassen sondern zu einem bezahlbaren Mietsatz den Kreditnehmern zur Verfügung zu stellen.
    Dies wird natürlich zu einem Verfall des Mietniveaus führen, was die Ertragswerte der Immobilien entsprechend senkt.
    Damit wird mittelfristig die alte Situation wieder hergestellt: Zur Miete zu wohnen wird wieder teurer sein als im Eigentum.

  • ........ Und das Mieterrecht ist hierzulande - wie fast immer stimmend - das ausgeprägteste aller Industrieländer. ..........
    Und weil die Mieterrechte dort nicht so unkalkulierbar sind dass einen schwierige Mieter in den Ruin treiben.
    ...........


    Das scheint mir recht unwahrscheinlich. Ich habe ein Gutachten eines schweizerischen Instituts für Rechtsvergleichung gefunden.


    "RECHTSVERGLEICHENDE ABKLÄRUNGEN ZUM KÜNDIGUNGSSCHUTZ BEI DER MIETE VON WOHNRÄUMEN DEUTSCHLAND, FRANKREICH, SPANIEN, NORWEGEN, ENGLAND"


    http://www.bwo.admin.ch/dokume…GodetmqaN19XI2IdvoaCVZ,s-


    Zitate daraus ...


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    " Die in dieser Studie untersuchten besonderen Kündigungsgründe spielen in praktisch allen untersuchten Rechtsordnungen eine Rolle. Im Einzelfall kann es hier zu unterschiedlichen Ergebnissen kommen. So berechtigt z.B. die Renovierung in Deutschland, Norwegen und England zur Auflösung (wenn auch unter eher restriktiven Voraussetzungen), in Spanien und Frankreich hingegen nicht. In Frankreich berechtigt die Renovierung immerhin zur Nichtverlängerung des Vertrags. Eine Kündigung wegen Veräusserung des Mietobjektes durch den Vermieter ist nur im Vereinigten Königreich (für eine Ausweisung) und in Norwegen und auch dort nur unter engen Voraussetzungen möglich,........."


    "Umgekehrt stellen die Erzielung eines höheren Ertrags und die Handänderung in der Regel keinen gültigen Kündigungs- bzw. (in England) Aus-weisungsgrund dar.


    Das Modell des Kündigungsschutzes in Norwegen geht noch weiter. So kann der Mieter die Wirksamkeit einer Kündigung durch schriftlichen Protest hemmen. Es obliegt dann dem Vermieter, auf die Aufrechterhaltung seiner Kündigung zu klagen. ........ Das Grundbedürfnis Wohnraum wird somit im norwegischen Recht durch das Verfahren, aber auch bei der Interessensabwägung, besonders geschützt.


    Auch in Deutschland ist für Härtefälle (Verlust des Wohnraums) ein schriftlicher Widerspruch gegen die Kündigung möglich, doch wird dadurch nicht dieselbe verfahrensrechtliche Wirkung erzielt. ............ In Frankreich spielt das Gericht noch eine wichtigere Rolle, da die Kündigung selbst in der Regel durch das Gericht ausgesprochen (oder allenfalls bestätigt) werden muss."


    "Im Allgemeinen wird das Grundbedürfnis „Wohnraum“ in den verschiedenen Rechtsordnungen relativ gut geschützt und es erhält auch im Rahmen der gerichtlichen Interessensabwägung in der Regel mehr Gewicht als das finanzielle Interesse des Vermieters."


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    In Frankreich geht wohl ohne Gerichtsbeschluss generell nichts und im Winterhalbjahr dürfen gar keine Wohnungen geräumt werden. In Frankreich und Spanien gibt es keine Eigenbedarfskündigung. Für die Kündigung wegen Renovierung gelten auch in Norwegen strenge Vorraussetzungen und in vielen Kommunen muss außerdem noch eine Ersatzwohnung angeboten werden.


