Wohnungsmarktentwicklung München (Mieten & Kaufen)

    Zitat von Schachbrett

    Wenn etwas technisch möglich ist, wieso ist es dennoch utopisch?

    Bsp.: Ein 1.000 Meter Hochhaus wäre in München technisch möglich, dennoch ist die Umsetzung offensichtlich utopisch.


    Auf ähnliche Weise mag es zwar technisch möglich sein, Wohnraum für eine weitere Million Menschen in München zu schaffen, innerhalb absehbarer Zukunft ist das allerdings völlig unrealistisch. Bereits jetzt davon abzusehen, nichts mehr zu kaufen, da jene technische Machbarkeit eine Preiskorrektur von 50 % bewirken könnte - warum 50 %? - ist für mich daher nicht nachvollziehbar ;).

    Zu 1300: weil der politische Wille/ Konsens dazu fehlt..... es wird einfach nicht passieren, dass die Angebotsseite den nötigen Freiraum dafür bekommen wird .....

    Seit vielen Jahren die gleichen Warnungen und Befürchtungen, genauso wie Crash-Propheten seit Jahren den Zusammenbruch der Aktienmärkte herbei schreiben - und jetzt meinen, es schon immer gewusst zu haben. Es wäre ja zu hoffen, dass der Anteil der spekulativen Käufe (< 10 Jahre) zurückgeht und stattdessen mehr langfristige und damit weniger preistreibende Käufe getätigt werden. Bislang sah es danach nicht aus, ebenso wie auf dem Büromarkt.

    Nach der Meinung einiger technischer Kollegen ist eine starke Preiskorrektur nach unten sehr wahrscheinlich und der Bau weiterer Wohnungen gut möglich.


    Nach der Meinung von allgemeinenen Bekannten überhaupt nicht.

    Diese Gruppe ist auch der Meinung, dass jetzt schon "zu viel" gebaut wird, und dass der bau zusätzlicher Wohnungen kaum mehr möglich ist.


    Die UBS Studie kennt niemand der befragten.

    Die SZ berichtet über den aktuellen Zustand des Wohnungsmarkts:


    Laut HVB-Bericht gibt es so gut wie keine Anzeichen dafür, dass der Zuwachs der Immobilienpreise aufgrund der Corona-Pandemie abflachen könnte. Das Angebot unterschreitet weiterhin die unverändert hohe Nachfrage. Nur im absoluten Luxussegment sei eine Zurückhaltung spürbar, da aktuell weniger ausländische Käufer auf dem Markt auftreten. Insgesamt liegt der Umsatz von Wohnungen wieder auf Vor-Krisen-Niveau.


    Auch der Gutachterausschuss für Grundstückswerte kommt zu einem ähnlichen Ergebnis. Neubauwohnungen kosten in durchschnittlichen Wohnlagen 8.700 Euro, in guten Lagen 9.400 Euro pro Quadratmeter. Ein Grund für die steigenden Preise sei die hohe Kaufkraft der Münchner, die rund 35 % über dem Bundesdurchschnitt liege. Auch die Erbengeneration, welche nun vermehrt in Wohnungen investiert, spiele eine Rolle.


    Auf dem Mietmarkt nehmen die Preise bislang ähnlich zu wie 2019, im Schnitt rund 3,5 % mehr dürften zum Jahresende für Neubauwohnungen fällig werden. 2019 lag der durchschnittliche Preis bei 19,30 Euro / Qm. in Hamburg bei 17 und in Berlin bei 16 Euro / Qm.


