Büro- und Gewerbeimmobilienmarkt München - Das Infothema

  • Trotzdem halten sich Investoren mit größeren Neubauten sehr zurück. Ganz anders als vor 15 Jahren. Im Prinzip müsste doch jedes 100 m Hochhaus, das nicht gerade grob in der Stadtgestaltung oder bei Anwohnern aufstößt (z.B. Georg Brauchle Ring, Parkstadt Schwabing, Hansastraße) sehr kurzfristig eine super Rendite abwerfen.

  • Hier der Bericht von Colliers für das 1. Halbjahr 2015


    • Spitzenmiete 33,90€
    • Durchschnittsmiete 15,20 €
    • Leerstand 4,4%
    • Fertigstellungsvolumen für das Gesamtjahr:229.000 m²
    • Flächenumsatz 305.700 m²
    • Flächenbestand: 22,7 Mio m²


    http://www.colliers.de/~/media…4159A3815AC216BBE93D.ashx


    Im Vergleich zu 2012 ist der Leerstand schon erheblich zurückgegangen.
    http://www.deutsches-architekt…php?p=344229&postcount=56


    Isek , 2002 war es doch genauso. Erst als der Leerstand fast die 0 erreichte, kamen plötzlich überall Meldungen von neuen Bürobauten. Colliers meldet sogar, dass 2016 nur 140.000 m² neue Büroflächen fertiggestellt werden.


    Ich prognosziere mal, dass wir spätestens 2017/18 eine Reihe an größeren Büroprojekten haben werden. Ein Unterschied zu 2002 ist, dass es inzwischen bei weitem nicht mehr so viele leere Entwicklungsgebiete gibt, wo ein Investor einfach nur zugreifen muss.

  • Die Bavaria Towers werden einiges an Fläche erzeugen, auch die geplante Bürobebauung an der Friedenheimer Brücke sowie einige Einzelprojekte in den Kasernen-Neuplanungen und natürlich Freiham. Weitere 100m Bürotürme sehe ich weniger realistisch (vielleicht im Osten), dafür ist die Grundhaltung ggü. Hochhäusern zu negativ. Vielleicht ändert sich die Stimmung ja mal :D

  • Im Werksviertel sind noch einige höhere Bürohäuser geplant, da kommt also auch noch ein bisschen was an Volumen dazu. Vielleicht hilft auch die geringe Leerstandsquote dabei, dass sie noch ein wenig höher geplant werden. Die meisten bewegen sich eher im Bereich bis 70m.


    Ich könnte mir auch vorstellen, dass man mittelfristig das Gebiet zwischen Vogelweidplatz und SZ-Hochhaus zu einem Bürohochhausgebiet umwandelt (dazwischen wären aber auch größere Wohnsiedlungen sinnvoll und möglich).

  • Ja,Jöran,
    Das Gebiet südlich, entlang der Töginger Str, A94 ist in vielen Planungen
    Für weitere Hochhausbebauung vorgesehen.
    Beispiele sind die Hochhausstudien von Prof. Stracke und Prof. Schreiber.

  • Hier der Bericht von Colliers für das 1. Halbjahr 2015


    • Spitzenmiete 33,90€
    • Durchschnittsmiete 15,20 €
    • Leerstand 4,4%
    • Fertigstellungsvolumen für das Gesamtjahr:229.000 m²
    • Flächenumsatz 305.700 m²
    • Flächenbestand: 22,7 Mio m²


    Bis zum Jahresende haben sich die Werte so verändert:


    • Spitzenmiete 33,30 € / qm
    • Durchschnittsmiete 16,33 € / qm
    • Leerstand 3,8%
    • Fertigstellungsvolumen für das Gesamtjahr:212.000 m²
    • Flächenumsatz 756.700 m²
    • Flächenbestand: 22,8 Mio m²


    Für 2016 wird ein Fertigstellungsvolumen von gesunkenen 186.000 angenommen. Die Durchschnittsmiete ist zum Vergleichswert von 2014 erheblich gestiegen. (2014: 14,91 € / qm). Der Leerstand war vor einem Jahr noch um 1,3% höher gewesen.


    Quelle: Colliers International http://www.colliers.de/de-de/f…rt/research/marktberichte


  • Quelle: https://www.colliers.de/presse…ber-einer-milliarde-euro/

  • Ergänzung Daten 1.Quartal 2016

    Am Jahresende sollen über 6mrd Euro an Transaktionsvolumen umgesetzt werden und damit der fünfte Rekord in Folge.
    Der Leerstand ist mittlerweile auf 3.6% gesunken.
    Die Spitzenmiete stieg leicht auf 34 Euro.