    Und das waren jetzt nur 4 Länder, es gibt ja noch viele weitere Länder in Europa von denen sicherlich noch einige strengere Regeln haben werden als Deutschland. Auch der Schutz für gewerbliche Mieter ist wohl in einigen Ländern strenger als in Deutschland.

  • Berlin verkauft Flächen für 3.000 Wohnungen

    Mit niedrigen Grundstückspreisen will der Senat preiswerte Wohnungen in der Stadt möglich machen. Behördenseits soll vom Investor auch gefordert werden für eine ausgewogene Nutzungsmischung auf den betreffenden Flächen zu sorgen. Eines dieser Flächen ist das Grundstück vom leerstehenden Haus der Statistik.


    Abendschau-Bericht (zeitlich begrent verfügbar)

  • Wer teuer wohnen will, zieht jetzt nach Kreuzberg

    Ein ebenfalls aussagekraeftiger Artikel aus der


    Berliner Morgenpost, 28. Februar 2012
    Wohnungsmarkt
    Wer teuer wohnen will, zieht jetzt nach Kreuzberg
    http://www.morgenpost.de/print…jetzt-nach-Kreuzberg.html


    zur Gentrifizierung im Kiez zwischen Paul-Lincke-Ufer und Wiener Straße. Rings um den Görlitzer Park sind die Kaltmieten bei Neuvermietung innerhalb eines Jahres sind um 1,64 Euro pro Quadratmeter gestiegen - also um 27,8 Prozent. Sie liegen jetzt bei durchschnittlich 7,54 Euro pro Quadratmeter. Neumieter_innen zahlen durchschnittlich 26 Prozent mehr als die im aktuellen Berliner Mietspiegel ausgewiesene Bestandsmiete. Während der offizielle Mietspiegel einen Durchschnittswert von 5,21 Euro pro Quadratmeter und Monat (kalt) ausweist, liegen die Angebotsmieten jetzt bei durchschnittlich 6,59 Euro. Im Vergleich zum Vorjahr mussten bei neu abgeschlossenen Mietverträgen im Jahr 2011 damit rund acht Prozent mehr gezahlt werden. 2010 waren es 6,11 Euro pro Quadratmeter.


    Damit hat der Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg, in dem Neumieter_innen 8,02 Euro pro Quadratmeter im Monat an Kaltmiete zahlen muessen, den langjährigen Spitzenreiter bei den Mieten, Charlottenburg-Wilmersdorf mit 8,00 Euro, ueberholt, gefolgt von 7,41 Euro in Pankow. Den stärksten Anstieg innerhalb eines Bezirks gibt es in Mitte, wo die durchschnittliche Angebotsmiete mittlerweile bei 7,07 Euro pro Quadratmeter und damit um 13,1 Prozent höher als 2010 liegt.


    8. GSW / CBRE WohnmarktReport inklusive WohnkostenAtlas für Berlin
    http://www.gsw.de/de/unternehm…t/8._Wohnmarktreport_.jsp

  • Und zu den unmittelbaren Auswirkungen mehr unter


    news.immobilo.de, 28. Februar 2012
    Jobcenter-Mahnung: Rund 100.000 Hartz IV Empfänger wohnen zu teuer
    http://news.immobilo.de/2012/0…pfaenger-wohnen-zu-teuer/


    mit Bezug auf


    Berliner Morgenpost, 27. Februar 2012
    Mahnung der Jobcenter
    Hartz IV - Tausenden Berlinern droht Zwangsumzug
    http://www.morgenpost.de/berli…rn-droht-Zwangsumzug.html


    Da die Richtwerte der staatlichen Wohnhilfen für Hartz IV-Empfänger_innen seit 2009 nicht mehr angepasst wurden, leben rund 100.000 (exakt 99.148) Empfänger_innen von Arbeitslosengeld (ALG) II in "zu teuren" Mietwohnungen, d.h. solchen, deren Kosten die Obergrenzen für staatliche Zuschüsse übertreffen. Dies sind fast ein Drittel aller Empfänger_innen von Arbeitslosengeld II. 65.511 ALG II-Bezieher_innen wurden durch die Jobcenter aufgefordert, ihre Wohnkosten zu reduzieren. Dies bedeutet die Aufgabe der Wohnräume und der Umzug in kostengünstigere Wohnungen, die zumeist am Stadtrand liegen.


