Büro- und Gewerbeimmobilienmarkt München - Das Infothema

  • München souverän ins neue Jahr. Meisterschaft, DFB-Pokal und UEFA Cup. Alles ist möglich. Auch auf dem Bürovermietungsmarkt der bayerischen Landeshauptstadt. Dazu sind keine Tore nötig, sondern stürmende Nutzer, die Flächen anmieten. Und das haben die zuhauf getan. Noch nie zuvor wurden in einem Quartal mehr Vertragsabschlüsse unterzeichnet als in den ersten drei Monaten 2008, nämlich knapp 300. Dabei wurde ein Flächenvolumen von 226.000 m² angemietet, 15 % über dem letztjährigen Ergebnis, 50 % über dem Fünfjahres-, 37 % über dem 10-Jahresdurchschnitt des jeweils ersten Quartals. Das kommt gut und passt irgendwie zu dem Ergebnis der F.A.S. und Roland Berger- Studie, wonach München Deutschlands attraktivste Großstadt ist. Hier wollen die Großunternehmen hin genauso wie deren Mitarbeiter, Einheimische genauso wie Zugereiste. Dazu bedarf es nicht einmal eines Transrapids. Und als von dieser Euphorie auch Behörden partizipieren wollen: ein seit mehreren Jahren bestehendes Gesuch wurde jetzt zu einer Anmietung. 19.000 m² und damit der Mietvertrag mit dem größten Flächenvolumen wurde von dem Schulreferat der Stadt München unterschrieben. Darüber hinaus gab es zwei weitere Abschlüsse mit jeweils rund 13.000 m²: BT Germany (British Telecom) im Westend und die Münchener Bank in Bogenhausen sowie 11 Deals zwischen 2.500 und 6.500 m². Insgesamt machen diese 14 Anmietungen 39 % des Gesamtumsatzes aus. Die meisten Mietverträge wurden in der Flächengröße bis 250 m² abgeschlossen – sogar über 80 % aller Abschlüsse unterhalb von 1.000m². Auf drei von 16 Branchen (unternehmensbezogene Dienstleister, Industrie und öffentliche Verwaltung) entfielen 47 % des Gesamtumsatzes, dabei zeichneten sich erstgenannte durch die meisten Abschlüsse aus (rund 80), Unternehmen aus der Industrie kamen auf das größte Flächenvolumen (rund 43.000 m²). Umsatzstärkster Teilmarkt war die Innenstadt mit rund 67.000 m² (30 % am Gesamtumsatz) und über 100 Vertragsabschlüssen. Die Mietpreise lagen bei den meisten Verträgen zwischen 15 und 20 Euro/m²/Monat. Vor allem Flächentausch hat diese enorme Bewegung in der Innenstadt bewirkt – und das bei einer Leerstandsquote von nur 2,8 %.
    Insgesamt liegt die Leerstandquote auf dem Münchener Büromarkt bei 8,5 %, der niedrigste Wert seit Ende 2003. Bleibt es bei der Abschlussdynamik der Nutzer, wird die Quote trotz Zunahme des Fertigstellungsvolumens bis Ende des Jahres weiter leicht rückläufig sein. Auch die Markt charakterisierende Spitzenmiete (ohne Ausnahmen, die darüber liegen) dürfte nach einem Zuwachs in den letzten 12 Monaten von 5,2 % noch weiter leicht zulegen (3 %) auf 31 Euro/m²/Monat – für die Durchschnittsmiete gilt grundsätzlich die gleiche Entwicklung. Im ersten Quartal 2008 wurden für die meisten Verträge (123) und das größte Umsatzvolumen (85.600m²) zwischen 10-15 Euro notiert.


