Wohnungsmarktentwicklung München (Mieten & Kaufen)

  • Also wenn Deutschland im Jahr 2030 85 Millionen Einwohner hat, dann müsste sich die Flüchtlingskrise 2015/16 noch 4, 5 oder 6 mal wiederholen. Ansonsten sind bei einem Niveau der aktuellen Zuwanderung höchstens 80 Millionen eher 78 Millionen realistisch.

  • In den letzten 5 Jahren hatten wir gut 1 Mio Nettozuwanderung aus der EU, setzt sich das fort, könnte das aktuelle Niveau gerade gehalten werden. Da müsste sich der Zuzug aus der EU durch im Zuge der "Rentnerschwemme" freiwerdenden Jobs deutlich verstärkt werden, so dass die Bevölkerung hier nennenswert wächst. Da fällt mir wieder auf, was die Rente mit 63 für ein Irrsinn ist, aber das nur am Rande.

  • Migration aus Europa ist in Deutschland immer dominiert durch die Leute aus Ost und Südosteuropa. Vielleicht noch Italien. Und viele Länder haben bereits einen Großteil ihrer jungen Bevölkerung verloren. Dabei ist jedoch die Gerburtenrate in diesen Ländern deutlich unter Erhaltungsniveau. Schlussendlich kann ich mir nicht vorstellen woher jedes Jahr 500 oder sogar 800 Tausend Menschen aus Europa zuwandern sollen, um die Bevölkerung zumindest bis 2030 einigermaßen stabil halten zu können. Das wird nur durch Zuwanderung aus arabischen und Afrikanischen Ländern bei allen bekannten Problemen wie schlechte Bildung und kulturelle Ferne möglich sein. Ob das so durch die Gesellschaft auch gewollt ist, bezweifele ich.

  • Osteuropa bzw Südosteuropa rennt demographisch auf die absolute Katastrophe zu. Polen ist eine Ausnahme, da sie letztes Jahr sogar eine größere Arbeitsmigration hätten, als dtld.. (V.a. aus Ukraine). Generell muss Dtld bei der Einwanderung viel mehr Kriterien wie Kanada oder Australien anwenden, um attraktive Migration zu bekommen. Mir dann egal, ob aus Osteuropa, Indien, China, Venezuela oder wo auch immer her. Das geplante Einwanderungsgesetz ist da vielleicht ein Anfang, scheint mir aber viel zu komplex und international unattraktiv zu sein.

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    Für Deutschland sicher zunächst sinnvoll. Ich frage mich nur, ob es auch nachhaltig ist, Gutqualifizierte aus schwach entwickelten Ländern anzuwerben, welchen dadurch ihrerseits die Entwicklungsmöglichkeiten genommen werden?


    Ist nicht genau dies ein Grund für Flüchtlingswellen (Wirtschaftsflüchtlinge) über die sich dann viele aufregen?


    Auf Dauer wird laut Bundesregierung auch die Zuwanderung nicht helfen, den Fachkräftemangel langfristig zu decken.


    Um zusätzlich eine höhere Geburtenrate, ein späteres Renteneintrittsalter und kürzere Ausbildungszeiten (Studienwahn?) kommt Deutschland nicht herum.

  • Durch Binnenmigration wird München aber auch vermutlich dann noch wachsen, wenn Deutschland schrumpft. Dann kommen halt mehr Leute aus deutschen Regionen mit wenig Perspektive.

  • Karlsfeld soll nun beim Mieten teurer sein als München.


    http://www.spiegel.de/wirtscha…ietspiegel-a-1253832.html



    Wahrscheinlich ist das nur ein Beleg dafür, dass prozentual in Karlsfeld in letzter Zeit mehr neue Wohnungen zum Gesamtmarkt dazugekommen sind, als in München. Wenn man den Mietvergleich nur mit im letzten Jahr neu vermieteten Wohnungen machen würde, sehe es wahrscheinlich komplett anders aus.


    So gesehen finde ich es absolut unsinnig den Mietspiegel dazu zu benutzen, um herauszufinden, wo man teurer eine Wohnung beziehen könnte.


    Unabhängig davon hat Karlsfeld noch ein sehr großes Potential an neuen Wohnungen. Derzeit ist die Gemeinde ja eher ein Flickenteppich an verschiedenen Wohnungsclustern und westlich der S-Bahn gibt es sehr große unbebaute Flächen.

  • Der Mietspiegel ist kompletter Käse, ebenso wie Baukindergeld, Mietpreisbremse oder die Grundsteuerreform.


    Alles führt zu noch höheren Mieten und Kaufpreisen.


    Das Angebot wird nicht mehr und günstiger, wenn nicht mehr gebaut wird. Wird jedoch mehr gebaut, explodieren die Baupreise noch weiter, da es nicht genug passend qualifizierte Arbeitskräfte gibt, ergo dämpft dies den Preiseffekt des steigenden Angebots.