    Lediglich circa 1.036 Betroffene konnten im vergangenen Jahr eine Verminderung der Mietkosten erzielen, etwa durch die Aufnahme einer Tätigkeit auf 400 Euro Basis (? das soll wohl heissen, sie konnten die gestiegenen Kosten selbst auffangen) oder durch Untervermietung. 36.335 Empfänger_innen zählen zu den sogenannten Härtefällen (ältere Menschen über 60 Jahre, Alleinerziehende und Schwangere), die höhere Wohnzuschüsse erhalten.

  • Gerade eben frisch herein kam folgende Meldung


    Berliner Morgenpost, 28. Februar 2012
    Hartz-IV
    Jobcenter verschicken keine Mahnbriefe mehr
    http://www.morgenpost.de/berli…eine-Mahnbriefe-mehr.html


    Die sozialpolitische Sprecherin der SPD-Fraktion Ülker Radziwill fordert die Jobcenter auf, vorläufig keine Mahnbriefe mehr an Hartz-IV-Empfänger_innen verschicken und zumindest bis zum Sommer zu warten, wenn der Senat eine Neuregelung der Richtwerte vorgelegt haben will. Ausserdem forderte sie den Senat auf, bei der Berechnung der neuen Obergrenzen in bestimmten Stadtquartieren nicht nur die einfachen Wohnlagen als Referenz zu nehmen, sondern auch mittlere Wohnlagen mit einzubeziehen. Dies wuerde in den Bereichen der Stadt, in denen der Mietendruck deutlich gestiegen ist und ein Ausweichen auf einfache Wohnungen kaum möglich ist, eine Anhebung der Mietobergrenzen bedeuten. Die daraus entstehenden Mehrkosten muessten durch den Staat aufgefangen werden.


    Allein in Berlin werden derzeit 1,4 Milliarden Euro Wohnkostenbeihilfe gezahlt. Nur mal so zum Vergleich, weil ein aehnliches Thema parallel gerade im Leipzig-Forum diskutiert wird. In Dresden betraegt der erwartete finanzielle Aufwand für Kosten der Unterkunft von Hartz-IV-Empfänger_innen fuer das Haushaltsjahr 116,77 Mio. Euro, in Leipzig stehen im Planentwurf fuer den Haushalt 2012 168,4 Mio. Euro ( http://www.deutsches-architekt…d.php?p=328612#post328612 ). Ich wuerde gern auch die Zahlen fuer andere deutsche Grossstaedte wie Hamburg oder Muenchen und fuer ganz Deutschland kennen.


    Zwar steigen damit die Sozialausgaben immer mehr an, aber bei den Beduerftigen kommt davon nichts an, sondern es erhoeht nur die Rendite von Immobilienfonds, Wohnungsunternehmen und den letzten privaten Hausbesitzer_innen. Das wuerde ich klassisch Umverteilung von unten nach oben nennen.