    Pressemitteilung: Jones Lang LaSalle


    Hier das .pdf mit zusätzlichen Daten

  • Derzeit Bueroflaechen in Entstehung in Muenchen:


    ADAC Hochhaus: 75.500
    Parkstadt Office (1. und 2. Bauabschnitt): 45.000
    Skyline Tower: 44.105
    Denkraum: 11.293
    Glashaus: 6.500
    Campus M Business Park: 20.000
    Auron (Baustart demnaechst): 38.000
    Altezza: 21.500
    ZOB: 8.200
    An den Brücken: 28.100


    => zusammen schon 300.000 m². (Und da sind sicher viele Projekte gar nicht dabei, wie Arnulfpark, MAN, Medienfabrik,...)
    Mich wuerde nicht wundern, wenn derzeit auf Stadtgebiet sogar 400.000 qm entstehen.

  • Aktuelle Einschätzungen zum Münchner Büroimmobilienmarkt:


    - prognostizierter Büroflächenumsatz 2008: 750.000 - 800.000 qm, Nachfrageeinbruch wird für 2009 erwartet, dann könnte der Umsatz auf bis zu 500.000 qm sinken
    - angeblich gibt es derzeit noch „ein Dutzend Großgesuche“ auf dem Markt
    - Mietpreise im gesamten Stadtgebiet bei 14 Euro/qm, in der Innenstadt bei 30-40 Euro/qm
    - bis 2010 werden 1 Mio. qm zusätzliche Büroflächen fertig gestellt, davon werden 700.000 qm spekulativ errichtet
    - Bestandsimmobilen, insbesondere aus den 1980er Jahren, sind ohne aufwendige Marketingmaßnahmen kaum vermittelbar
    - Münchens Spitzenposition als drittgrößter Immobilienmarkt in Europa bleibt unangefochten, obwohl konjunkturelle Veränderungen einen erheblichen Einfluss auf die Marktentwicklung haben
    - schlechter Zeitpunkt für weitere spekulative Investitionen


    http://www.faz.net/s/Rub3E00EA…ntent.html?rss_googlefeed

  • CB research Ellis daten:


    Fertigstellung von Bueroimmobilien
    - im Q4 2008: 87.500 qm
    - 2009: 353.400 qm
    - 2010: 669.100 qm


    Hauptteil davon im Nord-West gebiet.
    Der Bestand stieg von Q3 2007 auf Q3 2008 von 18,12 Millionen qm auf 18,29 Millionen qm. Spitzenmiete von 31,50. Leerstand sank von 7,2% auf 6,9%. Umsatz in den ersten 3 Quartalen bei 598.900 (-0,1%).


    http://www.cbre.de/de_de/research/report_results


    Angesichts dieser Fertigstellungsaussicht und der aufkommenden Krise werden wir leider 2009 oder 2010 wahrscheinlich fast keinen neuen Projekte haben...

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    Wußtest du das nicht, das München einen größeren Büromarkt hat als FFM. Schau dir doch nur mal den Bestand und die Jährliche Vermietungsleistung an.
    Dann wird es doch klar.

  • Erdrutschartige Veränderungen am Münchner Büroimmobilienmarkt:


    - Rückgang der Umsätze um 30 Prozent von 8 Milliarden Euro (2007) auf 5,5 Milliarden Euro (2008)
    - Rückgang der Grundstücksverkäufe für Bürogebäude um 71 Prozent von 24 Hektar (2007) auf 7 Hektar (2008)
    - Rückgang des Flächenumsatzes bei bestehenden Büros um 50 Prozent
    - Rückgang bei der Vermietung von Büroflächen um ca. 44-46 Prozent
    - Rückgang der Spitzenmieten um 3 Prozent auf 31,50 Euro


    http://www.merkur-online.de/lo…mobilienmarkt-158078.html

  • Vor allem wenn man bedenkt dass es dauernd Umzüge gibt, dass eine Firma die Platz für 200 Leute braucht kein Büro mit nur 20 Räumen gebrauchen kann bzw. umgekehrt. Gerade im Büromarkt geht es meist um sehr spezielle Ansprüche der Mieter damit diese effizient arbeiten können, dazu sollte es natürlich für die Kundschaft auch nach was ausschauen usw... da ist die münchner "Leerstandsquote" eigentlich fast keine. Wenn ich so in M unterwegs bin und manchen Bürokomplex seh' wunder ich mich eher dass man dafür überhaupt Mieter findet :D