    Diesen Zusammenhang verdeutlichte neulich auch der Vorsitzende der Deutschen Immobilienwirtschaft.
    Deutschland braucht also zunächst einmal deutlich mehr Handwerker.

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    Das Zahlenwerk ;). Es werden scheinbar willkürlich Gebiete in ihre Wohngüte klassifiziert und dementsprechende Preise können aufgerufen werden - oder eben auch nicht. Ich kenne einen Fall, da hat jemand seit 19 Jahren die Miete nicht mehr erhöht (immer der selbe Mieter), und trotzdem darf er gemäß dem Mietspiegel die Miete jetzt nicht erhöhen, da dieser nicht mehr hergibt (bei 610 Euro Miete für 68 qm in Trudering kann der Mieter kaum klagen). Zwei Straßen weiter sieht die Sache ganz anders aus, sodass der Spiegel dort meint, es sei plötzlich eine "gute" Wohnlage. Was ist also der Anreiz? Mieter rausbekommen, um mit Mieterhöhung neu vermieten zu können.
    Auf der anderen Seite können Neubauwohnungen "quasi" ungedeckelt angeboten werden - die dann in Gebieten mit hoher Neubauquote den Mietspiegel mit der Zeit nach oben treiben. In Summe kritisiert z.B. auch Haus & Grund würde der aktuelle Mietspiegel den Markt verzerren.

  • ^ Sieh's doch mal so:
    Nach unserer zivilrechtlichen Dogmatik kommt ein gegenseitiger Vertrag, also auch ein Mietvertrag durch die Abgabe zweier übereinstimmender Willenserklärungen zustande. Entsprechendes gilt für Vertragsänderungen. Ein Mietvertrag kann also, und sei es nur hinsichtlich der Miethöhe, nur im Einvernehmen beider Vertragsparteien geändert werden. Die Zustimmung zur Mieterhöhung ist vom Mieter in der Regel nicht zu erwarten, weil ja die Gegenleistung, der Gebrauchswert der Wohnung nicht gleichermaßen „ansteigt“. Denn nach dem Äquivalenzprinzip wird unterstellt, dass Leistung und Gegenleistung in einem angemessenen Verhältnis zueinander stehen. Wenn die Leistung der einen Seite steigt, müsste demnach auch das Äquivalent entsprechend angepasst werden. Im umgekehrten Fall, bei der Mietminderung im Mangelfall passiert ja genau das.


    Im Wohnungsmarkt führt das im Grunde statische Äquivalenzprinzip dazu, dass die Erhaltung des privaten, freifinanzierten Wohnungsbestandes insgesamt an Unterkapitalisierung leidet, denn die Aufwendungen für Erhaltung und Modernisierung sind nicht statisch, sondern unterliegen der allgemeinen Preisentwicklung. Deshalb hat der Gesetzgeber in den 70er Jahren die Möglichkeit geschaffen, den Vertrag hinsichtlich der Miethöhe einseitig zu ändern. Weil dies aber gegen das Äquivalenzprinzip verstößt, ist die Erhöhungsmöglichkeit nicht unbegrenzt. Stattdessen wird sozusagen auf ein Ersatzäquivalent zurückgegriffen, die Wohnungen vergleichbarer Lage, Austattung, Größe, Beschaffenheit und Baualtersklasse. Was dafür gezahlt wird, liegt aber nicht für jedermann sichtbar offen zutage, sondern muss aufwendig ermittelt werden - und zwar durch den Mietspiegel.


    Der Mietspiegel gibt also keine Preise vor, die irgend jemand für angemessen hält und „amtlich“ als ortsüblich festsetzt, sondern er spiegelt wieder, welcher Preis für Wohnungen bestimmten Baualters, bestimmter Beschaffenheit, Lage, Größe und Ausstattung von den Marktteilnehmern in der jüngeren Vergangenheit vereinbart wurde. Er definiert gewissermassen das Ersatzäquvalent und damit die Miethöhe, bis zu der in einem bestehenden Mietverhältnis die Miete erhöht, also der Mietvertrag ohne Zustimmung des Mieters geändert werden darf. Dafür wird ein ziemlicher Aufwand getrieben, Städte wie München oder Frankfurt geben dafür alle zwei Jahre etliche Hunderttausend Euro aus. Und warum das alles? Damit die Mietvertragsparteien im Streitfall die ortsübliche Miethöhe beweisen können. Der Mietspiegel ist als antizipiertes Sachverständigengutachten ein gerichtliches Beweismittel, mehr nicht.


    Insofern ist völlig wurscht, was Haus & Grund dazu sagt, ist doch klar, dass die als Vertreter eines Partikluarinteresses alles kritisieren, was dem Erwerbstrieb ihrer Mitglieder Grenzen setzt. Im Grunde sollte Haus & Grund froh sein, dass es die Rechtswohltat der einseitigen Vertragsanpassung gibt, das ist schließlich nicht selbstverständlich.