    @Admin: Kein copy und paste

  • IBB Wohnungsmarktbericht 2011

    Ebenfalls heute vorgestellt wurde der neue


    IBB Wohnungsmarktbericht 2011
    Marktmonitoring, -analyse und -trends des Berliner Wohnungsmarktes
    http://www.ibb.de/desktopdefault.aspx/tabid-427


    Die Berliner Presse von links bis rechts berichtet nahezu uebereinstimmend im Tenor:


    BZ, 28.02.2012
    Wohnungssuche in Berlin wird schwieriger
    http://www.berliner-zeitung.de…er,10809148,11722938.html


    Tagesspiegel, 29.02.2012
    Wohnungsmarktsbericht. Alarmstufe Rot bei den Mieten
    http://www.tagesspiegel.de/ber…i-den-mieten/6266644.html


    Neues Deutschland, 29.02.2012
    City für Besserverdienende
    Immer mehr Menschen ziehen nach Berlin. In der Innenstadt wird Wohnraum teuer
    http://www.neues-deutschland.d…er-besserverdienende.html


    Laut IBB Wohnungsmarktbericht 2011 muss fuer eine neue Wohnung im Schnitt 6,49 Euro netto kalt pro Quadratmeter bezahlt. Das sind fünf Prozent mehr als noch 2010. Im oben vorgestellten Wohnmarktreport der größten Berliner Wohnungsbaugesellschaft GSW, der gestern veröffentlicht worden war, war sogar eine Steigerung der Angebotsmieten um 7,8 Prozent auf 6,59 Euro ausgewiesen worden. Besonders heftig stiegen die Mieten bei Neubauwohnungen.


    Der Senat geht deshalb mittlerweile von nur noch 40 000 bis 45 000 freien, kurzfristig zu vermietenden Wohnungen in der Stadt aus. „Das ist zu wenig für einen gesunden Markt“, sagt Staatssekretär Ephraim Gothe. Die „gefühlte Knappheit“, von der Wohnungssuchende seit Jahren berichten, sei auf ein real schrumpfendes Wohnungsangebot zurückzuführen.


  • Allein in Berlin werden derzeit 1,4 Milliarden Euro Wohnkostenbeihilfe gezahlt. Nur mal so zum Vergleich, weil ein aehnliches Thema parallel gerade im Leipzig-Forum diskutiert wird. In Dresden betraegt der erwartete finanzielle Aufwand für Kosten der Unterkunft von Hartz-IV-Empfänger_innen fuer das Haushaltsjahr 116,77 Mio. Euro, in Leipzig stehen im Planentwurf fuer den Haushalt 2012 168,4 Mio. Euro ( http://www.deutsches-architekt…d.php?p=328612#post328612 ). Ich wuerde gern auch die Zahlen fuer andere deutsche Grossstaedte wie Hamburg oder Muenchen und fuer ganz Deutschland kennen.


    Und wie bestellt sind die Angaben in der gestern von der Kampagne "Impulse für den Wohnungsbau" vorgestellten Studien des Pestel-Instituts in Hannover enthalten. Siehe dazu


    Bau- und Immobilienwirtschaft
    http://www.deutsches-architekt…d.php?p=329278#post329278


    Pestel-Kurzstudie:
    http://www.impulse-fuer-den-wo…eutschland-kurz-23aae.pdf


    S. 4
    Die Gesamtzahlungen für die Kosten der Unterkunft im Rahmen des Arbeitslosengeldes II stiegen von 12,3 Mrd. € im Jahr 2005 auf 13,8 Mrd. € im Jahr 2010. Hinzuzurechnen sind noch die gut 2,5 Mrd. € an Aufwendungen für die Kosten der Unterkunft, die im Rahmen der Grundsicherung im Alter und bei Erwerbsunfähigkeit gewährt werden.

  • Bauen, bauen, bauen

    Der Wohnungsmarktexperte und Aufsichtsratsvorsitzender des Forschungsinstituts Empirica Ulrich Pfeiffer empfiehlt im Tagesspiegel, einen wirklich leistungsfähigen Neubaumarkt leistungsstark zu machen und durch Wettbewerb dafür zu sorgen, dass Wohnungen auf Dauer nicht knapper werden. Am besten sollten doppelt so viel wie die angestrebten 6.000 Wohnungen pro Jahr gebaut werden.