    Im Vergleich zum UBS-Blasenindex sieht die HVB keine Gefahr einer Immobilienblase, die hohe Marktdynamik dürfte sich auch künftig fortsetzen. Dafür spricht, dass die Preistreiber nach wie vor existent sind: niedrige Zinsen, Trend zu Single-Haushalten, zu geringes Angebot, guter Arbeitsmarkt und folglich Zuzug (Stadt & Region). Trotzdem sei zu erwarten, dass die Preise künftig langsamer steigen und in frühestens drei Jahren auf dem dann erreichten Niveau stagnieren. Die Gefahr deutlicher Preisrückgänge sei jedoch trotz der unklaren wirtschaftlichen Folgen der Pandemie gering.


    https://www.sueddeutsche.de/mu…-wohnung-corona-1.5054728

    Karte mit Immobilienkaufpreisen


    Das Münchner Startup Scoperty ist nun über die Testphase hinaus und bietet für nahezu alle Wohnungen und Häuser in München und Umgebung von einem Algorithmus (grob?) geschätzte Kaufwerte an. Wie genau der Algorithmus arbeitet wird nicht erklärt, offenbar werden jedoch eine Menge öffentlicher und privatwirtschaftlicher Quellen genutzt. Höhere Zoomstufen bieten eine Übersicht über Verkaufs- und Kaufgebote, niedrige zeigen in Satellitenansicht für jedes Einzelgebäude den geschätzten Wert.


    https://www.abendzeitung-muenc…t-ist-art-687045#formular


    Zur Karte: Scoperty: Der Vormarkt für Immobilien

    Der Ansatz dürfte von Zillow aus den USA stammen, die dort das führende Immobilien-Portal sind. Allerdings werden dort Inserate meist mit genauer Adresse veröffentlicht und als Folge sind die Modelle auch deutlich besser.


    Das bisherige Verfahren von Scoperty ist leider (noch) kaum brauchbar. Erstens berücksichtigt es Grundstücksflächen unzureichend, so dass 3000 qm2 Villengrundstücke in Hartmannshofen teils (nur) mit ~1.5 Mio bewertet werden. Zweitens ist das Verfahren teilweise inkonsistent und bewertet zum Beispiel Reihenhäuser deutlich teuerer als Doppelhaushälften 50 m weiter (Baujahr, Mikrolage etc. vergleichbar; DHH größer, mehr Grund). Drittens werden zumindest in den Gegenden die ich mir in München angesehen habe die Preise systematisch unterschätzt.


    Trotz allem ist es eine große Leistung für ein Start-Up so eine umfassendes Programm auf die Beine zu stellen, dass noch dazu reibungslos läuft. Auch die Geschäftsidee halte ich für vielversprechend, mehr Datenanalyse und objektive Vergleichbarkeit im Maklergeschäft bieten mittelfristig bestimmt viel Potenzial und können auch einen Mehrwert für Verbraucher liefern. Die Modelle lassen sich auch "relativ einfach" verbessern.

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    Zitat von Truderinger

    Erstens berücksichtigt es Grundstücksflächen unzureichend

    Vermutlich wird die Seite auch kein (verbleibendes) Baurecht auf dem Grundstück, potentiell preismindernde Baubegrenzungen oder überhaupt Flurnummern und damit Grundstücksgrenzen kennen.


    Die Anzahl der Wohneinheiten pro Gebäude wird derzeit z.T. nicht korrekt angegeben.

    Zitat von Truderinger

    Auch die Geschäftsidee halte ich für vielversprechend, mehr Datenanalyse und objektive Vergleichbarkeit im Maklergeschäft bieten mittelfristig bestimmt viel Potenzial und können auch einen Mehrwert für Verbraucher liefern.

    Das kann natürlich gut sein.

    Ein wenig Bedenken habe ich dennoch: Der Immobilienkauf und -verkaufsmarkt funktioniert als weitgehend professionalisierter und beziehungsintensiver Markt so gut wie gar nicht über Gelegenheitskäufe. Seriöse Wertschätzungen kosten viel Geld und benötigen dutzende von Informationen zum Objekt. Darunter wichtige Informationen, die nur der Eigentümer kennt. Scoperty liefert soweit ersichtlich Preisspannen von mitunter 40 % - ganz nett für eine allererste Schätzung, nur wird dafür Geld bezahlt, wenn es im Anschluss ohnehin ein ordentliches Wertgutachten braucht?

