Wohnungsmarktentwicklung München (Mieten & Kaufen)

  • In bestimmten Erhaltungsgebieten könnte man die Umwandlung von Mietshäusern in ETW unter Genehmigungsvorbehalt stellen. Allerdings setzt das eine RechtsVO des Landes Bayern voraus, die es nicht gibt.

    Den Genehmigungsvorbehalt gibt es in München: https://www.muenchen.de/dienst…finder/muenchen/10288224/


    Auf der anderen Seite gibt in Moosach, Berg am Laim, Giesing, Harras und und vielen anderen Stadtvierteln viele Wohnanlagen die eben nicht Erhaltungssatzungsgebiet sind. Würde die Stadt diese Wohnungen übernehmen könnte sie an etlichen dieser Standorte selbst nachverdichten ohne dabei die bestehende Mieter zu verdrängen.

    Viele Wohnanlagen in diesen Gebieten gehören den städtischen Gesellschaften GWG und Gewofag, beide betreiben dort seit Jahren Nachverdichtungen. Wenn die Stadt weitere Anlagen (oder Grundstücke) kaufen will, was durchaus ihre Absicht ist (vgl. auch), setzt das natürlich erst einmal Verkäufer voraus, die sind jedoch rar. Ich denke, hier im großen Stil Wohnanlagen von Privat aufzukaufen, übertrifft zudem bei weitem die zur Verfügung stehenden finanziellen Mittel der Stadt (auch mit Einnahmen aus Eigenverkäufen). Da wird über viele Jahre hinweg vielleicht eine handvoll Bestand hinzukommen. Gleichzeitig würde die Stadt mit dieser Strategie immer dem Marktgeschehen hinterherhinken: Selbst wenn sie Verkäufer findet, eine nennenswerte Baulandsmehrung kommt so nie zustande, wenn sie am anderen Ende weiterhin eigenen Grund verkauft. Auf diesem verliert die Stadt ihren Einfluss, während der neue Eigentümer teure ETW oder MW vermarktet - wenn es mit B-Plan läuft, immerhin abzgl. SoBoN. Damit wird im Extremfall genau die Entwicklung begünstigt, die die Stadt mit dem Aufkauf von bestehenden Wohnungen eigentlich verhindern sollte: Steigende Kauf- und Mietpreise.


    Die Entscheidung der Stadt, keinen eigenen Grund mehr zu verkaufen, halte ich persönlich für richtig. Sofern möglich und wirtschaftlich darstellbar, soll sie weiteren Grund / Bestand aufkaufen. Zusätzlich erachte ich es für sinnvoll, weitere Erhaltungsgebiete festzulegen und im eigenen Bestand weiter nachzuverdichten. Ich hätte noch ergänzt die Dichte der Bayernkaserne oder Freiham Nord 2. BA als neuen Standard für eigene Großentwicklungen festzulegen, nur leider sind PEK, FUK, ACKB & Co. bereits entwickelt.

    Zusätzlich halte ich die Folgen einer räumlichen Spaltung der Stadtbevölkerung entlang sozialer Gräben für extrem problematisch.

    Die Heterogenität der Stadtgesellschaft ist in München im Vergleich zu anderen Städten nicht sonderlich ausgeprägt. Sozial schwächere Viertel verteilen sich auf alle Himmelsrichtungen, Neuperlach im Südosten, Hasnbergl im Nordwesten, Teile Giesings südöstlich, Teile Laims südwestlich der Innenstadt, die Messestadt am östlichen Stadtrand. Gleichzeitig sind auch die wohlhabenderen Gebiete im gesamten Stadtgebiet verteilt. Milbertshofen ist schon fast ein Paradebeispiel für Arm und Reich Tür an Tür. Wirkliche Problemviertel gibt es hier zum Glück nicht - noch. So sollte die Stadt, und da bin ich ganz bei dir, besser darauf achten, wo neue Gebiete zu einseitig entwickelt werden.

    In der Bayernkaserne sind in Summe gut 46 % freifinanzierter Wohnungsbau, davon sind 73 % Konzeptioneller Mietwohnungsbau, 27 % teilen sich auf in ETW und vermutlich höherpreisige MW. Damit verbleiben 54 % der insgesamt 5.500 WE als geförderter Wohnraum (inkl. privatem Ostteil mit 30 % nach SoBoN, Stand B-Plan Nr. 1989). Ob das zu viel ist, weiß ich nicht. Ich weiß nur, dass inzwischen eine Menge eigentlich auskömmlich verdienender Personen, wären die Mietpreise nicht oft jenseits von gut und böse, die Kriterien zum Erhalt einer geförderten Wohnung erfüllen.