    Gleichzeitig spricht er sich dagegen aus, die künftigen Mieterhöhungsmöglichkeiten im Rahmen des Vergleichsmietensystems dämpfen oder durch entsprechende Vereinbarungen die Mieterhöhungen der kommunalen Wohnungsunternehmen zu deckeln.


    Tagesspiegel, 01.03.2012
    Wohnungsmarkt Berlin. Ein regulierter Wohnungsmarkt ist keine Lösung
    http://www.tagesspiegel.de/mei…eine-loesung/6275044.html

  • Berlin braucht jährlich 12 000 neue Wohnungen

    Und noch eine dritte Studie, diesmal vom Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR). Demnach müssen in Berlin noch mehr neue Wohnungen gebaut werden als bisher schon in der Diskussion sind. Der Projektleiter Wohnungsmarkt beim BBSR Matthias Waltersbacher rechnet damit, dass es bis 2025 jährlich 12 000 neue Geschosswohnungen sowie 1000 Wohneinheiten in Ein- und Zweifamilienhäusern braucht, um die Nachfrage zu decken. Die Zahl der Einwohner_innen wird nach den Berechnungen des BBSR bis 2025 um 20 000 zunehmen, diejenige der für die Wohnungsnachfrage entscheidenden Haushalte sogar um 50 000.


    Tagesspiegel, 03.03.2012
    Immobilien. Berlin braucht jährlich 12 000 neue Wohnungen
    Prognosen des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung übertreffen bisherige Vorhersagen
    http://www.tagesspiegel.de/wir…-vorhersagen/6279378.html

  • Interview zur Mietenentwicklung mit Stadtsoziologen Andrej Holm

    Nach Ansicht des Stadtsoziologen Andrej Holm geht das angekündigte Neubauprogramm am Kern des Problems vorbei. Zwar ist Neubau nötig, doch richten sich Neubauten an ein anderes Publikum. Den mit Mieterhöhungen oder Verdrängung kämpfenen Mieter_innen hilft Neubau nichts. Holm fordert die Vergabe von Wohnungen nach sozialen Kriterien. Das Land muesse Vereinbarungen mit den städtischen Wohnungsbaugesellschaften treffen, die Vergabe von Wohnungen muesste an soziale Kriterien geknüpft werden – in Aufwertungsgebieten müsste man etwa städtische Wohnungen vorrangig an Hartz-IV-Empfänger geben. Und die Bemessungsgrenze für Hartz-IV-Empfängerinnen muss dringend angepasst werden.


    taz, 03.03.2012
    Interview zur Mietenentwicklung
    "Eine Frage der Bereitschaft"
    http://www.taz.de/Interview-zur-Mietenentwicklung/!88897/

  • Nach Ansicht des Stadtsoziologen Andrej Holm...


    ...ohne hier eine politische Diskussion lostreten zu wollen, so möchte ich doch darauf hinweisen, dass Herr Holm im linksextremen, autonomen Spektrum kein unbeschriebenes Blatt ist und selbstverständlich auch entsprechende Meinung verbreitet.

  • Der Berliner Wohnungsmarkt boomt wie nie

    Handelsblatt, 11.03.2012
    Immobilien. Der Berliner Wohnungsmarkt boomt wie nie
    http://www.handelsblatt.com/fi…oomt-wie-nie/6309022.html


    Innerhalb des letzten Jahres ist die Durchschnittsmiete, zu der freie Wohnungen auf dem Berliner Markt angeboten werden, um knapp acht Prozent auf 6,59 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Die bereits hohe Steigerungsrate von 4,5 Prozent aus dem Jahr 2010 wurde somit noch einmal übertroffen. In Berlin sind deutlich höhere Renditen als beispielsweise in München zu erzielen. Und schließlich sei Berlin laut Michael Schlatterer, Bewertungsspezialist bei CBRE „international sehr angesagt“ und „der mit Abstand wichtigste Markt für Wohnimmobilien in Europa“.