    Die Datenbasis müsste also deutlich ausgeweitet werden, um letztlich auch für Scoperty ertragreich sein zu können. Nur sind zahlreiche Informationen

    nur von Behörden teuer zu erwerben (Flurnummern, Bodenrichtwerte) oder eben nur vom Eigentümer zu erhalten - manche mögen da mitspielen, andere Widerspruchsformulare ausfüllen.

    Makler werden Tools nutzen, die von Wirrschaftsinformatikern entwickelt werden. Makler werden aber weiterhin Makler bleiben.

    In einem neuen Beitrag der Wirtschaftswoche geht es um die hohen Wohnungskosten im Raum München, und dass sich deshalb die Firmen zunehmend schwerer tun mit der Suche nach neuen Mitarbeitern.


    Das ist jetzt der xte Beitrag zu dem Thema seit ca 30 Jahren.


    Was ich nicht versteh ist, dass immer noch nicht nach den Ursachen im Bereich Dichte Erhöhung, Anhebung der Traufhöhen, Hochhäuser oder aber generell die Anhebung des Baurechts /Fläche angesprochen wird.


    Wie gesagt wird seit ca. 30 Jahren ein riesen Bogen um das Thema gemacht.

    Egal ob es Boulevard Presse ist oder gehobenere Blätter.

    Ich weiss langsam nicht mehr, welchen Mehrwert es bringt nur die Symptome zu beschreiben?

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    Kann ich so ohne nähere Inhalte zum Artikel nicht nachvollziehen.


    Um welche Branchen / Qualifikationen geht es? Von wem stammen die Aussagen, wer wurde befragt, wann fand die Befragung statt? Link?

    https://www.wiwo.de/politik/de…xtrem-duenn/26742280.html


    Ich nehme an es geht um diesen ^ Artikel.


    Da es dort im Wesentlichen um den Arbeitsmarkt geht verstehe ich, dass Städtebau nicht so thematisiert wird.


    Insgesamt stelle ich trotzdem immer wieder fest, dass die Mehrheit der Bevölkerung mangels aufklärender Debatte vielen Irrtümern erliegt. Viele Personen die ich treffe glauben etwa, dass Neuperlach dicher bebeaut ist als Haidhausen ("es sind ja riesen Blöcke!") , dass die Wohnungspreise runter gehen wenn nicht mehr neu gebaut wird ("weil Neubau ist ja teuer!"), dass eine möglichst lockere und autogerechte Bebauung die Antwort auf unsere Verkehrsprobleme sind.


    ... und natürlich dass man ein 155 Meter hohen Turm von jedem Punkt der Stadt aus sehen kann, und dieser dann auch von jedem Punkt der Stadt die Sicht auf die Berge verdeckt!!!


    Was tatsächlich fehlt ist mehr Aufklärung von Seiten der Politik und der Medien, und nicht beispielsweise einen Herrn Brannekämper der mit seinem Vorstadtpopulismus die Einwohnerdichte Fürstenfeldbrucks als Maßsstabs sieht oder die regelmäßigen Halb- und Unwahrheiten, die die SZ in den Leserbriefen durchgehen lässt.


    (Edit: Siehe z.B.: http://www.unser-bogenhausen.d…-das-ist-der-sem-wahltag/)

    Die Falschinformationen gehen munter weiter, dieses Mal TZ.

    Es gibt keinen Platz, keine Flächen, keine Infrastruktur.

    Und immer wieder Kippes, Kippes, Kippes

    Dabei hat der Herr Prof Dr Kippes eine umfassende Ausbildung und Forschungskariere weltweit hinter sich und wurde vielfach ausgezeichnet und mit Preisen bedacht.

    Was läuft hier schief ?

    TZ "München im Wandel " vom 30.12.