  • Die Heterogenität der Stadtgesellschaft ist in München im Vergleich zu anderen Städten nicht sonderlich ausgeprägt.

    Ist mir bewusst, genau deshalb meine Sorge, man könne in der Zukunft Gebiete verlieren, die zu dieser Heterogenität beitragen.


    Viele Wohnanlagen in diesen Gebieten gehören den städtischen Gesellschaften GWG und Gewofag, beide betreiben dort seit Jahren Nachverdichtungen.


    Genau das ist der springende Punkt, warum ich diese Frage in den Raum geworfen habe. Meines Wissens gibt es nämlich in diesen Stadtvierteln durchaus auch jede Menge Wohnanlagen im Besitz von Versicherungen und anderer instituioneller Investoren.

    Unter der Voraussetzung, dass man in der Lage ist, zentrumsnahe Stadtviertel, die historisch gesehen klassische Arbeiterviertel sind, ausreichend zu schützen habe ich keinerlei Einwände gegen die Strategie der Stadt.


    Gelingt das jedoch nicht, wird die ärmere Bevölkerung immer stärker an den Rand verdrängt. Dann wären mir 1000 Wohnungen im Besitz der Stadt verteilt auf 5 Wohnanlagen in Sendling/ Giesing/ Laim lieber als bei der Bayernkaserne auf einem Haufen.


    Gibt es eine Übersicht über die Mietanlagen der GWG/Gewofag?

    Ich erinner mich, dass ich da mal lange vergeblich gesucht habe...


    Danke auf jeden Fall für die guten Argumente!

  • Gibt es eine Übersicht über die Mietanlagen der GWG/Gewofag?

    Ich erinner mich, dass ich da mal lange vergeblich gesucht habe...

    Hier eine Tabelle aller geförderten / städtischen Wohnungen im Stadtgebiet aus dem "Bericht zur Wohnbausituation 16 / 17":


    gef.jpg


    https://www.muenchen.de/rathau…hnbausituation_201617.pdf



    Von den 57 tsd. städtischen GWG / Gewofag Wohnungen abzgl. der städtischen geförderten von 23 tsd. bleiben grob 34 tsd. GWG / Gewofag Wohnungen die "nur" preisgedämpft sind (KMB). Die Zahlen liegen heute allesamt höher, da beide Gesellschaften zusammen rund 70.000 WE besitzen, einen jüngeren Bericht habe ich jedoch nicht gefunden.

  • Truderinger:


    Zum Thema SoBoN aus dem Ostbahnhof Thread, antworte ich Dir hier mal ;):

    40% Förderung bei einem Acker wie an der Truderinger Straße tut niemandem weh, bei bestehendem großen (Gewerbe-)Baurecht bringt es doch die Kalkulationen der Investoren durcheinander. So Fälle wie an der Anzingstraße oder der Parkstadt Schwabing sollte man in Zukunft besser verhindern.

    Inwiefern wird aktuell bei laufenden B-Plan Verfahren eine Kalkulation durch die SoBoN durcheinander gebracht (warum das künftig so sein könnte, s. u.)?

    Bei beiden Grundstücken ging die Initiative hin zu Wohnnutzung von den Investoren aus (Pandion / Argenta). Die Spielregeln der SoBoN sind bekannt, trotz der gegebenen Förderquoten hätte es sich scheinbar gelohnt. Auch, da in beiden Fällen das Baurecht mit geänderten B-Plänen deutlich erhöht worden wäre. Ich finde es sehr problematisch, dass Investoren ressourcenintensive B-Plan Verfahren anleiern und dann teils kurz vor Verfahrensende wieder auf Büronutzung umschwenken, da der Markt inzwischen wieder höhere Renditen für Büro- als Wohnnutzung hergibt. Ich nehme es Pandion einfach nicht ab, dass es am benachbarten Elektronikhersteller Qualcomm gelegen haben soll, nachdem alle Beteiligten inkl. OB mehrfach am runden Tisch saßen, um Pandion noch zu überzeugen. Ebenso die Argenta in der Parkstadt Schwabing: Erstaunlich wie schnell nach Reaktivierung der ursprünglichen Büropläne ein Ankermieter namens Amazon gefunden war...:/


    Zum zukünftigen Vorgehen: Hier dürfte es mit der derzeit geplanten Verschärfung der SoBoN-Regeln in der Tat zu deinen genannten Problemen kommen. OB Reiter möchte, wohl auch unter Eindruck der zuletzt erfolglosen Verhandlungen mit obigen Entwicklern, dass der Anteil geförderter und preisgedämpfter Wohnungen bei privaten Wohnbauvorhaben von 40 auf 50 % steigt. Außerdem sollen die Bindungsfristen von 25 - 40 Jahren auf 80 Jahre angehoben werden, indem die Flächen direkt an die Stadt gehen (ggf. über Erbbaurechte). Die Reform soll Reiter zufolge möglichst noch im ersten Quartal 2021 verabschiedet werden. Der Knackpunkt: Diese soll dann auch für alle laufenden B-Plan-pflichtigen Projekte, für die noch kein Aufstellungsbeschluss verabschiedet wurde, gelten.