    Nicht nur große institutionelle, sondern auch immer mehr private Anleger wollen an dieser Entwicklung verdienen. Der Wohnungsprivatisierer Accentro, der im Auftrag der GSW Eigentumswohnungen verkauft, steigerte die Zahl der verkauften Einheiten im vergangenen Jahr um 64 Prozent. Insgesamt nahm der mit dem Verkauf von Eigentumswohnungen erzielte Umsatz 2011 um 20 Prozent zu.


    Der GSW-Vorstand Jörg Schwagenscheidt stellt fest: „Stark getrieben ist der Markt durch die Nachfrage internationaler Kleinanleger“. Von den Kund_innen, die 2011 über Accentro eine Wohnung erworben haben, hatten 35 Prozent ihren Erstwohnsitz im Ausland. Zugleich steigt auch die Nachfrage von Berliner_n, die derzeit noch zur Miete wohnen und sich eine Wohnung fuer die Selbstnutzung kaufen wollen. Alexander Harnisch, der mit dem Unternehmen Diamona & Harnisch gehobene Eigentumswohnungen errichtet, stellt in letzter Zeit einen wachsenden Anteil von Berliner Kund_innen fest. „Nur noch etwa 30 Prozent der Interessenten kommen aus dem Ausland.“


    Kapitalanleger_innen sollten jedoch damit rechnen, dass die Aufwärtstendenz der vergangenen Jahre in der Form nicht mehr ewig anhält. Roman Heidrich, Bewerter bei Jones Lang Lasalle, sagt dazu: „Ich rechne damit, dass sich das Mietpreiswachstum abschwächen wird.“ Harald Simons vom Beratungsinstitut Empirica prognostiziert für das laufende Jahr eine Mietsteigerung von nur noch drei bis vier Prozent. Dem pflichtet der auf den Vertrieb von Eigentumswohnungen spezialisierte Berliner Makler Nikolaus Ziegert bei: „Mieten und Preise werden nicht mehr dieselben Sprünge machen wie in den letzten beiden Jahren.“


    Eine Blase auf dem Berliner Wohnungsmarkt wird jedoch nicht befürchtet. Roman Heidrich von Jones Lang Lasalle weist darauf hin, dass die Nachfrage nach Wohnungen deutlich stärker wächst als das Angebot. „Seit 2005 erhöhte sich das Wohnungsangebot um 0,9 Prozent, wohingegen 4,8 Prozent mehr Haushalte Wohnungen nachfragen.“


    Dies hat zur Folge, dass der Wohnungsleerstand mittlerweile auf etwa drei Prozent gesunken ist. Nach Einschätzung der Statistiker wird die Zahl der Haushalte auch künftig deutlich stärker steigen als die Zahl der neu errichteten Wohnungen. Daher ist nicht nur Projektentwickler Alexander Harnisch überzeugt: „Im hiesigen Immobilienmarkt steckt noch sehr viel Potenzial.“

  • Neubaufieber statt Wohnungspolitik

    Der Wohnungsmarktexperte und Aufsichtsratsvorsitzender des Forschungsinstituts Empirica Ulrich Pfeiffer empfiehlt im Tagesspiegel, einen wirklich leistungsfähigen Neubaumarkt leistungsstark zu machen und durch Wettbewerb dafür zu sorgen, dass Wohnungen auf Dauer nicht knapper werden.


    Andrej Holm kommentiert auf seinem Gentrification Blog ausfuehrlich den Beitrag des Aufsichtsratsvorsitzenden des Marktforschungsinstitutes empirica, Ulrich Pfeiffer:


    11. März 2012
    Berlin: Neubaufieber statt Wohnungspolitik
    http://gentrificationblog.word…ohnungspolitik/#more-3490


    Zum Einwurf von tel33 ergaenzend der Hinweis auf den Wikipedia-Artikel ueber Andrej Holm: http://de.wikipedia.org/wiki/Andrej_Holm