    Einmal editiert, zuletzt von Schachbrett ()

    Der Beginn der Bauarbeiten in der Bayernkaserne hat mich auf eine Frage gebracht, die mich schon seit längerem beschäftigt:


    Warum werden in großen Neubaugebieten auf städtischem Grund keinerlei Flächen mehr für freifinanzierte (Eigentums-)Wohnungen vergeben? In der Bayernkaserne ist der östlichste Abschnitt Privatgrund, der Rest wird (für meherere Tausend Wohnungen!) außschließschlich gefördert bzw. Preisgedämpft.


    Vor ein paar Jahren wurde noch wert auf die "Münchner Mischung" gelegt, nun anscheinend nicht mehr? Das wird m.E. soziale Probleme in Bildung und Sozialinfrastruktur auslösen. Die Erhebungen zu sozioökonomischen Herausforderungen sind in dieser Hinsicht relativ eindeutig.


    An der Stelle der Stadt würde ich ~30% der Flächen an meistbietend verkaufen und im Gegenzug von den Einnahmen die Ausübung von Vorkaufsrechten verstärken, bzw. bestehende (Nachkriegs)-Wohnanlagen institutioneller Investoren übernehmen. So würden dann die Lasten für erhöhten Förderbedarf und Sozialarbeit gleichmäßger auf Stadt und Gesellschaft verteilt.


    Was denkt ihr dazu/ gibt es Argumente, die ich übersehe?

    Truderinger


    Grundgedanke der Stadt ist es, keinen eigenen Grund mehr zu verkaufen. Ein Argument dafür sind die begrenzten Bindungsfristen der SoBoN. Freifinanzierter Mietwohnungsbau bliebe vor diesem Hintergrund auf Erbbaurecht weiter möglich - und wird so auch weiter unter dem Begriff "Konzeptioneller Mietwohnungsbau" (= preisgedämpfter Wohnraum) umgesetzt.

    In der Bayernkaserne entspricht dessen Anteil 40 % der städtischen Flächen, welche 80 % des B-Plan-Gebiets ausmachen. Akteure sind private Investoren, Genossenschaften, die Stadibau, GWG, Gewofag etc.

    Die anderen 60 % sind gefördert ("München Modell Miete", "Einkommensorientierte Förderung"). Akteure sind hier Genossenschaften, GWG, Gewofag.

    Im ca. 1.100 WE umfassenden Ostteil (rund 20 %) baut dann ausschließlich ein privater Investor.


    Zitat von Truderinger

    An der Stelle der Stadt würde ich ~30% der Flächen an meistbietend verkaufen und im Gegenzug von den Einnahmen die Ausübung von Vorkaufsrechten verstärken, bzw. bestehende (Nachkriegs)-Wohnanlagen institutioneller Investoren übernehmen.

    Worin liegt hier der Anreiz für die Stadt? Eigener Grund mit hohem Baurecht wird verkauft, komplizierte und unsichere Prozesse rund um Abwendungserklärungen der Eigentümer und oft überteuerte Vorkaufspreise gestartet. Das Ausüben des Vorkaufsrechts in Erhaltungssatzungsgebieten halte ich in krassen Fällen für angebracht, als Mittel, um damit in der Masse für bezahlbaren Wohnraum zu sorgen, erachte ich dieses Instrument jedoch für wenig geeignet. Dafür ist es zu aufwendig und teuer. Stattdessen ist ja die Erhaltungssatzung an sich bereits ein nicht völlig unwirksames, wenn es um die Wahrung ausgeglichener Sozialstrukturen geht - und trotzdem versuchen Investoren jede Möglichkeit: https://www.br.de/nachrichten/…uenchen-aushebeln,S4tFf7W

    Den Gedanke an sich verstehe ich durchaus, er ist für mich ökonomisch nur nicht so eindeutig.

    Zusätzlich halte ich die Folgen einer räumlichen Spaltung der Stadtbevölkerung entlang sozialer Gräben für extrem problematisch.


    Bzgl. der Ausübung von Vorkaufsrechten stehen mir sicher nicht Altbauwohnungen in der Maxvorstadt im Sinn, bei den dortigen Preisen sollte da sicherlich nur in Extremfällen gehandelt werden.