  • Jahresrückblick 2009:
    - über 450.000 m² Büroflächen wurden neuvermietet, der Flächenumsatz lag 34% unter dem Niveau von 2008
    - Investitionsvolumen in gewerbliche Immobilien: knapp 1,4 Mrd. Euro, 30 % weniger als 2008
    - Leerstandsquote: 7,3 % , 0,4 %-Punkte höher als 2008
    - Spitzenmiete: 30,00 €/m²/Monat, 4,8 % weniger als 2008
    Ausblick:
    - für 2010 wird erwartet, dass 451.300 m² neue Büroflächen fertiggestellt werden, 60 % davon ist noch nicht vermietet (spekulative Projekte)
    - 2010 wird die Leerstandsquote weiter steigen, der Druck auf die Mietpreise wird sich erhöhen
    - Für 2011 werden nur noch 243.000 m² an fertiggestellten Büroflächen erwartet, der spekulative Anteil (ohne Ankermieter) bleibt allerdings hoch, bei rund 59 %


    http://www.propercity-muenchen…-expertensicht-24134.html

  • Momentan sind laut AZ 19,53 Mio Quadratmeter Büroflächen auf dem Markt, die Leerstandsquote beträgt nach AZ-Angaben derzeit 9,6 Prozent (1.866.300 Quadratmeter). Experten erwarten, dass der Leerstand in diesem Jahr auf über 10 Prozent ansteigen wird. Die Büromieten liegen im Durchschnitt zwischen 10 und 15 Euro pro Quadratmeter, über 25 Euro werden nur in Bestlagen in der Innenstadt gezahlt.


    http://www.abendzeitung.de/muenchen/160114

  • Laut einer aktuellen Umfrage von PWC wird der Münchner Büroimmobilienmarkt als momentan Attraktivster in Europa (vor London und Hamburg) bewertet:


    München ist nicht nur der europaweit attraktivste Immobilienstandort, die Ertragsperspektiven für die Stadt haben sich gegenüber 2009 auch weiter verbessert (Note 5,61 gegenüber 5,51 im Vorjahr). Die befragten Investoren bevorzugen in München Büroobjekte. Gut jeder Dritte (33,8 Prozent) würde vor allem in diesem Segment aktiv werden.


    Link zur PM: http://www.pwc.de/portal/pub/!…pNavNode=49c4e4a420942bcb

  • 1,5 Millionen sind nicht so viel. Das bedeutet einen Leerstand von 7,7% aktuell, in den wichtigsten Märkten Europas ist der Durchschnitt bei etwa 10%.
    In den letzten 10 Jahren hatte München eine durchschnittliche Fertigstellungsquote von ~400.000 qm neuer Bürofläche. Ergo wäre der Leerstand in etwa 3 1/2 Jahren abgebaut, wenn nichts neues auf den Markt nachkäme (mal sehr einfach pauschalisiert).

  • Das Geschäft mit dem Leerstand


    Nicht ganz... Obwohl rein äußerlich Ähnlichkeiten existieren, so ist das was an Technik drinnen steckt, nicht mehr mit einem Bürohaus Baujahr 1980 vergleichbar. Anscheinend lassen sich diese Objekte in München an den Mann bringen - sonst würden sie doch nicht gebaut!


    Dann hätte man schon vor fünf, wenn nicht acht Jahren das Bauen aufhören müssen. Warum man sich dennoch von quasi Null Leerstand im Jahr 2000 auf Zwei Millionen Quadratmeter Leerstand in 2011 hochgebaut hat, ist hier nachzulesen.


    http://gentrificationblog.word…schaft-mit-dem-leerstand/


    Sicher spielt auch eine Rolle, dass viele Bürohäuser den technischen Anforderungen nicht mehr genügten, aber derart ins Blaue bauen würde kein Investor, wenn wirklich ein kalkulatorisches Risiko damit verbunden wäre.