    Der Markt verschiebt sich dabei auf sehr gute B-Lagen in den innenstadtnahen Stadtteilen.


    https://www.immobilien-zeitung…-gewerblichen-immobilien/


    Der ebenfalls stark nachgefragte Logistikmarkt hat nur wenig Investmentangebote zu bieten,


    Das dürfte in München selbst auch immer schwieriger werden, überhaupt noch große Flächen für Logistikbauten zu bekommen. Ein Ausweichen auf das Umland dürfte den logistikintensiven Unternehmen nicht erspart bleiben. Ein wichtiges Thema mehr, das München und Umlandgemeinden gemeinsam anpacken müssen. Genauso ist hier der Freistaat gefordert die nötige leistungsfähige Infrastruktur zu schaffen.

  • naja, da ist doch Platz genug. Erst recht wenn man in Logistik investiert, dann machts auch null Sinn innerhalb des Rings zu bauen. Wenn an der A99. Und da gibts wirklich mehr als genügend Freiraum. Soviele Center können Amazon DHL und Zalando gar nicht bauen.

  • Beim Logistikmarkt sind auch viele Standorte im Umland.


    Bei der Marktübersicht wird immer auch das Münchner Umland mit einbezogen. Aber ich denke auch, dass wenn es da wirklich zu Engpässen kommt, wird man schnell für Abhilfe schaffen können.

  • Boom bei Transktionen

    Momentan bewegt sich einiges am Münchner Gewerbeimmobilienmarkt. Allein in den vergangen Tage gab es eine ganze Reihe von Transaktionen. Einige Beispiel aus dem Deal Magazin:


  • Infineon kauft seine eigene Firmenzentrale:


    Geneba Announces Sale of its Stake in the Infineon Headquarter Building in Munich


    AMSTERDAM, 18 November 2016 - Geneba Properties NV (“Geneba”) announces today that it has sold its stake in MoTo Objekt Campeon GmbH & Co. KG (“MoTo”), which owns the Infineon headquarter building, to Infineon Technologies AG (“Infineon”). Geneba sold its 93% equity stake in the closed-end fund MoTo to Infineon for EUR 113 million (net of debt), which is above book value. MoTo’s sole asset is the Infineon headquarter building (“Campeon”). The building is leased to Infineon, a world leader in semiconductor solutions, and is located in Neubiberg near Munich. Closing is only subject to German anti-trust authority approval and expected in December 2016.


    Quelle: http://www.geneba.com/upload/m…F%20EN/pr_16-11-18_en.pdf

  • Bis zum Jahresende 2015 haben sich die Werte so verändert:


    • Spitzenmiete 33,30 € / qm
    • Durchschnittsmiete 16,33 € / qm
    • Leerstand 3,8%
    • Fertigstellungsvolumen für das Gesamtjahr:212.000 m²
    • Flächenumsatz 756.700 m²
    • Flächenbestand: 22,8 Mio m²


    3 Quartale später sieht es nun so aus:

    • Spitzenmiete 34,20 € / qm
    • Durchschnittsmiete 16,20 € / qm
    • Leerstand 3,1%


    https://www.colliers.de/wp-con…chen_Q3_2016-Colliers.pdf


    Da das Fertigstellungsvolumen und Volumen bekannter Projekte immer noch nicht angezogen hat, steuern wird auf eine starke Verknappung zu, wenn es nicht zu einer Wirtschaftskrise kommen sollte.

  • Ich frage mich aktuell auch wie das immense Wachstum an Büroflächen in Frankfurt mit der mehr oder weniger Stagnation bzw. mit dem sehr moderaten Wachstum in München zusammenpasst. Die globalen und nationalen Randbedingungen sind ja für beide Standorte praktisch gleich. Wer irrt da? :confused:

  • Ich denke nicht,dass man in Frankfurt so viel Bürofläche braucht,wie aktuell in Bau/Planung ist.Man sieht,wie schlecht-außer einzelne Projekte-sie sich vermieten lassen.


    Zb. Taunusturm,Top-Projekt in Top-Lage,ca.30% Leerstand,obwohl er viele Mieter angezogen hat(Credit Suisse usw.),aber die Luft scheint raus zu sein.
    Taunusanlage 8,auch in Top-Lage,steht noch zu zwei Dritteln leer.
    St.Martin Tower:modern,etwas außerhalb,günstigere Mieten-70% Leerstand.