    Auf der anderen Seite gibt in Moosach, Berg am Laim, Giesing, Harras und und vielen anderen Stadtvierteln viele Wohnanlagen die eben nicht Erhaltungssatzungsgebiet sind. Würde die Stadt diese Wohnungen übernehmen könnte sie an etlichen dieser Standorte selbst nachverdichten ohne dabei die bestehende Mieter zu verdrängen.


    Die Frage ob sich dieses Vorgehen nun lohnt hängt letzlich davon ab, ob man glaubt, dass man Mieter auch ohne Erhaltungssatzung dauerhaft schützen kann, bzw. ob man glaubt dass Erhaltungssatzungen auf solche Wohnanlagen ausgeweitet werden können.


    Wenn ich deine Antwort richtig verstehe, scheint die Stadt dies zu tun, und in diesem Fall macht ihre Strategie durchaus Sinn. Ich bleibe da leider weiter skeptisch.


    Danke trotzdem, ich denke ich kann das jetzt tatsächlich besser nachvollziehen.

    In den Erhaltungsgebieten gelten für das Vorkaufsrecht dieselben Vorausetzungen wie außerhalb, es gibt also keine Erleichterungen für die Stadt, das Instrument des Vorkaufsrechts wird deshalb immer nur auf Einzelfälle beschränkt sein und nicht großräumlich oder massenhaft funktionieren.


    In bestimmten Erhaltungsgebieten könnte man die Umwandlung von Mietshäusern in ETW unter Genehmigungsvorbehalt stellen. Allerdings setzt das eine RechtsVO des Landes Bayern voraus, die es nicht gibt. Von einer solchen Ermächtigung haben nur Hamburg, BaWü, NRW, Berlin und seit kurzem auch Hessen Gebrauch gemacht.

    Voraussetzung ist eine sog. Milieuschutzsatzung (Satzung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung nach § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB). Es gibt viele Erhaltungssatzungen, auch solche die sich Milieuschutzsatzung nennen, aber materiell evtl. keine sind. Voraussetzung dafür ist eine vertiefte stadträumliche Untersuchung der Bewohnerschaft und des Wohnungsangebots.


    Die Folge des Genehmigungsvorbehalts ist, dass die Umwandlung - von bestimmten prakltisch kaum vorkommenden Fällen abgesehen - nur genehmigt wird, wenn sich der teilende Eigentümer gegenüber der Stadt vertraglich verpflichtet, in den 7 Jahren ab Umwandlung nur an Mieter zu verkaufen; der Verkauf einer Wohnung in diesen 7 Jahren kann ebenfalls nur mit Genehmigung erfolgen und dieses Recht der Verkaufsgenehmigung wird ins Grundbuch eingetragen; das schreckt professionelle Umwandler ab, die auf schnellen Verkauf spekutlieren.


    Hinter dieser Regelung steckt die Überlegung, den Handel mit Wohnungen zu blockieren bzw. zu dämpfen. In Berlin ist festgestellt worden, dass die Wohnungsumwandlung in diesen Gebieten praktisch vollständig abgewürgt wurde und nur noch Wohnungen gehandelt werden können, die vor Erlass der Satzung bzw. der RVO schon ETW waren; Nebenwirkung: steigende ETW-Preise,


    Zum Vorkaufsrecht: unter bestimmten Voraussetzungen kann die Stadt sog. Vorkaufssatzungen zur Sicherung einer städtebaulichen Entwicklung erlassen. Dann hat sie in allen Verkaufsfällen im Satzungsgebiet ein Vorkaufsrecht, wenn es zur Umsetzung des städtebaulichen Ziels erforderlich ist. Und falls die vorlegten Verkaufspreise deutlich über dem Verkehrswert liegen, kann die Stadt zum Verkehrswert ausüben, muss also nicht überhöhte Preise zahlen.