    Damit bewegt sich die Stadt natürlich auf dünnem Eis. Kritiker wie der Immobilienausschuss des Wirtschaftsbeirats Bayern sprechen von einer Teilenteignung. Auch die SZ bringt ein Beispiel der MünchenBau (500 WE an der Feldmochinger Str.), an dem die Problematik ggf. verlorener Planungssicherheit deutlich wird (die MünchenBau errichtet nebenbei in Sendling 288 WE komplett ohne SoBoN rein freifinanziert...).

    Die SZ zeigt jedoch auch zwei Beispiele, wie Bauträger bereits heute die geplanten Vorgaben erfüllen: 1) Truderinger Str.: Büschl verkauft geförderte Wohnungen an die Stadt (Ziel Bindungsfrist aushebeln erreicht) 2) Eggarten Siedlung: Büschl vergibt 50 % an Genossenschaften, dafür höheres Baurecht.


    Die eine Lösung gibt´s nicht, ich glaube auch nicht, dass irgendjemand wirklich einen Plan hat davon, wie sich welche Maßnahme auswirken wird, weder die Stadt noch die Privatwirtschaft. Trial and Error.


    Von der ganz großen Agenda, mal mehr Menschen von der Miets- in die Eigentumswohnung zu verhelfen, bewegen wir uns ja spätestens seit den 60ern jedes Jahr in riesigen Schritten davon.


    Meines Erachtens braucht es eine SOBON für landwirtschaftliche Grundstücke/Brachflächen und eine SOBON für Gewerbeumnutzung, auch wenn es bestimmt schwer ist die Grenzen zu ziehen.

    Eine mögliche Grenze wäre das Vorhandensein eines B-Plans (i.d.R. nicht bei Ackerflächen). Aber ginge das dann nicht in die von dir befürchtete Richtung der räumlichen Trennung freifinanziert <-> gefördert, da Ackerflächen nahezu ausschließlich in den Randbezirken liegen?

  • Erst einmal vielen Dank für die ausführliche Antwort! Das meiste war mir bekannt, aber nicht in der Präzision ;)

    Eine mögliche Grenze wäre das Vorhandensein eines B-Plans (i.d.R. nicht bei Ackerflächen). Aber ginge das dann nicht in die von dir befürchtete Richtung der räumlichen Trennung freifinanziert <-> gefördert, da Ackerflächen nahezu ausschließlich in den Randbezirken liegen?

    Gute Frage, ich denke es gibt gute Argumente dafür und dagegen. Das Endergebnis hängt dann von der Quantifizierung der jeweiligen Faktoren ab, was

    leider nicht so ohne weiteres möglich ist. Gefühlsmäßig würde ich persönlich sagen, dass das weniger schlimm ist, weil ich nicht sehe, dass Neubau auf vorherig unbebauten Grundstücken maßgeblich zu Aufwertungsdruck in der näheren Umgebung führt. Und solange der Wohnraummangel in München ähnlich hoch bleibt wie momentan besteht auch kein Risiko, dass Stadtrandbezirke verschmäht werden. Aktiv verdrängt wird durch so ein Vorgehen auch niemand.


    Und das wichtigste - es entsteht Wohnraum. Denn die Intention wäre natürlich, flexibler mit Eigentümern verhandeln zu können, damit überhaupt Wohnungen gebaut werden, und sicher nicht Grundstückseigentümern Geschenke zu machen.


    Eine Alternative zu einer starren Regel wäre evtl, den Investoren die Alternative zwischen der normalen SOBON (bei 50%) einerseits und einem flexiblem Modell andererseits zu geben. Das flexible Modell könnte den Bodenwert schätzen, eine pauschale Risiko-/Zeitentschädigung für den Planungsprozess (z.B. ~5%*5 Jahre B-Plan Verfahren) aufrechnen und Förderquoten dann so festlegen, dass pauschal die Wertsteigerung darüber hinaus maximal X Prozent (z.B. 30%) beträgt. Für Flächen ohne Baurecht wären die 50% immer rentabler (die SOBON schöpft maximal 66% der Wertsteigerung ab, die bei so flächen mind Faktor 10 betragen). Für Gewerbeflächen wäre das Verfahren einheitlich und so konstruiert, dass die richtige Inzentivierung entsteht.