  • Der Mietspiegel gibt also keine Preise vor, die irgend jemand für angemessen hält und „amtlich“ als ortsüblich festsetzt, sondern er spiegelt wieder, welcher Preis für Wohnungen bestimmten Baualters, bestimmter Beschaffenheit, Lage, Größe und Ausstattung von den Marktteilnehmern in der jüngeren Vergangenheit vereinbart wurde.


    Genau das versuchte ich ja auszudrücken: Gegenden mit hoher Neubauquote / Neuvermietungsquote treiben den Mietspiegel aufgrund seines Betrachtungszeitraums in die Höhe und damit den Spielraum bei der Erhöhung von Bestandsmieten. Das erachte ich für wenig sinnvoll. Zugleich ändert sich in Gegenden mit geringer Aktivität wenig, was dazu führen kann, Neuvermietungen zu forcieren. Ebenfalls beruhen nicht wenige Steuerbescheide auf den Daten des Mietspiegels.


    Insofern ist völlig wurscht, was Haus & Grund dazu sagt, ist doch klar, dass die als Vertreter eines Partikluarinteresses alles kritisieren, was dem Erwerbstrieb ihrer Mitglieder Grenzen setzt.


    Der Mietspiegel wird nicht nur von Haus & Grund kritisiert, sondern auch von Mietervereinen, Mietern etc. Ich sage nicht, dass das Instrument abgeschafft werden soll, aber es bräuchte Reformen in der Methodik für mehr Transparenz und Verbesserungen in der Berechnung - dann wird er seiner Aufgabe als "Marktspiegel" auch gerechter, und weniger als "-lenker".


    Was sagst du zu möglichen Reformen?


    https://mieterinido.files.word…egelreport-2019-final.pdf


    https://www.daserste.de/inform…2017-mietspiegel-100.html

  • Neuer Mietspiegel:

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    Auch OB Dieter Reiter schließt sich der marktverzerrenden Eigenschaft des Mietspiegels an. Es bräuchte eine andere Berechnung, in der auch alte Mietverträge und Genossenschafts- / Sozialwohnungen mit einbezogen werden. Die Stadt will daher bis 2020 einen "echten" Mietspiegel erstellen lassen. Dieser hätte aufgrund der Bundesgesetze zum Mietspiegel zunächst nur Vorzeigefunktion, berufen müssten sich die Vermieter auf diesen nicht.


    https://www.sueddeutsche.de/mu…ger-als-gedacht-1.4345280

  • Typisch ignorantes Verhalten. Anstatt Massnahmen gegen steigende Mieten zu forcieren, rechnet man sich lieber die Welt schön. Mit der Wirklichkeit hat es dann immer weniger zu tun.

  • ^^ Aufgrund der Tatsache, dass in den Mietspiegel nur jeweils Mietverträge einfließen, die nicht älter als vier Jahre sind, reißt der Mietspiegel aufgrund der starken Erhöhungen in der jeweils jüngeren Vergangenheit, das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete nach oben. Daher rührt der Vorschlag, die Datenbasis der Mietspiegel um ältere Vertragsdaten anzureichern. Man kann sich durchaus einen Mix aller Altersklassen vorstellen entsprechend ihrem Anteil am Gesamtmietmarkt. Allerdings erschwert das die Erstellung von Mietspiegeln, die eh schon sehr aufwändig ist. Und es ist eine Gesetzesänderung notwendig (§ 558 BGB), und zwar eines Bundesgesetzes, allerdings wäre es eine denkbar einfache Gesetzesänderung, weil man nur „vier Jahre“ durch „sechs Jahre“ oder was auch immer ersetzen muss. Danach brauchts aber ein Zeitchen, bis sich herausstellt, was das bewirkt.


    Die Einbeziehung von Genossenschaftswohnungen ist eigentlich Unsinn, da die Genossenschaftswohnungen nicht frei mietbar sind, sondern in der Regel nur an Mitglieder vergeben werden. Dasselbe gilt für Sozialwohnungen, die einem besonderen Preisregime mit eigenständigen Erhöhungsmöglichkeiten unterliegen. Diese Wohnungen nehmen also am Marktgeschehen nicht teil und können deshalb als Maßstab nicht herangezogen werden. Das wäre ein Systembruch.


    Andere Stellschrauben sind die beiden Parameter der Kappungsgrenze oder die Jahressperrfrist. Denkbar wäre, den kürzest möglichen Erhöhungsintervall zu strecken oder die Kappungsgrenze in Gebieten, in denen der Mietanstieg in einem bestimmten zurückliegenden Zeitraum eine bestimmtes Maß überschritten hat, weiter zu senken. Aber von einem „echten“ Mietspiegel á la Reiter würde ich nichts halten: kostet einen Haufen Geld und bringt eigentlich nichts.