    Und selbst wenn einzelne Projekte gefüllt werden,passiert das nur durch Umzüge,also dafür wird woanders eine Flächer frei.Zb.Firma XY zieht vom Opernturm in den Taunusturm,Opernturm hat dann mehr Leerstand.


    Vergleicht man diese mit München,ist das schon ein krasser Unterschied.In München erreicht man nicht selten,schon vor der Fertigstellung die Vollvermietung oder beinahe Vollvermietung.


    Vermutlich ist man in Frankfurt erst einmal mit 50% belegten Flächen einigermaßen zufrieden.Denn anders kann ich es mir nicht erklären.

  • FFM ist in zweierlei Hinsicht anders als München. Einerseits wird da sicher auch auf den Brexit gepokert und spekulativ gebaut und andererseits schleppt FFM auf dem Papier schon seit vielen Jahren einen Überhang an unattraktivem, alten Büroraum aus den Nachkriegsjahrzehnten mit sich herum, den niemand haben will, deren Eigentümer aber entweder zu geizig, zu realitätsfern oder zu unterkapitalisiert sind, um diesen massiv zu modernisieren oder durch Neubau zu ersetzen (lohnender aktuell wohl: in Wohnraum umzuwandeln). Vielleicht spielt auch das ein oder andere Steuersparmodell dabei eine Rolle, das bewusst mit Verlusten aus Leerstand arbeitet. Hierzu wird auch gerne mit internationalen Finanzkonstruktionen gearbeitet und in FFM ist die internationale Finanzwelt besonders verwurzelt, das gilt vielleicht auch für diese Art der "Leerstandsnutzung". Der Leerstand war aber auch schon höher. Seit 2010 ist er ca um 1/4 gefallen.


    Warum in München so konservativ gebaut wird, das sieht man beim Wohnbau ja noch krasser aber eben offenbar inzwischen auch beim Büroraum, weiss ich indes auch nicht. Darüber zerbrechen wir uns hier im Forum ja schon länger den Kopf.

  • PS: Isek, was würdest du zu der These sagen, dass national und internationale Investoren, die genug Kapital und Expertise haben um ein größeres Rad zu drehen und lokale Immobilienmärkte zu beeinflußen, vielleicht auch ein bischen einen Bogen um München machen, weil sie dort nicht solch große Grundstücke überplanen können, wie sie vielerorts nach wie vor für Büros zur Verfügung stehen, aber auch nicht in die Höhe bauen dürfen? Vielleicht ist der Immobilienmarkt in München zu kleinteilig (flächenmäßig gesprochen) und auch zu anstrengend (vgl. die Hochhausdebatte), sodass man sich lieber anderswo engagiert ("low hanging fruits") und so kommen gar nicht erst so riesige neue Flächen an den Markt, die notwendig wären, um die Leerstandsquote auch nur zu stabilisieren?


    Wer attraktiven, modernen Büroraum schafft kann in FFM nämlich auch schlicht auch etwas höhere Mieten erzielen als in München (hochwertiger Büroraum hat in FFM ja kein Leerstandsproblem). Und FFM ist hochhausfreundlich und generell nicht so pingelig, von wegen Stadtbildwirkung usw.

  • Zunächsteinmal ist das Wachstum in FFM schon nicht zu unterschätzen .


    2000 - 645.000 EW
    2015 - 730.000 EW


    bei 240km²


    Das ist ordentlich.


    Dazu muss man beachten, dass die Hochhäuser natürlich exponential viel Fläche in m² mit jeder Etage produzieren. Da hast Du halt mit jedem neuen HH das +30 Stockwerke hat auch logischerweise viel mehr Bürofläche als in den 3 3 5 stockwertigen Büroanlagen in Ismaning oder der Parkstadt.


    Die Europastadt in FFM ist z.B ein Beleg wie schön und verdichtet man innerstädlich in D bauen kann.


    Was man auch nicht vergessen darf. FFM ist zwar dort die mit Abstand größte Stadt dort, aber der Großraum ist viel größer als der Münchner. Das heisst es werden sehr viele bürotätige und Büroflächen in Mainz /Wiesbaden/Hanau/Darmstadt/Flughafen angesiedelt sein.
    Am FFM FLughafen liegt europas größtes Bürogebäude. Das ist dieses ewig lange Teil unter dem der Fernbahnhof liegt.


    In München ist halt viel zugebaut mit 3-5 stöckigen Bürobauten. HH will man ja auch net. Die ganzen Büros die an der Bahnachse entstanden sind , Kontorhaus u.a. haben nur 5 6 Stockwerke.