  • @ tunnelklick:


    Die Einbeziehung von Genossenschaftswohnungen halte ich für vertretbar, immerhin sind sie Teil des "freien" Marktes (zumindest nach Beitritt zugänglich). Die Erfordernis einer Anmeldung würde ich nicht als Ausschlusskriterium für einen solchen betrachten.


    Bzgl. der Sozialwohnungen bin ich dagegen auch eher skeptisch. Der Effekt durch die Aufnahme älterer Bestandsverträge dürfte bereits erheblich sein und sollte mMn kurzfristig verabschiedet werden. Geförderter Wohnraum würde den Spiegel wohl zu stark nach unten verzerren.


    LugPaj :


    Inwiefern ist der Mietspiegel (das Instrument als solches) keine Maßnahme den Anstieg der Mieten zu begrenzen?


  • Die Einbeziehung von Genossenschaftswohnungen halte ich für vertretbar, immerhin sind sie Teil des "freien" Marktes (zumindest nach Beitritt zugänglich).


    Das kann man so allgemein nicht sagen, die Satzungsregelungen sind sehr vielfältig. So gibt es viele Genossenschaften, die z.B. die Miethöhe auf die Kostenmiete beschränken und das Regime des geförderten Wohnungsbaus entsprechend anwenden. Das für einen Mietspiegel aufzudröseln, wäre extrem aufwendig. Schließlich ist es ja erklärtes Ziel der Genossenschaften, ihre Mitglieder vor den Umwägbarkeiten des freien Wohnungsmarktes in Schutz zu nehmen. Deshalb wäre es unlogisch, sie mietspiegelmäßig wieder als Marktteilnehmer zu behandeln.

  • "Neubau-Kauf-Map" von Immobilienscout

    Vor einigen Wochen hat die Plattform Immobilienscout eine aktuelle Übersichtskarte über die Kaufpreise von Neubau-Eigentumswohnungen veröffentlicht. Verglichen mit dem Vorjahr haben praktisch alle Stadtteile um 10 bis 12 Prozent (Ausnahme: Langwied) zugelegt. Die Maxvorstadt und das Lehel sind mittlerweile teurer als Schwabing.


    München war und ist die Stadt mit den höchsten Immobilienpreisen – immer mehr junge Familien weichen aufs Land aus. Eine Neubau-Eigentumswohnung mit drei Zimmern in der Maxvorstadt kostete Ende 2017 bereits 10.870 Euro pro Quadratmeter. Seitdem sind die Preise in Münchens teuerstem Stadtteil um 12,2 Prozent auf durchschnittlich 12.194 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Im benachbarten Lehel und Schwabing-West kostete der Quadratmeter Ende 2018 den ImmobilienScout24-Daten zufolge ebenfalls über 12.000 Euro. Weniger als 8.000 Euro müssen Käufer von Neubau-Wohnungen beispielsweise in Berg am Laim bezahlen.


    Quelle: https://www.immobilienscout24.…nungen-muenchen-2019.html


    https://www.immobilienscout24.…s/muenchen-2019-gross.jpg

  • Was haltet ihr vom neuesten Wurf von Reiter, der jetzt mit Hilfe vom Geld von Münchner Bürger Wohnungen aufkaufen möchte, um sie dann subventioniert auf dem Wohnungsmarkt anzubieten?



    http://spon.de/afrrl


    Ich halte das für schlimme Auswüchse sozialistischer Träumereien. Müssen wir in Zukunft alle auf ein Amt gehen und auf Zuweisung einer Wohnung warten? Der Staat hat dafür zu Sorgen, dass es für den Wohnungsmarkt passende Rahmenbedingungen gibt, aber muss nicht anstreben alle Wohnungen zu besitzen.
    Wenn der Stadt alle Wohnungen gehören, wird unser München ziemlich heruntergekommen aussehen. Wenn man Kasernengelände vorstadtmässig bebauen lässt, hat man nichts verstanden.
    Es sollte das erklärte Ziel sein dem Münchner Bürger das Eigentum einer Wohnung zu verschaffen und nicht es ihnen wegzunehmen. Eigentümer kümmern sich um ihre Wohnung am besten.

  • Davon halte ich etwas: https://www.tagesspiegel.de/wi…fuer-mieter/24084334.html


    Warum nicht um Feldmochinger, Fasaneriesee das Gleiche?


    Die unten genannten Mieten treiben mir die Tränen in die Augen. Da kann Reiter mit was auch immer für Plänen daherkommen.


    So muß es sein! Wien als Vorbild für Berlin? Warum? Berlin ist doch immer noch 1/2 so teuer, wie München!


    Ein Vorbild für die "unbezahlbare" Stadt München sollte es sein!!!